Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Уралспецтехника» (далее – общество «Уралспецтехника») на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2014 по делу № А76-7944/2014 Арбитражного суда Челябинской области.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель общества «Уралспецтехника» – Андреева Е.А. (доверенность от 12.01.2015).

Общество «Уралспецтехника» обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с иском к администрации города Челябинска (далее - администрация), Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской области (далее – Территориальное управление) о признании права собственности за обществом «Уралспецтехника» на следующее недвижимое имущество:

- производственный корпус (литера А) общей площадью 4999,4 кв. м, кадастровый № 74:36:0608002:1882;

- нежилое здание (АБК) общей площадью 1360,5 кв. м (литера А1), кадастровый № 74:36:0608002:1881;

- производственный корпус (литеры А2-А5) общей площадью 3751,1 кв. м, кадастровый № 74:36:0608002:1883, расположенные по адресу: г. Челябинск, ул. Героев Танкограда, д. 28П.

Определениями суда от 10.04.2014, от 20.05.2014 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее – Управление Росреестра), Областное государственное унитарное предприятие «Областной центр технической инвентаризации» (далее – Центр технической инвентаризации), общество с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-строительная компания «Урал-Тонар» (далее – общество «ИСК «Урал-Тонар»).

Решением суда от 23.07.2014 (судья Скобелкин А.П.) в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2014 (судьи Карпачева М.И., Ермолаева Л.П., Суспицина Л.А.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество «Уралспецтехника» просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, ссылаясь на нарушение принципа единообразия практики арбитражных судов, принципа всестороннего, полного и объективного исследования доказательств в их совокупности (ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Как указывает заявитель жалобы, обществом «Уралспецтехника» заявлено требование о признании факта приобретения по договорам купли-продажи объектов, возведенных и завершенных строительством предыдущим правообладателем; ввести в эксплуатацию приобретенные у прежнего правообладателя здания в настоящее время не представляется возможным при обстоятельствах отсутствия разрешения на строительство и давности постройки. Заявитель поясняет, что спорные объекты перешли в частную собственность в результате приватизации завода «Полимер» и переданы Комитетом по управлению государственным имуществом инвестиционно - строительной компании «Урал-Тонар» в 1993 году. Заявитель полагает, что поскольку спорные объекты построены до 1995 года, они не могут считаться самовольной постройкой, что соответствует, правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.09.2012 № 5698/12. Ссылаясь на постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 4240/14 от 01.07.2014, общество «Уралспецтехника» считает, что в настоящее время истцом исчерпаны административные меры по легализации объектов, отказ в признании за ним права собственности истца влечет правовую неопределенность этих объектов.

При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждено, что на основании договора купли-продажи земельного участка от 22.12.2005 № 37-зем общество «Уралспецтехника» является собственником земельного участка с кадастровым номером 74:36:0608002:21 общей площадью 30 730 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, Калининский р-н, ул. Героев Танкограда, с целевым использованием для проектирования и строительства производственной базы в границах, указанных в кадастровом плане участка.

Истец также является собственником объектов незавершенного строительства, расположенных по адресу: г. Челябинск, ул. Героев Танкограда, 28П: площадью 3169 кв. м, площадью 406 кв. м, площадью 3978 кв. м.

Указанные объекты незавершенного строительства приобретены обществом «Уралспецтехника» на основании договоров купли-продажи от 24.02.2005 № 240205, от 15.09.2004 № 150904, от 28.06.2004 № 280604, от 29.12.2004 № 291204, заключенных с обществом «ИСК «Урал-Тонар» (продавец).

Общество «Уралспецтехника», ссылаясь на то, что указанные объекты переданы в составе имущественного комплекса, в момент передачи уже были завершены строительством, и до настоящего времени никаких изменений объектов не производилось, обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, исходил из избрания истцом ненадлежащего способа защиты. Суд указал, что поскольку положениями ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации не предусмотрен судебный порядок возникновения права собственности на вновь возведенное недвижимое имущество, истец не лишен возможности приобретения права в установленном законом порядке путем обращения в регистрирующий орган за государственной регистрацией права собственности, а в случае отказа в осуществлении государственной регистрации вопрос о наличии права собственности подлежал разрешению в рамках спора о правомерности такого отказа. Установив отсутствие в материалах доказательств нарушения ответчиком прав истца, суд пришел к выводу, что данное обстоятельство является основанием для отказа в иске, в соответствии со ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Кроме того, суд первой инстанции указал на отсутствие спора о праве, следовательно, регистрация права собственности на завершенные строительством объекты должна производиться во внесудебном порядке.

Суд апелляционной инстанции, оставляя решение без изменения, поддержал вывод суда первой инстанции об избрании истцом ненадлежащего способа защиты, при этом суд пришел к выводу, что спорное недвижимое имущество в силу ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации является самовольной постройкой и обществом «Уралспецтехника» не представлено доказательств, свидетельствующих о своевременном обращении истца или третьего лица (прежнего собственника объектов) в период завершения строительства в компетентные органы за получением необходимого разрешения и согласований или отсутствия возможности получить разрешение или согласования. Суд указал на отсутствие в материалах дела доказательств того, что в период до завершения строительства прежним собственником спорного имущества (обществом «ИСК «Урал-Тонар») были предприняты надлежащие меры к легализации будущих строений. Апелляционный суд также пришел к выводу, что в обоснование своих требований истец не указал на совершение ответчиками каких-либо действий, свидетельствующих о нарушении им прав истца в отношении спорного имущества (ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации); не представил доказательств того, что администрация конкурирует с истцом и претендует на права в отношении указанных объектов.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в кассационной жалобе, суд кассационной инстанции считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене, дело – направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Челябинской области в силу следующего.

Вывод суда первой инстанции о непредставлении истцом доказательств нарушения ответчиком прав истца (ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) нельзя признать правомерным.

Как следует из материалов дела, администрация, указав на непредставление истцом документов, предусмотренных ч. 3 ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, письмом от 29.01.2014 № 40-837/гасн отказала обществу «Уралспецтехника» в выдаче разрешений на ввод объектов в эксплуатацию.

Следовало учесть, что в данном случае затрагиваются не только частноправовые, но и публичные интересы, которые выражала администрация. Заинтересованность истца выразилась в введении в гражданский оборот имущества в виде законченных строительством зданий.

Что касается ненадлежащего способа защиты прав, избранного истцом, суд кассационной инстанции полагает необходимым отметить следующее.

На основании п. 1 ст. 6 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о государственной регистрации) права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления Закона в силу, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной этим Законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Из указанного следует, что требования общества «Уралспецтехника», по существу, сводятся к подтверждению права собственности на здания, возникшего до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации), у его правопредшественника и перехода этого права к истцу по договорам купли-продажи.

Суды правильно указали на то, что обществу «Уралспецтехника» изначально надлежало обратиться за регистрацией ранее возникшего у него права собственности в орган государственной регистрации, а в случае отказа в регистрации – оспорить его в арбитражном суде.

Однако обществу «Уралспецтехника» администрацией было отказано в выдаче разрешений на ввод объектов в эксплуатацию именно в связи с отсутствием необходимых документов, в частности, разрешающих строительство.

Общество «Уралспецтехника» не без оснований полагает, что в отсутствие данных документов (разрешений на строительство, на ввод объектов в эксплуатацию) ему будет отказано в государственной регистрации прав на основании ст. 25 Закона о государственной регистрации.

При этом в соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.09.2012 № 5698/12, от 01.07.2014 № 4240/14, если общество исчерпало предусмотренные законом возможности легализовать спорное имущество в административном, внесудебном порядке, отказ в удовлетворении иска при указанных обстоятельствах повлечет правовую неопределенность в правах на данные объекты.

Поскольку исковые требования общества «Уралспецтехника», по существу, направлены на подтверждение возникшего у него права собственности на приобретенные по договору купли-продажи объекты недвижимости, построенные до 1995 года, возможность государственной регистрации права собственности на которые в административном порядке утрачена, судебная защита прав подобных собственников недвижимости не может быть менее эффективной, чем для случаев признания судом за лицами, не являющимися собственниками, права собственности на чужое либо бесхозяйное имущество по давности владения или права собственности на возведенную ими самовольную постройку (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.09.2012 № 5698/12).

Вместе с тем, согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 25.09.2012 № 5698/12, понятие «самовольная постройка», предусмотренное ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, применимо в отношении зданий, строений, сооружений, не являющихся индивидуальными жилыми домами, начиная с 01.01.1995, то есть после введения в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации (Федеральный закон от 30.11.1994 № 52-ФЗ). Здания, строения и сооружения нежилого назначения, построенные до 01.01.1995, в силу закона не могут быть признаны самовольными постройками.

Суд апелляционной инстанции, отмечая наличие самовольной постройки, не указал в какой период и в результате каких действий (строительство, завершение строительства, реконструкция) возникла данная постройка как самовольная.

Общество «Уралспецтехника» основывает свои исковые требования на том, что спорные объекты построены в 1987-1989 г.г., право собственности на них у общества «ИСК «Урал-Тонар» возникло в результате приватизации государственного предприятия – завода «Полимер». По договорам купли-продажи истец приобрел у общества «ИСК «Урал-Тонар» законченные строительством объекты, но ввиду отсутствия документации на ввод объектов в эксплуатацию в договорах купли-продажи и в свидетельствах о регистрации права собственности данные постройки были указаны как объекты незавершенные строительством.

В обоснование своей позиции общество «Уралспецтехника» сослалось на ряд доказательств, находящихся в материалах дела, но которые, в нарушение требований ч. 1 ст. 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не были предметом исследования судов первой и апелляционной инстанций: кадастровый и технический паспорта, выписка из реестра объектов капитального строительства, заключение по материалам обследования спорных нежилых зданий, составленное открытым акционерным обществом Институт «Челябинский промстройпроект» и другие документы, в том числе, техническое заключение Областного государственного унитарного предприятия «Областной центр технической инвентаризации» по Челябинской области, в соответствии с выводами которого реконструкция объектов (литеры А, А1, А2-А5), расположенных по адресу: г. Челябинск, ул. Героев Танкограда, 28-п по данным технических паспортов в период с 03.09.2001 по 19.06.2013 не проводилась. Кроме того, согласно данному техническому заключению, застроенная площадь зданий (литеры А, А2-А5) изменилась в результате включения в нее неучтенной ранее площади выступающих частей здания; застроенная площадь здания (литера А1) изменилась за счет включения площади входной группы и уточнения наружных размеров здания путем произведения измерений по трем сторонам.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 59 постановления Пленумов от 29.04.2010 № 10/22, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, может быть удовлетворен в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с п. 1 и 2 ст. 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с п. 2 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Так как судами были неправильно определены значимые для разрешения настоящего дела обстоятельства, то решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции подлежат отмене, дело – направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Челябинской области.

Суду первой инстанции необходимо установить период возведения указанных в иске строений как объектов законченных строительством и начало их эксплуатации (если такие фактические обстоятельства имели место быть), оценить представленные сторонами доказательства и рассмотреть возможность удовлетворения исковых требований по каждому из объектов.

Руководствуясь ст. 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 23.07.2014 по делу № А76-7944/2014 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2014 по тому же делу отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Челябинской области.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий А.Ю. Смирнов

Судьи С.Н. Соловцов

Е.А. Платонова