Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Чебаркульское предприятие по ремонту и содержанию автомобильных дорог» (далее – общество, ответчик) на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.10.2021 по делу № А76-45858/2020 Арбитражного суда Челябинской области.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу об обязании заключить договор купли-продажи следующих объектов недвижимости:

– земельного участка, площадью 10 928 кв. м., с кадастровым номером 74:38:0000000:180;

– приемного устройства битума / битумохранилище, площадью 363,3 кв. м., с кадастровым номером 74:38:0000000:1020;

– железнодорожного подъездного пути, протяженностью 154 п.м., с кадастровым номером 74:38:0000000:11671;

– линии ВЛ-10 (10 кВ), протяженностью объекта 120 м, с кадастровым номером 74:38:0111008:7;

– наружных электрических сетей (0,4 кВ), протяженностью 180 п.м., с кадастровым номером 74:38:0000000:884, расположенных по адресу: Челябинская область, г. Чебаркуль, с южной стороны полосы отчуждения ЮУЖД, в 120 м к юго-востоку от железнодорожной станции Мисяш, по цене 1 800 000 руб. на условиях и в редакции, согласованной сторонами в проекте договора купли-продажи лота.

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Евро-Азиатская торговая площадка» (далее – общество «Евро-Азиатская торговая площадка»).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 21.04.2020 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.10.2021 решение суда отменено, исковые требования удовлетворены. Суд обязал общество заключить с предпринимателем договор купли-продажи имущества по результатам торгов РАД-232834 от 28.09.2020, проводимых посредством публичного предложения в электронной форме в системе электронных торгов акционерного общества «Российский аукционный дом» по лоту № 1 «Объекты недвижимости Чебаркульское ПРСД» в редакции истца.

В кассационной жалобе общество просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права. Заявитель жалобы указывает на то, что общество участвовало в торгах в полном соответствии с «Положением о порядке, сроках и условиях реализации имущества общества». По мнению заявителя жалобы, то обстоятельство, что организатором торгов указанное Положение не было размешено на электронной площадке и истец был лишен возможности ознакомиться с его условиями, не является виной ответчика и не должно влечь для него негативных последствий в виде возложения обязанности заключить договор с истцом.

При рассмотрении спора судами установлено, что предприниматель перечислил на счет организатора аукциона общества «Евро-Азиатская торговая площадка» задаток для участия в аукционе РАД232834 в сумме 1 200 000 руб. по продаже объектов недвижимости, принадлежащих ответчику.

Обществом «Евро-Азиатская торговая площадка» 28.09.2020 проведен открытый аукцион в электронной форме РАД-232834 по продаже объектов недвижимости, расположенных по адресу: Челябинская область, г. Чебаркуль, с южной стороны полосы отчуждения ЮУЖД, в 120 м к юго-востоку от железнодорожной станции Мисяш:

1) земельного участка, площадью 10 928 кв. м., с кадастровым номером 74:38:0000000:180;

2) приемного устройства битума / битумохранилище, площадью 363,3 кв. м., с кадастровым номером 74:38:0000000:1020;

3) железнодорожного подъездного пути, протяженностью 154 п. м., с кадастровым номером 74:38:0000000:11671;

4) линии ВЛ-10 (10 кВ), протяженностью объекта 120 м, с кадастровым номером 74:38:0111008:7;

5) наружных электрических сетей (0,4 кВ), протяженностью 180 п. м., с кадастровым номером 74:38:0000000:884.

Указанный аукцион проведен по правилам проведения аукциона с применением метода понижения начальной цены «Голландский аукцион», победителем которого, согласно протоколу от 28.09.2020, признан предприниматель.

Платежным поручением от 01.10.2020 № 238 организатор торгов возвратил предпринимателю внесенный задаток в сумме 1 200 000 руб.

Предприниматель направил в адрес организатора письмо от 19.10.2020 с просьбой разъяснить основания для возврата задатка.

В обоснование искового заявления истец указал на то, что общество «Евро-Азиатская торговая площадка» в телефонном режиме сообщило предпринимателю об отказе продавца от результатов торгов.

В соответствии с выписками из Единого государственного реестра недвижимости от 06.02.2021 № 99/2021/374078761, от 06.02.2021 № 99/2021/374445484, от 06.02.2021 № 99/2021/374447194, от 06.02.2021 № 99/2021/374441521, от 06.02.2021 № 99/2021/374443387 на земельный участок с кадастровым номером 74:38:0000000:180, на линию ВЛ-10 с кадастровым номером 74:38:0111008:7, на наружные электрические сети с кадастровым номером 74:38:000000:884, на нежилое здание с кадастровым номером 74:38:0000000:1020, на сооружение – железнодорожный подъездной путь с кадастровым номером 74:38:000000:11671 зарегистрировано право собственности за обществом.

Предприниматель направил в адрес ответчика претензию от 19.10.2020 с требованием подписать договор купли-продажи в отношении объектов недвижимости, указанных в описании лота РАД-232834 по цене, указанной в протоколе о результатах электронного аукциона от 28.09.2020. Указанная претензия оставлена без ответа.

Ссылаясь на то, что истец имеет право на заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, являвшегося предметом аукциона, победителем которого он признан, а ответчик уклоняется от заключения данного договора, предприниматель обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Условия, на которых должен быть заключен договор, изложены истцом в представленном в материалы дела проекте договора, соответствуют документации об аукционе и результатам аукциона.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, руководствуясь абзацем 3 части 6 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу об отсутствии оснований для понуждения общества заключить договор купли продажи объектов недвижимости, поскольку продажа имущества на торгах и заключение договора купли-продажи не является обязанностью собственника имущества.

Отменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя исковые требования, суд апелляционной инстанции, ссылаясь на правовую позицию, изложенную в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 31.08.2021 по делу № 308-ЭС21-751, исходил из того, что истец, став победителем торгов, приобрел право на заключение договора на определенных условиях, указанных в извещении о проведении торгов и в протоколе о результатах торгов. Протокол подведения итогов аукциона является документом, удостоверяющим право победителя аукциона на заключение договора купли-продажи по итогам аукциона.

Проверив законность обжалуемого судебного акта, суд кассационной инстанции приходит к выводу о нарушении судами первой и апелляционной инстанций норм материального права при принятии судебных актов.

Согласно пункту 6 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не установлено законом, лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора.

Лицо, уклонившееся от подписания протокола, обязано возместить причиненные этим убытки в части, превышающей размер предоставленного обеспечения.

Если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, при уклонении организатора торгов от подписания протокола победитель торгов вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а также о возмещении убытков, вызванных уклонением от его заключения.

Из материалов дела следует и судами установлено, что в настоящем случае были проведены торги. Согласно подписанному протоколу от 28.09.2020 по результатам аукциона победителем признан предприниматель. В протоколе указано, что предметом аукциона являлась продажа объектов недвижимого имущества.

Таким образом, стороны подписали протокол о результатах торгов в соответствии с абзацем первым пункта 6 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации. В силу данной нормы протокол о результатах торгов имеет силу договора.

Абзац 3 пункта 6 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации применяется к случаям, когда организатор торгов уклоняется от подписания протокола, поэтому указанная норма необоснованно применена судом первой инстанции к спорным правоотношениям.

У суда апелляционной инстанции также отсутствовали основания для понуждения общества к заключению договора.

Как ранее было указано, протокол о результатах торгов имеет силу договора.

Из правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 31.08.2021 по делу № 308-ЭС21-751, следует, что если стороны по результатам торгов заключили основной договор, то надлежащим способом защиты лица, выигравшего торги, является предъявление требования об исполнении соглашения, в данном случае, учитывая отчуждение объектов недвижимости, – обращение в суд с требованием о понуждении к регистрации перехода права собственности в соответствии с пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как разъяснено в пункте 61 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - постановление Пленума от 29.04.2010 № 10/22), иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Согласно абзацу третьему пункта 3 постановления Пленума от 29.04.2010 № 10/22 в случае ненадлежащего формулирования истцом способа защиты, при очевидности преследуемого им материально-правового интереса, суд не должен отказывать в иске ввиду неправильного указания норм права, а обязан сам определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы подлежат применению.

Отказ в иске со ссылкой на неправильный выбор способа судебной защиты (при формальном подходе к квалификации заявленного требования) недопустим, поскольку не обеспечивает разрешение спора, определенность в отношениях сторон, баланс их интересов и стабильность гражданского оборота в результате рассмотрения одного дела в суде, что способствовало бы процессуальной экономии и максимально эффективной защите прав и интересов всех причастных к спору лиц.

По существу усматривается, что требования истца направлены на переход к нему права собственности на недвижимое имущество по результатам торгов. Понуждение ответчика лишь к заключению договора купли-продажи не влечет государственной регистрации перехода права к покупателю при отсутствии соответствующего заявления продавца.

Согласно пункту 9 постановление Пленума от 29.04.2010 № 10/22 в соответствии со статьей 133 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд выносит на обсуждение вопрос о юридической квалификации правоотношения для определения того, какие нормы права подлежат применению при разрешении спора. По смыслу части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Суд также указывает мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В связи с этим ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

По смыслу статьи 6, части 1 статьи 168, части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд не связан правовой квалификацией спорных отношений, которую предлагают стороны, и должен рассматривать заявленное требование по существу, исходя из фактических правоотношений, определив при этом, круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, какие законы и иные нормативные правовые акты подлежат применению в конкретном спорном правоотношении.

Таким образом, судам необходимо определить подлежащие применению нормы права, рассмотреть спор с учетом правовой позиции, изложенной в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 31.08.2021 по делу № 308-ЭС21-751.

Поскольку имеющие существенное значение для правильного рассмотрения дела обстоятельства судами не установлены, нарушены нормы материального права, решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда подлежат отмене на основании части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело - передаче на новое рассмотрение в суд первой инстанции (пункт 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При новом рассмотрении суду надлежит устранить отмеченные недостатки, и рассмотреть спор в соответствии с действующим законодательством.

Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 21.04.2021 по делу № А76-45858/2020 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.10.2021 по тому же делу отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Челябинской области.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Т.В. Сулейменова

Судьи С.В. Лазарев

Л.А. Суспицина