Гражданский кодекс часть 1

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Чувашской Республики с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Федеральному государственному образовательному учреждению среднего профессионального образования «Чебоксарский электромеханический колледж» (далее – Колледж») о признании изменения договора аренды от 05.11.2003 № 1 ответчиком в одностороннем порядке по установлению с 01.06.2009 годовой арендной платы в размере 1 376 021 рубля недействительным.

Требования основаны на статьях 310, 422, 431 и пункте 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что существенным нарушением условий договора является значительное повышение арендодателем арендной платы, а это наносит арендатору такой ущерб, при котором он в значительной степени лишается того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора.

Сославшись на пункт 1 статьи 4, статью 310, пункт 2 статьи 421, пункт 1 статьи 450 и пункты 1 и 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд решением от 06.04.2010, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 22.06.2010, удовлетворил исковые требования. Судебные инстанции пришли к выводу о том, что, направив уведомление об увеличении размера арендной платы, арендодатель сам изменил порядок расчета арендой платы, положив в его основу оценку рыночной стоимости арендуемого имущества, что не предусмотрено условиями договора аренды от 05.11.2003 № 1.

Не согласившись с судебными актами, Колледж обратился в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление апелляционной инстанции в связи с нарушением норм материального права

По мнению заявителя, при рассмотрении настоящего спора суд не применил подлежавшие применению статью 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и пункт 3 постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 № 685 «О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества». Колледж считает, что изменение размера арендной платы произведено им правомерно, поскольку договором аренды от 05.11.2003 № 1 предусмотрен механизм изменения арендной платы.

В отзыве на кассационную жалобу и в судебном заседании Предприниматель сослался на законность и обоснованность судебных актов и просил оставить жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании представитель Колледжа полностью поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, просил отменить оспариваемые судебные акты и принять по делу новый судебный акт.

Законность решения Арбитражного суда Чувашской Республики и постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и выслушав представителей сторон, окружной суд не нашел оснований для отмены обжалуемых судебных актов, исходя из следующего.

Как усматривается из документов и установил суд, Колледж (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) заключили договор аренды от 05.11.2003 № 1 нежилого помещения, принадлежащего Российской Федерации, по условиям которого арендатору предоставлены за плату во временное владение и пользование нежилые подвальные помещения № 41 – 44, 53 – 61, 63 – 64, 68, 65 (коридор) общей площадью 349 квадратных метров, из которых 347,3 квадратного метра – площадь помещений и 1,7 квадратного метра – площадь коридора № 65, расположенные по адресу: <...>, в целях использования для общественного питания.

Срок действия договора определен сторонами с 05.11.2003 до 05.11.2018 (подпункт 1.2 договора).

Объект аренды передан Предпринимателю по акту приема-сдачи и осмотра технического состояния объекта от 11.12.2003.

Договор зарегистрирован в установлен законом порядке.

Согласно подпункту 3.2 договора арендная плата установлена с 05.11.2003 в сумме 34 900 рублей за год (без учета НДС), в случае изменения исходных данных для расчета арендной платы ее размер подлежит пересмотру. При этом арендодатель направляет арендатору письменное уведомление, которое является обязательным для арендатора и не подлежит дополнительному согласованию. Данное уведомление может быть доведено до арендатора путем опубликования информационного сообщения в средствах массовой информации. Размер арендной платы устанавливается в соответствии с расчетом к договору, произведенным с учетом указанных изменений, и считается согласованными сторонами с момента опубликования решения об изменении исходных данных для расчета арендной платы в средствах массовой информации.

Впоследствии контрагенты подписали дополнительные соглашения от 05.07.2005 № 1 и от 20.12.2007 № 2, которыми изменяли годовой размер арендной платы и площади арендуемых помещений.

Колледж в уведомлении от 29.05.2009 № 546 сообщил Предпринимателю об изменении с 01.06.2009 на основании отчета об оценке рыночной стоимости недвижимого объекта от 20.09.2008 № 08-055, подготовленного обществом с ограниченной ответственностью «Институт оценки и консалтинга», арендной платы до 1 376 021 рубля 70 копеек в год по договору аренды от 05.11.2003 № 1.

Посчитав решение Колледжа об увеличении размера арендной платы незаконным, Предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором.

В пункте 3 статьи 614 названного Кодекса предусмотрена возможность пересмотра размера арендной платы по соглашению сторон, если иное не предусмотрено договором. При этом введено ограничение по сроку пересмотра арендной платы по соглашению сторон – не чаще одного раза в год.

В рассматриваемом случае соглашения сторон об изменении размера арендной платы не достигнуто.

Право Колледжа на одностороннее изменение условий договора в части внесения платежей в ином размере возникает только в случае изменения исходных данных для расчета арендной платы (подпункт 3.2 договора и дополнительные соглашения от 05.07.2005 № 1 и от 20.12.2007 № 2).

Перерасчет арендной платы произведен ответчиком на основании отчета об оценке рыночной стоимости недвижимого объекта от 20.09.2008 № 08-055, которым предусмотрен порядок исчисления арендной платы исходя из рыночной оценки нежилого помещения столовой, а не в результате изменения исходных данных для расчета арендной платы.

В соответствии с частью 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из буквального толкования условий договора аренды от 05.11.2003 № 1 и дополнительных соглашений от 05.07.2005 № 1 и от 20.12.2007 № 2 в совокупности с фактическими отношениями контрагентов не усматривается, что изменение исходных данных для расчета арендной платы возможно исходя из рыночной оценки нежилого помещения столовой.

Таким образом, суд пришел к обоснованному выводу о том, что, направив уведомление об увеличении размера арендной платы, Колледж сам изменил порядок расчета арендой платы, положив в его основу оценку рыночной стоимости арендуемого имущества, и правомерно в соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации признал одностороннее изменение условий договора аренды от 05.11.2003 № 1 по установлению иного размера арендной платы с 01.06.2009 недействительным.

Аргумент Колледжа о неприменении судом подлежавшего применению пункта 3 постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 № 685 (в редакции постановления Правительства от 23.03.2006 № 156) являлся предметом рассмотрения судами первой и апелляционной инстанций, ему дана надлежащая правовая оценка, на основе которой указанный аргумент правомерно отклонен, так как правила исчисления арендной платы, определенные указанным постановлением и введенные с 04.04.2006, применимы к последующим договорам и, следовательно, согласно пункту 1 статьи 4 и пункту 2 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, не могут применяться к ранее возникшим правоотношениям.

Ссылка заявителя на неприменение судом подлежавшей применению статьи 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» также подлежит отклонению, поскольку действие настоящей статьи не распространяется на отношения, возникающие при распоряжении государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными и муниципальными учреждениями имуществом, закрепленным за ними в хозяйственном ведении или оперативном управлении.

При указанных обстоятельствах окружной суд не усмотрел оснований для отмены судебных актов.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основанием для отмены принятых судебных актов, суд кассационной инстанции не установил.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и подпунктом 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины относятся на заявителя.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 06.04.2010 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 22.06.2010 по делу № А79-10279/2009 оставить без изменения, кассационную жалобу Федерального государственного образовательного учреждения среднего профессионального образования «Чебоксарский электромеханический колледж» – без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Д.В. Чернышов

Судьи

С.В. Бабаев

В.Ю. Павлов