Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Управления по имуществу и земельным отношениям администрации Копейского городского округа Челябинской области (далее – управление) на решение Арбитражного суда Челябинской области от 30.03.2015 по делу № А76-22483/2013.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель индивидуального предпринимателя ФИО1 (далее – предприниматель, заявитель) – ФИО2 (доверенность от 17.03.2015).

Предприниматель обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с иском к управлению о признании недействительным отчета оценщика № 01/07/2013-2 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения № 1, расположенного по адресу: <...> выполненного обществом с ограниченной ответственностью «ЭнергоПрогресс» (далее – общество «ЭнергоПрогресс»); урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи указанного нежилого помещения.

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 14.11.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, было привлечено общество «Энерго-Прогресс».

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 18.03.2014 на основании ст. 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации общество «Энерго-Прогресс» привлечено к участию в деле в качестве соответчика.

Решением суда от 30.03.2015 (судья Медведникова Н.В.) исковые требования удовлетворены.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2015 управлению возвращена его апелляционная жалоба на данное решение суда первой инстанции в связи с пропуском срока на апелляционное обжалование и отказом в удовлетворении ходатайства о восстановлении такого срока (п. 3 ч. 1 ст. 264 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В кассационной жалобе управление просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на то, что выкупная цена спорного имущества утверждена им на основании отчета об оценке № 01/07/2013-2, что соответствует положениям ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 159-ФЗ). По мнению заявителя, суд пришел к необоснованному выводу о необходимости определения условий о цене спорного имущества, руководствуясь отчетом индивидуального предпринимателя ФИО3, так как перед ним не ставился вопрос о достоверности оспариваемого отчета № 01/07/2013-2.

При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждено, что предприниматель на основании заключенного 01.04.2013 с управлением договора аренды № 51-13 пользуется нежилым помещением № 1, расположенным по адресу: <...>.

Данное нежилое помещение находится в собственности муниципального образования «Копейский городской округ» (копия свидетельства о государственной регистрации права от 27.05.2013 № 74 АД 343733).

Постановлением администрации Копейского городского округа Челябинской области от 29.07.2013 № 2282-п утверждено решение об условиях приватизации предпринимателем названного нежилого помещения.

Управление 31.07.2013 направило истцу проект договора купли-продажи помещения. Договор купли-продажи подписан предпринимателем с протоколом разногласий.

Цена объекта по состоянию на 01.07.2013 в сумме 878 026 руб. 27 коп. без учета НДС определена управлением на основании отчета № 01/07/2013-2 «Об оценке рыночной стоимости нежилого помещения № 1, расположенного по адресу: <...>», выполненного обществом «ЭнергоПрогресс».

Полагая, что данная цена выкупаемого объекта является необоснованно завышенной, что нарушает его права и законные интересы, предприниматель обратился в арбитражный суд с соответствующим иском.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из следующего.

В силу положений п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно положениям ст. 3 Федерального закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

На основании ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 135-ФЗ) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность (ст. 13 Федерального закона № 135-ФЗ).

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно ст. 12 Федерального закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами гл. 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (ст. 82-87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно заключения судебной экспертизы, выполненной экспертом общества с ограниченной ответственностью «Добровольное Объединение Мастеров Оценки» ФИО4, отчет № 01/07/2013-2 «Об оценке рыночной стоимости нежилого помещения № 1, расположенного по адресу: <...>» не соответствует требованиям Федерального закона №135-ФЗ, в том числе стандартам оценки ФСО № 1, 3, так как при его составлении нарушены требования п. 18-в ФСО № 1, п. 8-е ФСО № 3; не обоснован отказ от доходного подхода – нарушены требования п. 4 ФСО № 3 в части принципа обоснованности и однозначности; при применении сравнительного подхода нарушены требования п. 19 ФСО № 1, п. 12 ФСО № 3. Кроме того, экспертом определена рыночная стоимость нежилого помещения № 1, расположенного по адресу: <...> по состоянию на 01.07.2013 в размере 447 000 руб.

Сторонами спора данное заключение эксперта не оспорено, ходатайство о проведении дополнительной либо повторной экспертизы не заявлено (ст. 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценив названное заключение эксперта, суд первой инстанции указал, что оно является относимым, допустимым и достоверным доказательством. Кроме того, суд указал, что заключение логично, последовательно, содержит описание объекта исследования и подробное описание процесса исследования.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что оспариваемый отчет общества «ЭнергоПрогресс» о размере рыночной стоимости спорного помещения является недостоверным, соответственно, условие договора купли-продажи спорного помещения не может быть определено на его основании.

С учетом изложенного, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования предпринимателя, признав недействительным отчет общества «ЭнергоПрогресс» № 01/07/2013-2 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения № 1, расположенного по адресу: <...>.

Как следует из правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 18.10.2012 № 7240/12, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. В случае, если рыночная стоимость определялась не на дату поступления в уполномоченный орган заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, указанная в этом отчете цена объекта не может быть признана рыночной стоимостью имущества для цели совершения в отношении него сделки купли-продажи.

Истцом в материалы дела представлен отчет об оценке того же объекта № 2015-01-0033, составленный 27.01.2014 индивидуальным предпринимателем ФИО3, согласно которому рыночная стоимость названного объекта по состоянию на 21.12.2012 (дата обращения предпринимателя с заявлением о выкупе объекта недвижимого имущества) составляет 447 000 руб. без учета НДС. Достоверность данного отчета ответчиком также не оспорена.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в материалы дела доказательства, в том числе заключение судебной экспертизы, отчет об оценке № 2015-01-0033, составленный индивидуальным предпринимателем ФИО3, суд, установив отсутствие в них нарушений требований Федеральных стандартов оценки и Закона об оценочной деятельности, обоснованно принял их в качестве надлежащих доказательств рыночной стоимости подлежащего выкупу нежилого помещения и о необходимости определения условия о цене имущества в размере 447 000 руб. по состоянию на 21.12.2012 (дата обращения предпринимателя с заявлением о выкупе объекта недвижимого имущества).

На основании изложенного, суд правомерно удовлетворил исковые требования предпринимателя, изложив условия п. 2.1, 2.3, 2.4 договора купли-продажи и приложения № 1 к нему в редакции истца.

Ссылка ответчика на неправомерное определение судом первой инстанции условий договора о цене спорного имущества на основании отчета индивидуального предпринимателя ФИО3, по существу направлена на переоценку собранных по делу доказательств и сделанных на их основании судом первой инстанций выводов, что не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (ч. 1, 3 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учётом изложенного обжалуемый судебный акт следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 30.03.2015 по делу № А76-22483/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу Администрации Копейского городского округа Челябинской области – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Н.Г. Беляева

Судьи В.А. Купреенков

С.Э. Рябова