Гражданский кодекс часть 1

общество с ограниченной ответственностью «Зодиак» (далее Общество) обратилось в
Арбитражный суд Чувашской Республики с заявлением о признании незаконным отказа Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом (далее Комитет), оформленного письмом от 18.07.2008 № 039-4621, от заключения на новый срок договора аренды нежилого помещения площадью 819,7 квадратного метра, находящегося в подвале и на первом этаже жилого дома, расположенного по адресу: <...>.

Требование основано на статье 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивировано тем, что Комитет нарушил преимущественное право Общества на заключение договора аренды названного имущества на новый срок.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Металлторгсервис» (далее ООО «Металлторгсервис») и муниципальное унитарное предприятие «Ленинское районное управление жилищно-коммунального хозяйства».

Руководствуясь статьями 421 (пунктом 1), 610 (пунктом 1) и 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, решением от 01.10.2008 суд отказал в удовлетворении заявленного требования. При этом суд расценил названное письмо как акт ненормативного характера муниципального органа и указал, что письмо соответствует действующему законодательству и не нарушает прав и законных интересов истца как арендатора по договору от 28.07.2003 № 8188.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, Общество обратилось в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение в связи с неправильным применением норм материального права и несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

По мнению заявителя, суд ошибочно посчитал, что письмо от 18.07.2008 № 4621 свидетельствует о прекращении действия договора аренды по истечении его срока, так как фактически этот документ получен арендатором в августе 2008 года (после окончания срока действия договора). В действительности произошло расторжение договора аренды, что подтверждается включением объекта имущественного найма в прогнозный план приватизации на первый квартал 2008 года. Расторжение договора осуществлено арендодателем без учета требований статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 6.7 договора. Кроме того, в нарушение действующего законодательства Комитет заключил с ООО «Металлторгсервис» договор купли-продажи от 04.08.2008 спорной недвижимости. Названные обстоятельства указаны в качестве оснований для удовлетворения искового требования.

Заявитель в судебном заседании поддержал доводы жалобы и просил отменить оспариваемый судебный акт.

Комитет в отзыве на кассационную жалобу и в судебном заседании указал на несостоятельность аргументов заявителя и правомерность судебных актов.

Ходатайством от 30.03.2009 ООО «Металлторгсервис» просило рассмотреть жалобу в отсутствие его представителя.

Муниципальное унитарное предприятие «Ленинское районное управление жилищно-коммунального хозяйства», извещенное надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, не направило представителей в судебное заседание. В соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена в его отсутствие.

Законность решения Арбитражного суда Чувашской Республики проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив документы кассационного производства и заслушав представителей Общества и Комитета, окружной суд не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующего.

Как усматривается из материалов дела и установил суд, Комитет (арендодатель), МУП «ЛРУ ЖКХ» (балансодержатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды от 28.07.2003 № 8188 сроком по 17.08.2008 включительно.

Объектом имущественного найма является нежилое помещение № 1 общей площадью 819,7 квадратного метра, расположенное в подвале и на первом этаже жилого пятиэтажного кирпичного дома по адресу: <...>, для размещения магазина розничной торговли и склада оптовой торговли. Договор зарегистрирован 05.02.2004 в установленном законом порядке.

Согласно пункту 6.1.1 договора не позднее чем за один месяц до истечения срока действия договора арендатор вправе обратиться к арендодателю на предмет продления договора. При согласии арендодателя договор продлевается на новых условиях, предлагаемых арендодателем путем заключения соглашения об изменении договора или его перезаключения. Уведомление арендодателя об отказе от пролонгации договора, отправленное до истечения срока аренды, является безусловным, и арендатор обязан освободить помещение и сдать его по акту приема-передачи балансодержателю в недельный срок после истечения срока аренды.

Письмом от 09.07.2008 № 17 Общество просило Комитет продлить срок действия договора аренды.

Комитет письмом № 039-4621, датированным 18.07.2008, отказал Обществу в продлении срока договора аренды ввиду проведения с 30.06.2008 по 10.08.2008 процедуры приватизации объекта аренды путем публичного предложения. В деле отсутствуют документы, свидетельствующие о дате его направления в адрес контрагента.

Общество посчитало, что Комитет нарушил его преимущественное право, предусмотренное статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, на заключение договора аренды на новый срок, и обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа Комитета, оформленного письмом № 039-4621.

Комитет в возникшем обязательственном правоотношении выступает как сторона в гражданско-правовой сделке, поэтому его действие по направлению письма об отказе от заключения договора аренды на новый срок связано с гражданскими, а не публичными правоотношениями.

Фактически в рамках настоящего дела Общество оспаривает действия арендодателя об отказе в пролонгации договора на новый срок.

По смыслу пункта 1 статьи 621 Кодекса, арендатор может воспользоваться своим преимущественным правом лишь при условии письменного уведомления им арендодателя о желании заключить новый договор аренды по истечении срока прежнего договора. Такое письменное уведомление приобретает решающее значение в случаях, когда арендодатель отказывает арендатору в заключении договора на новый срок и вместе с тем заключает договор аренды с иным лицом. В подобной ситуации арендатор получает право потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору аренды.

В настоящем случае названный объект отчужден третьему лицу (ООО «Металлторгсервис») в порядке приватизации до истечения срока действия договора аренды (договор купли-продажи 04.08.2008 № Н-121).

Довод заявителя о незаконной приватизации ООО «Металлторгсервис» названного нежилого помещения отклоняется, ибо сводится к признанию сделки приватизации недействительной, а такое требование по настоящему спору не предъявлялось. Кроме того, в Арбитражном суде Чувашской Республики имеется самостоятельный спор данного основания.

Суд в соответствии с правилами статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оценил имеющиеся в деле доказательства, касающиеся получения оспариваемого истцом письма ответчика и пришел к выводу о том, что Общество было заблаговременно уведомлено Комитетом о прекращении арендных отношений, что арендатором не оспаривается.

Данный вывод суда соответствует фактическим обстоятельствам дела, ибо исходя из текста заявления Общества, поступившего в суд первой инстанции 15.08.2008 (регистрационная запись суда на тексте документа), ему на эту дату уже было известно о намерении Комитета отказать в пролонгации договора.

Таким образом, названное уведомление арендодателя было получено Обществом до истечения срока аренды (17.08.2008 включительно), которое, по условиям договора, является безусловным (пункт 6.1.1), что свидетельствует о правомерности действий ответчика.

Ссылка подателя жалобы на статью 619 Кодекса и пункт 6.7 договора, регулирующие вопросы досрочного расторжения договора несостоятельна, поскольку данные нормы не относятся к вопросам реализации арендатором преимущественного права на заключение договора на новый срок.

Рассмотрение судом спора по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является ошибочным, но данное нарушение не повлекло принятия неправильного решения по делу в силу изложенного.

Таким образом, окружной суд не усмотрел оснований для отмены обжалуемого судебного акта. Нарушений норм материального и процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при разрешении спора не установлено.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по кассационной жалобе относятся на заявителя.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа

П О С Т А Н О В И Л :

решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 01.10.2008 по делу
№ А79-5631/2008 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Зодиак» – без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Г.С. Апряткина

Судьи

С.В. Бабаев

В.Ю. Павлов