Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее – Управление Росреестра) на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2015 по делу № А76-25352/2014 Арбитражного суда Челябинской области .

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании, проводимом при содействии Арбитражного суда Республики Челябинский области, приняли участие представители:

Управления Росреестра – ФИО1 (доверенность от 30.01.2015 № 122);

общества с ограниченной ответственностью «Комплекс» – ФИО2 (доверенность от 15.01.2015);

общества с ограниченной ответственностью «Торговая компания «ДДЕ» - ФИО3, директор (выписка из ЕГРЮЛ), ФИО4 (доверенность от 25.04.2015).

До начала судебного заседания от администрации Южноуральского городского округа Челябинской области (далее – Администрация) в электронном виде поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие ее представителя. Ходатайство судом кассационной инстанции рассмотрено и удовлетворено.

Муниципальное образование Южноуральский городской округ в лице Администрации обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к Управлению Росреестра о признании незаконным отказа Управления Росреестра в совершении регистрационных действий, изложенного в сообщении от 11.07.2014 № 37/023/2014-35; возложении на Управление Росреестра обязанности произвести государственную регистрацию прекращения права аренды земельного участка с кадастровым номером 74:37:0209001:332, площадью 8 475 кв.м., по договору аренды от 23.06.2008 № 1774 на предоставление земельных участков из земель поселений.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Торговая компания «ДДЕ» (далее – общество «ТК «ДДЕ») и общество с ограниченной ответственностью «Комплекс» (далее – общество «Комплекс»).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 20.01.2015 (судья Бастен Д.А.) в удовлетворении требований заявителя отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2015 (судьи Ермолаева Л.П., Пивоварова Л.В., Богдановская Г.Н.)решение суда отменено, заявление удовлетворено, отказ Управления Росреестра в государственной регистрации прекращения обременения (ограничения) прав на земельный участок с кадастровым номером 74:37:0209001:332, изложенный в сообщении от 11.07.2014 № 37/023/2014-35, признан незаконным как не соответствующий ст. 450, 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 17, 18, 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о государственной регистрации прав), на Управление Росреестра возложена обязанность в течение 10 дней с момента вступления настоящего судебного акта в законную силу произвести государственную регистрацию прекращения аренды – обременения (ограничения) прав на земельный участок площадью 8 475 кв.м. с кадастровым номером 74:37:0209001:332, зарегистрированного 19.08.2008 на основании договора аренды от 23.06.2008 № 1774.

Не согласившись с постановлением суда апелляционной инстанции, Управление Росреестра обратилось в суд с кассационной жалобой, в которой просит его отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции, ссылаясь на неправильное применение п. 2 ст. 610, ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, не применение, подлежащих применению, ст. 35, 42, пп. 4 п. 2 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам спора и имеющимся в деле доказательствам. По мнению заявителя, оспариваемое решение не противоречит нормам действующего законодательства, поскольку надлежащих доказательств, подтверждающих фактическое прекращение правоотношений по договору аренды от 23.06.2008 № 1774, не представлено, в связи с чем, отсутствовали основания для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) записи о прекращении аренды. Управление Росреестра указывает, что неправильно истолковав положения п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции пришел к ошибочному выводу о том, что уведомление о прекращении договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, является безусловным основанием для прекращения обязательственных отношений. Заявитель считает, что данное уведомление является формой предупреждения о прекращении договора, необходимым условием соблюдения процедуры расторжения договора, в то же время в силу положений ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации надлежащим доказательством, подтверждающим факт отказа одной из сторон от договора, возобновленного на неопределенный срок, является акт приема-передачи имущества. Кроме того, Управление Росреестра считает, что суд апелляционной инстанции пришел к ошибочному выводу о допустимости расторжения договора аренды от 23.06.2008 № 1774, не приняв во внимание, что земельным законодательством предусмотрены специальные основания для прекращения договора аренды земельного участка, предоставленного в целях строительства.

В отзыве на кассационную жалобу Администрация просит оставить постановление суда апелляционной инстанции без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Обществом «ТК «ДДЕ» также представлен отзыв, в котором третье лицо просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в порядке, предусмотренном ст. 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе.

При рассмотрении настоящего спора судом апелляционной инстанции установлено, что обществу «ТК «ДДЕ» в соответствии с постановлением главы Южноуральского городского округа от 23.06.2008 № 404/1 предоставлен в аренду, в порядке предварительного согласования места размещения объекта, земельный участок общей площадью 8 475 кв.м. с кадастровым номером 74:37:0209001:332 для строительства производственной базы.

Во исполнение названного постановления между муниципальным образованием «Южноуральский городской округ» (арендодатель) и обществом «ТК «ДДЕ» (арендатор) 23.06.2008 подписан договор аренды № 1774, по условиям которого арендодатель обязался передать арендатору земельный участок из земель населенных пунктов общей площадью 8 475 кв.м. с кадастровым номером 74:37:0209001:332, расположенный по адресу: Челябинская обл., г. Южноуральск, ул. Победы, 4 «Д»/3 для строительства производственной базы.

В соответствии с п. 2.1 данный договор заключен на срок до 01.06.2011.

На основании данного договора по акту приёма-передачи от 23.06.2008 обществу «ТК «ДДЕ» передан указанный земельный участок для строительства производственной базы.

В ЕГРП внесена регистрационная запись от 19.08.2008 № 74-74-37/017/2008-342 об обременении вещных прав на земельный участок с кадастровым номером 74:37:0209001:332 арендой в пользу общества «ТК «ДДЕ».

Между обществом «ТК «ДДЕ» (арендатор) и обществом «Комплекс» (субарендатор) 21.10.2008 подписан договор субаренды, на основании которого по акту приёма-передачи от 25.10.2008 общество «ТК «ДДЕ» передало земельный участок с кадастровым номером 74:37:0209001:332 в субаренду обществу «Комплекс». Договор зарегистрирован в установленном порядке.

Администрация письмом от 23.01.2013 № 35-0128 уведомила общество «ТК «ДДЕ» о прекращении договора аренды от 23.06.2008 № 1774 с 01.05.2013. Одновременно обществу направлены три экземпляра акта приёма-передачи земельного участка.

Документы направлены ценным письмом по юридическому адресу общества «ТК «ДДЕ», который также указан в тексте договора аренды (<...>). Почтовое отправление возвращено арендодателю с отметкой «истечение срока хранения».

Муниципальное образование Южноуральский городской округ, полагая, что правоотношения между ним и обществом «ТК «ДДЕ» по договору аренды земли от 23.06.2008 № 1774 прекращены, 03.06.2014 обратилось в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации прекращения права аренды земельного участка с кадастровым номером 74:37:0209001:332. С заявлением представлены следующие документы: доверенность от 03.03.2014 (в копии), уведомление от 23.01.2013 № 35-0128 (в копии), письмо от 24.01.2013 (подлинник), опись от 24.01.2013 (в копии).

Уведомлением от 10.06.2014 № 37/023/2014-35 Управление Росреестра известило заявителя о приостановлении государственной регистрации на срок до 10.07.2014. В обоснование принятого решения указано, что заявителем не представлен документ, подтверждающий передачу арендованного имущества, а также не представлены соглашение о расторжении договора либо вступившее в законную силу решение суда.

В сообщении от 11.07.2014 № 37/023/2014-35 об отказе в государственной регистрации прекращения права аренды спорного земельного участка Управление Росреестра сослалось на абз. 10 п. 1 ст. 20 Закона о государственной регистрации прав, указав на непредставление документов, необходимых в соответствии с названным Федеральным законом для государственной регистрации прав, а именно: заявителем не представлен документ, подтверждающий передачу арендованного имущества. Кроме того, Управление Росреестра указало на необходимость представления соглашения о расторжении договора или вступившего в законную силу решения суда.

Полагая, что отказ во внесении в ЕГРП сведений о прекращении обременения земельного участка арендой в пользу общества «ТК «ДДЕ», не соответствует закону, нарушает права и законные интересы заявителя в экономической сфере, Администрация обратилась в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Отказывая в удовлетворении требований Администрации и признавая решение Управления Росреестра об отказе в государственной регистрации прекращения права аренды на спорный земельный участок обоснованным, суд первой инстанции исходил из того, что заявителем не представлено документов, подтверждающих прекращение правоотношений по договору аренды, в связи с чем сделал вывод о невозможности внесения записи в ЕГРП о прекращении права аренды в отношении спорного земельного участка. Суд первой инстанции указал, что само по себе уведомление, направленное в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, не свидетельствует о прекращении арендных отношений, а является лишь намерением, выражением воли арендодателя на прекращение арендных отношений.

Отменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя требования Администрации, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что спорный договор прекратил свое действие более чем через три месяца после направления арендодателем уведомления об отказе от договора аренды земли (01.05.2013), установленные земельным законодательством специальные правила для прекращения арендных правоотношений применению к рассматриваемому спору не подлежат, в связи с чем отсутствуют препятствия для проведения государственной регистрации прекращения обременения (права аренды) в отношении спорного земельного участка.

В силу ч. 1 ст. 198, ч. 4 ст. 200, ч. 2 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, п. 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов необходимо наличие двух условий: несоответствия их закону или иному нормативному акту, а также нарушения прав и законных интересов заявителя.

В п. 1 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что любое заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав.

Согласно ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований или возражений.

Пунктом 1 ст. 17 Закона о государственной регистрации прав установлено, что основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки, а также иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

В силу п. 2 ст. 17 Закона о государственной регистрации прав не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных названным Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям ст. 18 данного Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В пункте 1 ст. 20 Закона о государственной регистрации прав установлен перечень оснований, при которых может быть отказано в государственной регистрации.

В соответствии с п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Пунктом 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку после истечения срока, указанного в п.2.1. договора, арендатор продолжал использовать арендованный спорный земельный участок, а обратного материалы дела не содержат, суды пришли к правильному выводу о том, что действие договора аренды от 23.06.2008 № 1774 было возобновлено на неопределенный срок.

Согласно п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В соответствии с п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае заключения договора аренды на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Как следует из материалов дела и установлено судом апелляционной инстанции, Администрацией реализовано предусмотренное в п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации право на отказ от договора в одностороннем порядке посредством направления заблаговременно в адрес общества «ТК «ДДЕ» письма от 23.01.2013 № 35-0128 о прекращении договора аренды с 01.05.2013.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии с положениями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе, уведомление об отказе от договора аренды от 23.01.2013 № 35-0128, опись вложения в ценное письмо и почтовую квитанцию об оплате заказных почтовых отправлений, свидетельствующие о направлении указанного уведомления обществу «ТК «ДДЕ» по юридическому адресу данного общества, указанному в выписке из Единого государственного реестра юридических лиц, копию возвращенного почтового конверта с отметками о том, что сотрудниками отделения почтовой связи соблюдены требования о неоднократной доставке адресату извещений о поступлении почтового отправления, суд апелляционной инстанции установил, что Администрацией соблюдены требования ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации о надлежащем уведомлении арендатора об отказе от договора аренды, в связи с чем, с 01.05.2013 действие договора от 23.06.2008 № 1774 аренды земельного участка общей площадью 8 475 кв. м с кадастровым номером 74:37:0209001:332 прекращено в силу п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что оснований для принятия решения об отказе в государственной регистрации прекращения обременения (ограничения) прав на земельный участок на основании абз. 4 п. 1 ст. 20 Закона о государственной регистрации, у регистрирующего органа не имелось, и правомерно удовлетворил заявленные требования, а также возложил на Управление Росреестра обязанности устранить допущенные нарушения прав заявителя.

Довод Управления Росреестра о том, что договор аренды земельного участка, предоставленного в целях строительства, может быть расторгнут только по специальным основаниям, установленным Земельным кодексом Российской Федерации, отклоняется судом кассационной инстанции как основанный на неверном толковании норм материального права. Судом апелляционной инстанции верно указано, что в силу ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. В пунктах 2-3 данной статьи поименованы специальные (дополнительные) основания для прекращения арендных правоотношений, которые не исключают применение правил п. 3 ст. 450, п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе акт обследования земельного участка от 17.11.2014, в котором указано, что на земельном участке с кадастровым номером 74:37:0209001:332 здания, строения, сооружения отсутствуют, участок не огорожен, отсыпки участка либо котлована под объекты не имеется, коммуникации отсутствуют, признаков использования земельного участка для строительства производственной базы нет, справку от 18.11.2014 № 1347, согласно которой задолженность общества «ТК «ДДЕ» по договору аренды от 23.06.2008 № 1774 за период с 01.01.2012 по 30.04.2013 составляет 85 395 руб. 26 коп., справку от 04.12.2014 № 639, в которой сообщается, что общество «ТК «ДДЕ» каких-либо документов, необходимых для получения разрешения на строительство, не представляло, разрешение на строительство производственной базы в границах земельного участка с кадастровым номером 74:37:0209001:332 не получало, суд апелляционной инстанции установил, что по состоянию на 17.11.2014 земельный участок с кадастровым номером 74:37:0209001:332 фактически не освоен, несмотря на то, что недвижимое имущество передано в аренду 23.06.2008, зданий, строений, сооружений в границах спорного участка не имеется, доказательств, подтверждающих осуществление обществом «ТК «ДДЕ» либо обществом «Комплекс» (субарендатор) действий, направленных на строительство производственной базы в границах земельного участка, арендованного по договору от 23.06.2008 № 1774, не представлено.

Таким образом, суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу о том, что у суда первой инстанции не имелось оснований для применения положений ст. 35, 42, пп. 4 п. 2 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации.

Иные доводы Управления Росреестра, изложенные в кассационной жалобе, отклоняются судом кассационной инстанции, поскольку указанные заявителем обстоятельства являлись предметом исследования суда апелляционной инстанций и получили надлежащую правовую оценку, по существу направлены на переоценку доказательств и сделанных на их основании выводов, что не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (ч. 1, 3 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, а выводы соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для отмены либо изменения принятых по делу судебных актов.

Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену постановления апелляционного суда в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2015 по делу № А76-25352/2014 Арбитражного суда Челябинской области оставить без изменения, кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

Председательствующий С.Э. Рябова

Судьи З.Г. Семенова

М.В. Торопова