Гражданский кодекс часть 1

Министерство экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики (далее – Министерство) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Лидер» (далее – ООО «СЗ «Лидер», Общество) о расторжении договоров аренды земельных участков от 10.11.2017 № 1350 и от 13.11.2017 № 1351 и обязании вернуть земельные участки.

Иск основан на статьях 309, 310, 450, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивирован нарушением ответчиком пункта 3.4.5 договоров аренды об обязанности арендатора начать строительство объекта в течение трех лет с даты заключения договоров.

Решением Арбитражного суда Чувашской Республики – Чувашии от 19.08.2021, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2021, исковые требования Министерства удовлетворены: расторгнуты договор от 10.11.2017 от № 1350 аренды земельного участка с кадастровым номером 21:01:030202:662, общей площадью 2134 квадратных метра, расположенного по адресу: <...>, и договор от 13.11.2017 № 1351 аренды земельного участка с кадастровым номером 21:01:030202:661, общей площадью 4464 квадратных метра, расположенного по адресу: <...>; на Общество возложена обязанность вернуть Министерству земельные участки, являющиеся предметом спорных договоров.

Не согласившись с принятыми судебными актами, Общество обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить вследствие несоответствия выводов суда фактическим обстоятельствам дела и неправильного применения норм материального и процессуального права.

Кассатор полагает, что суды не дали оценки доводам ответчика об отсутствии законных оснований для расторжения договоров аренды земельных участков. В отзыве на иск от 14.07.2021 Общество указывало, что условия пункта 3.4.5 договоров аренды об обязанности арендатора начать строительство объекта в течение трех лет с даты заключения договоров не являются существенными по смыслу статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации; строительство не определено в качестве целевого использования арендованных земельных участков. Кроме того, Министерство не представило доказательств причинения ему ущерба. Общество также настаивало, что им предпринимались меры к началу строительства на предоставленных земельных участках – в 2017 году получены градостроительные планы земельных участков, в 2018 году составлены эскизные проекты деловых центров.

Представитель заявителя в судебном заседании поддержал доводы жалобы.

Министерство, извещенное надлежащим образом о времени и месте
рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание окружного суда представителя
не направило, в связи с чем на основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации жалоба рассмотрена в его отсутствие.

Законность решения Арбитражного суда Чувашской Республики – Чувашии и постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив обоснованность кассационной жалобы и заслушав представителя заявителя, окружной суд не нашел оснований для отмены принятых судебных актов.

Как следует из материалов дела и установили суды, Министерство осуществляет права собственника в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 21:01:030202:662 и 21:01:030202:661 общей площадью 2134 и 4464 квадратных метра соответственно, расположенных по адресу: <...>, с видом разрешенного использования – «деловое управление».

На основании протоколов от 05.10.2017 и 06.10.2017 заседания единой комиссии по проведению конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды и безвозмездного пользования имущества и земельных участков, находящихся в государственной собственности Чувашской Республики, Министерством юстиции и имущественных отношений Чувашской Республики (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Лидер» (арендатор), изменившим наименование на ООО «СЗ «Лидер», заключены договоры аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности Чувашской Республики, соответственно от 13.11.2017 № 1351 и от 10.11.2017 № 1350. По условиям указанных договоров арендатору во временное владение и пользование переданы земельные участки общей площадью 4464 квадратных метра с кадастровым номером 21:01:030202:661 и общей площадью 2134 квадратных метра с кадастровым номером 21:01:030202:662, расположенные по адресу: <...>, для размещения объекта управленческой деятельности (здания офиса).

Договор аренды № 1350 заключен на срок с 10.11.2017 до 10.11.2022 (пункт 2.1 договора), № 1351 – на срок с 13.11.2017 до 13.11.2022.

Земельные участки переданы арендатору по акту приема-передачи от 10.11.2017 и 13.10.2017 соответственно.

На основании указа главы Чувашской Республики от 06.02.2020 № 20 «О структуре органов исполнительной власти Чувашской Республики» (далее – Указ) министерство юстиции и имущественных отношений Чувашской Республики преобразовано в Государственную службу Чувашской Республики по делам юстиции, полномочия в сфере имущественных и земельных отношений переданы министерству экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики.

Согласно пункту 6 Указа органы исполнительной власти Чувашской Республики, которым переданы функции иных органов исполнительной власти Чувашской Республики являются их правопреемниками по обязательствам, в том числе по обязательствам, возникшим в результате судебных решений.

В соответствии с положением о министерстве экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики, утвержденным постановлением Кабинета министров Чувашской Республики от 26.02.2020 № 74, уполномоченным органом, осуществляющим управление и распоряжение республиканским имуществом, является Минэкономразвития Чувашии.

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости, земельные участки из земель населенных пунктов площадью 4464 квадратных метра с кадастровым номером 21:01:030202:661, площадью 2134 квадратных метра с кадастровым номером 21:01:030202:662, расположенные по адресу: <...>, имеют вид разрешенного использования – «деловое управление».

Пунктами 3.4.4 договоров предусмотрено, что арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным видом использования.

На основании пункта 3.4.5 договоров арендатор обязался начать строительство объекта в течение трех лет с даты заключения договоров.

В письме от 31.05.2018 № 11-10/8360 Минюст Чувашии по результатам проведенного 30.05.2018 осмотра земельных участков предложил ответчику ускорить освоение земельных участков и в срок до 18.06.2018 представить график проведения мероприятий по освоению земельных участков.

ООО «Лидер» в письме от 15.06.2018 № 335 сообщило, что им ведется доработка разработанных эскизных проектов объектов двухэтажного офисного здания и Делового центра и представило график проведения мероприятий по освоению земельных участков, предусматривающий проведение следующих мероприятий: доработка проектов и повторный градостроительный совет – до 31.07.2018; подготовка проектной документации, получение разрешения на строительство – до 28.09.2018; начало строительно-монтажных работ после получения разрешения на строительство – с 01.10.2018; окончание строительно-монтажных работ – согласно проекту организации строительства, ориентировочно до 30.10.2020.

В претензии от 09.03.2021 № 25/05-3436, направленной ответчику 12.03.2021, истец указав на наличие задолженности по арендной плате, а также на то, что строительство объектов на территории участков не начато, предложил ответчику расторгнуть договоры аренды.

Ссылаясь на то, что ответчик обязанность по строительству объектов не исполняет, истец обратился в Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии с иском о расторжении договоров аренды земельных участков.

В силу части 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено названным кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Из разъяснений, изложенных в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» следует, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Истолковав в соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской
Федерации условия договоров аренды, суды пришли к выводу, что при их заключении
стороны согласовали возможность их досрочного расторжения по требованию арендодателя в случае, если в течение трех лет с даты заключения договоров участки не используются арендатором для целей, указанных в пункте 1.1 договоров, и на участках не начато строительство объекта (пункт 6.3).

Актами выездной проверки использования земельных участков от 30.05.2018, от 23.01.2020, от 03.02.2021 установлено, что земельный участок с кадастровым номером 21:01:030202:661 имеет ухоженный вид, не огорожен, представляет собой сквер. На территории участка имеются многолетние насаждения в виде деревьев, часть территории участка имеет замощение в виде асфальтового покрытия (подъездные дороги и парковка). Строительство объекта на территории участка не начато. Земельный участок с кадастровым номером 21:01:030202:662 имеет ухоженный вид, частично огорожен. На территории участка имеются многолетние насаждения в виде деревьев, часть территории участка имеет замощение в виде асфальтового покрытия (парковка). Строительство объекта на территории участка не начато.

Суды в пределах своих полномочий исследовали и оценили по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представление в дело доказательства, в частности акты выездной проверки использования земельных участков от 30.05.2018, от 23.01.2020, от 03.02.2021, приняли во внимание длительное неисполнение ответчиком обязательств по договорам, предусмотренных пунктом 3.4.5. договоров аренды, квалифицировали допущенное ответчиком нарушение как существенное, в связи с чем пришли к правомерному выводу о наличии оснований для расторжения договора и удовлетворили иск в данной части.

Выводы судов являются правильными, правовых оснований для иных выводов у суда кассационной инстанции не имеется.

При наличии доказательств нарушения Обществом условий договора на основании статей 450, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации пришли к обоснованному выводу о наличии достаточных оснований для удовлетворения иска о расторжении договоров аренды и обязании Общества вернуть Министерству спорные земельные участки в силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с отсутствием у ответчика правовых оснований для дальнейшего пользования земельными участками.

Решение суда принято по результатам исследования собранных по делу доказательств, переоценка которых в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Доводы ответчика об отсутствии в материалах дела доказательств существенного нарушения условий договоров аренды правомерно отклонены судами с учетом статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 6.3 договоров аренды.

Вопреки доводам кассатора, как верно указал апелляционный суд, факт получения ответчиком 22.12.2017 градостроительных планов земельных участков не свидетельствует о его добросовестном поведении, проявлении им должной осмотрительности, так как сам факт получения градостроительных планов земельных участков в отсутствие разрешения на строительство и без совершения фактических действий по строительству не может подтверждать использование земельного участка по назначению.

Отсутствие доказательств причинения ущерба Министерству вопреки доводам кассационной жалобы не служить препятствием для расторжения договоров аренды с учетом нарушения арендатором их условий.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, являлись предметом
рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка.

Кассационная жалоба излагает позицию ответчика по существу спора и не содержит ссылок на нормы права, которые были бы нарушены судами при рассмотрении спора.

Несогласие заявителя с выводами судебных инстанций, иная оценка кассатором
доказательств по делу не свидетельствуют о наличии в обжалованных судебных актах
существенных нарушений норм материального права, повлиявших на исход судебного разбирательства или допущенной судебной ошибки.

Материалы дела исследованы судами двух инстанций полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана правовая оценка, изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права. Оснований для отмены принятых судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судами не допущено.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса
Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение
кассационной жалобы относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 287 (пункт 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Чувашской Республики – Чувашии от 19.08.2021 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2021 по делу
№ А79-3230/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Лидер» – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

М.Н. Каманова

Судьи

О.Н. Голубева

Е.Г. Кислицын