Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью Специализированный Застройщик «НИКС» (далее – общество СЗ «НИКС»), общества с ограниченной ответственностью «М2» (далее – общество «М2») на решение Арбитражного суда Челябинской области от 04.08.2021 по делу № А76-3365/2021 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.10.2021 по тому же делу.

Определением от 07.02.2022 судебное заседание отложено.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представитель Управления Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее – Управление Росреестра) – Литвинова З.И. (доверенность от 27.01.2022).

Ходатайство общества СЗ «НИКС», общества «М2» о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие их представителя судом кассационной инстанции рассмотрено и удовлетворено на основании ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Общество СЗ «НИКС», общество «М2» обратились в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к Управлению Росреестра о: признании незаконным уведомления от 21.01.2021 КУВД-001/2020-18495130 № PKPVDMFC2020-10-08-413688 об отказе в государственной регистрации договора о новации обязательств по договору инвестирования № Kl-Ч от 09.09.2020 в обязательства по договору об участии в долевом строительстве от 06.10.2020 в отношении объекта долевого строительства: квартира №200, общей проектной площадью 48,59 кв. м, в разноэтажном жилом доме со встроенными нежилыми помещениями и многоуровневой автостоянкой по ул. Елькина, 91 в Советском районе г. Челябинска, строительство которого осуществляется на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0408001:4472; обязании произвести государственную регистрацию договора о новации обязательств по договору инвестирования № Kl-Ч от 09.09.2020 в обязательства по договору об участии в долевом строительстве от 06.10.2020 в отношении указанного объекта долевого строительства.

Решением суда от 04.08.2021 в удовлетворении заявления отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.10.2021 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общества СЗ «НИКС», «М2» просят судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права. Заявитель не согласен с выводом судов о том, что представленный заявителями на регистрацию договор новации противоречит положениям статьи 15.4 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №214-ФЗ) в части указания суммы, которая подлежит размещению на счете эскроу. Заявители отмечают, что права и обязанности сторон возникли в результате замены (новации) первоначальных обязательств из договора инвестирования новыми обязательствами, возникшими из Закона №214-ФЗ; соглашение по всем существенным условиям договора о новации сторонами достигнуто, основания для признания договора незаключенным в качестве основания для отказа в государственной регистрации договора отсутствуют; на момент подписания договора о новации весь объем инвестиций - денежные средства в размере 2 562 040 руб. уплачены; законом не предусмотрен запрет на замену обязательств сторон по договору инвестирования путем новации в договоры долевого участия в строительство; общество «М2» изначально выступало в качестве инвестора, а после заключения договора долевого участия приобрело статус участника долевого строительства; денежные средства в сумме 2 562 040 руб. уплачены обществом «М2» в рамках договора инвестирования, эти денежные средства уже использованы застройщиком и их возврат противоречит природе новации обязательств. Заявители полагают выводы суда о том, что сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям необоснованным. По мнению обществ, после регистрации договора, заявитель, который являлся инвестором, будет иметь большой круг гарантий, сделка является безопасной, так как ответственность застройщика прописана не только в договоре, но и в законе, напротив отказ в государственной регистрации эти права нарушает.

В отзыве на кассационную жалобу Управление Росреестра просит судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между обществом СЗ «НИКС» (застройщик) и обществом «М2» (инвестор) заключен договор инвестирования от 09.092020 №К1-Ч, предметом которого является инвестирование в строительство (создание) квартиры №201 в разноэтажном жилом доме со встроенными нежилыми помещениями и многоуровневой автостоянкой по ул. Елькина, 91 в Советском районе г. Челябинска, на земельном участке площадью 4154 кв. м кадастровый номер 74:36:0408001:4472. Общая приведенная площадь объекта инвестирования составляет 50,95 кв. м с учетом площади лоджии (балкона).

Общий объем инвестиционных средств, вкладываемых инвестором в строительство объекта, составляет 2 562 040 руб.

К указанному договору сторонами сделки подписаны дополнительные соглашения от 11.01.2020.

Между обществом СЗ «НИКС» и обществом «М2» подписан договор от 06.10.2020 о новации обязательств по договору инвестирования №К1-Ч от 09.09.2020 в обязательства по договору о долевом участии в строительстве (т.1 л.д.12-25).

Общества СЗ «Никс», «М2» обратились в Управление Росреестра по Челябинской области с заявлением от 08.10.2020 о регистрации договора о новации обязательств по договору инвестирования от 09.09.2020 № K1-Ч в обязательства по договору об участии в долевом строительстве от 06.10.2020 в отношении вышеуказанного объекта долевого строительства.

Уведомлением от 20.10.2020 КУВД-001/2020-18495130 № PKPVDMFC2020-10-08-413688 Управление Росреестра приостановлена государственная регистрация прав в связи с тем, что договор новации не содержит сведений о размещении денежных средств участника долевого строительства (ООО «М2») на счете эскроу в порядке, предусмотренном статьей 15.4 Закона №214-ФЗ, а также договор новации содержит элементы договора инвестирования, а потому в силу пункта 3 статьи 1 Закона №214-ФЗ положения этого закона на этот договор не распространяются и он не подлежит государственной регистрации.

Заявители обратились в Управление Росреестра по Челябинской области с возражениями на указанное уведомление о приостановлении государственной регистрации прав.

Уведомлением Управления Росреестра от 16.11.2020 КУВД-001/2020-18495130 № PKPVDMFC2020-10-08-413688 заявителям отказано в снятии приостановления государственной регистрации прав.

Уведомлением Управления Росреестра от 20.01.2021 КУВД-001/2020-18495130 № PKPVDMFC-2020-10-08-413688 заявителям отказано в государственной регистрации договора о новации обязательств по договору инвестирования № Kl-Ч от 09.09.2020 в обязательства по договору об участии в долевом строительстве от 06.10.2020.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения заявителями в суд с рассматриваемыми требованиями.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды исходили из следующего.

В силу части 1 статьи 198, статей 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также разъяснений, содержащихся в пункте 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц необходимо установить наличие 2-х условий: несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решения и действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушения указанными ненормативными правовыми актами, действиями (бездействием) прав и охраняемых законом интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

В соответствии со статьей 29 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон №218-ФЗ) государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для их осуществления, на предмет наличия или отсутствия установленных Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в ее осуществлении.

В силу пункта 7 статьи 26 Закона №218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

Частью 1 статьи 27 Закона №218-ФЗ предусмотрено, что в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

В обоснование приостановления и отказа в государственной регистрации прав указано, что договор новации не содержит сведений о размещении денежных средств участника долевого строительства (общество «М2») на счете эскроу в порядке, предусмотренном статьей 15.4 Закона №214-ФЗ, а также договор новации содержит элементы договора инвестирования, в связи с чем в силу пункта 3 статьи 1 Закона № 214-ФЗ положения этого закона на этот договор не распространяются.

Законом №214-ФЗ урегулированы отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства (часть 1).

Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на помещения в многоквартирных домах и (или) иных объектах недвижимости, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности допускается только: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 3) жилищно-строительными кооперативами, которые осуществляют строительство на земельных участках, предоставленных им в безвозмездное срочное пользование из муниципальной собственности или государственной собственности (часть 2). Действие настоящего Федерального закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности. Передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается (часть 3).

На основании части 3 статьи 4 Закона №214-ФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено законом.

Статьями 2, 4 Федерального закона от 25.02.1999 №39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» предусмотрено, что действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с инвестиционной деятельностью, осуществляемой в форме капитальных вложений, за исключением вложений инвестиций в банки и иные кредитные организации, а также в страховые организации, которые регулируются соответственно законодательством Российской Федерации о банках и банковской деятельности и законодательством Российской Федерации о страховании. Субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица. Инвесторы осуществляют капитальные вложения на территории Российской Федерации с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В силу статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации инвестор, надлежащим образом выполнивший свои обязательства по договору, по окончании строительства объекта приобретает права на часть объекта, соответствующую размеру его вклада.

Оценив условия заключенного между обществами СЗ «НИКС» (застройщик) и «М2» (инвестор) договора инвестирования от 09.09.2020 №К1-Ч, суды установили, что указанным договором установлены правоотношения сторон сделки в рамках инвестиционной деятельности, связанные с финансированием строительства многоквартирного дома, не подпадающей под регулирование Закона №214-ФЗ.

Впоследствии сторонами подписан договор от 06.10.2020 о новации обязательств по указанному договору инвестирования в обязательства по договору долевого участия.

В соответствии с пунктом 1 статьи 414 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами, предусматривающим иной предмет или способ исполнения (новация).

Как разъяснено в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11.06.2020 №6 «О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской федерации о прекращении обязательств», обязательство прекращается новацией, если воля сторон определенно направлена на замену существовавшего между ними первоначального обязательства другим обязательством (статья 414 ГК РФ). Новация имеет место, если стороны согласовали новый предмет и (или) основание обязательства. Обязательство может быть прекращено соглашением о новации, если иное не установлено законом или не вытекает из существа отношений (пункт 1 статьи 414 ГК РФ) (пункт 22). Помимо указания на первоначальное обязательство в соглашении о новации должны быть согласованы предмет нового обязательства и иные условия, необходимые для договора соответствующего вида (пункт 1 статьи 432 ГК РФ) (пункт 27). Следует учитывать, что в отношении первоначального договора и договора, возникающего между сторонами в результате совершения новации, могут быть установлены разные требования к форме, например, в связи с тем, что возникающий договор относится к иному договорному типу или в отношении сделок с имуществом, которое должник обязан предоставить во исполнение нового обязательства, установлены специальные требования к форме. В таком случае к соглашению о новации подлежат применению наиболее строгие из таких правил о форме сделки (пункт 1 статьи 452 ГК РФ) (пункт 28).

Новация обязательств считается состоявшейся при соблюдении следующих требований: наличие соглашения сторон о замене одного обязательства другим; сохранения того же состава участников; действительности первоначального и нового обязательства; допустимости замены первоначального обязательства новым; изменения предмета или способа исполнения. При этом расторжение ранее заключенного договора не требуется.

Согласно части 1.2 статьи 3 Закона №214-ФЗ, застройщик вправе осуществлять строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного или нескольких разрешений на строительство с привлечением денежных средств участников долевого строительства при соблюдении одного из условий: выполнения требований части 4 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве; размещения денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Закона.

Статьей 15.4 Закона №214-ФЗ предусмотрено, что в целях привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости путем размещения таких средств на счетах эскроу все участники долевого строительства в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке в соответствии со статьей 15.5 настоящего Федерального закона (часть 1).

В соответствии с пунктом 5 частью 4 статьи 4 Закона №214-ФЗ, договор участия в долевом строительстве должен содержать одно из условий привлечения исполнения застройщиком денежных средств участников долевого строительства: а) исполнение обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд; б) размещение денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона.

Частью 5 статьи 4 Закона №214-ФЗ предусмотрено, что при отсутствии в договоре об участии в долевом строительстве условий, предусмотренных частью 4 этой статьи, такой договор считается незаключенным.

Согласно части 5 статьи 8 Федерального закона от 01.07.2018 № 175-ФЗ «О внесении изменений в Закон об участии в долевом строительстве и отдельные законодательные акты Российской Федерации», привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, связанное с возникновением у них права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которые на момент привлечения таких денежных средств не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только с использованием счетов, предусмотренных статьей 15.4 Закона №214-ФЗ (в редакции настоящего Федерального закона), если договор участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства такого объекта недвижимости представлен на государственную регистрацию после 01.07.2019.

Как установлено судами, договор об участии в долевом строительстве, заключенный застройщиком (общество СЗ «НИКС») с первым участником долевого строительства в отношении объекта недвижимости, расположенного в указанном доме зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости 05.10.2020, то есть после 01.07.2019.

Пунктом 19.1 проектной декларации от 15.07.2020 № 74-000964, а также договором об участии в долевом строительстве от 25.09.2020, заключенным застройщиком с первым участником долевого строительства, условием привлечения денежных средств является – размещение денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу, открытых в уполномоченном банке - ПАО Акционерный Челябинский инвестиционный банк «Челябинвестбанк».

Таким образом, суды пришли к верному выводу о том, что заключение последующего договора об участии в долевом строительстве (включая договор новации обязательств от 06.10.2020) допускается только с привлечением денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу.

Отсутствие в договоре такого условия свидетельствует о незаключенности договора об участии в долевом строительстве (часть 5 статьи 4 Закона №214- ФЗ).

Кроме того, в силу пункта 3 части 4 статьи 4 Закона №214-ФЗ договор об участии в долевом строительстве должен содержать цену договора, под которой понимается размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства (часть 1 статьи 5 Закона №214-ФЗ).

Согласно части 2 статьи 15.4 Закона №214-ФЗ, в случае, привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости путем размещения таких средств на счетах эскроу, договором участия в долевом строительстве должны быть предусмотрены указанные в пунктах 1-4 части 4 статьи 4 настоящего Федерального закона условия договора, а также обязанность участника долевого строительства (депонента) уплатить цену договора участия в долевом строительстве до ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости путем внесения денежных средств в сроки и размере, которые установлены договором участия в долевом строительстве (депонируемая сумма), на открытый в уполномоченном банке (эскроу-агент) счет эскроу с указанием сведений о таком банке (наименование, фирменное наименование, место нахождения и адрес, адрес электронной почты, номер телефона).

Таким образом, внесению на счет эскроу подлежат денежные средства в размере равном цене договора.

Учитывая, что в пункте 3.5.1 договора о новации указано, что на момент заключения настоящего договора стоимость договора без чистовой отделки составляет 2 562 040 руб., размещению на счете эксроу подлежит сумма, равная указанной цене договора.

Однако договор о новации от 06.10.2020 сведений о размещении денежных средств участника долевого строительства - общество «М2» на счете эскроу в полном объеме в порядке, предусмотренном статьей 15.4 Закона №214-ФЗ не содержит.

Абзацем 3 пункта 3.5.1 договора о новации предусмотрено, что размещению на счете эскроу подлежит только сумма доплаты «за метраж», а в абзаце 4 указано, что обязанность участника долевого строительства по уплате центы договора считается исполненной с момента поступления денежных средств на открытый в банке счет эксроу.

С учетом изложенного вывод судов о том, что договор новации не соответствует положениям статьи 15.4 Закона №214-ФЗ в части указания суммы, которая подлежит размещению на счете эксроу (пункт 3.5.1 договора), является обоснованным.

Отклоняя ссылку заявителей на то обстоятельство, что на момент подписания спорного договора о новации общество «М2» уже произвело оплату необходимой суммы денежных средств в рамках ранее заключенного инвестиционного договора от 09.09.2020 № К1-Ч, суды исходили из того, что перечисление денежных средств участником долевого строительства до осуществления государственной регистрации договора участия в долевом строительстве противоречит требованиям пункта 3 статьи 5 Закона №214-ФЗ, в соответствии с которыми уплата цены договора участия в долевом строительстве производится после государственной регистрации договора путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период в безналичном порядке, а внесение денежных средств минуя счет эскроу в настоящем случае противоречит положениям статьи 15.4 Закона №214-ФЗ.

Судом верно указано, что заключая договор инвестирования от 09.09.2020 № K1- Ч, а уже менее чем через месяц (06.10.2020) – договор о новации обязательств по договору инвестирования в обязательства по договору об участии в долевом строительстве, заявители преследовали цель, обойти требования Закона №214-ФЗ в части обязательного внесения дольщиком денежных средств на счет эскроу в уполномоченном банке, где данные средства блокируются и перечисляются застройщику только после исполнения им своих обязательств по договору.

Поскольку при подписании договора о новации сторонами не достигнуто соглашение по существенному условию договора об участии в долевом строительстве – о размещении денежных средств в полном объеме на счете эскроу с указанием сведений о банке (наименование, фирменное наименование,

место нахождения и адрес, адрес электронной почты, номер телефона), договор в силу части 5 статьи 4 Закона №214-ФЗ обоснованно признан управлением незаключенным и, как следствие, не подлежащим государственной регистрации.

При таких обстоятельствах отказ в государственной регистрации договора от 06.10.2020 о новации обязательств является законным и обоснованным.

В удовлетворении заявленных требований отказано правомерно.

Доводы заявителя повторяют доводы апелляционной жалобы, являлись предметом исследования суда, и им дана надлежащая правовая оценка.

В соответствии с положениями ст. 286, ч. 2 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суду кассационной инстанции не предоставлены полномочия пересматривать фактические обстоятельства дела, установленные судами при их рассмотрении, давать иную оценку собранным по делу доказательствам, устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции.

При рассмотрении спора имеющиеся в материалах дела доказательства исследованы судами по правилам, предусмотренным статьями 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, им дана надлежащая правовая оценка согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 04.08.2021 по делу № А76-3365/2021 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.10.2021 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью Специализированный Застройщик «НИКС», общества с ограниченной ответственностью «М2» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий В.А. Купреенков

Судьи И.А.Краснобаева

А.А.Столяров