Гражданский кодекс часть 1

от ответчика - Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары – ФИО4 по доверенности от 29.12.2017 (сроком действия до 31.12.2018);

от третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований - Финансового Управления администрации город Чебоксары Чувашской Республики, общества с ограниченной ответственностью «Жикомсервис» – представители не явились, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 06.08.2018 по делу № А79-13878/2017, принятое судьей Юрусовой Н.В.,

по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРН <***>, ИНН <***>) к муниципальному образованию «город Чебоксары – столица Чувашской Республики», о взыскании 1 892 164 руб. 42 коп.,

У С Т А Н О В И Л:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2, истец) обратилась в Арбитражный суд Чувашской Республики с иском к муниципальному образованию «город Чебоксары – столица Чувашской Республики» в лице Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары (далее - Комитет, ответчик) о взыскании уплаченной стоимости товара в сумме 1 882 725 руб. и 9439 руб. 42 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 24.10.2017 по 14.11.2017 и далее по день фактической оплаты долга.

Исковые требования основаны на положениях статей 454, 486 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств в рамках договора купли-продажи недвижимости от 19.12.2016 №Н-751 в части передачи объекта надлежащего качества. Истец утверждает, что приобретенное по договору нежилое помещение имеет неустранимые недостатки, которые не позволяют использовать помещение по назначению.

Ответчик - Комитет иск не признал.

Решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 06.08.2018 по делу № А79-13878/2017 в удовлетворении исковых требований ИП ФИО2 отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ИП ФИО2 обратилась в Первый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда отменить на основании пункта 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заявитель указывает, что выводы судебной экспертизы подтверждают доводы истца о том, что приобретенное им помещение имеет существенные недостатки, которые препятствуют использованию помещения в соответствии с его назначением и не могут быть устранены без соразмерных расходов и затрат времени. Кроме того, в судебном заседании эксперт указал, что использовать помещение по назначению при выявленных недостатках канализационной системы в настоящее время невозможно.

Считает, что ремонт канализационной системы является трудоемким и займет длительное время, на которое истец не рассчитывал при заключении договора купли-продажи.

Представитель заявителя в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал, представитель ответчика в судебном заседании и в отзыве от 28.09.2018 указал, что с жалобой не согласен, считает решение законным и обоснованным.

Представители третьих лиц в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие третьих лиц.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Повторно рассмотрев дело в открытом судебном заседании, проверив доводы заявителя апелляционной жалобы, апелляционный суд не нашел оснований для отмены судебного акта в силу следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом, на основании протокола итогов открытого аукциона по продаже объектов недвижимости от 13.12.2016 Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом администрации города Чебоксары (продавцом) и ИП ФИО2 (покупателем) заключен договор №Н-751 купли-продажи объекта недвижимости от 19.12.2016, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателя нежилые комнаты №№ 4, 5, 9-11, 14-18 (по плану) помещения №4 с тамбуром (литера а2) общей площадью 193,1 кв.м, расположенные в подвале (литера А1) жилого пятиэтажного кирпичного дома (литера А), находящегося по адресу: <...>, принадлежащие продавцу на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 21 АА №395598 от 15 апреля 2008 года.

Покупатель обязуется принять объект недвижимости и уплатить за него денежную сумму (пункт 1.2 договора).

Согласно пункту 1.3 договора продажная цена объекта недвижимости

составляет 1 882 725 руб.

Оплата стоимости объекта недвижимости произведена истцом путем перечисления денежных средств на расчетный счет ответчика платежными

поручениями №463 от 02.12.2016, №16 от 18.01.2017.

Объект недвижимости передан истцу по акту прима передачи 17.02.2017. Государственная регистрация перехода права собственности на нежилое помещение произведена 14.03.2017.

Претензией от 06.10.2017 истец уведомил ответчика об отказе от исполнения договора и потребовал вернуть уплаченную денежную сумму в связи с обнаружением неустранимых недостатков в переданном объекте недвижимости.

Письмом от 23.10.2017 №039-6278 Комитет отказал истцу в удовлетворении требования о возврате денежной суммы.

Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований ИП ФИО2, арбитражный суд исходил из того, что недостатки, на которые ссылается истец, не являются скрытыми и неустранимыми.

С вводами суда апелляционная инстанция согласна.

На основании пунктов 1 и 2 статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Последствия передачи товара ненадлежащего качества определены законодателем в статье 475 Гражданского кодекса Российской Федерации. Данные последствия согласно статье 557 Гражданского кодекса Российской Федерации применяются и в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве. В частности, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору (пункт 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Критерии отнесения недостатков товаров (работ, услуг) к существенным определены в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам «О защите прав потребителей». Следуя принципам единства и единообразия практики разрешения споров, суд апелляционной инстанции считает необходимым применить названные разъяснения, согласно которым под существенным недостатком товара (работы, услуги) следует понимать:

а) неустранимый недостаток товара (работы, услуги) - недостаток, который не может быть устранен посредством проведения мероприятий по его устранению с целью приведения товара (работы, услуги) в соответствие с обязательными требованиями, предусмотренными законом или в установленном им порядке, или условиями договора (при их отсутствии или неполноте условий - обычно предъявляемыми требованиями), приводящий к невозможности или недопустимости использования данного товара (работы, услуги) в целях, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется, или в целях, о которых продавец (исполнитель) был поставлен в известность потребителем при заключении договора, или образцом и (или) описанием при продаже товара по образцу и (или) по описанию;

б) недостаток товара (работы, услуги), который не может быть устранен без несоразмерных расходов, - недостаток, расходы на устранение которого приближены к стоимости или превышают стоимость самого товара (работы, услуги) либо выгоду, которая могла бы быть получена потребителем от его использования.

На основании части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований.

Во исполнение договора купли-продажи объекта недвижимости сторонами составлен акт от 19.12.2016 №Н-751 акт приема-передачи от 17.02.2017 подписан ответчиком без каких-либо замечаний по площади и качеству помещения, данным актом зафиксировано, что техническое состояние объекта недвижимости является удовлетворительным, претензии покупателя в отношении приобретенного им объекта недвижимости отсутствуют.

Условиями договора купли-продажи не оговорены цели последующего использования ответчиком нежилого помещения, не установлены специальные правила о качестве продаваемого товара, в том числе о таких его качествах, которые были бы обусловлены целями приобретения спорных объектов.Как следует из представленных истцом актов обследования технического состояния нежилого помещения №4, расположенного в многоквартирном доме №7/2 по ул. Ильбекова, г. Чебоксары от 18.04.2017, от 25.08.2017, составленных представителями истца и управляющей организацией – ООО «Жилкомсервис-1», 14.04.2017 по причине засора стояка канализации произошло затопление помещения без причинения ущерба имуществу (т.1 л.д.16, 17).

С целью выяснения вопроса о характере выявленных недостатков, арбитражный суд назначил судебную экспертизу, проведение которой было порученоэксперту автономной некоммерческой организации «Негосударственный экспертный центр» ФИО5

Из заключения судебной экспертизы № 656 от 03.05.2018, следует, что исследуемое помещение является техническим подвалом, в котором расположены все инженерные сети, питающие жилой многоквартирный дом: трубопроводы холодной и горячей воды, канализационные выводы, провода электроснабжения и т.д. Причиной затопления канализационными стоками нежилого объекта недвижимости - нежилые комнаты №№ 4,5, 9-11, 14-18 (по плану), помещения №4 с тамбуром (литера а2) общей площадью 193,1 кв.м, расположенного в подвале (литера А1) жилого пятиэтажного кирпичного дома (литера А), находящегося по адресу: г. Чебоксары, ул. Ильбекова, д.7, копус 2, является несоответствие монтажа внутренней системы канализации требованиям строительных норм и правил. Недостаток нежилого объекта недвижимости - нежилые комнаты №№4,5, 9-11, 14-18 (по плану), помещения №4 с тамбуром (литера а2) общей площадью 193,1кв.м., расположенного в подвале (литера А Г) жилого пятиэтажного кирпичного дома (литера А), находящегося по адресу: г. Чебоксары, ул. Ильбекова, д. 7, копус 2, в виде затопления канализационными стоками, является устранимым недостатком. Для устранения выявленных недостатков необходимо выполнить ремонт системы канализации в границах объекта недвижимости - нежилые комнаты №№4,5, 9-11, 14-18 (по плану), помещения №4 с тамбуром (литера а2) общей площадью 193,1 кв.м., расположенного в подвале (литера А1) жилого пятиэтажного кирпичного дома (литера А), находящегося по адресу: г. Чебоксары, ул. Ильбекова, д. 7, копус 2 в соответствии с требованиями: СП 40-107-2003 Проектирование, монтаж и эксплуатация систем внутренней канализации из полипропиленовых труб, СНиП 2.04.01-85* Внутренний водопровод и канализация зданий, СНиП 3.05.01-85 "Внутренние санитарно-технические системы, а именно:

1) заменить присоединения к стояку отводных трубопроводов, располагаемых под потолком помещения на косые крестовины и тройники.

2) предусмотреть наличие ревизий и прочисток, на расстоянии друг от друга не более 15 метров, согласно нормативу.

3) загерметизировать стыки труб, согласно техническим требованиям, монтажа трубопроводов.

4) закрепить трубопроводы к конструкциям здания (стенам, колоннам, потолкам, фермам и др.), а также на специальных опорах.

5) заделать плиты перекрытий в местах канализационных выводов вертикальных стояков цементным раствором на всю толщину перекрытия, с устройством гидроизоляции, путем обертывания рулонным гидроизоляционным материалом без зазора.

В судебном заседании 26.07.2018 эксперт ФИО5 дала поясненияотносительно составленного ею заключения, а также ответила на вопросы суда.

По существу заданных вопросов эксперт ФИО5 подтвердила факт неоднократных протечек помещения истца в виду недостатков внутренней системы канализации.

Таким образом, экспертное заключение свидетельствует о том, что недостатки помещения связаны с неправильным монтажем внутренней системы канализации требованиям строительных норм и правил.

При этом данные дефекты являются устранимыми, причем за счет управляющей компании многоквартирного жилого дома в силу статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации,пункта 5 Правил содержания общего имущества в многоквартирном жилом доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2008 №491, а их характер не свидетельствует о том, что после устранения помещение не подлежит дальнейшей эксплуатации. Мероприятия по системы канализации не истцом, ни управляющей компанией не проводились.

Принимая во внимание выводы, изложенные в заключении судебной экспертизы, о том, что выявленный недостаток нежилого помещения является устранимым, и в отсутствии доказательств того, что устранение данного недостатка связано с длительным периодом времени, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии существенных нарушений требований к качеству товара, дающих в силу части 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации покупателю право отказаться от исполнения договора купли-продажи и требовать возврата уплаченной за товар денежной суммы. Данный вывод суда соответствует фактическим обстоятельствам дела, исследованным доказательствам.

Таким образом, односторонний отказ от договора купли-продажи, заявленный истцом в претензии от 06.10.2017, является неправомерным; основания для возврата истцу уплаченных им по договору купли-продажи денежных средств отсутствуют.

Довод заявителя жалобы о том, что судебной экспертизой подтверждены существенные недостатки приобретенных истцом помещений, которые препятствуют использованию помещения в соответствии с его назначением и не могут быть устранены без соразмерных расходов и затрат времени, опровергаются материалами дела.

Согласно результатам проведенной судебной экспертизы недостаток нежилого объекта недвижимости - нежилые комнаты №№4,5, 9- 11, 14-18 (по плану), помещения №4 с тамбуром (литера а2) общей площадью 193,1кв.м., расположенного в подвале (литера А Г) жилого пятиэтажного кирпичного дома (литера А), находящегося по адресу: г. Чебоксары, ул. Ильбекова, д. 7, копус 2, в виде затопления канализационными стоками, является устранимым недостатком. Для устранения выявленных недостатков необходимо выполнить ремонт системы канализации в границах объекта недвижимости - нежилые комнаты №№4,5, 9-11, 14-18 (по плану), помещения №4 с тамбуром (литера а2) общей площадью 193,1 кв.м., расположенного в подвале (литера А1) жилого пятиэтажного кирпичного дома (литера А), находящегося по адресу: г. Чебоксары, ул. Ильбекова, д. 7, копус 2 в соответствии с требованиями: СП 40-107-2003 Проектирование, монтаж и эксплуатация систем внутренней канализации из полипропиленовых труб, СНиП 2.04.01-85* Внутренний водопровод и канализация зданий, СНиП 3.05.01-85 "Внутренние санитарно-технические системы».

При указанных обстоятельствах арбитражный суд, правомерно счел недостатки нежилого объекта недвижимости - нежилые комнаты №№4,5, 9- 11, 14-18 (по плану), помещения №4 с тамбуром (литера а2) общей площадью 193,1кв.м., расположенного в подвале (литера А Г) устранимыми и отказал в удовлетворении требований истца.

При изложенных обстоятельствах апелляционная инстанция приходит к выводу о том, что оснований для отмены решения Арбитражного суда Чувашской Республики по доводам, приведенным в апелляционной жалобе, не имеется. Нарушений норм материального либо процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при разрешении спора не допущено.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по жалобе относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л :

решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 06.08.2018 по делу № А79-13878/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок.

Председательствующий Н.А. Насонова

Судьи Т.С. Родина

Н.А. Назарова