Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи
ФИО1 рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ФИО2 площадка № 7» (далее – общество «ФИО2 площадка № 7», заявитель) на решение Арбитражного суда Челябинской области от 24.08.2023 по делу № А76-3964/2023 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.11.2023 по тому же делу.

Судебное заседание проведено путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда в порядке статьи 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее – Управление Росреестра по Челябинской области, заинтересованное лицо) – ФИО3 (доверенность от 24.01.2024).

Общество «ФИО2 площадка № 7» обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к Управлению Росреестра по Челябинской области, в котором просило признать незаконным решение об отказе в государственной регистрации права собственности, выраженное в уведомлении от 17.01.2023 № КУВД-001/2022-36573554/13, обязать Управление Росреестра по Челябинской области осуществить регистрацию права собственности на земельный участок 74:19:0901002:1673 за обществом «ФИО2 площадка № 7».

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлечены общество с ограниченной ответственностью «Коммерческая недвижимость» (далее – общество «Коммерческая недвижимость»), Управление по архитектурно-градостроительному проектированию города Челябинска (далее – Управление по архитектуре), Администрация г. Челябинска, Комитет дорожного хозяйства г. Челябинска.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 24.08.2023 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.11.2023 решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество «ФИО2 площадка № 7», ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, просит обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. По мнению заявителя жалобы, игнорируя уже существующее право частной собственности на земельный участок с кадастровым номером 74:19:0901002:1673, суды установили наличие правовых препятствий для его отчуждения с учетом действующих запретов и ограничений публично-правового характера. Общество «ФИО2 площадка № 7» считает, что норма пункта 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации не устанавливает запрета или ограничения прав собственника земельного участка, находящегося в частной собственности, в то время как ее расширительное толкование судами первой и апелляционной инстанции необоснованно и нарушает права и законные интересы собственника данного земельного участка. Заявитель жалобы обращает внимание суда округа на то, что нормативный акт органа местного самоуправления - проект планировки территории и проект межевания территории улицы Новомеханической от автодороги «Меридиан» до улицы Чичерина в Курчатовском и Калининском районах г. Челябинска, утверждённый постановлением Администрации г. Челябинска № 373-п от 06.12.2010, не применялся регистрирующим органом не менее восьми лет и не рассматривался, как обстоятельство, препятствующее реализации правомочий собственника, при этом в обоснование установления «красных линий» по территории спорного земельного участка суды сослались не на указанный нормативный акт и соответствующий раздел проекта межевания территории», а на ответ Управления по архитектуре, который сам по себе не имеет нормативного характера. По мнению общества «ФИО2 площадка № 7», произвольное применение нормативного акта органа местного самоуправления по усмотрению конкретного сотрудника, принимающего решение о направлении либо ненаправлении соответствующего запроса, а также произвольное толкование полученного ответа в контексте наличия ограничений на регистрацию перехода права собственности нарушает права собственника земельного участка и подрывает стабильность гражданского оборота, а также принципы единообразного применения нормативных актов органов местного самоуправления. Кроме того, заявитель жалобы полагает, что в отсутствие решения об изъятии земельного участка с кадастровым номером 74:19:0901002:1673, срок для принятия которого уже истек (пункт 3 статьи 56.3 Земельного кодекса Российской Федерации), а также в отсутствие на данном земельном участке автомобильной дороги общего пользования (в том числе и строящейся) собственник этого земельного участка имеет полное право распорядиться им по своему усмотрению, в том числе путем продажи его любому лицу, а нахождение земельного участка на праве частной собственности само по себе влечет фактические ограничения в пользовании им неограниченным кругом лиц.

В отзыве на кассационную жалобу Управление Росреестра по Челябинской области просит оставить обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения, считая доводы, изложенные в ней, несостоятельными.

В соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции в обжалуемой части исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно кассационной жалобы.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Как установлено судами и следует из материалов дела, за обществом с ограниченной ответственностью «Мистраль» (далее - общество «Мистраль»), являвшимся правопредшественником третьего лица - общества «Коммерческая недвижимость», на праве собственности зарегистрирован земельный участок площадью 25158 +/- 1388 кв. м, вид разрешенного использования - для селькохозяйственного производства, кадастровый номер 74:19:0901002:1673, запись о государственной регистрации права в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) от 06.03.2018
№ 74:19:0901002:1673-74/024/2018-4.

Общество «Мистраль» продало указанный земельный участок обществу «ФИО2 площадка № 7» на основании договора купли-продажи от 19.08.2022 № 3/2022-1673.

22.08.2022 общество «ФИО2 площадка № 7» обратилось в Управление Росреестра по Челябинской области с заявлением о регистрации перехода права собственности на указанный земельный участок с кадастровым номером 74:19:0901002:1673, расположенного по адресу: Челябинская обл., р-н ФИО4, восточнее д. Моховички, площадью
25158 кв. м.

Для получения сведений о территориальной зоне, в которой расположен земельный участок с кадастровым номером 74:19:0901002:1673, Управление Росреестра по Челябинской области направило запрос в Управление по архитектуре.

Письмом от 30.08.2022 № 10364/ИСОГД Управление по архитектуре сообщило Управлению Росреестра по Челябинской области о том, что в отношении территории расположения спорного земельного участка действует документация по планировке территории (проект планировки территории и проект межевания территории) улицы Новомеханической от автодороги «Меридиан» до улицы Чичерина в Курчатовском и Калининском районах города Челябинска, утвержденная постановлением Администрации города Челябинска от 06.12.2010 № 373-п. Земельный участок находится в границах территориальных зон Г.З (производственно-складские территориальные зоны (зоны производственно-коммерческой деятельности)); К.3.1 (зоны инженерной и транспортной инфраструктур (зоны улично-дорожной сети (зоны магистралей городского и районного значения))) причем градостроительный регламент для территориальной зоны К.3.1 на него не распространяется, так как земельный участок частично расположен в границах действующих красных линий, на территории общего пользования.

В соответствии с Генеральным планом города Челябинска, утвержденным решением Челябинской городской думы от 21.12.2021 № 25/4, спорный земельный участок расположен в границах населенного пункта
г. Челябинск, а также в границах Курчатовского внутригородского района Челябинского городского округа, и относится к землям населенных пунктов, в связи с чем положения Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» не распространяются на данный участок.

Согласно уведомлению от 02.09.2022 № КУВД-001/2022-36573554/1 Управление Росреестра по Челябинской области приостановило государственную регистрацию права по следующим основаниям: форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации (пункт 7 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о государственной регистрации)).

В дальнейшем уведомлением от 17.10.2022 КУВД-001/2022-36573554 срок приостановления осуществления государственной регистрации права был продлен до 17.01.2023.

Уведомлением от 17.01.2023 № КУВД-001/2022-36573554/13 Управление Росреестра по Челябинской области отказало обществу «ФИО2 площадка № 7» в государственной регистрации права собственности на спорный земельный участок по вышеизложенным основаниям со ссылкой на положения статей пункта 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, пункта 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации.

При этом Управление Росреестра по Челябинской области указало на то, что земельный участок, являющийся землями общего пользования, не может находиться в частной собственности, и не может быть предметом договора купли-продажи, в связи с чем осуществить государственную регистрацию перехода права и права собственности на основании представленных документов не представляется возможным. Представленные с заявлением дополнительные документы от 06.10.2022 № MFC-0381/2022-215392 не полностью устраняют ранее выявленные замечания.

Также Управление Росреестра по Челябинской области рекомендовало заявителю преобразовать данный земельный участок, исключив территорию земель общего пользования, для дальнейшего распоряжения им.

Полагая, что оспариваемое решение не соответствует требованиям законодательства и нарушает его права и законные интересы в сфере экономической деятельности, общество «ФИО2 площадка № 7» обратилось в арбитражный суд с заявленными требованиями.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из следующего.

В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявитель должен доказать факт нарушения обжалуемыми актами, решениями, действиями (бездействием) своих прав и законных интересов.

Исходя из части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Таким образом, для признания арбитражным судом ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, регулируются Законом о государственной регистрации.

В силу части 3 статьи 1 Закона о государственной регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество представляет собой юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Согласно статье 14 Закона о государственной регистрации государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

В соответствии с частью 1 статьи 21 Закона о государственной регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

Пунктом 3 части 1 статьи 29 Закона о государственной регистрации предусмотрено, что государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав.

Таким образом, по смыслу указанных норм государственная регистрация осуществляется государственным регистратором и представляет собой процесс внесения сведений о праве на объект недвижимого имущества в ЕГРН после проведения правовой экспертизы. При этом, совершая соответствующие регистрационные действия, государственный регистратор руководствуется исключительно нормами действующего законодательства. Государственная регистрация носит публичный характер: государство в лице регистрирующего органа (государственного регистратора) проверяет законность действий субъектов гражданского оборота и, только убедившись в этом, регистрирует их права.

Частью 1 статьи 26 Закона о государственной регистрации предусмотрены основания для приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В силу пункта 7 части 1 статьи 26 Закона о государственной регистрации осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

При этом исходя из положений статьи 27 Закона о государственной регистрации в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Судами установлено и материалами дела подтверждено, что уведомлением от 02.09.2022 № КУВД-001/2022-36573554/1 Управление Росреестра по Челябинской области приостановило государственную регистрацию права на основании пункта 7 части 1 статьи 26 Закона о государственной регистрации (уведомлением от 17.10.2022 КУВД-001/2022-36573554 срок приостановления осуществления государственной регистрации права был продлен до 17.01.2023), а впоследствии уведомлением от 17.01.2023 № КУВД-001/2022-36573554/13 отказало обществу «ФИО2 площадка № 7» в государственной регистрации права собственности на спорный земельный участок с кадастровым номером 74:19:0901002:1673 в связи с установленным фактом частичного расположения земельного участка в границах действующих красных линий улиц Бейвеля и Новомеханической, на территории общего пользования в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории.

Согласно пункту 11 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации красные линии - линии, которые обозначают границы территорий общего пользования и подлежат установлению, изменению или отмене в документации по планировке территории.

В свою очередь в силу пункта 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации территории общего пользования представляют собой территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).

Основанием для установления красных линий в силу статьи 42, 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации являются подготовленные, принятые, утвержденные и опубликованные в установленном законом порядке проекты планировки и межевания территории.

Частью 3 статьи 42 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что основная часть проекта планировки территории включает в себя в том числе чертеж или чертежи планировки территории, на которых отображаются: красные линии; линии, обозначающие дороги, улицы, проезды; линии связи, объекты инженерной и транспортной инфраструктур.

В соответствии с пунктом 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

Пунктом 8 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации установлен запрет на приватизацию земельных участков общего пользования (в границах территорий общего пользования).

Правовой режим земельных участков определяется градостроительным регламентом (пункт 1 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации), действие градостроительного регламента не распространяется на земельные участки в границах территорий общего пользования (подпункт 2 пункта 4 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Вопреки доводам заявителя кассационной жалобы, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды первой и апелляционной инстанций сделали обоснованный вывод о правомерности оспариваемого отказа в осуществлении государственной регистрации права собственности, поскольку право собственности общества «ФИО2 площадка № 7» на спорный земельный участок не может быть зарегистрировано в силу прямого запрета, предусмотренного пунктом 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации.

Указанный вывод правомерно сделан судами с учетом того обстоятельства, что в соответствии с Генеральным планом города Челябинска, утвержденным решением Челябинской городской думы от 21.12.2021 № 25/4, спорный земельный участок расположен в границах населенного пункта г. Челябинск, в границах Курчатовского внутригородского района Челябинского городского округа, при этом является необходимым для продолжения строительства улицы Бейвеля и транспортной развязки на данной территории. Указанный земельный участок располагается на территории перспективного размещения элементов транспортной инфраструктуры.

Из схемы расположения спорного земельного участка в границах территориальных зон относительно действующих красных линий, подготовленной Управлением архитектуры, следует, что данный земельный участок частично расположен в границах действующих красных линий улиц Бейвеля и Новомеханической г. Челябинска. Указанная схема содержательно соответствует Документации по планировке территории, утвержденной постановлением Главы г. Челябинска от 29.01.2008 № 6-п и постановлением Администрации г. Челябинска от 06.12.2010 № 373-п.

Установив, что совокупностью представленных в материалы дела доказательств, в том числе выписками из Правил землепользования и застройки и Документации по планированию территории, подтверждается факт частичного расположения спорного земельного участка в границах действующих красных линий улиц Бейвеля и Новомеханической
г. Челябинска, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь положениями пункта 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, правомерно отказали в удовлетворении заявленных требований.

Оснований для несогласия с указанными выводами у суда кассационной инстанции не имеется. Фактические обстоятельства дела судами первой и апелляционной инстанций установлены и исследованы в полном объеме, выводы судов соответствуют доказательствам, имеющимся в материалах дела. Доказательств, опровергающих выводы судов, материалы дела не содержат (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Доводы заявителя кассационной жалобы являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций и получили надлежащую правовую оценку с их стороны.

Так, доводы заявителя жалобы о том, что спорный земельный участок на момент заключения договора купли-продажи находился в частной собственности общества «Мистраль» и в настоящее время также находится в частной собственности, при этом спорный земельный участок либо его часть не был изъят для государственных или муниципальных нужд в установленном законом порядке, правомерно отклонены судами как не имеющие правового значения для целей рассмотрения настоящего дела, предметом которого является вопрос о законности и обоснованности оспариваемого решения на дату его совершения.

Как верно указали суды, само по себе наличие зарегистрированного в ЕГРН права собственности на спорный земельный участок не означает отсутствие правовых препятствий для его отчуждения в имеющихся границах с учетом действующих запретов и ограничений публично-правового характера. Вопрос изъятия спорного земельного участка для муниципальных или государственных нужд предметом рассмотрения в рамках настоящего дела также не является, поскольку в предмет доказывания обстоятельства прекращении права собственности общества «Мистраль» на спорный земельный участок не входят и соответствующие выводы отсутствуют также в оспариваемом решении заинтересованного лица, которое рекомендовало обществу «ФИО2 площадка № 7» преобразовать данный земельный участок, исключив территорию земель общего пользования, для дальнейшего распоряжения им.

При этом судами приняты во внимание пояснения представителя Управления Росреестра по Челябинской области, согласно которым в 2018 году при осуществлении государственной регистрации права собственности на земельные участки регистрирующий орган, как правило, не формировал запросы в уполномоченные органы местного самоуправления в целях определения наличия /отсутствия ДПТ и иных соответствующих ограничений публично-правового характера.

Судами при этом правомерно отмечено, что общество «ФИО2 площадка № 7», равно как и иные заинтересованные лица, не лишено правовой и фактической возможности оспорить в установленном законом порядке нормативный правовой акт об установлении красных линий либо заявить о компенсации причиненного им ущерба в результате таких действий.

Доводы заявителя жалобы о том, что норма пункта 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации не устанавливает запрета или ограничения прав собственника земельного участка, находящегося в частной собственности, в то время как ее расширительное толкование судами первой и апелляционной инстанции необоснованно и нарушает права и законные интересы собственника данного земельного участка, отклоняются судом округа как основанные на неверном толковании норм материального права применительно к установленным фактическим обстоятельствам настоящего спора.

Иные доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, также по существу были предметом исследования в судах первой и апелляционной инстанции, не свидетельствуют о нарушении судами норм права, основаны на неверном толковании данных норм и подлежат отклонению по основаниям, изложенным в мотивировочной части настоящего постановления.

При рассмотрении спора имеющиеся в материалах дела доказательства исследованы судами по правилам, предусмотренным статьями 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, им дана надлежащая правовая оценка согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций, в нарушение своей компетенции, предусмотренной статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 24.08.2023 по делу № А76-3964/2023 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.11.2023 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ФИО2 площадка № 7» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Н.Г. Беляева

Судьи М.В. Торопова

В.А. Купреенков