Гражданский кодекс часть 1

общество с ограниченной ответственностью «Проект-Мастер» и Министерство строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Чувашской Республики,

и у с т а н о в и л :

публичное акционерное общество Банк ВТБ 24 (далее – Банк) обратился в Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии с иском к закрытому акционерному обществу «Чебоксарский электроаппаратный завод» (далее – Завод) о взыскании 46 717 271 рубля 61 копейки убытков, связанных с устранением недостатков светопрозрачных конструкций, установленных на приобретенном у ответчика по договору купли-продажи от 12.08.2014 № 4849/ДН-25/14 нежилом здании общей площадью 12 937,9 квадратного метра, расположенном по адресу: г. Чебоксары, Президентский бульвар, д. 27а (ранее г. Чебоксары, ул. К.Маркса, д. 52).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Проект-Мастер» (далее – Общество) и Министерство строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Чувашской Республики (далее – Министерство).

Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии решением от 24.03.2017, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 30.06.2017, отказал в удовлетворении иска.

Не согласившись с вынесенными судебными актами, Банк обратился в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой попросил отменить обжалованные решение и постановление ввиду несоответствия выводов судов фактическим обстоятельствам дела и нарушения норм материального права.

Оспаривая законность принятых судебных актов, податель жалобы указывает на наличие в приобретенном здании недостатков, за которые продавец должен нести ответственность, в частности, низкой температурой в отдельных помещениях и несоответствие несущих стоек светопрозрачных конструкций (далее – СПК) действующим нормативам; суды не учли, что реконструкция здания осуществлена на основании переработанного в 2014 году рабочего проекта, согласно которому спорные помещения должны были являться административными, а не холлами-смотровыми площадками; вывод о типе местности «В» не подтверждается надлежащими доказательствами; при проведении экспертизы не применены действующие с 20.03.2011 требования СП 20.13330.2011 «Нагрузки и воздействия»; с целью устранения названных недостатков Банком понесены соответствующие расходы, в том числе на их выявление и фиксацию, что подтверждается представленными в материалы дела доказательствами.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 15.11.2017 объявлен перерыв до 9 часов 30 минут 17.11.2017.

В судебных заседаниях представители Банка поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе, и попросили отменить обжалованные решение и постановление.

Представители Завода в судебных заседаниях, а также Общество и Министерство в отзывах на кассационную жалобу сослались на законность и обоснованность состоявшихся судебных актов и попросили отказать в удовлетворении жалобы.

Третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, не направили представителей в судебные заседания, поэтому в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность решения Арбитражного суда Чувашской Республики – Чувашии и постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзывов на нее, а также заслушав представителей Банка и Завода, явившихся в судебные заседания, окружной суд не нашел оснований для отмены принятых судебных актов в силу следующего.

Как усматривается из материалов дела и установили суды, Завод (продавец) и Банк (покупатель) заключили предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от 06.03.2014 № 1198/ДН-9/14, согласно которому стороны в срок до 15.08.2014 обязались заключить договор купли-продажи недвижимого имущества на условиях, согласованных сторонами в предварительном договоре и по форме проекта основного договора, прилагаемого к предварительному договору. Продавец обязался передать в собственность покупателя, а покупатель обязался оплатить и принять в соответствии с условиями договора нежилое здание планируемой площадью 12 830,4 квадратного метра, расположенное по адресу: г. Чебоксары, Президентский бульвар, д. 27а.

Согласно техническому паспорту, являющемуся приложением № 2 к договору, составленному МУП «Бюро технической инвентаризации и приватизации жилищного фонда» по состоянию на 18.02.2009, объект недвижимости имеет следующие характеристики: не завершенное строительством помещение № 1, расположенное в незавершенных строительством пятиэтажном панельном пристрое (литера Б1), пятиэтажном пристрое, остекленном по металлическому каркасу (литера Б2), трехэтажном пристрое (второй, третий, четвертый этажи), остекленном по металлическому каркасу (литера Б3), и одноэтажном надстрое, остекленном по металлическому каркасу (литера Б4), к незавершенному строительством девятиэтажному панельному зданию (литера Б) с пристройкой (литера б1).

В Приложении № 3 стороны согласовали техническое задание на реконструкцию незавершенного строительством помещения № 1 (корпус № 43).

Конструкция фасада здания должна соответствовать требованиям, указанным в рабочем проекте (заказ № 21/07), разработанном Обществом для Завода (последний абзац архитектурно-планировочного решения технического задания).

По заказу Завода № 21/07 рабочий проект «Реконструкция корпуса № 43 под торгово-офисный центр, по улице К.Марска, дом 52 в городе Чебоксары» разработан в 2007 году Обществом на основании задания на проектирование, технических условий на строительство внутренних инженерных сетей, действующих нормативных документов.

Право Общества на осуществление деятельности по проектированию зданий и сооружений подтверждено лицензией №ГС-4-21-02-26-0-2128707936-0003369-1, выданной Федеральным агентством по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 23.10.2006.

Автономное учреждение Чувашской Республики «Центр экспертизы и ценообразования в строительстве Чувашской Республики» Минстроя Чувашии 18.04.2014 в ответ на обращение Завода сообщило, что в связи с утверждением нового градостроительного плана земельного участка № RU21304000-0000000000000081 постановлением администрации города Чебоксары (далее – Администрация) от 09.04.2014 № 1265 проведение повторной экспертизы проектной документации по объекту «Реконструкция корпуса № 43 под торгово-офисный центр, по улице К.Маркса, дом 52, в городе Чебоксары», ранее получившей положительное заключение государственной экспертизы, не требуется, поскольку изменение не затрагивает конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объекта (пункт 3 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Администрация выдала Заводу разрешение на строительство от 18.04.2014 № RU 21304000-55 на реконструкцию не завершенного строительством помещения № 1 (корпус № 43) под торгово-офисный центр (для завершения реконструкции).

Управление государственной экспертизы Министерства градостроительства и развития общественной инфраструктуры Чувашской Республики 11.06.2008 утвердило положительное заключение государственной экспертизы № 21-3-4-0274-08 проектной документации объекта капитального строительства «Реконструкция корпуса № 43 под торгово-офисный центр по улице К.Маркса, дом 52, в городе Чебоксары».

Отдел государственного строительного надзора Минстроя Чувашии составил акт (итоговой) проверки от 26.06.2014 № 235 при строительстве, реконструкции объекта капитального строительства по делу № 14-04/33-14 о соответствии выполненных работ требованиям проектной документации, разработанной Обществом, письма Банка от 21.05.2014 № 23-03-18/25182.

По результатам проверки оформлено заключение о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов.

На основании указанного акта Заводу 27.06.2014 выдано соответствующее заключение № 43, утвержденное приказом Минстроя Чувашии от 27.06.2014 № 03/1-03/243.

Администрация 04.07.2014 выдала разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № RU 21304000-40с, расположенного по адресу: г. Чебоксары, Президентский бульвар, д. 27а (ранее присвоенный адрес – ул. К.Маркса, д. 52).

Продавец и покупатель 15.07.2014 составили акт о состоянии здания на соответствие требованиям приложений № 3 и 4 предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от 06.03.2014 № 1198/ДН-9/14, в котором указали, что архитектурно-планировочные решения и ограждающие конструкции фасада соответствуют требованиям технического задания.

Завод (продавец) и Банк (покупатель) заключили договор купли-продажи недвижимого имущества от 12.08.2014 № 4849/ДН-25/14, в соответствии с условиями которого продавец передает в собственность покупателя, а покупатель принимает и оплачивает следующее недвижимое имущество: нежилое здание общей площадью 12 937,9 квадратного метра, с кадастровым номером 21:01:020103:790, именуемое в дальнейшем – здание, расположенное по адресу: г. Чебоксары, Президентский бульвар, д. 27а, состоящие из: нежилых помещений, расположенных на первом этаже площадью 2585,3 квадратного метра; нежилых помещений, расположенных на втором этаже, площадью 2713,8 квадратного метра; нежилых помещений, расположенных на третьем этаже, площадью 2811,6 квадратного метра; нежилых помещений, расположенных на четвертом этаже, площадью 2774,8 квадратного метра; нежилых помещений, расположенных на пятом этаже, площадью 2052,4 квадратного метра; земельный участок общей площадью 16 957 квадратных метров, расположенный по адресу: г. Чебоксары, Президентский бульвар, д. 27а, с кадастровым номером 21:01:020103:791, категория участка – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под многофункциональные деловые и обслуживающие здания.

Здание передается покупателю в состоянии, в котором находится на момент подписания акта о состоянии здания (с учетом выполнения обязательства продавца по устранению всех недостатков здания, указанных в акте о состоянии здания).

Продавец несет ответственность за недостатки передаваемого в собственность покупателя здания и/или участка, возникшие по причинам, существовавшим до момента передачи здания (пункты 3.3 и 3.4 договора).

В случаях, когда недостатки здания и/или участка выявлены покупателем при осмотре здания и /или участка, либо были ему заранее известны, оговорены при передаче здания и участка или зафиксированы в подписанном сторонами акте приема-передачи, продавец не несет ответственности за такие недостатки в соответствии с договором (пункт 3.5 договора).

Со дня подписания акта приема-передачи здания и участка покупатель имеет право приступить к проведению строительно-монтажных работ (пункт 3.6 договора).

Переход права собственности на здание и земельный участок зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике, что подтверждается соответствующими записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Стороны 12.08.2014 составили акт приема-передачи ключей. Актом приема-передачи от 12.08.2014 продавец передал покупателю техническую документацию (исполнительную и проектную).

Покупатель оплату передаваемого продавцом в собственность здания и земельного участка произвел платежными поручениями от 13.08.2014 № 691, от 27.08.2014 № 605 и от 29.08.2014 № 16 в размере, предусмотренном пунктом 4.1 договора купли-продажи от 12.08.2014.

Истец известил ответчика о выявленных им в ходе эксплуатации здания недостатках, связанных с установленными на северном и центральном фасадах здания витражными СПК: на промерзание и необеспечение должной температуры в офисных помещениях; несоответствие действующим нормативам по статике (необеспечение механической безопасности конструкции); несоответствие требованиям Федерального закона от 22.07.2008 №123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» и иным нормативно- правовым актам по пожарной безопасности.

Между представителями продавца и покупателя 11.06.2015 состоялось рабочее совещание, оформленное протоколом. Стороны в качестве эксперта по спорным вопросам определили НОУ ДПО НИУПЦ «Международный Институт Окна». Постановлением нотариуса от 10.09.2015 в целях обеспечения доказательств назначена строительно-техническая экспертиза указанному учреждению, экспертами которого сделан вывод о несоответствии СПК требованиям безопасной эксплуатации в части несущей способности, так и энергоэффективности. Аналогичный вывод сделан ООО «Международное агентство строительная экспертиза и оценка «Независимость».

Истец произвел демонтаж СПК и восстановительную отделку примыкающих к СПК помещений.

Расходы по устранению недостатков недвижимого имущества, по расчету истца, составили 46 717 271 рубль 61 копейка (подробный расчет цены иска приведен на странице 9 искового заявления), в том числе 45 227 206 рублей 01 копейка расходы на изыскательские, проектные и строительно-монтажные работы, 1 430 064 рубля 60 копеек расходы и затраты на выявление и фиксацию недостатков, обеспечение доказательств, юридическую помощь.

Отказ Завода в удовлетворении требования о возмещении расходов, связанных с продажей недвижимости, не соответствующей условиям договора о качестве, послужил основанием для обращения Банка в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

В соответствии со статьей 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В силу пункта 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок, возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В порядке статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В предмет доказывания по настоящему делу входит факт ненадлежащего исполнения ответчиками принятого на себя обязательства, наличие и размер понесенных убытков и причинно-следственная связь между ненадлежащим исполнением обязательств и возникшими убытками. Удовлетворение требований о взыскании убытков возможно при доказанности совокупности перечисленных условий наступления ответственности.

Банк в обоснование заявленных требований ссылается на наличие в приобретенном имуществе недостатков, а именно значительное снижение температуры воздуха внутри помещений по сравнению с нормативными требованиями и несоответствие СПК действующим нормативам.

Суды установили, что во исполнение договора купли-продажи от 12.08.2014 № 4849/ДН-25/14 спорное недвижимое имущество передано продавцом и принято покупателем без претензий к техническому состоянию передаваемого имущества, что подтверждается актом о состоянии здания от 15.07.2014, актом приема-передачи ключей от 12.08.2014 и приложением № 1 к указанному акту реестром передаваемой исполнительной и проектной документации.

В пункте 3.3 договора контрагенты предусмотрели, что здание передается в состоянии, находящемся на момент подписания акта о состоянии здания.

Согласно пункту 3.5 договора в случаях обнаружения недостатков здания при осмотре либо когда о них было известно заранее, продавец не несет ответственности за такие недостатки.

Таким образом, обе судебные инстанции с учетом наличия предварительного договора купли-продажи спорного недвижимого имущества от 06.03.2014 № 1198/ДН-9/14 и передачи по нему существующей проектной документации, в котором не предусмотрены предъявляемые в рамках настоящего спора требования, пришли к выводу об осведомленности покупателя о качестве приобретаемого объекта, в частности о функциональном назначении спорных помещений.

В акте о состоянии здания от 15.07.2014 контрагенты указали на соответствие ограждающей конструкции фасада требованиям технического задания. В техническом задании к предварительному договору, являющемся Приложением № 3 и подписанном продавцом и покупателем, указано: «ограждающие конструкции фасада остаются существующие…».

Кроме того, согласно заключению экспертов ООО «НПО «Эксперт Союз» от 16.01.2017 № 96СТЭ-16 техническое решение, принятое по фасадной СПК в рабочем проекте объекта «Реконструкция корпуса № 43 под торгово-офисный центр по улице К.Маркса, д. 52 в городе Чебоксары» соответствовало строительным нормам и правилам, в том числе требованиям безопасной эксплуатации, соответствовало требованиям пожарной безопасности.

Однако экспертами сделан вывод о несоответствии технического решения теплотехническим требованиям (требованиям энергетической эффективности).

Между тем, суды сочли данный вывод при отнесении холлов-смотровых площадок к 6 категории помещения по ГОСТ 30494-96 (вестибюли, гардеробные, коридоры, лестницы, санузлы, курительные, кладовые) несоответствующим техническому заданию на проектирование, рабочему проекту Общества (заказ № 21/07) и техническому паспорту МУП «Бюро технической инвентаризации и приватизации жилищного фонда» по состоянию на 18.02.2009 и не приняли его во внимание.

Банк был осведомлен о функциональном назначении СПК как ограждающих конструкций холлов-смотровых площадок с принятым значением температурного режима +5 градусов Цельсия, что не подходит для офисных помещений, требующих обеспечения температурного режима +20-22 градуса Цельсия; в случае допущения температурного режима спорных помещений +16 градусов Цельсия (при их отнесении к 6 категории по заключению судебных экспертов), для размещения офиса, в любом случае, необходимо было бы произвести заявленные расходы по демонтажу СПК и его монтажу с сопутствующими работами.

Несогласие истца с определенным экспертами типом местности «В» опровергается положительным заключением государственной экспертизы от 11.06.2008 № 21-3-4-0274-0826.06.2014, заключением отдела государственного строительного надзора Минстроя Чувашии, утвержденным приказом Минстроя Чувашии от 27.06.2014 № 03/1-03/243, письмами АО «Чувашгражданпроект» от 09.09.2016 и ООО проектный институт «Чебоксарский промстройпроект» от 06.09.2016, а также заключением ООО НПО «Эксперт Союз» от 16.01.2017 № 96СТЭ.

Согласно пункту 6.5 СНиП 2.01.07.85 «Нагрузки и воздействия», действующего на дату разработки рабочего проекта 2007 года, к типу местности «А» относятся открытые побережья морей, озер и водохранилищ, пустыни, степи, лесостепи, тундра. Городские территории, лесные массивы и другие местности, равномерно покрытые препятствиями высотой более 10 метров, относятся к типу местности «В».

Спорное здание расположено в городской территории, то есть в типе местности «В», так как на расстоянии 30h расположена многоэтажная застройка.

Указание заявителя на осуществление реконструкции здания на основании рабочего проекта, переработанного в 2014 году, является ошибочным и не подтвержденным надлежащими доказательствами.

Материалы дела и технический паспорт на объект незавершенного строительства подтверждает, что работы, в частности, по установке СПК выполнены на основании проекта 2007 года, в связи с чем также несостоятельна ссылка истца на требования СП 20.13330.2011, действующего с 20.03.2011.

С учетом изложенного суды первой и апелляционной инстанций, оценив представленную в материалы дела доказательственную базу по правилам, предусмотренным в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и установив на основании выводов экспертизы соответствие технического решения, принятого по фасадной СПК, строительным нормам и правилам, пришли к обоснованному выводу о передаче продавцом (Заводом) имущества, соответствующего условиям договора, что исключает привлечение его к гражданско-правовой ответственности в виде возмещения убытков.

Приведенные в кассационной жалобе доводы не опровергают выводы судов, основанные на исследованных доказательствах и установленных по делу обстоятельствах с учетом проведенной в рамках дела судебной экспертизы; несогласие подателя жалобы с выводами судов не свидетельствует о наличии в обжалованных судебных актах нарушений, повлиявших на исход судебного разбирательства, и по существу сводятся к их переоценке.

Статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации наделяет суд кассационной инстанции при проверке судебных актов правом оценивать лишь правильность применения нижестоящими судами норм материального и процессуального права и не позволяет ему непосредственно исследовать доказательства и устанавливать фактические обстоятельства дела.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц; изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.

С учетом изложенного оснований для отмены состоявшихся судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судами первой и апелляционной инстанций не допущено.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы относятся на заявителя.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Чувашской Республики – Чувашии от 24.03.2017 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 30.06.2017 по делу № А79-4462/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу публичного акционерного общества Банк ВТБ 24 – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Д.В. Чернышов

Судьи

Е.Г. Кислицын

В.Ю. Павлов