Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Декорт» (далее – общество «Декорт») на решение Арбитражного суда Челябинской области от 14.06.2023 по делу № А76-42846/2022 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.09.2023 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества «Декорт» – Вахтомина В.А. (доверенность от 28.10.2022), Ненаженко О.А. (доверенность от 28.10.2022).

Общество «Декорт» обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к Администрации города Челябинска (далее – Администрация) о признании права собственности в реконструированном виде за истцом на нежилое здание общей площадью 1 247,2 кв.м., с кадастровым номером 74:360428010:31, расположенное по адресу: г. Челябинск, Курчатовский район, ул. Молодогвардейцев, д. 1.

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее – Комитет), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее – Управление).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 14.06.2023 в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.09.2023 решение суда оставлено без изменения.

Не согласившись с указанными судебными актами, общество «Декорт» обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме. Кассатор указал, что разрешенный вид использования земельного участка предусматривает строительство объекта. Объект соответствует строительным нормам и правилам, что подтверждается Техническим заключением, подготовленным обществом «Константа». Заключением общества «ПищеПромПроект» установлено, что объект соответствует требованиям пожарной безопасности нежилого здания. Однако указанным документам судами оценка не дана, вопрос о проведении экспертизы судом на обсуждение сторонам не выносился. Заявитель ссылается на то, что отсутствие разрешения на строительство не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Отметил, что не начинал строительство, а приобрел объект как объект незавершенного строительства по договору купли-продажи от 25.06.2007, в связи с чем вывод судов о том, что непосредственно до начала строительства общество не обращалось в уполномоченный орган за разрешением на строительство спорного объекта, что свидетельствует о непринятии им надлежащих мер к легализации строительства до его начала, нельзя признать правильным. Податель жалобы указал, что в результате пользования спорным объектом площадь застройки объекта практически не изменилась. Изменение площади застройки объясняется применением иной системы измерения и применения системы координат. Отметил, что осуществил лишь реконструкцию объекта без изменения площади застройки и этажности, осуществив лишь внутреннюю отделку здания. Полагает, что отказ судов в удовлетворении иска порождает правовую неопределенность в судьбе спорного объекта, сославшись на дело № А07-7623/2022.

Как следует из письменных материалов дела и установлено судами, 25.06.2007 между обществом «Спецжилстрой» (продавец) и обществом «Декорт» (покупатель) заключен договор купли-продажи незавершенного строительством объекта, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Молодогвардейцев, 1 (КЦВР на ЗСК – быстромонтируемое здание на Северо-Западной котельной), площадь застройки по наружному обмеру составляет согласно техническому паспорту, изготовленному областным государственным унитарным предприятием «Областной центр технической инвентаризации» по Челябинской области, 1074,30 кв.м.

По акту приема-передачи от 01.06.2007 незавершенный строительством объект передан обществу «Декорт».

Общество «Декорт» зарегистрировало право собственности на незавершенный строительством объект по адресу: г. Челябинск, ул. Молодогвардейцев, 1, площадью застройки 1074,30 кв.м., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 74АА № 881135 от 10.11.2008.

Между Комитетом (арендодатель) и обществом «Декорт» (арендатор) 09.08.2012 заключен договор УЗ № 010187-Д-2011, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование на условиях долгосрочной аренды земельный участок площадью 1154 кв.м., расположенный по адресу: ул. Молодогвардейцев, 1 в Курчатовском районе города Челябинска, из земель населенных пунктов, находящихся в ведении муниципального образования, для завершения строительства и дальнейшей эксплуатации склада быстромонтируемых зданий.

По акту приема-передачи от 09.08.2012 земельный участок с кадастровым номером 74:36:0711003:101 передан обществу «Декорт».

В материалы дела представлен технический паспорт на нежилое здание – механосборочный цех, расположенный по адресу: г. Челябинск, ул. Молодогвардейцев, 1, площадью 1247,2 кв.м., по состоянию на 142022, а также технический план здания, подготовленный в результате выполнения кадастровых работ в связи с созданием нежилого здания в результате окончания строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0428010:31 по адресу: г. Челябинск, ул. Молодогвардейцев, 1.

Общество «Декорт» обратилось в Управление Градостроительных разрешений г. Челябинска с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию нежилого здания, площадью 1247,2 кв.м., расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Молодогвардейцев, 1 согласно данным технического плана.

Письмом № 5502/гасн от 12.12.2022 Администрация отказала обществу «Декорт» в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, сославшись на отсутствие разрешительных документов на строительство (реконструкцию) заявленного к вводу в эксплуатацию объекта.

В доказательство несения расходов по строительству спорного объекта истцом представлен договор подряда от 20.08.2007, заключенный между обществом «Декорт» и обществом «Ориентир», локальная смета № 1, договор № 345 от 30.10.2007, заключенный между обществом «Декорт» и обществом Предприятие «Подъемтранссервис», договор на выполнение работ по монтажу средств охранной, тревожной сигнализации № 279/М от 11.09.2007, заключенный между обществом «Декорт» и обществом «Техносила», смета стоимости монтажа и наладки системы охранной, тревожной сигнализации по объекту офис по ул. Молодогвардейцев, 1, акт о приемке технических средств сигнализации в эксплуатацию от 15.10.2007, платежные поручения.

Истцом представлено заключение, подготовленное обществом с ограниченной ответственностью «Константа», о соответствии требованиям пожарной безопасности нежилого здания (незавершенный строительством объект) кадастровый номер 74:36:0728010:31, площадью 1247,2 кв.м., расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Молодогвардейцев, 1, а также техническое заключение № 96 от 22.07.2022, подготовленное обществом «ПищеПромПроект», согласно которому нежилое здание механосборочного цеха, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Молодогвардейцев, 1, соответствует требованиям национальных стандартов Российской Федерации, действующим нормам и правилам, санитарно-гигиеническими санитарно-эпидемиологическим требованиям к нежилым зданиям, экологическим, противопожарным (техническим регламентам о требованиях пожарной безопасности) и другим требованиям, обеспечивающим безопасную для жизни людей эксплуатацию объекта. Техническое состояние элементов нежилого здания механосборочного цеха на момент проведения обследования обеспечивает надежность и устойчивость строительных конструкций и не создает угрозу здоровью и жизни людей, имуществу физических или юридических лиц, государственному или муниципальному имуществу, окружающей среде, жизни и здоровью животных и растений и отвечает предъявленным эксплуатационным требованиям. Выполненная реконструкция не нарушает существующих путей эвакуации. Выполненная реконструкция не затрагивает конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности, не нарушают техническое состояние, надежность и устойчивость основных несущих конструкций нежилого здания.

Полагая, что возведенный объект обладает признаками самовольной постройки, истец обратился в суд с настоящим иском о признании права собственности.

Отказывая в удовлетворении иска, суды исходили из отсутствия совокупности условий, необходимых для применения положений статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и признания права собственности на спорный объект в судебном порядке.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы в порядке, предусмотренном статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции оснований для их отмены не усматривает.

В соответствии со статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Согласно пункту 1 статьи 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пункту 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации основной задачей судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность.

Исходя из положений статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет арбитражный суд, при этом способ защиты нарушенного права лицо, обратившееся с арбитражный суд, избирает самостоятельно. Избранный способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.

Перечень способов защиты гражданских прав установлен в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и не является исчерпывающим.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации признание права является одним из способов защиты права.

При этом признание права собственности как способ судебной защиты, направленный на создание стабильности и определенности в гражданских правоотношениях, представляет собой отражение в судебном акте возникшего на законных основаниях права, наличие которого не признано кем-либо из субъектов гражданского права.

Иск о признании права подлежит удовлетворению в случае установления правовых оснований для обладания истцом спорной вещью на заявленном праве. Наличие указанных обстоятельств должен доказать истец в порядке статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Таким образом, при рассмотрении иска о признании права необходимо оценить материально-правовые основания возникновения права на спорное имущество.

По общему правилу, при предъявлении иска о признании права собственности истец, как лицо, претендующее на признание себя собственником определенного имущества, должен в силу пункта 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации доказать наличие определенных юридических фактов, которые образуют основание возникновения его права собственности на данное имущество.

На основании пункта 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу пункта 13 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под строительством понимается создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства).

В силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой признается жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных норм и правил.

Согласно пункту 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Из указанной нормы права следует, что право собственности за лицом, обращающимся с иском о признании права собственности на самовольную постройку, возможно в случае наличия у этого лица соответствующих прав на земельный участок, на котором возведена эта постройка, что также является необходимым условием для удовлетворения иска о признании права собственности на самовольную постройку, наряду с установлением факта принятия истцом надлежащих мер к легализации строительства.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление № 10/22), рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

При этом наличие государственной регистрации права собственности на объект недвижимости не исключает признания такого объекта самовольной постройкой, если установлено, что он возведен с нарушениями, указанными в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 1 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством», утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 16.11.2022).

Согласно разъяснениям, изложенным в Обзоре от 19.03.2014, в соответствии с положениями подпункта 2 пункта 1 статьи 40 и пункта 1 статьи 41 ЗК РФ арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. При разрешении споров о праве собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды, помимо требований, установленных в пункте 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, необходимо учитывать условия договора аренды. При заключении договора аренды собственник должен определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений конкретного типа.

Таким образом, особое значение имеет установление воли собственника земельного участка на предоставление своего имущества для строительства на нем определенного объекта, и именно такое согласие должно учитываться при разрешении вопроса о возможности признания права собственности на самовольную постройку, возведенную на чужом земельном участке, следовательно, право собственности на самовольную постройку, возведенную на земельном участке лицом без необходимых разрешений, может быть признано при следующих условиях: участок предоставлен ему по договору аренды именно для строительства соответствующего объекта недвижимости, строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, его сохранение не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Как следует из материалов дела и пояснений истца на земельном участке, находящемся в пользовании общества «Декорт» на условиях долгосрочной аренды, общество без получения необходимых разрешений своими силами и за свой счет произвело реконструкцию приобретенного у общества «Спецжилстрой» незавершенного строительством объекта, расположенного по адресу: ул. Молодогвардейцев, 1 в Курчатовском районе города Челябинска, после произведенной реконструкции площадью объекта составила 1247,2 кв.м.

В соответствии с толкованием, приведенным в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 № 595-О-П, самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство.

Правовым последствием осуществления самовольной постройки должен быть ее снос. Признание права собственности в порядке пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации представляет собой исключение из общего правила и не может толковаться расширительно. Вынося решение о признании самовольной постройки, суд фактически легализует нарушения, совершенные самовольным застройщиком, а поэтому должен учесть баланс частного и публичного интереса, конкретные фактические обстоятельства дела. Даже при полной доказанности фактов соответствия самовольной постройки нормам и правилам и доказанности отсутствия нарушения прав иных лиц, суд не обязан признавать право собственности на самовольную постройку. Указанный способ возникновения права может применяться в исключительном случае, если лицо, обратившееся в суд с таким иском, по независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь возведенный объект в порядке, установленном нормативными актами, регулирующими отношения по градостроительной деятельности и по использованию земель.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 31 Постановления № 10/22, признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. В этой связи при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда (в рассматриваемом случае - в редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 339-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и статью 22 Федерального закона «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», вступившего в силу с 04.08.2018).

В соответствии с действующей редакцией пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, одним из условий признания права собственности на самовольную постройку является наличие в материалах дела доказательств соответствия постройки требованиям безопасности, позволяющих осуществлять ее эксплуатацию.

Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014), кроме вопроса о соблюдении градостроительных и строительных норм и правил, суды выясняют, учтены ли при возведении спорной постройки требования санитарного, пожарного, экологического законодательства, законодательства об объектах культурного наследия и другого в зависимости от назначения и месторасположения объекта.

Поскольку лицом, заинтересованным в признании права собственности на самовольно возведенное нежилое здание является лицо, осуществившее строительство с нарушением установленного порядка, данное лицо не может при решении вопроса о легализации такой постройки быть освобождено от бремени доказывания наличия указанных условий, в том числе безопасности постройки (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 11 Земельного кодекса Российской Федерации к полномочиям органов местного самоуправления относятся, в частности, полномочия на решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель.

В силу положений абзаца 2 пункта 3 статьи 72 Земельного кодекса Российской Федерации органы местного самоуправления городских и сельских поселений осуществляют муниципальный земельный контроль в отношении расположенных в границах городских и сельских поселений объектов земельных отношений.

Согласно пункту 3 статьи 76 Земельного кодекса Российской Федерации приведение земельных участков в пригодное для использования состояние при их захламлении, других видах порчи, самовольном занятии, снос зданий, строений, сооружений при самовольном занятии земельных участков или самовольном строительстве осуществляется юридическими лицами и гражданами, виновными в указанных земельных правонарушениях, или за их счет.

В соответствии с подпунктом 26 пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» к вопросам местного значения городского округа относятся, в частности, выдача разрешений на строительство (за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации, иными федеральными законами), разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства, расположенных на территории городского округа, утверждение местных нормативов градостроительного проектирования городского округа, ведение информационной системы обеспечения градостроительной деятельности, осуществляемой на территории городского округа, осуществление муниципального земельного контроля в границах городского округа.

Согласно пункту 5 части 3 статьи 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешений на строительство объектов капитального строительства, расположенных на территориях городских округов, относится к полномочиям органов местного самоуправления городских округов в области градостроительной деятельности.

На основании статьи 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.

В соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляется на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления, по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Статьей 62 ранее действовавшего Градостроительного кодекса Российской Федерации от 07.05.1998 № 73-ФЗ также предусматривалось, что разрешение на строительство является документом, удостоверяющим право собственника, владельца, арендатора или пользователя объекта недвижимости осуществить застройку земельного участка, строительство, реконструкцию здания, строения и сооружения, благоустройство территории. Разрешение настроительство выдается в соответствии с настоящим Кодексом на основании заявлений заинтересованных физических и юридических лиц, документов, удостоверяющих их права на земельные участки, и при наличии утвержденной проектной документации.

Кроме того, обязательное требование получения разрешения на строительство содержалось также в пункте 1 статье 11 Закона Российской Федерации от 14.07.1992 № 3295-1 «Об основах градостроительства в Российской Федерации» (далее - Закон от 14.07.1992 № 3295-1).

По смыслу указанных норм, учитывая, что разрешение на строительство является гарантией, выдаваемой государственными органами, подтверждающей надежность конструкций строящегося объекта и его безопасность для жизни и здоровья людей, застройщик имеет право осуществлять строительство (реконструкцию) только на основании разрешения на строительство, выданного в установленном порядке.

В случае если застройщик не предпринимал никаких мер к получению разрешения на строительство как до начала строительства (реконструкции) спорного объекта, так и во время проведения работ, удовлетворение иска о признании права собственности на данное самовольное строение не соответствует положениям статьи 222 Гражданского кодекса и статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 № 11066/09).

О надлежащем характере мер, предпринятых лицом, создавшим самовольную постройку, также может свидетельствовать своевременное обращение в уполномоченный орган с заявлением о выдаче разрешения на строительство с приложением документов, предусмотренных частями 7 и 9 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Другие условия, необходимые для признания права собственности на самовольную постройку, в виде доказательств того, что строение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью, имеют правовое значение лишь при положительном разрешении вопроса об установлении факта обращения в уполномоченный орган за получением разрешения на строительство (реконструкцию) до начала строительных работ.

Согласно абзацу второму пункта 26 Постановления № 10/22 отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Аналогичная позиция отражена в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством», утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 16.11.2022 (пункт 9).

Совершение надлежащих мер предполагает обращение к компетентному органу за выдачей разрешения на строительство с приложением всей документации, необходимой в соответствии с градостроительным законодательством для выдачи разрешения на строительство (пункт 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации»).

По смыслу указанной правовой позиции о надлежащем характере мер, предпринятых лицом, создавшим самовольную постройку, свидетельствует, в частности, своевременное обращение в уполномоченный орган с заявлением о выдаче разрешения на строительство.

О своевременности принятия самовольным застройщиком мер по легализации самовольной постройки может, в частности, свидетельствовать его обращение в уполномоченный орган с приложением предусмотренных частями 7, 9 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации документов до начала либо в период строительства объектов недвижимого имущества.

Указанная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.09.2012 № 5698/12.

Иное толкование нормы пункты 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и указанных разъяснений противоречило бы пункту 2 той же нормы, поскольку строительство объекта недвижимости без разрешения само по себе означает гражданско-правовой деликт и подтверждает то обстоятельство, что лицо, совершая его, осознавало факт нарушения требований законодательства в части архитектурно-строительной деятельности.

В противном случае имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставило бы добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 21 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020, иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен при наличии условий, указанных в пункте 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отсутствие со стороны лица, осуществившего постройку, очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.

Вместе с тем из материалов дела следует и судами установлено, что доказательств совершения истцом каких-либо действий, направленных на получение необходимых разрешений и согласований для осуществления строительства спорного объекта до начала или в период строительства, в материалах дела не имеется.

Обществом также не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что ему было необоснованно отказано в выдаче соответствующих разрешительных документов.

Доказательства невозможности получения истцом разрешительной документации на строительство объекта в материалы дела не представлены (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При таких обстоятельствах суды установили, что требование истца направлено на легализацию спорного объекта в обход установленных федеральным законом требований, что не соответствует целям и задачам арбитражного судопроизводства, а также приведенным выше нормам материального права.

Обращение истца с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию после проведения реконструкции в декабре 2022 года и мае 2023 года обоснованно расценено судами носящим формальный характер, не подтверждает принятие соответствующих мер для получения разрешения на реконструкцию до начала и в период проведения работ, что не может свидетельствовать о добросовестном соблюдении истцом установленного порядка осуществления реконструкции.

Судами проанализированы материалы регистрационного дела на объект недвижимости, расположенный по адресу: г. Челябинск, ул. Молодогвардейцев, 1, установлено, что сведений о выдаче разрешений на строительство спорного объекта не имеется. Кроме того, согласно ответу Управления Росреестра по Челябинской области № 10268/Исх/23 от 16.03.2023 в реестровом деле, открытом в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0428010:31, разрешение на строительство объекта отсутствует.

Таким образом, суды обоснованно пришли к выводу о том, что общество не предпринимало достаточные и необходимые меры для легализации спорного объекта, поскольку не доказало соблюдение установленного законом административного порядка получения соответствующего разрешения на ввод объекта недвижимого имущества в эксплуатацию, а также судебного порядка оспаривания действий (бездействия) Администрации при отказе в выдаче такого разрешения, что в силу пункта 26 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», пункта 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации», является основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку.

Также судами отмечено, что истцом не были представлены доказательства того, что спорная постройка соответствуют параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательным требованиям к параметрам постройки, содержащихся в иных документах; что сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Следовательно, вывод судов о том, что непосредственно до начала строительства общество не обращалось в уполномоченный орган за разрешением на строительство спорных объектов, что свидетельствует о непринятии им надлежащих мер к легализации строительства до его начала, а, следовательно, об отсутствии тех исключительных условий, при которых возможно признание права собственности на самовольную постройку, следует признать правильным.

При этом законом возможность сноса самовольной постройки связывается не с формальным соблюдением требований о получении разрешения на ее строительство, а с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц (пункт 13 информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 № 143).

Оценивая представленные истцом в подтверждение факта соответствия спорного объекта требованиям безопасности заключения, суды установили, что они получено истцом во внесудебном порядке. Эксперты об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения под расписку предупреждены судом не были. Из исследовательской части данных экспертных исследований невозможно с достоверностью установить, на основании каких исходных, эмпирических, инструментальных данных и расчетов эксперт пришел к указанному выводу. Заключения экспертов не мотивированы, выводы экспертов не содержат ссылок или указаний на результаты конкретных, проведенных экспертами исследований, на основании которых такие выводы сформулированы.

Судами установлено, что анализ технических средств, использованных специалистом при проведении исследования, не позволяет прийти к вводу о том, что специалистом проводились какие-либо исследования объекта, кроме визуального осмотра, в частности, что проводились исследования для установления прочности металлических и бетонных конструкций, а также что специалистом исследовалась проектная и рабочая документация на объект.

Аналогичным образом судом критически оценен вывод эксперта о том, что спорный объект удовлетворяет требованиям действующих градостроительных, строительных, противопожарных, экологических норм и правил, а также санитарно-гигиеническим требованиям, не нарушая чьих-либо интересов и не создавая угрозу жизни и здоровью граждан.

Квалификация эксперта для проведения экспертизы на соответствие объекта санитарно-эпидемиологическим, противопожарным требованиям материалами дела не подтверждена. Ходатайство о проведении судебной экспертизы истцом не заявлено.

С учетом изложенного суды обоснованно указали, что отсутствие у истца в рассматриваемом случае разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию, исключают возможность применения соответствующих положений Постановления № 10/22.

При таких обстоятельствах судами правомерно отказано в удовлетворении иска.

Ссылка заявителя жалобы на то обстоятельство, что он приобрел объект как объект незавершенного строительства по договору купли-продажи от 25.06.2007, в связи с чем у него отсутствовала обязанность обращаться за выдачей разрешения на строительство, признана судом округа несостоятельной как ошибочная.

Ссылка кассатора на дело № А07-7623/2022 в обоснование довода о порождении оспариваемыми правовыми актами правовой неопределенности в судьбе спорного объекта, судом округа отклоняется, поскольку при рассмотрении указанного дела судами исследовались и устанавливались иные обстоятельства, отличные от обстоятельств данного дела.

Иные доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка и сводятся, по сути, лишь к переоценке установленных по делу обстоятельств. При этом заявитель фактически ссылается не на незаконность обжалуемых судебных актов, а выражает несогласие с произведенной судом оценкой доказательств, просит еще раз пересмотреть данное дело по существу, переоценить имеющиеся в деле доказательства.

Суд кассационной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судами установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом округа не установлено.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отмене не подлежат. Основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 14.06.2023 по делу № А76-42846/2022 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.09.2023 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Декорт» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий А.А. Столяров

Судьи Л.А. Суспицина

И.А. Татаринова