Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу крестьянского (фермерского) хозяйства «Марково-1» на решение Арбитражного суда Челябинской области от 06.07.2017 по делу № А76-32316/2016 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.09.2017 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители крестьянского (фермерского) хозяйства «Марково-1» - ФИО1 (глава крестьянского хозяйства, протокол собрания от 22.12.1992), ФИО2 (доверенность от 10.01.2018).

Администрация Троицкого муниципального района Челябинской области (далее – Администрация района, истец) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к крестьянскому (фермерскому) хозяйству «Марково-1» (далее – хозяйство «Марково-1», ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате, а также пени в размере 196404 руб. 02 коп.; о расторжении договора аренды от 15.12.2006 №2; об обязании хозяйства «Марково-1» в месячный срок с момента вступления решения в законную силу привести в первоначальное состояние и вернуть по акту приема-передачи занимаемое нежилое помещение – пристрой к центральной газовой котельной, общей площадью 56 кв.м., расположенное по адресу: с Клястицкое Троицкого района.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом привлечены муниципальное унитарное предприятие Клятицского сельского поселения Челябинской области «Жилищно-коммунальное хозяйство Клястицкого сельского поселения» и Администрация муниципального образования «Клястицкое сельское поселение» Троицкого муниципального района Челябинской области.

Решением суда от 06.07.2017 (судья Писаренко Е.В.) исковые требования удовлетворены частично. Суд расторг договор аренды нежилого помещения от 15.12.2006 № 2, взыскал задолженность в размере 65 782 руб. 80 коп., пени в размере 37 137 руб. 55 коп., а также обязал хозяйство «Марково-1» привести в первоначальное состояние и вернуть по акту приема-передачи занимаемое нежилое помещение – пристрой к центральной газовой котельной площадью 56 кв.м., расположенное в здании, по адресу: с. Клястицкое, Троицкого района Челябинской области.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.09.2017 (судьи Богдановская Г.Н., Ермолаева Л.П., Карпачева М.И.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе хозяйство «Марково-1» просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права.

По мнению заявителя жалобы, судами при рассмотрении заявленных требований не было учтено, что право собственности здание газовой котельной зарегистрировано за Клястицким сельским поселением, доказательств государственной регистрации права собственности и постановки на кадастровый учет пристроя к центральной газовой котельной в материалы дела не представлено. Хозяйство «Марково-1» полагает, что договор аренды от 15.12.2006 № 2 не является заключенным в силу несогласованности предмета договора ввиду отсутствия в договоре его индивидуализирующих характеристик. Ответчик считает, что переданное в аренду имущество не могло быть использовано по целевому назначению (под хлебопекарню) в силу наличия существенных недостатков (отсутствие электро- и газоснажения, отключение отопления и системы водоснабжения), что в силу нормы ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставляет ему право на освобождение от уплаты арендной платы. Заявитель жалобы также указал на нарушение истцом обязанности по проведению капитально ремонта в арендуемом помещении, что, по его мнению, является основанием для освобождения его от уплаты арендной платы. Кроме того, заявитель жалобы ссылается на взыскание с него излишней суммы государственной пошлины.

Кроме того, к кассационной жалобе для приобщения к материалам дела истцом приложены копии: выписки из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРП) об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости на нежилое здание от 20.09.2017 № 74/035/800/2017-1715, выписки из ЕРП о переходе прав на объект недвижимости от 22.09.2017 № 74/035/800/2017-1745, Закон Челябинской области от 06.09.2007 № 178-О «О разграничении имущества между Троицким муниципальным районом и Клястицким сельским поселением».

Представленные обществом документы не могут быть приобщены к материалам дела, поскольку в силу ч. 1 ст. 286, ч. 2 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сбор и оценка дополнительных доказательств не входят в компетенцию суда кассационной инстанции, который проверяет законность принятых судебных актов на основании имеющихся в деле доказательств, исследованных и оцененных судами первой и апелляционной инстанций. Возможности переоценки выводов судов об обстоятельствах дела с учетом представленных в суд кассационной инстанции дополнительных документов арбитражное процессуальное законодательство не предусматривает. На основании изложенного, ходатайство заявителя о приобщении к материалам дела указанных документов судом кассационной инстанции отклонено, указанные документы возвращены представителю заявителя в судебном заседании.

В судебном заседании представитель ответчика ранее заявленное ходатайство об отложении рассмотрения кассационной жалобы не поддержал.

В отзыве на кассационную жалобу Администрация района просит оставить оспариваемые судебные акты без изменения.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов заявителя кассационной жалобы в порядке, предусмотренном ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

При рассмотрении спора судами установлено, что между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) 15.15.2006 подписан договор аренды № 2 (далее – договор аренды), в соответствии с п.1.1. которого, арендодатель передает арендатору в арендное пользование пристрой к центральной газовой котельной, расположенной по адресу: с. Клястицкое Троицкого района, для использования под хлебопекарню. Помещение требует ремонта, в дальнейшем может использоваться под хлебопекарню, общей площадью сдаваемого в аренду помещения - 56 кв. м., сроком с 15.12.2006 до 01.12.2007.

Если за один месяц до окончания срока действия договора ни одна из сторон не заявила о своем намерении его расторгнуть или изменить, то договор считается продленным в указанной редакции и принятыми к нему дополнительными соглашениями (п. 1.3. договора аренды).

Арендодатель обязуется сдать в аренду помещения арендатору, согласно п. 1.1. договора, оформив двусторонним актом приема-передачи (п. 2.1.1. договора аренды).

Арендатор обязуется использовать помещения исключительно по прямому назначению, указанному в п. 1.1. настоящего договора (п. 2.2.1. договора аренды).

Арендная плата устанавливается на основании расчета по методике, утвержденной постановлением главы Троицкого района. Приложение к настоящему договору (п. 3.1. договора аренды).

Арендная плата вносится ежемесячно не позднее двадцать пятого числа текущего месяца (п. 3.2. договора аренды).

В случае невнесения арендатором платежей в установленный п. 3.2. срок, ему начисляется пеня в размере 0,1 % от неуплаченной суммы за каждый день просрочки (п. 4.1. договора аренды).

Неуплата арендной платы за два месяца подряд является предложением арендатора прекратить договор (п. 4.2. договора аренды).

Изменение условий договора, его расторжение допускаются по соглашению сторон. Вносимые дополнения и изменения рассматриваются сторонами в месячный срок и оформляются дополнительным соглашением (п. 5.1. договора аренды).

Арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке, письменно уведомив об этом арендатора за 30 суток, в случае нарушения условий, указанных в пунктах 1.6., 2.2.1., 2.2.2., 2.2.3., а также - ля арендаторов, занимающихся коммерческой деятельностью, в случае установления торговой инспекцией грубых нарушений законодательства в арендуемом помещении (п. 5.2.).

На основании акта приема-передачи от 15.12.2006 истец передал ответчику поименованное в договоре аренды нежилое помещение.

Сторонами согласован расчет № 1 размера годовой арендной платы нежилого помещения (здания, сооружения), а впоследствии были также подписаны соглашения об изменении размера арендной платы от 14.05.2008 и от 01.11.2011.

Дополнительными соглашениями от 10.04.2009№ 3, от 10.03.2010 №4, от 10.02.2011 № 5, от 24.05.2011 № 6 сторонами изменен срок договора аренды.

Дополнительным соглашением от 24.05.2011 № 6 срок договора продлен по 31.12.2012.

Истцом в адрес ответчика направлена претензия с требованием оплатить задолженность и пени, а также содержащая предложение подписать приложенное к претензии соглашение о расторжении договора аренды и акт приема-передачи (возврата) имущества.

В связи с тем, что добровольно ответчиком не исполнены содержащиеся в претензии требования арендодателя, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Частично удовлетворяя заявленные требования, суды правомерно руководствовались следующим.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно ст. 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

В соответствии со ст. 654 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

Судами установлено, что по спорному договору с учетом дополнительных соглашений к нему ответчику было предоставлено в аренду пристрой к центральной газовой котельной, расположенной по адресу: с. Клястицкое Троицкого района, для использования под хлебопекарню общей площадью сдаваемого в аренду помещения - 56 кв.м., требующим ремонта, возможностью его использования в дальнейшем под хлебопекарню сроком по 31.12.2012.

Размер арендной платы на момент подписания договора аренды определен в приложении №1 к договору аренды, а впоследствии был изменен дополнительными соглашениями к договору от 14.05.2008 и от 01.11.2011.

Учитывая подписание сторонами акта приема-передачи арендуемого имущества 15.12.2006, неоднократное заключение между сторонами договора дополнительных соглашений (сроки, размер арендной платы), частичное внесение арендной платы, установив фактическое исполнение указанного договора сторонами, руководствуясь разъяснениями, содержащимися в п. 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», суд апелляционной обоснованно верно отклонил доводы ответчика о незаключенности договора аренды.

При рассмотрении спора судами установлено, что между сторонами отсутствуют разногласия относительно ненадлежащего исполнения обязанности арендодателя по передаче объекта аренды, а также отсутствие со стороны ответчика каких-либо возражений в отношении индивидуализации имущества и размера арендной платы.

Доводы ответчика о том, что истец не имел право сдавать в аренду спорного имущества, поскольку он не являлся его собственником, суд апелляционной инстанции отклонил, ссылаясь на разъяснения, изложенные в абз. 2 п. 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно которым доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.

В силу ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанностью арендатора является оплата арендной платы.

Согласно ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, а односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В силу пункта 4.1. договора аренды в случае невнесения арендатором платежей в установленный пунктом 3.2. срок, ему начисляется пеня в размере 0,1 % от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Установив, что обязательства по внесению арендной платы за пользование нежилым помещением крестьянским хозяйством «Марково-1» надлежащим образом не исполнены, доказательств внесения арендной платы за пользование помещением за спорный период в материалы дела не представлено, суды, применив исковую давность по части требований, пришли к правильному выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика 65 782 руб. 80 коп задолженности по внесению арендных платежей и пени в размере 37 137 руб. 55 коп.

Отклоняя доводы ответчика об отсутствии оснований для оплаты арендной платы в силу ненадлежащего состояния помещения ввиду отсутствия газоснабжения, суд апелляционной инстанции, сославшись на положения ст. 612, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, указал, что согласно пункту 1.1. договора аренды – помещение, являющееся объектом аренды, требует ремонта, в дальнейшем может использоваться под хлебопекарню.

Суд отметил, что ответчик принял объект аренды без замечаний на основании акта приема-передачи от 15.12.2006, а впоследствии неоднократно подтверждал действие договора аренды на согласованных условиях путем подписания дополнительных соглашений к договору аренды и фактического исполнения договора аренды и оплаты арендной платы; отношения сторон носили долгосрочный характер и в течение действия договора аренды ответчиком не были заявлены ни судебные, ни внесудебные претензии, связанные с назначением и характеристиками переданного в аренду помещения, препятствующими пользованию помещением.

Суд правомерно указал, что фактическое неиспользование ответчиком помещения для целей, указанных в договоре аренды (под хлебопекарню) в силу п. 1 ст. 9 Гражданского кодекса Российской Федерации не освобождает его от оплаты арендной платы, учитывая, что в судебном заседании апелляционного суда ответчик подтвердил наличие у него правового интереса в сохранении арендных прав на помещение с целью его последующего выкупа в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

С учетом вышеизложенного, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии основании для освобождения ответчика от оплаты арендной платы за переданное в аренду помещение.

Доводы ответчика о нарушении истцом обязанности по проведению капитального ремонта в помещении отклонены судом как необоснованные и противоречащие материала дела.

Поскольку ответчиком не представлены доказательства надлежащего исполнения обязательства по уплате арендных платежей по договору аренды от 15.12.2006 № 2, возобновленному в силу п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации на неопределенный срок, материалами дела подтверждается наличие задолженности ответчика перед истцом по арендной плате и факт неоднократной просрочки исполнения обязательства по оплате аренды, направления ответчику претензии с приложением соглашения о расторжении договора ввиду прекращения внесения арендной платы за пользование нежилым помещением, оставленное ответчиком без исполнения, суды, руководствуясь положениями п. 1 ст. 614, п. 1,2 ст. 450, п. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации правомерно удовлетворили требования Администрация района о расторжении договора аренды.

На основании ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку доказательства, подтверждающие факт передачи арендатором спорного помещения Администрации района, в материалы дела не представлены, суды обоснованно удовлетворили заявленные требования о возврате истцу объекта аренды и приведения его в первоначальное состояние.

Довод заявителя жалобы о том, что объект аренды не поставлен на кадастровый учет, не может быть принят во внимание судом кассационной инстанции, поскольку ранее не заявлялся и не был предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, тогда как в силу положений ч. 2 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в полномочия суда кассационной инстанции не входит установление обстоятельств, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судами, предрешение вопросов достоверности или недостоверности доказательств, преимущества одних доказательств перед другими, а также переоценку доказательств, которым уже была дана оценка судами первой и апелляционной инстанций.

Ссылка заявителя кассационной жалобы на неправомерное взыскание с него судом первой инстанции государственной пошлины в сумме, превышающей 4088 руб., исходя из суммы взысканной задолженности и неустойки, судом округа отклоняется в силу следующего.

Как указано в п. 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах», если в заявлении, поданном в арбитражный суд, объединено несколько взаимосвязанных требований неимущественного характера, то по смыслу подп. 1 п. 1 ст. 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации уплачивается государственная пошлина за каждое самостоятельное требование.

Так как в рассматриваемом случае кроме требований имущественного характера истцом были заявлены также два самостоятельных требования неимущественного характера (о расторжении договора аренды, возврате арендованного помещения), помимо государственной пошлины по имущественным требованиям, за каждое из них в соответствии с подп. 2, 4 п. 1 ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации подлежала уплате государственная пошлина в размере 6 000 руб. Поскольку истец был освобожден от уплаты государственной пошлины, исковые требования имущественного характера были удовлетворены частично, а неимущественного характера – в полном объеме, суд первой инстанции обоснованно взыскал с ответчика в доход федерального бюджета 16 087 рублей государственной пошлины.

Иные доводы, изложенные в кассационной жалобе, являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций и получили надлежащую правовую оценку, основаны на неправильном толковании норм права, с учетом установленных судами обстоятельств, в части направлены на переоценку имеющихся в материалах дела доказательств и сделанных на их основании выводов судов о фактических обстоятельствах, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции в соответствии с положениями ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с чем подлежат отклонению, в том числе по основаниям, изложенным в мотивировочной части настоящего постановления.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов, не выявлено.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 06.07.2017 по делу № А76-32316/2016 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.09.2017 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу крестьянского (фермерского) хозяйства «Марково-1» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий М.В. Торопова

Судьи Е.А. Платонова

Н.Г. Беляева