Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола секретарем судебного заседания Придвижкиной В.Д., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества «Российские железные дороги» на решение Арбитражного суда Челябинской области от 28.06.2018 по делу № А76-39131/2017 (судья Вишневская А.А.).

В заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью «ТРАНЗИТ-ДМ» – Ефимов Павел Леонидович (доверенность от 01.12.2017);

открытого акционерного общества «Российские железные дороги» – Романов Александр Андреевич (доверенность от 27.11.2017).

Общество с ограниченной ответственностью «ТРАНЗИТ-ДМ» (далее – ООО «ТРАНЗИТ-ДМ», истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к открытому акционерному обществу «Российские железные дороги» (далее – ОАО «РЖД», ответчик) о возмещении расходов на проведение неотделимых улучшений арендованного имущества в размере 3 852 056 руб. 46 коп. (т. 1, л.д.5-6).

К рассмотрению совместно с первоначальным иском принято встречное исковое заявление ОАО «РЖД» о взыскании с ООО «ТРАНЗИТ-ДМ» задолженности по договору № 146 от 15.03.2002 в размере 250 092 руб. 44 коп. за период с января по октябрь 2017 года (т. 1, л.д.131-132).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 28.06.2018 первоначальные и встречные исковые требования удовлетворены в полном объеме; распределены судебные расходы по уплате государственной пошлины. В результате зачета первоначального и встречного исков с ОАО «РЖД» в пользу ООО «ТРАНЗИТ-ДМ» взысканы расходы на проведение неотделимых улучшений арендованного имущества в размере 3 601 964 руб. 02 коп. (т. 1, л.д. 227-235).

С вынесенным решением не согласился ответчик по первоначальному иску (истец по встречному иску), обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ОАО «РЖД» просит решение отменить в части первоначальных исковых требований, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении первоначальных исковых требований отказать.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает, что возмещение стоимости неотделимых улучшений недвижимого имущества договором не предусмотрено, поскольку в силу п. 3.3.7 дополнительного соглашения № 1А от 15.01.2013 арендатор обязуется не производить неотделимых улучшения, перепланировок и переоборудования арендуемого недвижимого имущества, в противном случае, договором предусмотрены штрафные санкции (п. 6.3 договора). Таким образом, договором арендатору запрещено производить неотделимые улучшения. В соответствии с п. 6.3 договора возмещение арендатору стоимости неотделимых улучшений недвижимого имущества возможно по решению арендодателя на основании дополнительного соглашения к договору, заключенному сторонами. Дополнительного соглашения по компенсации стоимости неотделимых улучшений сторонами не составлено и не подписано. Решение о компенсации стоимости неотделимых улучшений арендодатель не принимал. Ссылка истца на п. 3.7 договора не имеет правового обоснования ввиду изменения договора дополнительным соглашением. Все требования истца основаны на недействующей редакции договора аренды. Кроме того, судом не дана оценка расчету ОАО «РЖД» об остаточной стоимости недвижимого имущества, произведенного с учетом естественного износа. Согласно акту сверки от 31.12.2017 остаточная сумма для взаимозачета арендных платежей составляет 3 834 247 руб. 31 коп. Таким образом, заявленная сумма иска в размере 3 852 056 руб. 46 коп. не имеет правового основания.

ООО «ТРАНЗИТ-ДМ» представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором выражено несогласие по приведенным в ней доводам. ОАО «РЖД» представлены письменные возражения на отзыв.

В судебном заседании лица, участвующие в деле, поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе, отзыве на нее.

В соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, решение пересматривается арбитражным апелляционным судом в обжалуемой ответчиком по первоначальному иску (истцом по встречному иску) части.

Как следует из материалов дела, 15.03.2002 между Федеральным государственным унитарным предприятием «Южно-Уральская железная дорога Министерства путей сообщения Российской Федерации» (арендодатель) и ООО «ТРАНЗИТ-ДМ» (арендатор) заключен договор аренды зданий и сооружений № 146 (т. 1, л.д. 12-18), в целях привлечения инвестиций от арендатора для модернизации и перевооружения передаваемого в аренду объекта и в целях повышения получаемых доходов путем увеличения переработки грузов на станции Челябинск-Главный (п. 1.1 договора).

В соответствии с п. 1.2 договора арендодатель передает, а арендатор принимает по акту приема-передачи во временное владение и пользование, объекты недвижимости, находящиеся на балансе «Челябинской дистанции гражданских сооружений, водоснабжения и водоотведения, - структурной единице Челябинского отделения – филиала Федерального Государственного унитарного предприятия «Южно-Уральская железная дорога Министерства путей сообщения Российской Федерации» (далее -ЮУЖД МПС РФ):

а) склад бездокументных грузов

Характеристика объекта:

- материал конструкция стен- бутовый камень, кирпич;

- этажность – одноэтажный;

- тип здания – нежилое помещение, отдельно стоящее;

- общая площадь здания – 243,7 кв.м.;

- площадь сдаваемая в аренду 243,7;

-принадлежность здания к памятникам истории и культуры – нет (письма ГНПЦ № 16-177 от 02.07.2001);

-балансовая стоимость /остаточная балансовая стоимость (тыс.руб.) – 269,62/000,00

б) склад огнеопасных грузов

Характеристика объекта:

- материал конструкции - бутовый камень, кирпич;

-этажность одноэтажный;

-тип здания – нежилое помещение, отдельно стоящее;

-общая площадь здания -419,0 кв.м.;

-принадлежность здания к памятникам истории и культуры – нет (письмо ГНПЦ № 16-177 от 02.07.2001;

-балансовая стоимость /остаточная стоимость (тыс.руб.) – 729,42/000,00

в) платформа грузовая крытая

Характеристика объекта:

- материал конструкции стен- без стен;

Тип здания – производственное отдельно стоящее

- общая площадь сооружения -1625,3 кв.м.;

- площадь сдаваемая в аренду – 1625,3 кв.м.;

-принадлежность здания к памятника истории и культуры – нет (письмо ГНПЦ № 16-177 от 02.07.2001 г.)

Балансовая стоимость /остаточная стоимость (тыс.руб) – 2 650,98/1400,32

в) платформа грузовая крытая

Характеристика объекта:

- материал конструкции стен – без стен;

- тип здания – производственное, отдельно стоящее;

- общая площадь сооружения – 1584,2 кв.м.;

- площадь сдаваемая в аренду – 1584,2 кв.м.;

- принадлежность здания к памятникам истории и культуры – нет (письмо ГНЕПЦ № 16-177 от 02.07.2001);

- балансовая стоимость/остаточная стоимость (тыс.руб)-266,69/003,22.

именуемые далее «объекты», расположенные по адресу: г.Челябинск, Советский район, ул.Товарный двор, 30, (территория старого грузового двора станции Челябинск-Главный ЮУЖД МПС РФ), для использования под погрузочно-разгрузочные работы, хранения груза.

Согласно пунктам 2.1, 22, 2.3 договора он действует до 31.12.2007. Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации. Обязанность по государственной регистрации настоящего договора лежит на арендаторе.

Пунктом 3.4 договора предусмотрено, что арендатор вправе производить следующие работы по улучшению арендуемого имущества за счет собственных средств: реконструкция старого грузового двора, восстановление склада и пакгауза; ремонт дорог.

Согласно п. 3.5 договора улучшения арендуемого имущества не должны превышать объемов, утвержденных арендодателем.

Арендатор представляет проект производимых улучшения для согласования и утверждения и смету на выполняемые улучшения, согласованную с арендодателем (п. 3.6 договора).

В силу п. 3.7 договора улучшения арендованного имущества осуществляется в соответствии с нормами статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации. Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право при досрочном прекращении договора на возмещение остаточной стоимости этих улучшений. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежат, если иное не предусмотрено законом. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

В соответствии с п. 4.1 договора согласно расчету (приложение № 2) сумма ежемесячной арендной платы без учета налога на добавленную стоимость за указанные в п. 1.2 помещения составляет 2 088,45 у.е. Налог на добавленную стоимость составляет 417,69 у.е, в том числе:

- сумма ежемесячной арендной платы за платформу грузовую крытую составляет 815,37 у.е. Налог на добавленную стоимость составляет 163,07 у.е.;

- сумма ежемесячной арендной платы за платформу грузовую крытую составляет 794,75 у.е. Налог на добавленную стоимость составляет 794,75 у.е.;

- сумма ежемесячной арендной платы за склад бездокументных грузов составляет 175,90 у.е. Налог на добавленную стоимость составляет 35,18 у.е.;

- сумма ежемесячной арендной платы за склад огнеопасных грузов составляет 302,43 у.е. Налог на добавленную стоимость составляет 60,49 у.е.;

Ежемесячные платежи за пользование арендованными помещениями производится в рублях и определяются путем умножения суммы ежемесячной арендной платы в условных единицах на курс доллара США, установленный банком России на последнее число месяца, предшествующего оплачиваемому месяцу.

Внесение арендной платы производится за каждый месяц вперед до 10 числа оплачиваемого месяца. Первое внесение арендной платы арендатор производит в течение 5 дней после вступления в силу настоящего договора.

В соответствии с п. 9.2 договора расходы арендатора при долевом участии в капитальном ремонте здания, указанного в п.1.2, а также на текущий ремонт, реконструкцию и содержания арендуемых помещений, не являются основанием для снижения арендной платы.

Как следует из п.9.3 договора стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендаторам с согласия арендодателя при долевом участии в капитальном ремонте здания, указанного в п. 1.2, а также текущем ремонте и реконструкции арендуемых помещений, после прекращения настоящего договора, возмещению арендатору не подлежат.

Сторонами к договору подписаны приложение № 1 – расчет платы за аренду (т. 1, л.д.21-24), акт приема-передачи здания в аренду от 15.03.2002 (т. 1, л.д. 25-28), приложения № 3 - состав передаваемых в аренду объектов (т. 1, л.д. 29-32).

Указанный договор прошел государственную регистрацию (т. 1, л.д. 19).

Кроме того, сторонами подписано дополнительное соглашение к договору № 1/А от 15.01.2013 (т. 1, л.д. 34-43), в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду (во временное владение и пользование за плату) недвижимое имущество, имеющее основные характеристики, указанные в приложении № 1 к договору, являющимся его неотъемлемой частью, расположенное по адресу: г.Челябинск, пл.Привокзальная, 1, товарный двор, 30, включающее в себя: нежилое здание (склад бездокументальных грузов), нежилое здание (склад огнеопасных грузов), сооружение (платформа грузовая крытая), общей площадью 3 758,6 кв.м.

Согласно п. 3.3.7 соглашения арендатор обязуется не производить неотделимых улучшений, перепланировок и переоборудования арендуемого недвижимого имущества.

По условиям п. 3.3.8 соглашения арендатор обязуется с письменного согласия арендодателя производить капитальный ремонт недвижимого имущества с согласованием времени, объемов и сроков его проведения с арендодателем. Необходимость проведения капитального ремонта определяется согласно техническому заключению (заданию).

Затраты арендатора на проведение капитального ремонта недвижимого имущества, подтвержденные надлежащей финансовой и исполнительной документацией, могут быть полностью или частично зачтены в счет арендной платы до окончания срока действия договора при условии предварительного согласования с арендодателем подлежащей возмещению суммы. Зачет производится по решению арендодателя на основании заключаемого сторонами дополнительного соглашения к договору.

В соответствии с п. 5.1 соглашения в соответствии с расчетом согласно приложению № 1 к договору величина ежемесячной арендной платы без учета налога на добавленную стоимость (далее –НДС) составляет 269 367 руб. в месяц. Налог на добавленную стоимость, рассчитанный по ставке 18%, составляет 48 486 руб. 06 коп., итого ежемесячная арендная плата всего с НДС устанавливается в размере 317 853 руб. 06 коп.

Как следует из 5.2 соглашения арендная плата по договору устанавливается в виде:

- денежного платежа в размере 169 367 руб. без учета НДС. Налог на добавленную стоимость, рассчитанный по ставке 18% составляет 30 486,06. Итого ежемесячный денежный платеж составляет 199 853 руб. 06 коп. Денежный платеж в полном объеме перечисляется на расчетный счет арендодателя, указанный в разделе 10 договора (п. 5.2.1 договора).

- возложения на арендатора затрат на улучшение арендованного имущества (п. 5.2.2). Общий размер затрат арендатора на улучшение арендованного имущества составляет 15 471 230 руб., без учета НДС. Перечень работ, производимых арендатором по улучшению арендованного имущества, приведен в сметной документации «Реконструкция Товарного двора ст.Челябинск-Главный», инв. № 11722. Величина ежемесячных затрат арендатора на улучшение арендованного имущества определена сторонами в размере 100 000 рублей. Налог на добавленную стоимость, рассчитанный по ставке 17% составляет 18 000 руб. Итого ежемесячные затраты арендатора на улучшение арендованного имущества составляют 118 000 руб.

Денежный платеж по настоящему договору (с налогом на добавленную стоимость) в полном объеме перечисляется на счет арендодателя, указанный в разделе 11 настоящего договора. Внесение арендной платы производится каждый месяц вперед до десятого числа оплачиваемого месяца.

Днем исполнения обязательства арендатора по внесению арендной платы считается день поступления денежных средств в полном объеме, предусмотренном в договоре, на расчетный счет или в кассу арендодателя. Первое внесение арендной платы арендатор производит в течение пятнадцати дней с даты вступления в силу договора. Обязательство по оплате арендной платы возникает у арендатора с даты подписания сторонами акта приема-передачи недвижимого имущества и прекращается с даты возврата арендатором недвижимого имущества, оформленного соответствующим актом приема-передачи.

Размер арендной платы первого и последнего месяца срока действия договора определяется исходя из количества дней фактической аренды.

В соответствии с п. 6.3 соглашения если произведенные неотделимые улучшения, капитальный ремонт, перепланировка и переоборудование будут впоследствии одобрены арендодателем, арендатор обязуется провести их государственный технический (кадастровый) учет в случае изменения свойств недвижимого имущества, требующего внесения изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обеспечить подготовку документов, необходимых для внесения таких изменений) в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, иначе - восстановить прежнее состояние.

Возмещение арендатору стоимости неотделимых улучшений недвижимого имущества возможно по решению арендодателя на основании дополнительного соглашения к договору, заключаемому сторонами.

Сторонами подписано приложение № 1 – основные характеристики передаваемого в аренду недвижимого имущества (т. 1, л.д. 44-45), соглашение о размере ежемесячной арендной платы за временное пользование недвижимым имуществом (т. 1, л.д. 46), в соответствии с которым величина ежемесячной арендной платы без учета НДС за аренду недвижимого имущества, указанного в п. 1.1 договора аренды имущества составляет 169 367 руб. без учета НДС. Налог на добавленную стоимость, рассчитанный по ставке 18% составляет 30 486 руб. 06 коп. Итого ежемесячный денежный платеж составляет 199 853 руб. 06 коп.

Сторонами составлен акт приема-передачи недвижимого имущества в аренду (т. 1, л.д.47).

Также 31.12.2013 между сторонами подписано дополнительное соглашение о внесении изменений и дополнений в договор № 146 от 15.03.2002, которым п. 3.3.17 договора дополнен абзацем следующего содержания: «Передача произведенных арендатором неотделимых улучшений осуществляется по акту приема-передачи формы ОС-3 и счета-фактуры на сумму произведенных затрат с учетом НДС. С момента государственной регистрации права собственности ОАО «РЖД» на недвижимое имущество с учетом произведенных арендатором улучшений в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, арендодатель приобретает право собственности на данные неотделимые улучшения».

Второй абзац пункта 5.2.2 договора изложен в следующей редакции: «Общий размер затрат арендатора на улучшение арендованного имущества составляет 14 399 092 руб. без учета НДС. Перечень работ, производимых арендатором по улучшению арендованного имущества, приведен в сметной документации «Реконструкция Товарного дома ст.Челябинск-Главный», инв.№ 11722 и в акте приемки-передачи неотделимых улучшений от 09.12.2013».

Третий абзац пункта 5.2.2 договора дополнить предложением: «Ежемесячные затраты на улучшение арендованного имущества засчитываются в том числе в счет имеющейся задолженности по арендной плате по настоящему договору» (л.д.49-50).

Кроме того, сторонами договора подписано дополнительное соглашение № 5 к договору № 146 от 15.03.2002, в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду (во временное владение и пользование за плату) недвижимое имущество, имеющее основные характеристики, указанные в приложении № 1 к договору, являющемся его неотъемлемой частью, расположенное по адресу: г.Челябинск, пл.Привокзальная, 1, Товарный Двор, 30, включающее в себя: здание АБК, общей площадью 537,8 кв.м. и сооружение (крытая платформа № 3), общей площадью 1436 кв.м.

Пункт 5.1 договора изложен в следующей редакции: «В соответствии с соглашением о размере ежемесячной арендной платы согласно приложению № 2 к договору величина ежемесячной арендной платы без учета НДС составляет 203 805 руб. 58 коп. Налог на добавленную стоимость, рассчитанный по ставке 18% составляет 36 685 руб. Итого ежемесячная арендная плата с учетом НДС устанавливается в размере 240 490 руб. 58 коп.

Первый абзац пункта 5.2.1 договора изложен в следующей редакции: «Денежного платежа в размере 130 983 руб. 48 коп. без учета НДС. Налог на добавленную стоимость, рассчитанный по ставке 18%, составляет 13 107 руб. 98 коп. Итого ежемесячные затраты арендатора на улучшение арендованного имущества составляют 85 930 руб. 08 коп.

Сторонами подписано соглашение о размере ежемесячной арендной платы, в соответствии с п. 1 которого величина ежемесячной арендной платы за пользование недвижимым имуществом принимается равной 203 805 руб. 58 коп., налог на добавленную стоимость, рассчитанный по ставке 18%, составляет 36 685 руб. Итого ежемесячная арендная плата с учетом НДС устанавливается в размере 240 490 руб. 58 коп. (т. 1, л.д. 54).

Также сторонами подписан акт приема-передачи недвижимого имущества от 15.07.2016 (т. 1, л.д. 55), в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает следующие объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: г.Челябинск, пл.Привокзальная, 1, Товарный двор, 30: здание АБК общей площадью 537,8 кв.м.; сооружение (крытая платформа № 3), общей площадью 1436 кв.м.

Кроме того, сторонами подписан акт приема-передачи (возврата) недвижимого имущества от 15.07.2016 (т. 1, л.д. 56), в соответствии с которым арендатор передает, а арендодатель принимает следующие объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: г.Челябинск, пл.Привокзальная, 1, Товарный двор, 30: склад бездокументальных грузов, общей площадью 195,4 кв.м., сооружение (платформа грузовая крытая), общей площадью 1625,3 кв.м.

В счет погашения задолженности по арендным платежам, стоимости неотделимых улучшений, сторонами подписывались соглашения о зачете встречных однородных требований, от 31.03.2017, от 31.08.2017, от 30.06.2016 (т. 1, л.д. 57-66, 68-69).

Обществом «ТРАНЗИТ-ДМ» в адрес ОАО «РЖД» направлено письмо от 29.06.2017 № 16 с просьбой принять по акту приема-передачи (возврата) второй этаж здания АБК, находящегося по адресу: г.Челябинск, ул.Привокзальная, 1 Товарный двор,30, в связи с тем, что в настоящее время штатная численность работников три человека, и необходимости в аренде всего здания не имеется (т. 1, л.д. 70).

В ответ на обращение общества «ТРАНЗИТ-ДМ» общество «РЖД» сообщило, что с учетом отсутствия возможности использовать второй этаж здания АБК сторонними пользователями, признать нецелесообразным уменьшение площади по договору аренды (т. 1, л.д. 71).

В связи с тем, что обществу «ТРАНЗИТ-ДМ» было отказано в возврате из аренды помещений второго этажа здания АБК, а также в связи с отсутствием согласия на внесение изменений в договор аренды, учитывающих площади арендуемых помещений согласно кадастровых паспортов, истец направил в адрес общества «РЖД» уведомление о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 07.08.2017 № 19 (т. 1, л.д. 72).

06.10.2017 между сторонами подписан акт приема-передачи имущества (т. 1, л.д. 109), в соответствии с которым арендатор передает, а арендодатель принимает следующие объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: г.Челябинск, пл.Привокзальная, 1, Товарный двор, 30: здание АБК общей площадью 537,8 кв.м.; сооружение (крытая платформа № 3), общей площадью 1 436 кв.м.

20.12.2017 сторонами подписано соглашение о расторжении договора аренды № 146 от 15.03.2002, в котором согласовали, что обязательства сторон прекращаются с 07.10.2017 (т. 1, л.д. 106,108).

Ответчиком представлен подписанный акт сверки по состоянию на 30.09.2017 (т. 1, л.д. 74-77), из которого следует, что задолженность ответчика перед истцом составляет 3 852 056 руб. 46 коп.

Ссылаясь на то, что после прекращения договора аренды ответчик добровольно не возвратил истцу оставшуюся сумму затрат истца на неотделимые улучшения недвижимого имущества ответчика в размере 3 852 056 руб. 46 коп., ООО «ТРАНЗИТ-ДМ» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В свою очередь ответчик, указав на наличие задолженности по арендой плате за период с 01.01.2017 по 06.10.2017 в размере 250 092 руб. 44 коп., обратился в арбитражный суд с встречным иском.

Удовлетворяя первоначальные исковые требования, суд первой инстанции посчитал согласованными между сторонами как размер затрат на улучшение арендованного имущества, так и их принятие ответчиком, что буквально следует из пунктов 3.3.17, и 5.5.2 дополнительного соглашения т 31.12.2013 к договору. Кроме того, суд принял во внимание саму цель заключения договора аренды - в целях привлечения инвестиций от арендатора для модернизации и перевооружения передаваемого в аренду объекта и в целях повышения получаемых доходов путем увеличения переработки грузов на станции Челябинск-Главный ЮУЖД МПС РФ. В ходе судебного разбирательства ответчик не отрицал факт выполнения истцом неотделимых улучшений, согласований сторонами в договоре суммы, которая являлась затратами арендатора на улучшение арендованного имущества. Косвенно факт подтверждения таковых расходов и правомерность их предъявления к взысканию следует из направленного ответчиком в адрес истца акта сверки задолженности.

Удовлетворяя встречные исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что в ходе судебного разбирательства исковые требования были признаны ответчиком по встречному иску в полном объеме.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены (изменения) судебного акта в обжалуемой части.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

Согласно пункту 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

Согласно пункту 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.12.2001 № 65 «Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований», если иное не предусмотрено договором, арендатор имеет право после прекращения договора аренды зачесть в счет арендных платежей стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя за счет собственных средств (пункт 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, требование о возмещении стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества может быть заявлено лишь к стороне прекращенного договора аренды. Арендатор вправе требовать стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущество только после того как возвратит имущество арендодателю.

Как следует из материалов дела, и не оспаривается сторонами, договор аренды расторгнут сторонами, путем подписания соглашения о расторжении договора от 20.12.2017. Арендованное имущество возвращено арендодателю по актам приема-передачи от 15.07.2016 и от 06.10.2017 (т. 1, л.д. 55-56, 109).

Суд первой инстанции верно отметил, что целью заключения договора аренды являлось привлечение инвестиций от арендатора для модернизации и перевооружения передаваемого в аренду объекта и в целях повышения получаемых доходов путем увеличения переработки грузов на станции Челябинск-Главный ЮУЖД МПС РФ.

Оценивая возражения подателя жалобы о том, что договором арендатору запрещено производить неотделимые улучшения, а в силу п. 6.3 договора возмещение арендатору стоимости неотделимых улучшений недвижимого имущества возможно по решению арендодателя на основании дополнительного соглашения к договору, которое сторонами не составлялось и не подписывалось, судебная коллегия исходи из следующего.

Пунктами 3.4 и 3.6 договора предусмотрено, что арендатор в праве производить следующие работы по улучшению арендуемого имущества за счет собственных средств: реконструкция старого грузового двора; восстановление склада и пакгаза; ремонт дорог. Арендатор предоставляет проект производимых улучшений для согласования и утверждения смету на выполняемые улучшения, согласованную с арендодателем.

Дополнительным соглашением № 1/А от 15.01.2013 (т. 1, л.д. 34-43) договор аренды сторонами изменен. В частности, указанным соглашением стороны согласовали размер затрат арендатора на улучшение арендованного имущества (стоимость неотделимых улучшений).

Пунктом 5.2.2 дополнительного соглашения № 1/А от 15.01.2013 предусмотрены возложения на арендатора затрат на улучшение арендованного имущества.

Общий размер затрат арендатора на улучшение арендованного имущества составляет 15 471 230 руб. без учета НДС. Перечень работ, производимых арендатором по улучшению арендованного имущества, приведен в сметной документации «Реконструкция Товарного дома ст. Челябинск-Главный», инв.№ 11722.

Между тем, 31.12.2013 сторонами к договору аренды подписано дополнительное соглашение№ 99/А (т. 1, л.д. 49-50), которым пункт 3.3.17 договора дополнен абзацем следующего содержания: передача произведенных арендатором неотделимых улучшений осуществляется по акту приема-передачи формы ОС-3 и счета-фактуры на сумму произведенных затрат с учетом НДС. С момента государственной регистрации права собственности ОАО «РЖД» на недвижимое имущество с учетом произведенных арендатором улучшений в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, арендодатель приобретает право собственности на данные неотделимые улучшения.

Кроме того, пункт 5.2.2 договора изложен в следующей редакции: общий размер затрат арендатора на улучшение арендованного имущества составляет 14 399 092 руб. без учета НДС. Перечень работ, производимых арендатором по улучшению арендованного имущества, приведен в сметной документации «Реконструкция товарного дома ст.Челябинск-Главный», инв.№ 11722 и в акте приемки-передачи неотделимых улучшений от 09.12.2013.

Факт несения заявленных истцом расходов истцом подателем жалобы не оспаривается, равно как согласование сметной документации «Реконструкция Товарного дома ст.Челябинск-Главный».

По условиям п. 3.3.14 дополнительного соглашения № 1/А от 15.01.2013 арендатор обязан обеспечить государственную регистрацию права собственности ОАО «РЖД» на недвижимое имущество с учетом неотделимых улучшений, произведенных обществом «ТРАНЗИТ-ДМ». Государственная регистрация права собственности объектов недвижимого имущества с учетом неотделимых улучшений за ОАО «РЖД» произведена. Указанное также подтверждает согласие ответчика на произведенные истцом неотделимые улучшения.

В счет погашения задолженности по арендным платежам, стоимости неотделимых улучшений, сторонами подписывались соглашения о зачете встречных однородных требований от 31.03.2017, от 31.08.2017, от 30.06.2016 (т. 1, л.д. 57-66, 68-69).

Факт спорных расходов подтверждается подписанным ОАО «РЖД» актом сверки взаимных расчетов по состоянию на 30.09.2017, согласно которому по данным Южно-Уральской дирекции по эксплуатации зданий и сооружений – СП Южно-Уральской железной дороги – филиал ОАО «РЖД» кредиторская задолженность составляет 3 852 056 руб. 46 коп. (т. 1, л.д. 74-77). Ссылка подателя жалобы на акт сверки от 31.12.2017, согласно которому остаточная сумма для покрытия аренды взаимозачетом составляет 3 834 247 руб. 31 коп. несостоятельна.

Возражения подателя жалобы со ссылкой на расчет ОАО «РЖД» остаточной стоимости неотделимых улучшений произведенных арендатором с учетом амортизации, судебной коллегией не принимается в качестве основания для отмены или изменения обжалуемого решения, поскольку все произведенные неотделимые улучшения являются собственностью арендодателя. При этом нормы Гражданского кодекса Российской Федерации и договора аренды не предусматривают уменьшение компенсации расходов истца на неотделимые улучшения на сумму фактического износа.

При таких обстоятельствах, первоначальные исковые требования ООО «ТРАНЗИТ-ДМ» о взыскании не возмещенные расходы на проведение неотделимых улучшений арендованного имущества в размере 3 852 056 руб. 46 коп. правомерно удовлетворены судом первой инстанции в заявленном размере.

Возражений по поводу удовлетворения встречного иска апеллянтом не заявлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции не подлежат отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 28.06.2018 по делу № А76-39131/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу открытого акционерного общества «Российские железные дороги» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья И.Ю. Соколова

Судьи: Г.Н. Богдановская

Л.П. Ермолаева