Гражданский кодекс часть 1

индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее – Предприниматель, ИП ФИО3) обратилась в Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии с заявлением о признании незаконным решения Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары
(далее – Комитет, уполномоченный орган) от 21.03.2014 № 039-2109 об отказе в предоставлении на праве собственности объекта недвижимого имущества – комнат № 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12 в нежилом помещении № 1, расположенного по адресу: <...>. Одновременно заявитель просил суд обязать уполномоченный орган направить Предпринимателю проект договора купли-продажи испрашиваемого нежилого помещения.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация города Чебоксары (далее – Администрация).

Решением Арбитражного суда Чувашской Республики – Чувашии от 19.09.2014 заявленное требование удовлетворено частично: признано незаконным решение Комитета от 21.03.2014 № 2476-2109 об отказе в предоставлении на праве собственности объекта недвижимого имущества – комнат № 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12 в нежилом помещении № 1, расположенного по адресу: <...>. В удовлетворении остальной части заявленных требований отказано.

Постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 22.12.2014 решение суда изменено, резолютивная часть решения изложена в следующей редакции: «Решение Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары об отказе индивидуальному предпринимателю ФИО3 в реализации преимущественного права выкупа арендуемого имущества, расположенного по адресу <...> (комнаты 3 – 12 нежилого помещения № 1, площадью 125,10 квадратного метра) по основаниям, изложенным в письме от 21.03.2014 № 2476-2109, признать незаконным, не соответствующим Федеральному закону от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации.

Обязать Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом администрации города Чебоксары:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в недельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества».

Комитет не согласился с принятыми судебными актами и обратился в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить.

Заявитель жалобы считает, что суды нарушили нормы материального и процессуального права, выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам. По его мнению, отказ Комитета в реализации Предпринимателем преимущественного права на приобретение арендуемого имущества соответствует действующему законодательству и не нарушает законные интересы последнего. Комитет считает, что суды пришли к неверному выводу о том, что уполномоченный орган препятствовал ИП ФИО3 в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого помещения путем включения его в Перечень муниципального имущества города Чебоксары для предоставления его во владение и в пользование на долгосрочной основе субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства.

Подробно доводы Комитета изложены в кассационной жалобе и в дополнении к ней и поддержаны представителем в судебном заседании.

ИП ФИО3 в отзыве на кассационную жалобу и его представитель в судебном заседании возразили против доводов Комитета и просили оставить принятые судебные акты без изменения.

Администрация, надлежащим образом извещенная о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, представителей в судебное заседание не направила.

Законность решения Арбитражного суда Чувашской Республики – Чувашии и постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, Комитет (арендодатель) и ИП ФИО3 (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения муниципальной собственности города Чебоксары от 22.06.2009 № 1554 (далее – договор), в соответствии с условиями которого арендатору переданы комнаты № 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12 нежилого помещения № 1 общей площадью 125,1 квадратного метра на цокольном этаже жилого пятиэтажного кирпичного здания, расположенного по адресу: <...> (пункт 1.1 договора).

ИП ФИО3 19.03.2014 обратилась в Комитет с заявлением о предоставлении в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 159-ФЗ) в собственность арендуемого объекта недвижимости.

Письмом от 21.03.2014 № 039-2109 Комитет отказал Предпринимателю в предоставлении на праве собственности арендуемого муниципального имущества.

Посчитав отказ Комитета незаконным и нарушающим его права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, Предприниматель обратился в арбитражный суд с заявлением.

Руководствуясь статьями 198, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пунктом 1 статьи 10, статьей 217, пунктом 3
статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 3 статьи 2, частью 5 статьи 3, пунктом 1 статьи 10 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», пунктом 1 статьи 1, статьей 3, частью 2 статьи 9, частью 2 статьи 10 Федерального закона № 159-ФЗ, положениями Федерального закона от 24.01.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», пунктом 20 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.08.2004 № 82 «О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации», Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии частично удовлетворил заявленное требование. Суд исходил из того, что решение уполномоченного органа является незаконным, вместе с тем отсутствуют основания для возложения обязанности устранить допущенное нарушение прав.

Первый арбитражный апелляционный, изменил решение суда первой инстанции.

Рассмотрев кассационную жалобу, Арбитражный суд Волго-Вятского округа не нашел оснований для отмены принятых судебных актов.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В силу пункта 3 статьи 2, пункту 1 статьи 10 Федерального закона от 21.12.2001
№ 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»
(далее – Федеральный закон № 178-ФЗ) приватизация муниципального имущества осуществляется органами местного самоуправления самостоятельно в порядке, предусмотренном данным законом.

В пункте 5 статьи 3 Федерального закона № 178-ФЗ предусмотрено, что особенности участия субъектов малого предпринимательства в приватизации арендуемого государственного и муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Федеральный закон № 159-ФЗ регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.

Согласно статье 3 Федерального закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» и осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998
№ 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, – на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

В соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ субъект малого и среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В части 3 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ при получении данного заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (часть 4 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ).

Основанием для отказа Обществу в выкупе помещения, оформленного письмом Комитета от 21.03.2014 № 039-2109, явилось то, что арендуемое недвижимое имущество включено в Перечень муниципального имущества города Чебоксары для предоставления его во владение и в пользование на долгосрочной основе субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства на основании постановления администрации города Чебоксары от 09.08.2013 № 2507.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам
статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды с учетом правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 01.12.2011 № 9646/11, пришли к обоснованному выводу о том, что арендуемое Предпринимателем помещение включено в Перечень муниципального имущества после опубликования Федерального закона № 159-ФЗ, после заключения договора аренды, что нарушает права и законные интересы Предпринимателя, создает ему препятствия в реализации им преимущественного права выкупа спорного имущества, предоставленного Федеральным законом № 159-ФЗ.

Кроме того, суд апелляционной инстанции правомерно не согласился с выводом суда первой инстанции о том, что на момент обращения ИП ФИО3 в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении в собственность арендуемого имущества она имела задолженность по арендным платежам, что подтверждается представленными в материалами дела справками (выпиской из лицевой карточки).

Как следует из материалов дела, в пункте 3.3.1 договора аренды от 22.06.2009 № 1554 предусмотрен следующий порядок пересмотра размера арендной платы в течение срока аренды помещения по договору: а) в случае изменения размера базовой ставки арендной платы за нежилые помещения – со дня вступления в силу соответствующих решений органов местного самоуправления города Чебоксары, но не чаще чем через один год со дня предшествующего изменения размера арендной платы по данному основанию; б) при изменении решениями органов самоуправления города Чебоксары применяющихся при расчете арендной платы коэффициентов и иных показателей – по мере вступления в силу данных решения; в) по иным основаниям для пересмотра арендной платы – по мере их возникновения.

Согласно пункту 3.3.2 договора в случаях, указанных в пунктах 3.3.1 «а», 3.3.1 «б» договора арендодатель направляет арендатору, балансодержателю соответствующее письменное уведомление и (или) объявление, на широкий круг арендаторов, через газету «Чебоксарские новости», которые являются обязательными для арендатора и не подлежат дополнительному согласованию.

При этом новую сумму арендной платы арендатор рассчитывает самостоятельно на основании составленного и опубликованного арендодателем порядка, перечисляет арендодателю и несет всю ответственность за их своевременное перечисление в той мере, которая предусмотрена договором для платежей в счет арендной платы.

В соответствии с пунктом 3.3.3 договора в случаях, указанных в пункте 3.3.1 «в» договора, размер арендной платы пересматривается по соглашению сторон.

Согласно приложению № 2 к договору базовая ставка арендной платы за один квадратный метр площади в месяц составляет 36 рублей 96 копеек.

Суд апелляционной инстанции, проанализировав содержание объявления, размещенного Комитетом 19.11.2013 в газете «Чебоксарские новости», пришел к выводу о том, что изменение среднегодового индекса потребительских цен не относится к случаям, предусмотренным пунктами 3.3.1 «а», 3.3.1 «б», следовательно, размер арендной платы подлежал пересмотру по соглашению сторон с предварительным уведомлением Предпринимателя об этом.

В данном случае Комитет надлежащим образом не уведомил Предпринимателя об изменении размера арендной платы с 01.01.2014. Представленный в материалы дела текст уведомления от 02.12.2013 № 039-8070 без доказательств его направления и получения Предпринимателем не подтверждает факт надлежащего соблюдения процедуры.

В соответствии со статьей 28 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражные суды рассматривают в порядке искового производства возникающие из гражданских правоотношений экономические споры и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, а в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными федеральными законами, другими организациями и гражданами.

Таким образом, споры по вопросу взыскания задолженности по арендным платежам подлежат рассмотрению в рамках искового производства.

Комитет не представил документальных доказательств, свидетельствующих о направлении в адрес Предпринимателя претензий о неисполнении обязанности по уплате арендных платежей в рамках действующего договора аренды недвижимого муниципального имущества, а также взыскания задолженности по договору в судебном порядке.

Суд апелляционной инстанции обоснованно отклонил довод Комитета о наличии у Предпринимателя задолженности по арендной плате за январь – март 2014 года в сумме 2 971 рублей 57 копеек, основанного на сведениях лицевой карточки от 22.06.2009 № 1554, составленного уполномоченным органом, поскольку представленные доказательства не отвечают критериям допустимости и достоверности документальных доказательств, свидетельствующих о наличии у Предпринимателя задолженности по арендной плате по договору аренды недвижимого имущества.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что отказ уполномоченного органа в преимущественном праве на приобретение арендуемого имущества, выраженный в письме от 21.03.2014 № 039-2109, является незаконным и нарушает права и законные интересы ИП ФИО3 в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Суд апелляционной инстанции, признав отказ Комитета незаконным, правомерно в силу пункта 3 части 4 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обязал уполномоченный орган устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Предпринимателя, а именно обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого ИП ФИО3 имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в недельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить ИП ФИО3 проект договора
купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

При таких обстоятельствах кассационная жалоба Комитета не подлежит удовлетворению.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, не опровергают выводов судов и направлены на переоценку доказательств и установленных судами фактических обстоятельств дела, что в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии и Первый арбитражный апелляционный суд правильно применили нормы материального права и не допустили нарушений норм процессуального права, являющихся в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Вопрос о взыскании государственной пошлины по кассационной жалобе не рассматривался, так как на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Комитет освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Чувашской Республики – Чувашии от 19.09.2014 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 22.12.2014 по делу № А79-3264/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары – без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Д.В. Тютин

Судьи

Н.Ю. Башева

И.Л. Забурдаева