Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Администрации города Магнитогорска (далее – администрация) на решение Арбитражного суда Челябинской области от 06.02.2015 по делу № А76-30292/2014 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2015 по тому же делу.

Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

От администрации в суд кассационной инстанции поступило ходатайство о рассмотрении спора в отсутствие ее представителя. Ходатайство судом кассационной инстанции рассмотрено и удовлетворено в соответствии с ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Администрация обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Торговое оборудование» (далее - общество «Торговое оборудование») о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 16.10.2002 № 2426 за период с 07.11.2013 по 30.09.2014 в сумме 1 093 803 руб. 86 коп.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 06.02.2015 (судья Шумакова С.М.) исковые требования удовлетворены частично. С общества «Торговое оборудование» в пользу администрации взыскана задолженность по договору аренды земельного участка от 16.10.2002 № 2426 в сумме 1 073 795 руб. 25 коп. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2015 (судьи Суспицина Л.А., Богдановская Г.Н., Пивоварова Л.В.) решение суда изменено, исковые требования удовлетворены частично. С общества «Торговое оборудование» в пользу администрации взыскана задолженность по арендной плате в сумме 442 633 руб. 59 коп. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе администрация просит указанные судебные акты отменить и принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права. Заявитель считает, что арендную плату за пользование земельным участком по договору от 16.10.2002 № 2426 обществу «Торговое оборудование» следует начислять не с даты государственной регистрации перехода права собственности к данному лицу на недвижимое имущество, расположенное на земельном участке, как указал суд первой инстанции, а с даты государственной регистрации договора от 21.10.2013 переуступки прав и обязанностей по договору от 16.10.2002 № 2426. В обоснование своей позиции по делу заявитель ссылается на положения п. 2 ст. 615, ст. 613 Гражданского кодекса Российской Федерации и условия п. 5.1 договора от 21.10.2013 переуступки прав и обязанностей по договору от 16.10.2002 № 2426. Кроме того, учитывая, что ответчик обратился с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости ранее даты вступления в силу Федерального закона от 21.07.2014 № 225-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а именно 18.06.2014 заявитель считает, что новая кадастровая стоимость подлежит применению именно с момента вступления в силу решения Арбитражного суда Челябинской области от 10.09.2014 по делу № А76-14672/2014.

При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждено, что спорный земельный участок площадью 8071,59 кв. м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка (ориентир по ул. Бехтерева, почтовый адрес ориентира - Челябинская обл., г. Магнитогорск, Ленинский р-н) поставлен на государственный кадастровый учет 10.04.2003 с присвоением кадастрового номера 74:33:0121001:1, имеет разрешенное использование - здания для размещения производства мебели и торгового оборудования, что следует из кадастровых паспортов земельного участка от 06.06.2007, 11.12.2013.

В отношении земельного участка с кадастровым номером 74:33:0121001:1 между администрацией (арендодатель) и открытым акционерным обществом «Прокатмонтаж» (далее - общество «Прокатмонтаж», арендатор) заключен договор аренды земли от 16.10.2002 № 2426 в целях размещения производства мебели и торгового оборудования сроком до 21.08.2007.

В разделе 2 договора стороны согласовали условия о платежах и расчетах.

Плата за аренду земли перечисляется арендатором равными долями поквартально в течение года. Платежи производятся не позднее 25 числа последнего месяца текущего квартала путем перечисления денежных средств на расчетный счет (п. 2.4 договора).

В соответствии с п. 3.2.3 договора арендатор обязан своевременно и полностью вносить арендную плату, а также нести расходы, связанные с перечислением платежей.

Земельный участок передан арендатору в состоянии, отвечающем требованиям его целевого использования, арендатор принял участок, претензий к арендодателю не имеет, в связи с чем, договор заключен без передаточного акта (п. 6.1 договора).

К договору аренды земли от 16.10.2002 № 2426 администрацией и обществом «Прокатмонтаж» подписано дополнительное соглашение от 31.07.2003, которым текст договора аренды приведен в соответствие с Земельным кодексом Российской Федерации и постановлением главы города Магнитогорска от 13.03.2003 № 137-П «Об утверждении типовой формы договора аренды земельного участка, типовой формы договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора».

Договор аренды земли от 16.10.2002 № 2426 зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) 18.11.2003, что подтверждается регистрационной надписью учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Челябинской области «Южноуральская регистрационная палата» на документе, выпиской из ЕГРП от 27.11.2014, свидетельством о государственной регистрации права от 18.11.2003.

К договору аренды земли от 16.10.2002 № 2426 администрацией и обществом «Прокатмонтаж» подписано дополнительное соглашение от 12.11.2009, которым срок действия договора установлен до 08.04.2014.

Дополнительное соглашение от 12.11.2009 зарегистрировано в ЕГРП 07.12.2009, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 27.11.2014.

В связи с продажей обществом «Прокатмонтаж» обществу «Торговое оборудование» недвижимого имущества - двух нежилых зданий площадью 1291,9 кв. м и 1879 кв. м, предназначенных для производства мебели и торгового оборудования и расположенных на указанном выше земельном участке, между обществом «Прокатмонтаж» (арендатор) и обществом «Торговое оборудование» (новый арендатор) 21.10.2013 заключен договор переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 2426.

Договор уступки от 21.10.2013 зарегистрирован в ЕГРП 06.11.2013, что подтверждается регистрационной надписью Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, выпиской из ЕГРП от 27.11.2014.

Переход права собственности к обществу «Торговое оборудование» на нежилое здание площадью 1291,9 кв. м зарегистрирован в ЕГРП 13.11.2013, на здание площадью 1879 кв. м - 14.11.2013, что подтверждается выписками из ЕГРП от 27.11.2014 , свидетельствами о государственной регистрации права от 13.11.2013, 14.11.2013.

Из пояснений администрации следует, что за период с 07.11.2013 по 30.09.2014 у общества «Торговое оборудование» образовалась задолженность по арендной плате за пользование земельным участком с кадастровым номером 74:33:0121001:1 в общей сумме 1 093 803 руб. 86 коп.

Направленная в адрес общества «Торговое оборудование» претензия от 31.10.2014 № ОДП54/7195 оставлена без удовлетворения.

Ссылаясь на неисполнение обществом «Торговое оборудование» обязательств по внесению арендной платы, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования частично, суд первой инстанции исходил из заключенности и действительности договора аренды земли от 16.10.2002 № 2426 и договора переуступки прав и обязанностей от 21.10.2013, принадлежности обществу «Торговое оборудование» на праве собственности недвижимого имущества, расположенного на спорном земельном участке. В отсутствие доказательств внесения обществом «Торговое оборудование» арендных платежей за пользование земельным участком суд первой инстанции признал исковые требования обоснованными по праву.

Проверив представленный администрацией расчет задолженности, суд первой инстанции признал его неправильным в части определения периода задолженности (с 06.11.2013 - даты государственной регистрации договора уступки 21.10.2013), указав, что арендную плату обществу «Торговое оборудование» следует начислять лишь с даты государственной регистрации перехода права собственности на нежилое здание (с 13.11.2013). По расчету суда первой инстанции задолженность по арендной плате за период с 13.11.2013 по 30.09.2014 составила 1 073 795 руб. 25 коп.

Изменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции исходил из следующего.

В силу п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Как следует из материалов дела и установлено судом апелляционной инстанции, поскольку обществом «Торговое оборудование» доказательств внесения арендных платежей за пользование земельным участком по договору аренды земли от 16.10.2002 № 2426 не представлено, заявленные исковые требования являются обоснованными.

На основании п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на дату возникновения спорных правоотношений), п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята данной недвижимостью и необходима для ее использования.

Согласно разъяснениям, данным в п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при рассмотрении споров, связанных с применением положений п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на эту недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Согласно разъяснениям, данным в п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление № 73), при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Принимая во внимание вышеуказанные нормы права и разъяснения, а также то обстоятельство, что договор уступки от 21.10.2013 не содержит условий, в соответствии с которыми общество «Торговое оборудование» приняло бы на себя обязательства по оплате арендных платежей за период до регистрации перехода к нему от общества «Прокатмонтаж» права собственности на недвижимое имущество, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что с момента государственной регистрации права собственности закрытого акционерного общества «Торговое оборудование», правопреемником которого является общество «Торговое оборудование», на объекты недвижимости к последнему перешло право пользования земельным участком на тех же условиях, что и у продавца недвижимости (общества «Прокатмонтаж»).

При таких обстоятельствах обязанность по уплате арендных платежей за пользование спорным земельным участком возникла у общества «Торговое оборудование» с 13.11.2013, а не с 06.11.2013 (даты государственной регистрации договора уступки от 21.10.2013), соответственно, период времени, за который с общества «Торговое оборудование» следует взыскать задолженность, обоснованно определен с 13.11.2013 по 30.09.2014.

В соответствии с абз. 5 п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в редакции, действовавшей до 01.03.2015) порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации, если иное не предусмотрено Федеральным законом «О Государственной компании "Российские автомобильные дороги» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В п. 16 постановления № 73 (в редакции постановления от 25.01.2013 № 13) даны разъяснения, согласно которым независимо от предусмотренного договором механизма определения размера арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта уполномоченного органа. В силу абз. 2 п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется (п. 19 постановления № 73).

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что договор от 16.10.2002 № 2426 был совершен после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы за пользование спорным земельным участком определен не по результатам торгов.

Исходя из вышеизложенного суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу о том, что расчет задолженности по арендной плате за пользование спорным земельным участком правомерно произведен по методике (формуле), установленной действующими в спорный период нормативным актом субъекта Российской Федерации - Челябинской области (Закон Челябинской области от 24.04.2008 № 257-ЗО «О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена») и муниципальным нормативным актом муниципального образования «город Магнитогорск» (решение Магнитогорского городского Собрания депутатов Челябинской области от 26.06.2012 № 108 «Об установлении значений коэффициентов для определения размера арендной платы за земельные участки на территории города Магнитогорска, государственная собственность на которые не разграничена» (далее – решение от 26.06.2012 № 108).

В рассматриваемом случае общество «Торговое оборудование» о несогласии с методикой расчета арендной платы, определенной указанными нормативными актами, не заявило, применение в расчете арендной платы значения ставки арендной платы, равного 2%, и значений коэффициентов К2 и К3, равных 1, не оспорило.

Спорный земельный участок имеет вид разрешенного использования - здания для размещения производства мебели и торгового оборудования, предоставлен по договору от 16.10.2002 № 2426 для целей эксплуатации нежилых зданий, предназначенных для производства мебели и торгового оборудования.

Суд апелляционной инстанции установил, что применение в расчете арендной платы значения коэффициент К1, равного 1,8, в соответствии с п. 4 приложения № 1 к решению от 26.06.2012 № 108 (производство промышленной продукции и товаров народного потребления) является обоснованным.

При этом суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что в расчете арендной платы следовало учесть вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Челябинской области от 10.09.2014 по делу № А76-14672/2014, которым кадастровая стоимость спорного земельного участка была установлена в размере 10 370 286 руб.

Поскольку общество «Торговое оборудование» обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка, равной его рыночной стоимости, в июне 2014 года (до вступления Федерального закона от 21.07.2014 № 225-ФЗ в законную силу - 22.07.2014), а соответствующее решение об установлении кадастровой стоимости данного участка в размере рыночной арбитражным судом было принято 10.09.2014 (то есть по состоянию на дату вступления в законную силу Федерального закона от 21.07.2014 № 225-ФЗ - 22.07.2014 исковое заявление общества «Торговое оборудование» еще не было рассмотрено), то положения ст. 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 21.07.2014 № 225-ФЗ), устанавливающие порядок применения сведений о кадастровой стоимости, определенной решением суда, подлежат применению к сведениям о кадастровой стоимости, установленной в результате рассмотрения Арбитражным судом Челябинской области искового заявления общества «Торговое оборудование» о пересмотре кадастровой стоимости указанного выше земельного участка.

Таким образом, с 01.01.2014 для целей определения размера арендной платы за пользование спорным земельным участком, должны применяться сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда по делу № А76-14672/2014, то есть в размере 10 370 286 руб.

По расчету суда апелляционной инстанции, произведенному по формуле с применением значения ставки арендной платы, равного 2%, значения коэффициента К1, равного 1,8, значений коэффициентов К2 и К3, равных 1, с учетом того, что до 31.12.2013 для целей определения размера арендной платы должны применяться сведения о кадастровой стоимости земельного участка в размере 33 810 841 руб. 20 коп., а с 01.01.2014 - сведения о кадастровой стоимости земельного участка, установленной решением суда по делу № А76-14672/2014, то есть в размере 10 370 286 руб., следовательно, задолженность общества «Торговое оборудование» по уплате арендных платежей по договору от 16.10.2002 № 2426 за период с 13.11.2013 по 30.09.2014 составляет 442 633 руб. 59 коп.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований администрации о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 442 633 руб. 59 коп.

Доводы заявителя кассационной жалобы сводятся по существу к переоценке имеющихся в деле доказательств и сделанных судом апелляционной инстанции на их основании выводов, что выходит за пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции, установленные ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены постановления суда апелляционной инстанции (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного постановление суда апелляционной инстанции подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2015 по делу № А76-30292/2014 Арбитражного суда Челябинской области оставить без изменения, кассационную жалобу Администрации города Магнитогорска – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Е.А. Платонова

Судьи И.А. Татаринова

А.А. Столяров