Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества «Агропромснаб» (далее – общество «Агропромснаб», ответчик) на решение Арбитражного суда Челябинской области от 12.07.2017 по делу № А76-26389/2016 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.09.2017 по тому же делу.

Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Администрация Аргаяшского муниципального района Челябинской области (далее – администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с иском к обществу «Агропромснаб» о взыскании задолженности по договору от 20.02.2002 за период с 01.01.2011 по 31.12.2015 в размере 5 374 014 руб. 08 коп., неустойки в размере
1 584 122 руб. 28 коп. за период с 01.01.2011 по 31.12.2015.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее – Управление Росреестра, третье лицо).

Решением суда от 12.07.2017 (судья Мухлынина Л.Д.) исковые требования удовлетворены частично; с общества «Агропромснаб» в пользу администрации взыскана задолженность в размере 2 437 564 руб. 53 коп., неустойка в сумме
186 459 руб. 48 коп. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.09.2017 (судьи Пивоварова Л.В., Богдановская Г.Н., Ермолаева Л.П.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество «Агропромснаб» просит названные судебные акты отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. В обоснование доводов кассационной жалобы общество «Агропромснаб» ссылаясь на акт обследования земельного участка от 22.05.2017указывает, что фактический размер спорного земельного участка значительно меньше той цифры, которая указана в договоре. Ответчик также полагает, что суды не приняли во внимание заключение кадастрового инженера от 20.01.2016, в котором фактическая площадь арендуемого земельного участка с кадастровым номером 74:02:0201065:7 в результате топографо-геодезической съемки определена в размере 17 742 кв. м, а также установлено наложение площадей земельных участков с кадастровыми номерами 74:02:0201065:66 площадью 138 кв. м и 74:02:0201065:54 площадью 88 кв. м. По мнению ответчика, площадь арендуемого им земельного участка составляет не 24 122 кв. м, как указано в судебных актах, а 17 742 - 138 - 88 = 17 516 кв. м, тогда как фактически занимаемая арендатором площадь меньше на 6606 кв. м, а, следовательно, кадастровая стоимость участка определена неверно. По расчету ответчика, кадастровая стоимость земельного участка равна
9 169 890 руб. 52 коп. и именно её необходимо было использовать при расчете арендной платы. Ответчик считает, что арендодатель предоставивший арендатору земельный участок, площадь которого не соответствует площади указанной в договоре, не вправе требовать уплаты арендной платы за часть земельного участка, не предоставленного арендатору. Ответчик полагает, что судами не учтено, что сумма площадей земельных участков, расположенных непосредственно под переданными в аренду зданиями и сооружениями не может рассматриваться отдельно от площади земельных участков, необходимых для обслуживания этих объектов недвижимости, для обеспечения к ним подходов и подъездов, для обеспечения производства погрузочно-разгрузочных работ, для размещения стоянок и парковок автотранспорта. При этом ответчик отмечает, что все, имеющиеся на арендуемом земельном участке объекты недвижимости сданы в аренду третьим лицам. В связи с чем, ответчик считает, что судами неправомерно применено значение коэффициента К1 в размере 5 - прочие виды деятельности (размещение производственных объектов), в то время, как при сдачи в наем недвижимого имущества, предусмотрен коэффициент К1 в
размере 1. Ответчик также не согласен с выводами судов о том, что периодичность уплаты арендной платы составляет квартал, когда согласно
п. 2.2 приложения № 1 к договора аренды, размер арендной платы предусмотрен за весь земельный участок за 1 (один) год. В пункте 2.3 договора аренды установлено, что арендные платежи начинают исчисляться с 01.03.2002. Таким образом, расчетный период установлен договором с 01 марта каждого последующего года.

В судебное заседание от общества «Агропромснаб» поступило ходатайство о приостановлении производства по делу до рассмотрения дела
Арбитражного суда Челябинской области № А76-1285/2018 по иску общества «Агропромснаб» к Администрации Аргаяшского муниципального района о возмещении вреда, причиненного органами местного самоуправления в размере 2 033 972 руб. 10 коп.

Рассмотрев ходатайство общества «Агропромснаб»о приостановлении производства по настоящему делу, суд кассационной инстанции отказал в удовлетворении ходатайства в связи с отсутствием оснований, предусмотренных положениями ст. 143, 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Кроме того, как видно из Информационной системы «Картотека арбитражных дел» (КАД), определением Арбитражного суда Челябинской области от 23.01.2018 исковое заявление общества «Агропромснаб», на момент рассмотрения настоящей кассационной жалобы не принято к производству суда, так как иск оставлен без движения.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между администрацией (арендодатель) и обществом «Агропромснаб» (арендатор) 20.02.2002 подписан договор аренды земельного участка, согласно которому арендодатель обязуется предоставить земельный участок арендатору во временное пользование за плату, без права сдачи в субаренду, залог, а арендатор принять земельный участок, использовать его в соответствии с целевым назначением и уплачивать арендную плату в установленные сроки, общая площадь земельного участка 2,4122 га, на участке имеются производственные объекты (п. 1.1 договора).

Участок предоставляется для размещения производственных объектов
(п. 1.4 договора).

Настоящий договор заключен сроком на 49 лет и вступает в силу с момента его регистрации в Аргаяшском филиале ЮУРП (п. 1.5 договора).

Арендодатель устанавливает арендную плату на 1 год и имеет право индексировать ее в течение года в соответствии с действующими нормативными актами (п. 2.1 договора).

Арендатор за каждый день просрочки платежа арендной платы выплачивает штраф в размере 0,7 % от суммы недоимки (п. 5.3 договора).

Сторонами к договору подписан расчет арендной платы.

Земельный участок площадью 24 122 кв. м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Челябинская обл., Аргаяшский р-н, с. Аргаяш, ул. Октябрьская, д. 2, был сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет 24.04.2002, с кадастровым номером 74:02:0201065:7, с разрешенным использованием: для размещения производственных объектов, что подтверждается кадастровой выпиской о земельном участке от 17.10.2016 № 7400/101/16-875420.

Согласно уведомлению Управления Росреестра от 23.10.2015 № 74/001/064/2015-20910 сведения о зарегистрированных правах на указанный земельный участок отсутствуют.

Истец направил в адрес ответчика претензии от 14.09.2016 № 382,
от 18.09.2015 № 522 с требованием оплатить образовавшуюся задолженность по арендной плате.

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательства по внесению арендной платы послужило основанием для обращения администрации в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Удовлетворяя исковые требования в части взыскания долга по арендной плате за период с 01.10.2013 по 31.12.2015, а также неустойки, суды обеих инстанций исходили из доказанности материалами дела факта неисполнения ответчиком принятых им обязательств по оплате арендной платы по договору аренды земельного участка, учитывая заявленное ответчиком ходатайство о применении срока исковой давности отказали во взыскании задолженности в размере 2 583 748 руб. 75 коп., образовавшейся в период до 01.01.2011 по 30.09.2013.

Суд кассационной инстанции, проверив законность и обоснованность обжалуемых судебных актов в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не находит оснований для их отмены.

В силу п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 Земельного кодекса Российской Федерации, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.

В соответствии с пп. 7 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.

Согласно п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В силу п. п. 4, 12 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). В предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом (п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 3 ст. 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - постановление от 17.11.2011 № 73) к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Согласно п. 19 постановления от 17.11.2011 № 73 арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Как установлено судами, расчет арендной платы истцом произведен в соответствии с Законом Челябинской области от 24.04.2008 № 257-ЗО «О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участок, государственная собственность на которые не разграничена» (далее – Закон
№ 257-ЗО).

Пунктом 6 Закона № 257-ЗО предусмотрено, что если арендатором осуществляется несколько видов разрешенного использования земельного участка, размер арендной платы определяется путем сложения размеров арендной платы, определенных с применением значения коэффициента К1 отдельно по каждому из видов разрешенного использования земельного участка, пропорционально площади соответствующих частей земельного участка, в том числе частей земельного участка без осуществления их государственного кадастрового учета.

Как установлено судами, п. 1.4 договора аренды определено, что земельный участок предоставляется для размещения производственных объектов.

Согласно кадастровой выписке о земельном участке его разрешенное использование - для размещения производственных объектов.

Между тем, на арендуемом земельном участке используется два вида деятельности, а именно - эксплуатация базы и сдача нежилых зданий в аренду, согласно представленным договорам аренды, ответчику переданы в аренду не только часть нежилых зданий, но и помещений, расположенных на спорном участке с 01.03.2013.

Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц в отношении общества «Агропромснаб» в качестве основного вида деятельности указан ремонт машин и оборудования. Указанная деятельность в соответствии с подпунктом 23 значений коэффициента К1, утвержденных решением Собрания депутатов Аргаяшского муниципального района Челябинской области от 14.11.2012 № 103, относится к деятельности по услугам по техническому обслуживанию и ремонту автомобильного транспорта.

Доказательства того, что фактически общество «Агропромснаб» осуществляет виды деятельности, указанные в иных подпунктах перечня значений К1, утвержденных решением Собрания депутатов Аргаяшского муниципального района Челябинской области от 14.11.2012 № 103, в том числе, соответствующие основному виду деятельности общества - ремонт машин и оборудования, в материалы дела не представлено.

Кроме того, согласно сведениям об обществе «Агропромснаб» в Едином государственном реестре юридических лиц дополнительным видом деятельности общества является, например, розничная торговля, что соответствует подп. 15 перечня значений К1(розничная торговля) (К1 равен 10).

Исследовав и оценив по правилам ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства в их взаимосвязи и совокупности, приняв во внимание информационный расчет истца от 10.07.2017, в котором администрация выделила площадь земельного участка, на котором расположены здания, сдаваемые ответчиком в аренду, как 3774,8 кв. м, и площадь, используемую ответчиком, как 20 347,2 кв. м, суды при расчете арендной платы применили два коэффициента: К1 в размере 1 - для сдачи в аренду объектов (подпункт 31 перечня значений К1) и К1 в размере 5 - эксплуатация базы (подпункт 37 перечня значений К1 – прочие виды деятельности), а также учитывая то обстоятельство, что с 2002 года (передача земельного участка в аренду обществу) арендатор не предъявлял арендодателю претензии относительно невозможности использовать весь переданный в аренду земельный участок, а также приняв во внимание заявление ответчика о применении срока исковой давности, суды обеих инстанций пришли к обоснованному выводу о наличии у ответчика обязанности по оплате арендной платы в размере 2 437 564 руб. 53 коп. за период с 01.10.2013 по 31.12.2015 и неустойки в размере 186 459 руб. 48 коп., начисленную на основании п. 5.2 договора на задолженность, возникшую с 01.10.2013 (ст. 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Доводы ответчика о том, что судами при расчете задолженности общества по арендной плате необоснованно применен коэффициента К1 (вид деятельности арендатора), а также о том, что при расчете суммы площадей земельных участков под переданными ответчиком в аренду зданиями и сооружениями не были учтены площади, необходимые для обслуживания этих объектов недвижимости (для обеспечения к ним подходов и проездов и т.д.) и не принимаются судом кассационной инстанции, поскольку приведенные доводы являлись предметом оценки апелляционного суда и обоснованно им отклонены.

При этом судом апелляционной инстанции, отмечено, что ответчиком не представлено методически обоснованных расчетов относительно площади земельного участка, необходимой для эксплуатации объектов, переданных обществом в аренду (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Ссылка ответчика на то, что судами не учтено заключение кадастрового инженера от 20.01.2016, в котором фактическая площадь арендуемого земельного участка с кадастровым номером 74:02:0201065:7 в результате топографо-геодезической съемки определена в размере 17 742 кв. м и выявлено наложение площадей земельных участков с кадастровыми номерами 74:02:0201065:66 площадью 138 кв. м и 74:02:0201065:54 площадью 88 кв. м, не принимается судом кассационной инстанции, так как названное заключение являлось предметом оценки судов и обоснованно не принято ими, поскольку из приведенного доказательства не следует, что ответчик фактически использует лишь часть переданного ему в аренду земельного участка, более того это не доказано актом обследования земельного участка от 22.05.2017, составленным ведущим специалистом Комитета по управлению имуществом Аргаяшского муниципального района Челябинской области.

Иные доводы заявителя жалобы, изложенные в кассационной жалобе, подлежат отклонению, поскольку по существу направлены на переоценку принятых и оцененных судами доказательств, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции в силу ст. 286 и ч. 2 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм процессуального и материального права, являющихся основанием для отмены судебных актов в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено. Обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 12.07.2017 по делу
№ А76-26389/2016 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.09.2017 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу открытого акционерного общества «Агропромснаб» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий А.С. Полуяктов

Судьи Т.В. Сулейменова

И.А. Татаринова