Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобуАдминистрации города Магнитогорска (далее – Администрация, ответчик, заявитель жалобы) на решение Арбитражного суда Челябинской области от 27.12.2021 по делу № А76-34190/2020 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.03.2022 по тому же делу

Представители лиц, участвующих в деле № А76-34190/2020, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации
о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились. В силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка надлежащим образом извещенных лиц не препятствует рассмотрению кассационной жалобы.

От индивидуального предпринимателя Мурашова Никиты Сергеевича (далее – предприниматель Мурашов Н.С., предприниматель, истец) поступило в суд ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие. Ходатайство судом рассмотрено и удовлетворено в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Также от предпринимателя Мурашова Н.С. поступил в суд отзыв
на кассационную жалобу, который приобщен к материалам дела
на основании статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Предприниматель Мурашов Н.С. обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к Администрации города Магнитогорска, потребовав

-признания недействительным дополнительного соглашения
от 17.09.2019 к договору аренды от 17.04.2015 № 9162 земельного участка площадью 11 078 кв. м с кадастровым номером 74:33:0217001:658, согласно данным государственного кадастрового учета находящегося по адресу (имеющего адресные ориентиры): г. Магнитогорск Челябинской области,
ул. Советская, 88;

-признания незаконным уведомления от 18.10.2019, полученного предпринимателем 13.11.2019 от Комитета по управлению имуществом
и земельным отношениям администрации города Магнитогорска
об одностороннем отказе от исполнения вышеуказанного договора аренды
от 17.04.2015 № 9162;

-применения последствий недействительности сделки в виде восстановления права аренды предпринимателя по обозначенному договору аренды от 17.04.2015 № 9162 земельного участка с кадастровым номером 74:33:0217001:658.

Исковые требования изложены с учетом принятого судом уточнения
их предмета в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица,
не заявляющего самостоятельные требовании? относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее – Управление Росреестра, третье лицо).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 27.12.2021 исковые требования предпринимателя Мурашова Н.С. удовлетворены частично: признаны недействительными пункт 6.8 дополнительного соглашения от 17.09.2019 к договору аренды от 17.04.2015 № 9162
и уведомление Администрации, датированное 18.10.2019, об одностороннем отказе от исполнения данного договора аренды; в удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.03.2022 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Не согласившись с состоявшимися судебными актами по делу, Администрацияобратилась в Арбитражный суд Уральского округа
с кассационной жалобой, в которой просит решение, постановление суда первой, апелляционной инстанции отменить по основаниям, установленным в части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска в полном объеме.

Как считает заявитель жалобы, при рассмотрении настоящего дела суды вышли за пределы исковых требований, что недопустимо, поскольку выбор способа защиты является исключительно правом истца. Так, истец заявлял требование о признании оспариваемого дополнительного соглашения от 17.09.2019 к договору аренды от 17.04.2015 № 9162 недействительной (ничтожной) сделкой как совершенного под влиянием обмана (статья 179 Гражданского кодекса Российской Федерации), тогда как суды констатировали недействительность (ничтожность) данного соглашения
лишь в части пункта 6.8 как нарушающего требования закона (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), более того, рассмотрели требование о признании недействительным уведомления Администрации
от 18.10.2019 об одностороннем отказе от исполнения вышеуказанного договора аренды как самостоятельное требование, тогда как такое требование заявлялось истцом в качестве применения последствий недействительности дополнительного соглашения от 17.09.2019 в целом.

Также заявитель жалобы указывает на ошибочность вывода судов
о том, что положения пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации исключают возможность расторжения договора аренды земельного участка по какому-либо иному основанию, кроме существенного нарушения его условий, как противоречащего принципам равенства участников гражданского оборота и свободы договора. Отмечает при этом, что в спорных правоотношениях Администрация, принимая решение
об одностороннем отказе от исполнения договора аренды от 17.04.2015
№ 9162, выступала как сторона гражданско-правового договора, а не как публично-правовое образование, и действовала в соответствии с законом
и условиями договора.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель Мурашов Н.С. просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, при этом настаивает на вынесении в отношении Администрации частного определения, указывая, что нарушения закона, выявленные в рамках настоящего дела, допускаются ею систематически.

Дополнительно представленные предпринимателем Мурашовым Н.С. доказательства по делу в обоснование доводов, приведенных в отзыве
на кассационную жалобу, судом округа не принимаются, поскольку в силу статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сбор, принятие и оценка дополнительных доказательств не входят в компетенцию суда округа, который проверяет законность принятых судебных актов на основании имеющихся в деле доказательств, исследованных и оцененных судами первой и апелляционной инстанций, при этом данные документы ввиду их представления в электронном виде через систему «Мой Арбитр» фактическому возврату на бумажном носителе
не подлежат.

Законность обжалуемых судебных актов проверена судом округа
в порядке, предусмотренном статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе.

Изучив материалы дела, суд округа оснований для отмены обжалуемых судебных актов не усматривает.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 16.09.2013 Администрацией принято постановление № 12450-П «Об образовании земельных участков в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 74:33:0217001:62. Об изменении вида разрешенного использования земельных участков».

Согласно пункту 1, подпункту 1 пункта 2 указанного постановления
в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 74:33:0217001:62 образован в числе прочих земельный участок
с кадастровым номером 74:33:0217001:658 общей площадью 11 078 кв. м
с местоположением: г. Магнитогорск, Правобережный район, ул. Советская, 88, с видом разрешенного использования – «хоспис, пункт оказания первой медицинской помощи с зелеными насаждениями, парковка перед объектами». Впоследствии на основании постановления Администрации
от 27.01.2015 № 873-П вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 74:33:0217001:658 был изменен на «межрегиональный травматологический центр».

Между Администрацией (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «АльфаТрейд» (арендатор) был заключен договор аренды
от 17.04.2015 № 9162 в отношении обозначенного земельного участка
с кадастровым номером 74:33:0217001:658 для целей строительства межрегионального травматологического центра с установлением срока аренды по 06.04.2025.

В последующем права и обязанности арендатора по договору аренды от 17.04.2015 № 9162 неоднократно уступались, в итоге на основании договора перенайма от 10.09.2018 арендатором земельного участка
с кадастровым номером 74:33:0217001:658 стал предприниматель
Мурашов Н.С.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости по состоянию на 18.10.2018 земельный участок с кадастровым номером 74:33:0217001:658 входит в состав земель населенных пунктов, принадлежит муниципальному образованию «город Магнитогорск», право аренды зарегистрировано за предпринимателем Мурашовым Н.С. на основании договора от 10.09.2018.

Как следует из искового заявления, в сентябре 2019 г. Администрация обратилась к предпринимателю Мурашову Н.С. с предложением
о безвозмездном использовании арендуемого им земельного участка
на период до начала строительных работ. Письмом от 02.09.2019 предприниматель ответил согласием, сообщив, что не возражает в случае необходимости использовать данный земельный участок в качестве площадки «подскока» для вертолетов санитарной авиации на период
до начала строительных работ.

Однако затем в адрес предпринимателя Мурашова Н.С. Администрацией было направлено уведомление от 18.10.2019 № КУИиЗО-02/4397 об одностороннем отказе от исполнения договора аренды
от 17.04.2015 № 9162. Предприниматель с данным уведомлением
не согласился, направив 25.11.2019 в адрес Администрации соответствующее письмо, в котором указал на заключение договора аренды на срок более
5 лет, что исключает его расторжение в одностороннем порядке.

Письмом от 20.12.2019 № АГ-08-исх/5193 Администрация сообщила, что условия договора аренды от 17.04.2015 № 9162 изменены дополнительным соглашением от 17.09.2019 к вышеуказанному договору: так, пунктом 6.8 дополнительного соглашения от 17.09.2019 предусмотрено право Администрации на отказ от исполнения договора аренды
в одностороннем порядке с предупреждением арендатора за 1 месяц, договор при этом считается расторгнутым по истечении 1 месяца с момента получения арендатором уведомления об отказе от исполнения договора. Таким образом, по мнению Администрации, уведомление от 18.10.2019
№ КУИиЗО-02/4397 не противоречит условиям договора.

Предприниматель Мурашов Н.С. 30.12.2019 направил письмо заместителю главы города Магнитогорска, в котором сообщил, что дополнительное соглашение от 17.09.2019, на которое ссылается Администрация в письме от 20.12.2019 № АГ-08-исх/5193, он не получал,
с его условиями не ознакомлен.

Письмом от 20.01.2020 Администрация указала предпринимателю Мурашову Н.С. на то, что дополнительное соглашение от 17.09.2020 было подготовлено на основании его же обращения от 02.09.2019, им подписано
и зарегистрировано в установленном порядке, с данным письмом предпринимателю направлен экземпляр дополнительного соглашения.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости по состоянию на 05.03.2021 запись о наличии обременения в виде аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:33:0217001:658 в пользу Мурашова Н.С. погашена, участок является собственностью муниципального образования «город Магнитогорск», сведения
об ограничениях, обременениях не зарегистрированы.

Предприниматель Мурашов Н.С., полагая, что находился под влиянием обмана при подписании дополнительного соглашения от 17.09.2019
к договору аренды от 17.04.2015 № 9162, обратился в арбитражный суд
с настоящим иском.

Разрешая спор и частично удовлетворяя заявленные требования, суды исходили из следующего.

В соответствии со статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться
в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пунктом 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации основной задачей судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права.

Материальная направленность исковых требований предпринимателя Мурашова Н.С. состоит в сохранении за собой права аренды земельного участка с кадастровым номером 74:33:0217001:658 на протяжении действия договора аренды от 17.04.2015 № 9162 (по 06.04.2025).

Оснований для признания оспариваемого в целом дополнительного соглашения от 17.09.2019, в соответствии с которым в договор аренды
от 17.04.2015 № 9162 в числе прочего был включен пункт 6.8, предусматривающий право арендодателя на отказ от исполнения настоящего договора в одностороннем порядке, предупредив об этом арендатора за 1 месяц, - сделкой, совершенной под влиянием существенного заблуждения или обмана (статья 178, пункт 2 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации) суды при рассмотрении настоящего дела
не установили.

В обозначенной части состоявшиеся по делу судебные акты Администрацией не оспариваются.

Вместе с тем, руководствуясь статьями 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды констатировали недействительность (ничтожность) изложенного выше условия пункта 6.8 договора аренды
от 17.04.2015 № 9162 в редакции дополнительного соглашения как нарушающего требования пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации и в этой связи также недействительность (ничтожность) уведомления Администрации от 18.10.2019 об одностороннем отказе
от исполнения обозначенного договора аренды.

Вопреки доводам кассационной жалобы, указанные выводы судов соответствуют установленным фактическим обстоятельствам дела
и требованиям действующего законодательства.

Как предусмотрено пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1); сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Основания изменения и расторжения договора регламентированы статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. В силу пункта 2 названной статьи по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Отказ от договора (исполнения договора) или от осуществления прав по договору регламентирован статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, на основании пункта 1 которой предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Вместе с тем, как отмечено выше, согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора.

Данное положение, как указано в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11
«О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», устанавливает специальное правило об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исследовав содержание договора аренды от 17.04.2015 № 9162
в первоначальной редакции и редакции оспариваемого дополнительного соглашения от 17.09.2019, суды выявили, что договор был заключен на срок более 5 лет (по 06.04.2025), условия о сроке аренды сторонами
не изменялись, объектом аренды по договору является земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, в связи с чем обоснованно признали, что к правоотношениям сторон подлежат применению нормы статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

Суды также выявили, изначально договор не предусматривал право арендодателя (Администрации) на односторонний отказ от его исполнения в течение срока его действия, дополнительным соглашением в договор включен пункт 6.8, предусматривающий право арендодателя
на отказ от исполнения настоящего договора в одностороннем порядке,
с предупреждением об этом арендатора за 1 месяц. В этой связи суды правильно заключили, что спорные правоотношения по включению
в договор пункта 6.8 в редакции, противоречащей вышеприведенным положениям пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, возникли между сторонами только при подписании дополнительного соглашения от 17.09.2019.

В силу статьи 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Таким образом, установив, что условие пункта 6.8 договора в редакции дополнительного соглашения от 17.09.2019 не соответствует императивной норме закона и нарушает права и законные интересы истца, тем более, что Администрация реализовала право на односторонний немотивированный отказ от исполнения договора аренды путем направления в адрес истца уведомления от 18.10.2019 № КУИиЗО-02/4397об, суды, вопреки доводам жалобы, правомерно констатировали недействительность (ничтожность) условия, согласованного в обозначенном пункте 6.8, и, соответственно, уведомления Администрации, об одностороннем отказе от исполнения данного договора аренды, которое не содержало указания на какие-либо нарушения истцом (арендатором) условий договора аренды от 17.04.2015
№ 9162.

Как верно отмечено судами, из материалов дела очевидно следует, что истец не имел намерений прекращать арендные правоотношения, исполняя надлежаще принятые на себя обязательства по договору аренды земельного участка, в том числе по внесению арендной платы. Соответственно, односторонний немотивированный отказ Администрации от исполнения договора аренды не являлся для предпринимателя ожидаемым, чем нарушил права истца как добросовестного арендатора земельного участка, предоставленного для строительства.

Того обстоятельства, что в рассматриваемом случае суды вышли
за пределы исковых требований, на чем настаивает Администрация
в кассационной жалобе, суд округа не усматривает с учетом материальной направленности исковых требований Мурашова Н.С. и норм части 1 статьи 168, части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по смыслу которых арбитражный суд не связан правовой квалификацией спорных отношений, которую предлагает истец, и должен рассматривать заявленное требование исходя из фактических правоотношений, определив при этом, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по делу.

Доводы заявителя, приведенные в кассационной жалобе,
не опровергают выводы судов, изложенные в обжалуемых судебных актах, были предметом исследования в судах первой и апелляционной инстанций
и подлежат отклонению, поскольку основаны на неправильном толковании норм материального и процессуального права применительно
к установленным по делу обстоятельствам.

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену постановления суда апелляционной инстанции (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом округа не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Оснований, предусмотренных частью 1 статьи 188.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для вынесения частного определения по ходатайству предпринимателя Мурашова Н.С. судом округа не установлено. При этом по смыслу приведенной нормы вынесение частных определений является правом суда.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 27.12.2021 по делу
№ А76-34190/2020 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.03.2022 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Администрации города Магнитогорска – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Л.А. Суспицина

Судьи И.А. Краснобаева

И.А. Татаринова