Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола помощником судьи Шестаковой Л.А. рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Премьер Инвест» на решение Арбитражного суда Челябинской области от 20.03.2017 по делу № А76-28336/2016 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2017 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители: Челябинской областной нотариальной палаты (ассоциация) – ФИО1 (доверенность от 11.11.2016), общества «Премьер Инвест» – ФИО2, ФИО3 (доверенность от 14.12.2016).

Челябинская областная нотариальная палата (ассоциация) (далее – нотариальная палата) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Премьер Инвест» (далее – общество «Премьер Инвест») о взыскании 4 836 223 руб. 53 коп., в том числе 3 017 023 руб. 53 коп. договорной неустойки по инвестиционному договору от 24.08.2012 № 1, 1 819 200 руб. неосновательного обогащения, 47 181 руб. 12 коп. расходов по уплате государственной пошлины.

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 23.01.2016 совместно с первоначальным иском принято к рассмотрению встречное требование общества «Премьер Инвест» о взыскании с нотариальной палаты 434 698 руб. 15 коп. договорной неустойки по инвестиционному договору от 24.08.2012 № 1.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 20.03.2017 (судья Шведко Н.В.) исковые требования нотариальной палаты удовлетворены; с общества «Премьер Инвест» в пользу истца по первоначальному иску взыскано 4 836 223 руб. 53 коп., 47 181 руб. 12 коп. расходов по уплате государственной пошлины. Встречные исковые требования общества «Премьер Инвест» удовлетворены частично; с нотариальной палаты в пользу истца по встречному иску взыскано 217 349 руб. 08 коп. неустойки, 5 847 руб. 00 коп. расходов по уплате государственной пошлины. Произведен зачет первоначального и встречного исковых требований; с общества «Премьер Инвест» в пользу нотариальной палаты взыскано 4 618 874 руб. 45 коп. задолженности, 41 334 руб. 12 коп. расходов по уплате государственной пошлины.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2017 (судьи Бабина О.Е., Карпусенко С.А., Махрова Н.В.) решение суда от 20.03.2017 оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество «Премьер Инвест», ссылаясь на нарушение норм материального права, несоответствие выводов судов обстоятельствам дела, просит решение суда первой инстанции от 20.03.2017 и постановление суда апелляционной инстанции от 30.05.2017 отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Так, заявитель указывает, что судами при удовлетворении первоначальных требований неправомерно не применены положения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации; по мнению заявителя, в материалы дела представлены доказательства несоразмерности заявленной неустойки в размере 3 017 023 руб. 53 коп. последствиям нарушения обязательств по договору, учитывая то обстоятельство, что общая цена инвестиционного договора от 24.08.2014 № 1 составляет 26 400 000 руб. По мнению заявителя, в качестве доказательств уважительной причины нарушения срока передачи объекта по инвестиционному договору от 24.08.2014 № 1 в материалы дела представлены документы, подтверждающие фактическую передачу инвестору нежилого помещения в июне 2015 г.; документы, подтверждающие невозможность в течение полугода производить строительные работы; указанные обстоятельства, по мнению заявителя, возникли в связи с тем, что Администрация г. Челябинска отказала обществу «Премьер Инвест» в предоставлении в аренду земельного участка, и ответчик не имел возможности организовать строительную площадку в соответствии с проектом производства работ.

Заявитель обращает внимание на факт нарушения нотариальной палатой сроков внесения инвестиций, который подтверждается графиком строительства и инвестирования, платежными поручениями, представленными в материалы дела; на основании чего, по мнению заявителя, подлежат применению положения ст. 401 Гражданского кодекса Российской Федерации. Заявитель отмечает, что удовлетворяя встречный иск, суды не приняли во внимание отсутствие обстоятельств, свидетельствующих об умышленном либо по неосторожности содействии общества «Премьер Инвест» в нарушении сроков передачи объекта нотариальной палате по договору. По мнению заявителя, ссылки судов на письмо от 06.12.2013 № 135116 как на основание для невнесения нотариальной палатой инвестиций в установленный договором срок являются необоснованными, поскольку инвестор в отсутствие надлежащим оформленного соглашения сторон по инвестиционному договору об изменении сроков оплаты обязан вносить инвестиции в установленный договором срок. Общество «Премьер Инвест» обращает внимание, что, уменьшая размер неустойки по встречному иску, суды не приняли во внимание отсутствие в материалах дела соответствующего ходатайства нотариальной палаты и доказательств явной несоразмерности заявленной обществом неустойки.

По мнению заявителя, удовлетворяя первоначальные исковые требования в части неосновательного обогащения, суды не приняли во внимание положения ст. 421, 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, и не учли, что сторонами согласованы все существенные условия договора, в том числе размер инвестиций истца, который остается неизменным при изменении площади передаваемого нежилого помещения (п. 2.1 инвестиционного договора). Заявитель отмечает, что в данном случае не подлежали применению положения ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку отношения сторон вытекают из п. 2.1 инвестиционного договора от 24.08.2017 № 1. Общество «Премьер Инвест» отмечает, что удовлетворяя первоначальный иск в части неосновательного обогащения со ссылкой на разницу в площади передаваемого истцу помещения, суды не приняли во внимание, что кадастровый паспорт и обмерочный план подготовлены с учетом возведенных истцом перегородок, при этом согласно п. 2.2 договора и приложения № 1 к договору нежилое помещение передается инвестору без перегородок; возведение перегородок фактически уменьшило площадь передаваемого помещения. Заявитель отмечает, что суды неправомерно приняли к расчету площадь, установленную замерами истца, указанными в замерочном плане. Общество «Премьер Инвест» обращает внимание, что, согласовывая п. 2.1 инвестиционного договора, стороны находились в равном положении, поскольку разница между проектной и фактической площадью могла измениться в пользу любой из сторон, и такое изменение обусловлено особенностями строительства.

В отзыве на кассационную жалобу нотариальная палата просит оставить оспариваемые судебные акты без изменения.

Рассмотрев доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив законность обжалуемых судебных актов с учетом положений
ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции оснований для их отмены не усматривает.

Как следует из материалов дела, между обществом «Премьер Инвест» (общество) и нотариальной палатой (инвестор) 24.08.2012 заключен инвестиционный договор № 1 (далее – инвестиционный договор).

Согласно п. 2.1. инвестиционного договора, инвестор обязуется в установленных настоящим договором порядке и сроки осуществить инвестиции в форме капитальных вложений в строительство объекта недвижимости на земельном участке, а общество обязуется осуществить строительство объекта недвижимости на земельном участке и по завершении строительства в срок не позднее 11.10.2014 передать инвестору в собственность нежилое помещение в порядке и на условиях, предусмотренных данным договором.

Доля инвестора в объекте недвижимости состоит из нежилого помещения на пятом этаже общей площадью ориентировочно 440 (четыреста сорок) метров квадратных; что в совокупности составляет 12/100 долю в общей площади объекта недвижимости. Данное нежилое помещение обозначено в приложении 1 к настоящему договору (план расположения нежилого помещения), являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора.

Указанная в данном пункте договора площадь нежилого помещения может быть изменена на основании замера органа технической инвентаризации при вводе объекта недвижимости в эксплуатацию.

В случае отклонения данных обмера нежилого помещения, полученных в результате замеров органом технической инвентаризации, от ориентировочно площади, указанной в настоящем пункте, сумма договора остается неизменной.

При приобретении права собственности на нежилое помещение инвестор приобретает долю в праве собственности на общее имущество объекта недвижимости, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в объекте недвижимости.

В п. 2.3 договора стороны по договору определили, что при инвестировании инвестором в установленный договором срок денежной суммы, определенной статьей пятой договора цена договора является окончательной и пересмотру не подлежит, что свидетельствует о стоимости одного квадратного метра общей площади нежилого помещения для инвестора в размере 60 000 руб.

Согласно п. 2.4 договора с даты государственной регистрации права собственности инвестора на его овеществленную долю в инвестициях в соответствии с п. 2.1 договора, инвестор будет иметь право владения, пользования и распоряжения нежилым помещением.

В п. 3.4 стороны согласовали, что общество обязано обеспечить надлежащее выполнение и завершение всех работ, включая подготовку исполнительной документации, проведение пуско-наладочных работ, а также получения утвержденного уполномоченным органом разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в срок до 30.08.2014. Сроки выполнения отдельных этапов работ установлены в приложении № 2 к договору (график строительства и инвестирования).

В соответствии с п. 5.1 договора размер инвестиций инвестора составляет 26 400 000 руб.

Пунктом 5.2 стороны определили, что инвестор обязан перечислить сумму инвестиций путем безналичного перечисления денежных средств на расчетный счет общества в размере и в сроки, оговоренные сторонами в приложении № 2 к настоящему договору (график строительства и инвестирования). Датой оплаты считается дата поступления денежных средств на расчетный счет общества.

В силу п. 10.1 в случае несвоевременного перечисления инвестором денежных средств на расчетный счет общества, последнее может потребовать от инвестора уплаты неустойки в размере 1/365 ставки рефинансирования от суммы невнесенного платежа за каждый день просрочки.

В п. 10.3 стороны согласовали, что в случае нарушения обществом сроков получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, указанного в п. 3.6 настоящего договора, инвестор вправе потребовать от общества уплаты неустойки в размере 1/365 ставки рефинансирования от суммы инвестиций, внесенных инвестором, за каждый день просрочки.

Ссылаясь на то, что во исполнение условий инвестиционного договора инвестор осуществил инвестирование в форме капитальных вложений в сумме 26 400 000 руб., при этом ответчик сроки выполнения работ и получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию нарушил, а также, указывая на факт переплаты по договору в связи с несоответствием фактической площади передаваемого помещения, что явилось неосновательным обогащением общества «Премьер Инвест», нотариальная палата обратилась в арбитражный суд с первоначальными исковыми требованиями.

Указывая на несвоевременное перечисление инвестором денежных средств, общество «Премьер Инвест» обратилось в арбитражный суд со встречным иском.

Удовлетворяя первоначальные исковые требования в полном объеме и встречный иск в части, суды исходили из следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее – постановление Пленума от 11.07.2011 № 54) разъяснено, что при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам главы 30 (Купля-продажа), 37 (Подряд), 55 (Простое товарищество) Гражданского кодекса Российской Федерации. Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Судами установлено, что обращаясь с первоначальными исковыми требованиями, истец просил взыскать неустойку за нарушение сроков исполнения обязательств по передаче объекта.

Согласно п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться, в том числе, неустойкой.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (п. 1 ст. 330 Гражданского кодека Российской Федерации).

В соответствии с п. 1 ст. 333 Кодекса если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, приняв во внимание, что согласно п. 3.4 договора инвестирования общество обязано обеспечить надлежащее выполнение и завершение всех работ, включая подготовку исполнительной документации, проведение пуско-наладочных работ, а также получение утвержденного уполномоченным органом разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в срок до 30.08.2014, при этом фактически Администрацией г. Челябинска выдано разрешение № RU 74315000-22-2016 на ввод объекта в эксплуатацию 27.01.2016, суды пришли к выводу о том, что общество «Премьер Инвест» нарушило установленные договором от 24.08.2012 № 1 сроки передачи нотариальной палате объекта инвестиционной деятельности.

Учитывая изложенное, то, что общество «Премьер Инвест» допустило просрочку в исполнении обязательства по передаче инвестиционного объекта, принимая во внимание положения п. 10.3 договора инвестирования, согласно которым в случае нарушения обществом сроков получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, указанного в п. 3.6 названного договора, инвестор вправе потребовать от общества уплаты неустойки в размере 1/365 ставки рефинансирования от суммы инвестиций, внесенных инвестором, за каждый день просрочки, проверив произведенный нотариальной палатой расчет неустойки, и признав его правильным, суды обоснованно удовлетворили заявленные исковые требования и взыскали с общества «Премьер Инвест» в пользу нотариальной палаты договорную неустойку за нарушение предусмотренных договором от 24.08.2012 № 1 сроков передачи инвестиционного объекта в размере 3 017 023 руб. 53 коп. за период с 30.08.2014 по 27.01.2016.

При этом судами обоснованно принято во внимание, что при согласовании условий инвестиционного договора, в том числе пункта 10.3, общество «Премьер Инвест» действовало в соответствии со своей волей и в своем интересе, было свободно в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации); спорный договор подписан сторонами без разногласий.

Исследовав и оценив по правилам ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации все имеющиеся в материалах дела доказательства, признав, что обстоятельства, на которые ссылается общество «Премьер Инвест», не свидетельствуют о явной несоразмерности взысканной неустойки последствиям нарушения обязательства, суды пришли к выводам об отсутствии оснований для снижения размера неустойки по ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, нотариальная палата в обоснование требования о взыскании 1 819 200 руб. неосновательного обогащения указала на то, что расчет стоимости договора произведен из площади нежилого помещения 440 кв. м, однако, фактически площадь передаваемого помещения после замеров составила 409, 68 кв. м, вместо оплаченных истцом 440 кв. м.; фактически застройщиком передано помещение на 30, 32 кв. м меньше, чем предусмотрено инвестиционным договором.

Согласно п. 1 ст. 702 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, в том числе кадастровый паспорт помещения (выписка из государственного кадастра недвижимости), согласно которому площадь спорного помещения, расположенного на 5 этаже, составляет 392, 8 кв. м., принимая во внимание, что рассчитанная истцом площадь спорного помещения 409,68 кв.м. с учетом имеющихся перегородок превышает фактическую площадь помещения, равную 392, 8 кв. м., определенную уполномоченным кадастровым органом, что не нарушает права и законные интересы общества, поскольку направлено на увеличение объема обязательств истца перед ответчиком, учитывая отсутствие в материалах дела доказательств того, что истцом площадь помещения необоснованно занижена, а также принимая во внимание размер площади нижних этажей, суды пришли к выводу о недоказанности материалами дела факта строительства обществом «Премьер Инвест» помещения площадью 440 кв. м.

Учитывая изложенное, принимая во внимание несоответствие площади передаваемого помещения соглашению сторон (п. 2.1 инвестиционного договора), наличие в материалах дела доказательств произведенной нотариальной палатой обществу оплаты за 440 кв. м., частично не переданных последним инвестору в результате меньшей площади построенного нежилого помещения, суды пришли к выводу о наличии признаков неосновательного обогащения и оснований для удовлетворения первоначальных требований в соответствующей части.

Обществом «Премьер Инвест» заявлены встречные исковые требования о взыскании неустойки в связи с просрочкой перечисления инвестором денежных средств.

Судами установлено, что в случае несвоевременного перечисления инвестором денежных средств на расчетный счет общества, последнее может потребовать от инвестора уплаты неустойки в размере 1/365 ставки рефинансирования от суммы невнесенного платежа за каждый день просрочки (п. 10.1 инвестиционного договора).

В п. 4.2 договора инвестор обязался своевременно и в полном объеме в соответствии с предусмотренным настоящим договором порядком осуществлять инвестирование по настоящему договору. В приложении № 2 к договору сторонами спора согласован график строительства и инвестирования.

Возражая относительно заявленных требований, нотариальная палата ссылалась на письмо общества «Премьер Инвест» о необходимости приостановления финансирования от 06.12.2013 № 135116, в котором общество, учитывая невозможность вложения денежных средств, перечисленных нотариальной палатой в соответствии с графиком, предлагало рассмотреть вопрос о приостановке финансирования и заключении дополнительного соглашения, предусматривающего корректировку графика строительства и инвестирования. В письме от 30.01.2014 № 136045, адресованном нотариальной палате, общество «Премьер Инвест» указало, что 30.01.2014 г. истцом получено разрешение на строительство объекта «Бизнес-центр и подземная парковка по ул. Красноармейская, 112»; в ближайшее время в адрес Челябинской областной нотариальной палаты будет направлен для согласования откорректированный график строительства и инвестирования Бизнес-центра.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, принимая во внимание, что обществом «Премьер Инвест» не представлены доказательства направления в адрес ответчика откорректированного графика строительства и инвестирования Бизнес-центра, положения п. 1 ст. 404 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды пришли к выводу о том, что нарушение нотариальной палатой сроков инвестирования вызвано неисполнением встречных обязанностей со стороны общества «Премьер Инвест», в связи с чем определили сумму заявленной неустойки, подлежащую уплате нотариальной палатой, в размере 217 349 руб. 08 коп.

Выводы судов соответствуют материалам дела и действующему законодательству. Доводы, изложенные в кассационной жалобе, о неприменении судами положений ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации при удовлетворении первоначальных исковых требований, о наличии уважительных причин нарушения срока исполнения обязательств по договору от 24.08.2012 № 1, о том, что нарушение срока передачи объекта произошло, в том числе, в связи с отказом Администрации г. Челябинска в предоставлении в аренду земельного участка для размещения открытой площадки для складирования материалов на время строительства объекта «Бизнес-центр и подземная парковка по ул. Красноармейска, 112», в связи с чем ответчик не имел возможности организовать строительную площадку в соответствии с проектом производства робот, а также в связи с нарушением нотариальной палатой сроков внесения инвестиций, отклоняются; оснований для снижения неустойки судами не установлено. Нарушений норм материального права (ч. 2 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судами при такой оценке доводов и представленных доказательств не допущено. Ссылка на п. 2.1 инвестиционного договора, согласно которому в случае отклонения данных обмера от ориентировочной площади, сумма договора остается неизменной, отклоняется исходя из установленных судами обстоятельств и положений гражданского законодательства о неосновательном обогащении. Доводы о неверном применении судами положений п. 1 ст. 404 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом содержания названных писем общества «Премьер Инвест» не нашли своего подтверждения материалами данного дела.

Таким образом, обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 20.03.2017 по делу № А76-28336/2016 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2017 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Премьер Инвест» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Е.Н. Сердитова

Судьи О.Э. Шавейникова

Н.А. Артемьева