Гражданский кодекс часть 1

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – Предприниматель) обратился в Арбитражный суд с иском к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом (далее – Комитет) и обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Жилищник» (далее – ООО «Жилищник», Общество) о соразмерном уменьшении суммы арендной платы до 24 563 рублей 95 копеек в месяц и установлении ее в фиксированном размере на весь период действия договора аренды от 28.12.2007 № 9146 недвижимого помещения (строения) муниципальной собственности города Чебоксары; об изменении договора аренды от 28.12.2007 № 9146 путем понуждения ответчиков подписать и заключить дополнительное соглашение от 21.09.2009 № 1.

Требования основаны на статьях 450 – 452, 612 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что истец при заключении договора аренды от 28.12.2007 № 8146 введен в заблуждение относительно состояния имущества и действительной стоимости арендной платы, являющейся чрезмерной для нежилого помещения, находящегося в доме под снос.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике (далее – УФРС).

Сославшись на статьи 611, 612 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд решением от 20.01.2010, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 08.04.2010, отказал в иске. Судебные инстанции пришли к выводу о том, что Предприниматель в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил доказательств, подтверждающих основания для соразмерного уменьшения арендной платы.

Не согласившись с судебными актами, Предприниматель обратился в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление апелляционной инстанции в связи с несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

По мнению заявителя, при продаже права аренды недвижимым имуществом Комитет допустил злоупотребление правом, предусмотренным в статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку умолчал об отнесении дома, в котором истец арендовал нежилое помещение, к ветхому фонду и подлежащим сносу, следовательно, вывод суда о недоказанности истцом невозможности использования помещения по целевому назначению не соответствует фактическим обстоятельствам дела. Предприниматель полагает, что Комитет при проведении конкурса умышлено не сообщил о данных обстоятельствах с целью получения экономической выгоды. Суд первой инстанции неправомерно отказал в удовлетворении ходатайства о назначении экспертизы и об истребовании документов. Предприниматель не согласен с выводом суда об обоснованности применения коэффициента технического состояния помещения со значением 1,0. Суд апелляционной инстанции в нарушение норм процессуального права незаконно отклонил ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств.

В отзыве на кассационную жалобу Комитет сослался на законность и обоснованность судебных актов и просил оставить жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании представитель Предпринимателя полностью поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, просил отменить оспариваемые судебные акты и принять новый судебный акт.

При надлежащем извещении о времени и месте судебного разбирательства ответчики и третье лицо не обеспечили явку представителей в третью инстанцию. В соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность решения Арбитражного суда Чувашской Республики и постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и выслушав представителя истца, окружной суд не нашел оснований для отмены обжалуемых судебных актов, исходя из следующего.

Как усматривается из документов и установил суд, Комитет (арендодатель), муниципальное унитарное предприятие «Московское районное управление жилищно-коммунального хозяйства муниципального образования – города Чебоксары» (балансодержатель) и Предприниматель (арендатор) заключили договор аренды от 28.12.2007 № 9146 нежилого помещения (строения), находящегося в муниципальной собственности, по условиям которого арендатору передано в аренду нежилое помещение площадью 479,6 квадратного метра, расположенное в подвале и на первом этаже жилого трехэтажного кирпичного дома (состоящее из комнат 1 – 10 (подвал), 1 – 19 (первый этаж), литер А, кадастровый номер 21А, находящееся по адресу: <...>, для розничной торговли продовольственными товарами.

Данный договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

В приложении № 2 к указанному договору стороны определили срок аренды до 27.12.2012 и согласовали арендную плату в размере 24 563 рублей 95 копеек в месяц.

Объект аренды в удовлетворительном состоянии передан по акту приема-передачи от 28.12.2007, подписанным Предпринимателем без замечаний.

Комитет письмом, полученным истцом 31.03.2009, уведомил Предпринимателя об изменении базовой ставки арендной платы, которая с 01.04.2009 установлена равной 36 рублям 96 копейкам за один квадратный метр нежилой площади в месяц (без учета НДС), при этом размер арендной платы, оплачиваемой Предпринимателем, увеличился до 33 013 рублей 95 копеек в месяц (без учета НДС).

Предприниматель в письме от 21.09.2009 предложил Комитету подписать дополнительное соглашение о соразмерном уменьшении арендной платы и установлении ее в фиксированном размере на весь период действия договора в сумме 24 563 рублей 95 копеек в месяц.

Комитет 09.10.2009 сообщил Предпринимателю об отсутствии возможности удовлетворить данное предложение.

Посчитав право на пользование арендованным имуществом нарушенным, Предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации регламентирует, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В случае обнаружения недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, даже если во время заключения договора арендодатель не знал об этих недостатках, арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков или соразмерного уменьшения арендной платы, или возмещения расходов на устранение недостатков, в том числе путем удержания из арендной платы с предварительным уведомлением об этом арендодателя, или досрочного расторжения договора. В пункте 2 этой же статьи установлено, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Аналогичное правило установлено в пункте 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из смысла приведенных норм следует, что основанием для снижения размера арендных платежей могут служить лишь те недостатки, о которых арендатор не знал во время заключения договора. Указанное толкование приведенной нормы корреспондирует общему принципу свободы договора, закрепленному в статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации всесторонне, полно и объективно исследовав фактические обстоятельства и представленные в дело доказательства, в том числе договор аренды от 28.12.2007 № 9146 и акт приема-передачи от 28.12.2007, суд установил, что балансодержатель передал арендатору нежилое помещение в удовлетворительном состоянии, соответствующем условиям договора аренды и пригодном для использования по целевому назначению, каких-либо претензий относительно технического состояния помещения либо невозможности использования по назначению арендатор не предъявлял, и пришел правомерному к выводу о том, что Предприниматель в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил доказательств, подтверждающих основания для соразмерного уменьшения арендной платы.

При этом суд обоснованно не принял во внимание ссылку Предпринимателя на акт проверки целевого использования помещения от 06.10.2009, поскольку целью данной проверки являлось целевое использование объекта аренды, а не его техническое состояние.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Программа «Переселение граждан из ветхого жилищного фонда города Чебоксары 2006 – 2010» утверждена решением Чебоксарского городского Собрания депутатов Чувашской Республики от 14.07.2005 № 1684, в соответствии с которой дом № 5 по улице Социалистической в городе Чебоксары отнесен к ветхому жилью. Данное решение является нормативным актом и опубликовано в газете «Чебоксарские новости» от 05.08.2005 № 155-156 (3484), следовательно, Предприниматель при заключении договора аренды от 28.12.2007 № 9146 имел возможность ознакомиться с упомянутой программой, но не проявил разумной осмотрительности и внимательности для предотвращения наступления негативных последствий.

Таким образом, суд правомерно счел, что Комитетом при продаже права аренды недвижимым имуществом не допущено злоупотребление правом, предусмотренное в статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В положении о порядке аренды нежилых помещений муниципальной собственности города Чебоксары, утвержденном решением Чебоксарского городского Собрания депутатов Чувашской республики от 04.02.1999 № 550, приведена формула расчета годовой арендной платы за пользование недвижимым имуществом, в которой коэффициент технического состояния помещения зависит от состояния помещения.

Согласно акту приема-передачи от 28.12.2007 объект аренды передан Предпринимателю в удовлетворительном состоянии, следовательно, расчет арендной платы произведен арендодателем с правомерным применением коэффициента технического состояния помещения со значением 1,0, что соответствует формуле расчета годовой арендной платы за пользование недвижимым имуществом, предусмотренной в порядке аренды нежилых помещений муниципальной собственности города Чебоксары.

При таких обстоятельствах суд обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований.

Довод Предпринимателя о неправомерном отказе суда первой инстанции в удовлетворении ходатайства о назначении экспертизы и об истребовании документов отклоняется в силу следующего.

Согласно части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Лицо, участвующее в деле и не имеющее возможности самостоятельно получить необходимое доказательство от лица, у которого оно находится, вправе обратиться в арбитражный суд с ходатайством об истребовании данного доказательства (часть 4 статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Рассмотрев ходатайства Предпринимателя о назначении экспертизы и об истребовании документов, суд первой инстанции обоснованно счел нецелесообразным назначение судебно-экономической экспертизы, ввиду отсутствия вопросов, требующих специальных знаний экспертов, а также счел, что Предприниматель в нарушение требований статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил доказательств невозможности получения испрашиваемых документов.

Ссылка Предпринимателя на нарушение судом апелляционной инстанции норм процессуального права при отклонении ходатайства о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств, также подлежит отклонению ввиду отсутствия правовых оснований.

В соответствии с частью 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными.

По смыслу данной нормы права в апелляционную инстанцию могут быть представлены доказательства, которые имелись на момент вынесения решения арбитражного суда, но не могли быть представлены в суд по уважительным причинам.

Решение суда первой инстанции вынесено 20.01.2010. При этом Предприниматель в суде апелляционной инстанции заявил ходатайство о приобщении к материалам дела копии претензии от 22.01.2010 № 039-311, копии писем от 04.02.2010 № 72 и от 09.03.2010 № 039-1278, то есть документы, полученные заявителем после вынесения судебного акта судом первой инстанции, что исключает возможность их приобщения к материалам дела в качестве доказательств.

На основании изложенного окружной суд не усмотрел оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Материалы дела исследованы судами полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемых судебных актах выводы соответствуют обстоятельствам дела и нормам права.

Оснований для отмены судебных актов не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основанием для отмены принятых судебных актов, суд кассационной инстанции не установил.

Вопрос о взыскании государственной пошлины по кассационной жалобе не рассматривался, так как на основании подпункта 2 пункта 2 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации инвалиды первой и второй группы, выступающие в качестве истцом, освобождены от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 20.01.2010 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 08.04.2010 по делу № А79-13022/2009 оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 – без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.Ю. Павлов

Судьи

С.В. Бабаев

Е.Г. Кислицын