Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Фокус-Ритейл» (далее – общество «Фокус-Ритейл») на решение Арбитражного суда Челябинской области от 27.10.2014 по делу № А76-24125/2013 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.01.2015 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью «Дом» (далее – общество «Дом») – Лагутова Т.А. (доверенность от 12.01.2015);

общества «Фокус-Ритейл» – ФИО1 (доверенность от 11.08.2014 № 360-14), ФИО2 (доверенность от 30.05.2014 № 191-14).

Общество «Фокус-Ритейл» обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу «Дом» о признании недействительным договора аренды от 25.03.2013 № 05, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «Гипер-Трейд» (далее – общество «Гипер-Трейд») (в настоящее время - общество «Фокус-Ритейл») и обществом «Дом», применении последствий недействительности сделки путем обязания общества «Дом» перечислить на расчетный счет общества «Фокус-Ритейл» денежные средства в сумме 4 119 648 руб. и обязании общества «Фокус-Ритейл» вернуть обществу «Дом» помещение № 1 (кадастровый номер 74:33:03060014357, инвентарный номер 75:438:002:000135150:0001:20001), общей площадью 3961,2 кв. м, расположенное на 1 этаже нежилого здания - торгово-развлекательного центра, литер А, инвентарный номер 75:438:002:000235150 по адресу: <...>.

В свою очередь, общество «Дом» обратилось со встречным исковым заявлением к обществу «Фокус-Ритейл» о взыскании 4 406 097 руб. 26 коп. задолженности по оплате услуг по содержанию арендуемых помещений по договору аренды от 25.03.2013 № 05 за период с 26.04.2013 по 26.12.2013; 171 948 руб. 38 коп. договорной неустойки за нарушение сроков оплаты услуг по содержанию арендуемых помещений за период с 25.07.2013 по 17.09.2014; 12 311 182 руб. 66 коп. договорной неустойки за нарушение сроков подписания акта приема-передачи с 25.06.2013 по 26.12.2013 (с учетом увеличения размера исковых требований, принятого судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Определением суда от 04.12.2013 к участию в деле в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания РМ-Консалт» (далее - общество «Управляющая компания РМ-Консалт»).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 27.10.2014 (судья Лакирев А.С.) в удовлетворении первоначальных исковых требований отказано, встречные исковые требования удовлетворены. С общества «Фокус-Ритейл» в пользу общества «Дом» взысканы задолженность по оплате услуг за содержание арендуемых помещений в сумме 4 406 097 руб. 26 коп., 171 948 руб. 38 коп. неустойки за нарушение сроков оплаты услуг по содержанию арендуемых помещений, 12 311 182 руб. 66 коп. неустойки за нарушение сроков подписания акта приема-передачи.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.01.2015 (судьи Суспицина Л.А., Богдановская Г.Н., Карпачева М.И.) решение суда изменено, в удовлетворении первоначальных исковых требований отказано, встречные исковые требования удовлетворены частично. С общества «Фокус-Ритейл» в пользу общества «Дом» взыскана задолженность по оплате услуг за содержание арендуемых помещений в сумме 4 366 773 руб. 29 коп., неустойка за нарушение сроков оплаты услуг по содержанию арендуемых помещений в сумме 171 948 руб. 38 коп., неустойка за нарушение сроков подписания акта приема передачи в сумме 11 295 809 руб. 03 коп. В удовлетворении остальной части встречных исковых требований отказано.

В кассационной жалобе общество «Фокус-Ритейл» просит указанные судебные акты отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении первоначальных исковых требований и отказе в удовлетворении встречных исковых требований, ссылаясь на нарушение судами ст. 173.1, 174, п. 2 ст. 183, ст. 333, 606 Гражданского кодекса Российской Федерации. Заявитель считает, что заключив договор аренды от 25.03.2013 № 5 при сумме арендной платы в 1 901 376 руб. в месяц, единоличный исполнительный орган истца вышел за пределы полномочий органа юридического лица, установленных учредительными документами, а сама сделка является оспоримой. По мнению заявителя, суд апелляционной инстанции в данном случае допустил нарушение норм материального права, а именно не применил подлежащую применению ст. 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации. Заявитель указывает на то, что его доводы о том, что заключение оспариваемого договора аренды является экономически нецелесообразным, ввиду завышенной арендной платы, невыгодным расположением и иными условиями не были учтены и оценены судами. Как указывает заявитель, при вынесении судебных актов судами не были приняты во внимание и не оценены доказательства, подтверждающие факт предоставления ответчику учредительных документов истца еще до подписания договора. По мнению заявителя, взысканная судами неустойка несоразмерна нарушенному обязательству.

В отзыве на кассационную жалобу общество «Дом» просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждено, что 25.03.2013 между обществом «Дом» (арендодатель) и обществом «Гипер-Трейд» подписан договор аренды № 05, в соответствии с условиями которого арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное владение и пользование за плату нежилое помещение № 1 (кадастровый номер 74:33:03060014357, инвентарный номер 75:438:002:000135150:0001:20001) общей площадью 3961,2 кв. м, расположенное на 1-ом этаже нежилого здания - торгово-развлекательного центра, литер А, инвентарный номер 75:438:002:000235150 по адресу: <...> (п. 1.1 договора).

Договор аренды от 25.03.2013 № 05 со стороны общества «Гипер-Трейд» подписан генеральным директором общества «Управляющая компания «РМ-Консалт» ФИО3, действующим на основании договора о передаче полномочий исполнительного органа от 07.11.2012, устава общества «Гипер-Трейд» и решения внеочередного общего собрания участников общества «Гипер-Трейд» от 06.11.2012 № 1.

Арендуемое помещение предоставляется арендатору для осуществления предпринимательской деятельности - организации предприятия розничной торговли продуктами питания и товарами народного потребления в соответствии с ассортиментом и на условиях, указанных в приложении № 9 с настоящему договору (п. 1.2 договора).

Договор аренды вступает в силу с момента подписания и действует в течение 11 месяцев. Договор прекращает свое действие досрочно, начиная с даты заключения долгосрочного (основного) договора аренды (п. 1.3 договора).

В дату подписания договора аренды стороны обязуются подписать долгосрочный (основной) договор аренды на срок 10 лет, исчисляемых с даты подписания сторонами акта приема-передачи по договору. Долгосрочный договор аренды подписывается сторонами на условиях договора аренды (п. 1.4 договора).

В разделе 2 договора аренды от 25.03.2013 № 05 стороны установили порядок передачи арендуемого помещения.

В течение 40 календарных дней с даты полписания договора, арендодатель предоставляет арендатору доступ в арендуемое помещение для проведения подготовительных работ с целью последующей аренды по подготовке арендуемого помещения для посещения покупателями (в том числе, отделочных, дизайнерских работ, установке оборудования и т.д.). Право доступа в арендуемое помещение предоставляется по акту доступа. Срок отделочных и подготовительных работ арендатора в помещении составляет не более 60 календарных дней с даты допуска арендатора в помещение. В указанный срок арендатор обязуется выполнить в помещении работы для использования в предусмотренных настоящим договором целях, принять помещение в аренду по акту приема-передачи передачи. Арендодатель обязан передать арендатору арендуемое помещение во временное владение и пользование (в аренду), а арендатор принять арендуемые помещения по акту приема-передачи не позднее, чем через 60 календарных дней с даты подписания сторонами акта доступа, но в любом случае не позднее даты начала в арендуемых помещениях коммерческой деятельности. Стороны согласились, что в случае, если по истечении указанного в настоящем пункте срока арендуемые помещения не будут приняты арендатором в аренду по акту приема-передачи и арендатор не направит в адрес арендодателя письменное уведомление о принятии арендуемого помещения во временное владение и пользование (в аренду), арендатор признается уклонившимся от принятия арендуемого помещения (п. 2.1 договора).

В разделе 3 договора аренды от 25.03.2013 № 05 стороны установили свои права и обязанности.

В разделе 4 договора аренды от 25.03.2013 № 05 стороны установили арендную плату и порядок расчетов.

Арендная плата состоит из базовой и переменной частей (п. 4.1 договора).

Базовая арендная плата устанавливается в размере 1 901 376 руб. в месяц, в том числе НДС. Датой начала начисления базовой арендной платы является дата подписания сторонами акта приема-передачи арендуемого помещения (п. 4.2 договора).

Арендатор оплачивает базовую арендную плату за первый месяц аренды не позднее 5 банковских дней с момента подписания акта приема - передачи. Начиная со второго месяца аренды, арендатор оплачивает базовую арендную плату не позднее последнего дня месяца, предшествующего оплачиваемому (п. 4.2.1 договора).

В течение 10 банковских дней с момента подписания договора аренды арендатор обязуется перечислить на расчетный счет арендодателя в качестве обеспечения исполнения обязательств по договору денежные средства в размере 1 901 376 руб., в том числе НДС. В случае, если арендатор надлежащим образом исполнит обязательства по настоящему договору, обеспечительный взнос подлежит зачету в счет оплаты базовой арендной платы за последний месяц аренды (п. 4.2.1.1 договора).

Переменная арендная плата включает в себя расходы арендодателя по обеспечению арендуемых помещений коммунальными услугами (электроснабжения, водоснабжения, водоотведение, отопление, вывоз ТБО) расходы по обеспечению арендуемых помещений коммунальными услугами определяются в порядке, согласованном сторонами в приложении № 6 к договору (п. 4.3 договора).

Датой начала начисления переменной арендной платы является дата подписания сторонами акта приема-передачи арендуемого помещения (п. 4.3.1 договора).

Переменная арендная плата оплачивается арендатором на основании счета, выставленного арендодателем в срок не позднее 15 банковских дней с даты надлежащего выставления арендодателем счета (п. 4.4 договора).

С даты получения арендатором доступа в арендуемое помещение по акту доступа и до даты передачи ему арендуемого помещения по акту приема-передачи арендатор ежемесячно оплачивает арендодателю услуги по содержанию арендуемого помещения. Стоимость услуг по содержанию арендуемого помещения определяется, исходя из расходов арендодателя на обеспечение арендуемого помещения коммунальными услугами, а именно: электроснабжением, водоснабжением (водоотведением), отоплением. Расходы по обеспечению арендуемого помещения коммунальными услугами определяются в порядке, согласованном сторонами в приложении № 6 к договору (п. 4.8 договора).

Сторонами к договору подписаны приложения: № 1 - кадастровый паспорт, № 2 - акт разграничения эксплуатационной ответственности, № 3 - техническое состояние помещения на момент предъявления арендатору доступа в него, № 4 - ведомость производства работ по подготовке помещения для посещения покупателями, № 5 - планировка магазина (помещения), № 6 - расчет расходов по обеспечению помещения коммунальными услугами, № 7 - правила для арендаторов, № 8 - макет вывески арендатора на фасаде здания, № 9 - разрешенная деятельность арендатора.

Договор с приложениями подписан сторонами и скреплен печатями.

Сторонами подписан также акт доступа от 26.04.2013, согласно которому арендодатель предоставил арендатору доступ в нежилое помещение № 1, указанное в п. 1.1 договора аренды от 25.03.2013 № 05.

Общество «Гипер-Трейд» перечислило в адрес общество «Дом» по договору аренды от 25.03.2013 № 05 следующие денежные суммы: 1 901 376 руб. в качестве обеспечительного взноса по договору (платежное поручение от 02.04.2013 № 1177), 316 896 руб. в качестве оплаты коммунальных услуг по договору за апрель 2013 года (платежное поручение от 06.05.2013 № 1990), 1 901 376 руб. в качестве арендной платы по договору за май 2013 года (платежное поручение от 06.05.2013 № 1993).

На основании протокола внеочередного общего собрания участников общества «Гипер-Трейд» от 04.02.2013 № 2 принято решение об изменении наименования общества на общество «Фокус-Ритейл».

В соответствии с п. 3.3.5 договора аренды от 25.03.2013 № 05 арендатор письмом просил разрешения у общества «Дом» на проведение работ по перепланировке нежилого помещения, в ответ на которое последнее письмом от 04.04.2013 дало согласие на проведение работ.

Уведомлением от 24.06.2013 общество «Фокус-Ритейл» сообщило обществу «Дом» о намерении расторгнуть договор аренды от 23.03.2013 № 05 с 24.12.2013.

Ссылаясь на то, что при заключении договора аренды от 23.03.2013 № 05 имело место совершение убыточной сделки руководителем юридического лица (генеральным директором) с выходом за пределы его полномочий, установленных п. 14.6 Устава общества «Гипер-Трейд», общество «Фокус-Ритейл» обратилось в арбитражный суд с первоначальным иском о признании данного договора недействительным и применении последствий его недействительности.

Общество «Дом», в свою очередь, обратилось в арбитражный суд со встречным иском о взыскании платежей за услуги по содержанию арендованных помещений, договорной неустойки за нарушение сроков оплаты услуг по содержанию арендуемых помещений и за нарушение сроков подписания акта приема-передачи.

Отказывая в удовлетворении первоначальных исковых требований, суд первой инстанции исходил из отсутствия у договора аренды от 23.03.2013 № 05 признаков сделки, на совершение которой в соответствии с п. 14.6 Устава общества «Гипер-Трейд» требовалось одобрение общего собрания участников общества. Кроме того, суд первой инстанции указал, что в рассматриваемом случае общество «Дом» вправе было предполагать добросовестность действий контрагента, поскольку договор аренды от 23.03.2013 № 05 арендатором исполнялся. Указанное, по мнению суда первой инстанции, свидетельствует об одобрении сделки, в том числе, уполномоченным органом юридического лица. Удовлетворяя встречные исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что в рассматриваемом случае арендодатель выполнил свои обязательства по договору аренды от 25.03.2013 № 05, предоставив арендатору помещение в пользование, тогда как арендатор такое пользование не оплатил в полном объеме.

Изменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении первоначальных исковых требований, суд апелляционной инстанции исходил из следующего.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как следует из материалов дела, спорные правоотношения возникли на основании договора аренды от 25.03.2013 № 05, совершенного в отношении нежилого помещения № 1 в торгово-развлекательном центре по пр-ту К. Маркса, 210 в г. Магнитогорске.

Судом апелляционной инстанции установлено, что предмет договора сторонами согласован, поскольку в договоре указано наименование имущества, подлежащего передаче, его площадь и местоположение. Между сторонами не имелось разногласий относительно наименования и местоположения объекта аренды, договор исполнялся, что свидетельствует о согласованности воли сторон относительно предмета договора.

Договор аренды заключен на срок менее одного года, в силу чего на основании ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации не требовал государственной регистрации.

При таких обстоятельствах, поскольку между сторонами было достигнуто соглашение относительно всех существенных условий договора аренды, суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу о заключенности договора и возникновении между сторонами гражданско-правовых отношений по поводу аренды спорного нежилого помещения.

Согласно разъяснениям, данным в п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.05.2014 № 28 «О некоторых вопросах, связанных с оспариванием крупных сделок и сделок с заинтересованностью» (далее - постановление № 28), требование о признании сделки недействительной как совершенной с нарушением порядка одобрения крупных сделок и (или) сделок с заинтересованностью хозяйственного общества подлежит рассмотрению по правилам п. 5 ст. 45, п. 5 ст. 46 Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» (далее - Закон об обществах с ограниченной ответственностью), п. 6 ст. 79, п. 1 ст. 84 Федерального закона от 26.12.1995 № 208-ФЗ «Об акционерных обществах» и иных законов о юридических лицах, предусматривающих необходимость одобрения такого рода сделок в установленном данными законами порядке и основания для оспаривания сделок, совершенных с нарушением этого порядка. Названные нормы являются специальными по отношению к правилам ст. 173.1 и п. 3 ст. 182 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Лицо, предъявившее иск о признании сделки недействительной на основании того, что она совершена с нарушением порядка одобрения крупных сделок, обязано доказать следующее: 1) наличие признаков, по которым сделка признается крупной сделкой, а равно нарушение порядка одобрения соответствующей сделки (п. 1 ст. 45 и п. 1 ст. 46 Закона об обществах с ограниченной ответственностью), 2) нарушение сделкой прав или охраняемых законом интересов общества или его участников, то есть факт того, что совершение данной сделки повлекло или может повлечь за собой причинение убытков обществу или его участнику, обратившемуся с соответствующим иском, либо возникновение иных неблагоприятных последствий для них (п. 2 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, абз. 5 п. 5 ст. 45 и абз. 5 п. 5 ст. 46 Закона об обществах с ограниченной ответственностью). В отношении убытков истцу достаточно обосновать факт их причинения, доказывания точного размера убытков не требуется (п. 3 постановления № 28).

Суд апелляционной инстанции, приняв во внимание нормы ст. 46 Закона об обществах с ограниченной ответственностью, проанализировав положения Устава общества «Гипер-Трейд», в том числе положения п. 14.6 Устава, пришел к выводу о том, что у оспариваемой сделки отсутствуют признаки, по которым она может быть признана крупной сделкой.

Пунктом 14.6 Устава общества «Гипер-Трейд» установлено, что поименованные в данном пункте сделки могут быть совершены директором лишь после одобрения общим собранием участников общества, в том числе, сделки, связанные с отчуждением и/или возможностью отчуждения недвижимого имуществ, включая, но не ограничиваясь перечисленным: заключение, изменение или расторжение договоров купли-продажи, залога, аренды недвижимого имущества независимо от суммы сделки, за исключением договоров аренды, заключаемых с организациями, входящими в группу компаний с обществом, дополнительных соглашений по снижению арендной платы, сделок, связанных с заключением/изменением договоров аренды/субаренды в отношении любого недвижимого имущества, в случае, если месячная арендная плата по сделке не превышает 180 000 руб.

Из буквального толкования указанного положения Устава следует, что к крупным сделкам отнесены сделки, связанные с распоряжением обществом недвижимым имуществом. Однако договор аренды от 25.03.2013 № 05 не предусматривает распоряжение обществом «Гипер-Трейд» недвижимым имуществом, а связан с распоряжением денежными средствами общества, подлежащими уплате за пользование арендуемым помещением.

В соответствии с Уставом общества «Гипер-Трейд» и сведениями Единого государственного реестра юридических лиц одним из основных видов деятельности общества «Гипер-Трейд» является торгово-закупочная деятельность, включая оптовую и розничную торговлю продуктами питания, напитками, табачными изделиями (торговая сеть «Монетка»), поэтому сделка, связанная с арендой обществом помещения в торгово-развлекательном центре для организации магазина торговой сети, является для общества совершенной в процессе обычной хозяйственной деятельности. Указанное в силу п. 1 ст. 46 Закона об обществах с ограниченной ответственностью также не позволяет оценить оспариваемый договор аренды от 25.03.2013 № 05 как крупную сделку.

По общему правилу при применении последствий недействительности договоров аренды денежные средства, внесенные арендатором в качестве платы за пользование объектом аренды, возврату в виде последствий недействительности сделки не подлежат, поскольку временное владение и пользование имуществом является платным (ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации). Вместе с тем, доказательств, однозначно свидетельствующих о том, что договор аренды от 25.03.2013 № 05 был заключен с обществом «Гипер-Трейд» на нерыночных условиях (по существенно завышенной плате за пользование помещением), в материалах дела не имеется.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения первоначальных исковых требований.

Частично удовлетворяя встречные исковые требования, суд апелляционной инстанции исходил из следующего.

В силу п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды (п. 1 данной статьи); арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (п. 2 данной статьи).

По смыслу указанной нормы расходы на содержание имущества, к которым относятся коммунальные платежи, не являются составляющей частью арендной платы, если стороны прямо не согласовали иное в договоре.

В п. 4.8 договора аренды от 25.03.2013 № 05 стороны прямо согласовали условие о том, что с даты получения арендатором доступа в арендуемое помещение по акту доступа и до даты передачи ему арендуемого помещения по акту приема-передачи арендатор ежемесячно оплачивает арендодателю услуги по содержанию арендуемого помещения. Стоимость услуг по содержанию арендуемого помещения определяется, исходя из расходов арендодателя на обеспечение арендуемого помещения коммунальными услугами, а именно: электроснабжением, водоснабжением (водоотведением), отоплением. Расходы по обеспечению арендуемого помещения коммунальными услугами определяются в порядке, согласованном сторонами в приложении № 6 к договору.

В силу ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Как следует из материалов дела, арендатор получил доступ в арендуемое помещение по акту приема-передачи 26.04.2013; по истечении 60 дней после получения доступа в помещение акт приема-передачи его в соответствии с условиями п. 2.1 договора аренды от 25.03.2013 № 05 не подписал; при этом, на основании п. 7.2 договора письмом от 24.06.2013 сообщил обществу «Дом» о намерении расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке с 24.12.2013. Общество «Дом» получило данное письмо 27.06.2013.

Следовательно, у арендатора имелась обязанность оплачивать арендодателю услуги по содержанию арендуемого помещения (коммунальные услуги).

Исходя из разъяснений, содержащихся в п. 13 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», неиспользование арендатором переданного ему по договору аренды помещения не является основанием для неисполнения обязательства арендатора по внесению платежей за такое пользование.

Досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению платежей за пользование имуществом по договору.

Доказательств, свидетельствующих о том, что арендатор не имел доступа в арендуемое помещение по вине арендодателя, в материалах дела не имеется.

Обществом «Дом» фактически понесены расходы на коммунальные услуги, что подтверждается первичными бухгалтерскими документами, договорами гражданско-правового характера с ресурсоснабжающими организациями.

Вместе с тем обществом «Дом» период взыскания необоснованно заявлен с 26.04.2013 по 26.12.2013.

В соответствии с п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В рассматриваемом случае возможность одностороннего отказа арендатора от исполнения договора аренды предусмотрена в п. 7.2 договора аренды от 25.03.2013 № 05 при условии направления арендодателю письменного уведомления не менее, чем за 180 календарных дней до предполагаемого момента отказа.

Судом апелляционной инстанции установлено, что уведомление от 24.06.2013 об одностороннем отказе арендатора от договора аренды от 25.03.2013 № 05 с 24.12.2013 получено обществом «Дом» 27.06.2013.

Спорное помещение принято арендодателем в свое распоряжение в соответствии с условиями п. 7.2 договора аренды от 25.03.2013 № 05 - по истечении 180 календарных дней с момента получения уведомления, то есть 24.12.2013. Таким образом, доступ в помещение арендатору был прекращен 25.12.2013.

По расчету суда апелляционной инстанции, задолженность арендатора по коммунальным платежам за период с 26.04.2013 по 24.12.2013 составляет 4 366 773 руб. 29 коп. В данном расчете учтен платеж в сумме 316 896 руб., произведенный обществом «Фокус-Ритейл» за апрель 2013 года по платежному поручению от 08.05.2013 № 1990.

Поскольку платежными поручениями от 02.04.2013 № 1177, 06.05.2013 № 1993 арендатор перечислил обществу «Дом» 1 901 376 руб. в качестве обеспечительного взноса по договору и 1 901 376 руб. в качестве арендной платы по договору за май 2013 года соответственно, оснований для отнесения данных платежей в счет погашения задолженности по коммунальным платежам не имеется.

Условий о том, что все перечисленные арендатором денежные средства в первую очередь относятся в счет погашения задолженности по оплате коммунальных услуг вне зависимости от назначения платежа, указанного в платежных документах, договор аренды от 25.03.2013 № 05 не содержит.

При таких обстоятельствах, с общества «Фокус-Ритейл» в пользу общества «Дом» подлежит взысканию задолженность по оплате услуг за содержание арендуемого помещения в сумме 4 366 773 руб. 29 коп.

На основании п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой. Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (ст. 330 указанного Кодекса).

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства (ст. 331 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Условие о неустойке за просрочку внесения арендных платежей, нарушении сроков уплаты обеспечительного взноса, а также сроков исполнения иных денежных обязательств, предусмотренных договором, в размере 0,05% с просроченной суммы за каждый день просрочки содержится в п. 5.2 договора аренды от 25.03.2013 № 05.

Поскольку арендатором допущено нарушение денежного обязательства, требование общества «Дом» о взыскании неустойки в соответствии с п. 5.2 договора аренды от 25.03.2013 № 05 является обоснованным. Расчет неустойки, признан обоснованным, поскольку соответствует условиям договора аренды от 25.03.2013 № 05. В рассматриваемом случае неустойка в сумме 171 948 руб. 07 коп. начислена обществом «Дом» лишь за просрочку внесения коммунальных платежей за апрель - июнь 2013 года.

Кроме того, обществом «Дом» заявлено о взыскании неустойки за нарушение сроков подписания акта приема-передачи в сумме 12 311 182 руб. 66 коп. за период с 25.06.2013 по 26.12.2013.

Условие о неустойке за уклонение сторон от подписания акта приема-передачи арендуемого помещения сверх возмещения убытков в размере 3,5% от размера базовой арендной платы в месяц за каждый день просрочки содержится в п. 5.3 договора аренды от 25.03.2013 № 05.

Поскольку арендатор фактически уклонился от подписания акта приема-передачи помещения в обусловленный договором срок, требование общества «Дом» о взыскании неустойки в соответствии с п. 5.3 договора аренды от 25.03.2013 № 05 также является обоснованным.

Между тем, суд апелляционной инстанции установил, что период взыскания неустойки за уклонение от подписания акта приема-передачи арендуемого помещения необоснованно заявлен с 25.06.2013 по 26.12.2013.

В соответствии с п. 2.1 договора аренды от 25.03.2012 № 05 арендодатель обязан передать арендатору арендуемое помещение во временное владение и пользование (в аренду), а арендатор принять арендуемые помещения по акту приема-передачи не позднее, чем через 60 календарных дней с даты подписания сторонами акта доступа, но в любом случае не позднее даты начала в арендуемых помещениях коммерческой деятельности.

Акт доступа подписан 26.04.2013, следовательно, акт приема-передачи должен быть подписан 25.06.2013. Договор аренды от 25.03.2012 прекратил свое действие 24.12.2013, следовательно, прекратилась и обязанность арендатора принять помещение по акту приема-передачи.

С учетом изложенного, неустойка за уклонение арендатора от подписания акта приема-передачи арендуемого помещения подлежит начислению лишь за период с 26.06.2013 по 24.12.2013, а не с 25.06.2013 по 26.12.2013.

Таким образом, неустойка за уклонение арендатора от подписания акта приема-передачи арендуемого помещения за период с 26.06.2013 по 24.12.2013 составляет 12 111 765 руб. 12 коп.

При рассмотрении настоящего спора обществом «Фокус-Ритейл» было заявлено об уменьшении неустойки в порядке ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Согласно п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации), неустойка может быть снижена судом на основании статьи Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика. При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.

Исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) неустойка может быть снижена судом на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, того что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. Кредитор для опровержения такого заявления вправе представить доводы, подтверждающие соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства.

Установив, что ответчиком не представлено доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, а также доказательств того, что установленная спорным договором аренды такая неустойка в размере 0,05% с просроченной суммы за каждый день просрочки явно отличается в большую сторону по обычаям делового оборота при заключении подобных договоров, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для снижения взысканной судом первой инстанции неустойки за нарушение обязательства по своевременной уплате платежей за содержание помещения.

Вместе с тем суд апелляционной инстанции установил, что неустойка за уклонение арендатора от подписания акта приема-передачи арендуемого помещения должна быть снижена до суммы 11 295 809 руб. 03 коп., что составляет арендную плату, которую арендатор должен был оплатить за период 26.06.2013 по 24.12.2013 в случае, если бы подписал акт приема-передачи в обусловленный договором аренды от 25.03.2013 № 05 срок.

По условиям договора аренды от 25.03.2013 № 05 (п. 4.3.1) возможность начисления арендной платы возникает у арендодателя именно с даты подписания арендатором акта приема-передачи помещения, и установленная договором неустойка за уклонение арендатора от подписания акта приема-передачи арендуемого помещения фактически предполагает компенсацию арендодателю его потерь в связи с непоступлением арендных платежей.

По смыслу закона и условиям договора аренды такая неустойка по своей природе носит компенсационный характер, является способом обеспечения исполнения обязательства должником, поэтому не должна служить средством обогащения кредитора. В то же время неустойка направлена на восстановление прав кредитора, нарушенных вследствие ненадлежащего исполнения обязательства, и должна соответствовать последствиям нарушения обязательства.

С учетом изложенного, заявленная ко взысканию неустойка значительно превышает общую сумму арендных платежей по договору в спорный период времени в связи с чем суд апелляционной инстанции удовлетворил требование о взыскании неустойки за нарушение сроков подписания акта приема передачи в сумме 11 295 809 руб. 03 коп.

Доводы заявителя кассационной жалобы были предметом исследования в суде апелляционной инстанции и получили надлежащую правовую оценку. Все представленные в материалы дела доказательства исследованы судом апелляционной инстанции в совокупности с учетом положений ст. 67, 68, 71, 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Основания для переоценки доказательств и сделанных на их основании судом апелляционной инстанции выводов у суда кассационной инстанции отсутствуют (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене постановления суда апелляционной инстанции, судом кассационной инстанции не выявлено.

С учетом изложенного постановление суда апелляционной инстанции подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.01.2015 по делу № А76-24125/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу ООО "Фокус-Ритейл" – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Е.А. Платонова

Судьи Т.В. Сулейменова

Н.Г. Беляева