Гражданский кодекс часть 1

при участии в судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи в помещении Арбитражного суда Забайкальского края главы городского поселения «Могочинское» ФИО1 (решение о результатах выборов главы № 90 от 13.09.2015, паспорт), генерального директора общества с ограниченной ответственность «СибСтройКом» ФИО2 (выписка из ЕГРЮЛ от 07.12.2017, паспорт) и представителя указанного общества ФИО3 (доверенность от 08.01.2017),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу истца- общества с ограниченной ответственностью «СибСтройКом» на решение Арбитражного суда Забайкальского края от 29 мая 2017 года по делу № А78-1849/2017 , постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 08 сентября 2017 года по тому же делу (суд первой инстанции: Архипенко Т.В., суд апелляционной инстанции: Бушуева Е.М., Макарцев А.В., Юдин С.И.),

установил:

общество с ограниченной ответственностью «СибСтройКом»
(ОГРН <***>, ИНН <***>, г.Чита, далее – ООО «Сибстройком», общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Забайкальского края с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к администрации городского поселения «Могочинское» (далее – администрация, ответчик) об обязании продлить срок действия договора аренды земельного участка № 2 от 13.03.2014 до 31.12.2017; о внесении изменения в муниципальный контракт от 18.02.2014 № 5-2014 на приобретение жилых помещений (квартир) путем участия в долевом строительстве, изложив пункты 3.2 и 5.1 контракта в следующей редакции:

«п. 3.2. Дата государственной регистрации муниципального контракта в Управлении федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Забайкальскому краю является датой начала работ. Акт приемки-передачи квартир должен быть подписан не позднее 31 декабря 2017 года»;

«п. 5.1. Передача каждого из объектов, указанных в п. 1.2. Контракта, производится по акту приема-передачи, подписанному сторонами. Акт приема-передачи квартир должен быть подписан не позднее 31 декабря 2017 года»;

о внесении изменения в муниципальный контракт от 19.11.2014 № 49-2014, изложив пункт 2.1 контракта в следующей редакции: «п. 2.1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства квартиры не позднее 31 декабря 2017 года. Датой передачи квартир является дата подписания передаточного акта объектов долевого строительства (квартир)».

Решением Арбитражного суда Забайкальского края от 29 мая 2017 года, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 08 сентября 2017 года, в удовлетворении исковых требований отказано.

ООО «СибСтройКом», не согласившись с принятыми по делу судебными актами, обратилось в Арбитражный суд Восточно – Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение от 29 мая 2017 года и постановление суда апелляционной инстанции от 08 сентября 2017 года отменить, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального и процессуального права, и направить дело на новое рассмотрение.

Из кассационной жалобы следует, что судом необоснованно применены положения пункта 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов, так как у истца на данном земельном участке имеется объект незавершенного строительства.Судом не принято во внимание то обстоятельство, что договор аренды земельного участка был заключен без проведения конкурсных процедур, в связи с тем, что он был предоставлен именно для строительства жилого многоквартирного дома, не дана оценка действиям ответчика по игнорированию письма истца от 24.02.2016 до 01.09.2016, т.е. бездействию ответчика по продлению договора аренды более чем полгода, а также не дана оценка действиям ответчика по заключению нового договора аренды от 01.09.2016 и одностороннего отказа от него 13.09.2016, не принят во внимание факт установленный судами и подтверждающийся материалами дела о том, что общество не завершило и не могло завершить строительство по независящим от него причинам, связанными с действиями ответчика. Судом не учтено, что на момент рассмотрения настоящего спора, земельный участок под частью жилого дома введенного в эксплуатацию не сформирован, в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, собственником земельного участка согласно выписке их ЕГРН является ответчик, не изменен вид разрешенного использования участка, назначение земельного участка «для строительства многоэтажного многоквартирного жилого дома». С учетом положений статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», принимая во внимание, что спорный земельный участок изначально формировался для строительства не только двух секций жилого дома, суды пришли к неверному выводу о том, что право общей долевой собственности у собственников помещений в расположенных на участке секций жилого дома возникло до момента постановки на кадастровый учет земельного участка, не сформированного непосредственно под этими секциями для их обслуживания. При этом судами не исследовано наличие возможности раздела спорного земельного участка с последующим формированием участка, необходимого для эксплуатации двух построенных секций многоквартирного жилого дома. При обстоятельствах, подтверждающих отсутствие полного завершения строительства объектов на спорном земельном участке, суды пришли к неверному выводу о прекращении права аренды общества на спорный земельный участок. То обстоятельство, что решение суда от 01.07.2016 по делу № А78-341/2016 вступило в законную силу только 23.11.2016,т.е. после истечения срока, на который был продлен муниципальный контракт, ограничило право истца привлечь в строительство дополнительные инвестиции, путем привлечения дополнительных участников долевого строительства.

Кассационная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Проверив соответствие выводов Арбитражного суда Забайкальского края и Четвертого арбитражного апелляционного суда о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильность применения судом первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Восточно – Сибирского округа приходит к выводу о необоснованности доводов кассационной жалобы и отсутствии оснований для ее удовлетворения.

Как установлено судом, истец осуществляет строительство многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: Забайкальский край, Могочинский район, г. Могоча, ул. Березовая, 43.

Земельный участок принадлежит на праве собственности городскому поселению «Могочинское».

На основании протокола № 2 подведения итогов открытого аукциона в электронной форме от 06.02.2014 между обществом - застройщиком и администрацией – участником долевого строительства был заключен муниципальный контракт № 5-2014 от 18.02.2014 на приобретение жилых помещений (квартир) путем участия в долевом строительстве многоквартирного малоэтажного жилого дома, расположенного в г. Могоча для переселения граждан из аварийного жилищного фонда в 2014 году (далее – контракт).

В соответствии с условиями контракта, с учетом дополнительных соглашений, застройщик взял на себя обязательства в период с 18 февраля 2014 года по 25 декабря 2014 года (согласно графику строительства по приложению 3 контракта) построить (создать) 101 (сто одна) квартирный трехэтажный жилой дом по адресу: <...> (далее - объект).

После получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать по акту ответчику жилые помещения (квартиры) с "чистовой отделкой", в количестве 81 квартира, общей площадью не менее 4 415,40 квадратных метров (без учета балконов, лоджий, веранд и террас).

Решением Арбитражного суда Забайкальского края от 01 апреля 2015 года по делу № А78-380/2015в связи с существенно изменившимися обстоятельствами, произошедшими не по вине застройщика, сроки передачи квартир продлены, истец должен передать квартиры ответчику не позднее 31.07.2015.

По причине отсутствия технических условий присоединения дома к сетям теплоснабжения, водоснабжения и канализации в период с 15.09.2014 по 21.06.2016, неоднократного истребования у ответчика новых технических условий, на основании статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации решением Арбитражного суда Забайкальского края от 01 июля 2016 года по делу № А78-341/2016внесены изменения в пункты 3.2 и 5. 1 муниципального контракта от 18.02.2014 № 5-2014, сроки передачи квартир продлены до 31.10.2016.

Решение суда вступило в законную силу 23.11.2016.

По результатам закупки (извещение № 0191300016914000079) на основании решения о согласовании возможности заключения контракта с единственным поставщиком от 31.10.2014 № 31/2014 между обществом – застройщиком и администрацией – участником долевого строительства был заключен муниципальный контракт № 49-2014 от 19.11.2014.

В соответствии с условиями контракта, с учетом дополнительных соглашений, застройщик взял на себя обязательство построить (создать) многоквартирный дом по адресу: <...>, и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не позднее 30.07.2015 передать по акту ответчику жилые помещения (квартиры) в количестве 8 квартир общей площадью не менее 392,5 квадратных метров (без учета балконов, лоджий, веранд и террас).

Постановлением администрации от 13.03.2014 № 58 обществу был предоставлен земельный участок для строительства спорного дома с кадастровым номером 75:28:070422:862 площадью 15 000 кв.м сроком на 1 год.

Между сторонами заключен договор аренды земельного участка № 2 от 13.03.2014 сроком действия с 13.03.2014 по 13.03.2015.

Дополнительным соглашением № 1 от 14.03.2015 срок действия договора аренды продлен до 30.12.2015.

По истечению срока аренды письмом от 24.02.2016 № 44 истец просил ответчика о продлении срока действия договора до 30.12.2016.

Постановлением администрации от 01.09.2016 № 1794 обществу был предоставлен земельный участок для строительства спорного дома с кадастровым номером 75:28:070422:862 площадью 15000 кв.м сроком на 4 месяца.

Между сторонами заключен договор аренды земельного участка № 1п-3 от 01.09.2016 сроком действия с 01.09.2016 по 31.12.2016.

Постановлением администрации от 13.09.2016 № 1809 отменено постановление от 01.09.2016 № 1794, указано – договор аренды № 1п-3 от 01.09.2016 считать недействительным.

30.12.2015 администрацией выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию 1, 2 секции, в настоящее время не закончено строительство 3, 4 секция спорного дома.

В адрес ответчика истцом направлено уведомление от 18.11.2016 с приложением соглашений №№ 7, 8 о внесении изменений в муниципальные контракты №№ 5-2014 и
4-2014 о продлении срока их действия. Администрация отказалась продлить муниципальные контракты.

Повторно 28.02.2017 направлена претензия № 212 с требованием продлить срок договора аренды земельного участка и сроки муниципальных контрактов №№ 5-2014 и 4-2014 до 31.12.2017, которая оставлена без удовлетворения.

На основании статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации истец в связи с существенным изменением обстоятельств обратился в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из отсутствия правовых оснований для внесения изменений в договор аренды земельного участка от 13.03.2014 № 2, в муниципальные контракты от 18.02.2014 № 5-2014, от 19.11.2014 № 49-2014.

Четвертый арбитражный апелляционный суд поддержал выводы суда первой инстанции.

Согласно пункту 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Абзацем 1 пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Судами установлено, что срок муниципального контракта № 5-2014 от 18.02.2014 дважды продлялся Арбитражным судом Забайкальского края (решения по делу
№ А78-380/2015 от 01.04.2015 и по делу № А78-341/2016 от 01.07.2016) в связи с существенно изменившимися обстоятельствами, произошедшими не по вине застройщика.

Первый раз по делу № А78-380/2015 срок строительства был продлен в связи с необходимостью изменения места строительства дома.

Решением суда по делу № А78-341/2016 срок был продлен до 31.10.2016 в связи с тем, что в период с 15.09.2014 по 21.06.2016 отсутствовали технические условия присоединения дома к сетям теплоснабжения, водоснабжения и канализации по причине не выдачи их администрацией.

Технические условия выданы администрацией обществу 21.06.2016 – в ходе судебного разбирательства по делу № А78-341/2016, в настоящее время обстоятельства, явившиеся основанием для продления срока контрактов устранены, в связи с чем, суды правильно указали, что довод истца о невозможности окончить строительство в связи с обжалованием решения суда по делу № А78-341/2016 является неправомерным.

В пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что согласно части 1 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

В материалы дела представлены документы, подтверждающие регистрацию права собственности городского поселения «Могочинское» на квартиры в спорном доме, в связи с чем, суды двух инстанций правильно указали, что действие договора аренды прекратилось с даты первой государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на квартиру в названном доме и его продление до 31.12.2017 является невозможным, соответственно основания для продления контрактов №№ 5-2014 и 49-2014 отсутствуют.

Арбитражные суды пришли к правильному выводу, что у истца не возникло право на заключение нового договора аренды на новый срок без проведения торгов, поскольку отсутствуют предусмотренные подпунктами 1 – 30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов (подпункт 4 пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

Истец в нарушение статей 65, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказал, что невозможность исполнения муниципальных контрактов №№ 4-2014 и 49-2014 имела место быть по независящей от истца причине, обществом не представлено доказательств возникновения каких-либо дополнительных существенных изменений обстоятельств по независящим от истца причинам, препятствующих окончанию строительства в установленные сроки, помимо тех, которые уже были предметом судебного разбирательства (решения по делу № А78- 380/2015 от 01.04.2015 и по делу № А78-341/2016 от 01.07.2016).

При таких обстоятельствах, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно отказали в удовлетворении исковых требований истца.

Нарушение норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, не установлено.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы Арбитражный суд Восточно – Сибирского округа приходит к выводу о том, что решение Арбитражного суда Забайкальского края от 29 мая 2017 года по делу № А78-1849/2017 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 08 сентября 2017 года по тому же делу основаны на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, приняты с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат оставлению без изменения.

Руководствуясь статьями 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Забайкальского края от 29 мая 2017 года по делу
№ А78-1849/2017, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от
08 сентября 2017 года по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьёй 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Судьи

М.А. Первушина

Д.Н. Бандуров

О.Н. Буркова