Гражданский кодекс часть 1

коммерческий банк «Юниаструм Банк» (общество с ограниченной ответственностью) (далее – Банк) обратился в Арбитражный суд Чувашской Республики с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью «Кронверк» (далее – ООО «Кронверк», Общество) об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике (далее – Регистрационная служба) зарегистрировать договор залога от 26.01.2010 № 37-027/3/КМБ в части не завершенного строительством объекта, расположенного по адресу: <...>, площадь застройки 350,2 квадратного метр; степень готовности – 85 процентов; инвентарный № 29480н; литеры A, A1, А2, al, а2; кадастровый/условный номер 21-21-01/115/2008-171, технический паспорт БТИ: инвентарный номер от 26.05.2008 29480н, составленный по данным технической инвентаризации на 19.02.2008; свидетельство о государственной регистрации права серии 21 АА № 423285 от 16.07.2008; вид и основание возникновения права: собственность, договор от 05.05.2005 № 106/2373-К аренды земельного участка, договор аренды от 12.05.2006 № 157/2859-К, разрешение на строительство от 05.07.2007 № 9RU1304000-128, договор от 23.05.2007 № 194/3332-К аренды земельного участка, договор от 30.05.2008 № 175/3816-К аренды земельного участка.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике (далее – Регистрационная служба) и общество с ограниченной ответственностью «ГазТрубСервис» (далее – ООО «ГазТрубСервис»).

Заявленное требование основано на пункте 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 17 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о госрегистрации) и мотивировано тем, что Общество уклонилось от государственной регистрации договора залога от 26.01.2010, заключенного с ответчиком в целях исполнения обязательств ООО «ГазТрубСервис» по кредитному договору от 26.01.2010 № 37-027/Кр/КМБ.

Решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 01.12.2010 исковые требования Банка удовлетворены со ссылкой на статьи 131, 334, 339, 340, 431 и 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, положения Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) и пункт 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 6 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление № 6/8). Суд указал, что стороны договора залога согласовали все существенные условия сделки; изменение правового статуса арендодателя ввиду оформления права собственности на земельный участок, на котором расположен объект, не завершенный строительством, не повлекло изменения состава недвижимого имущества, переданного в залог.

Постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 06.05.2011 решение суда первой инстанции отменено, в удовлетворении исковых требований отказано. Суд сослался на статьи 339, 340, 422 и 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 69 Закона об ипотеке и исходил из того, что ипотека объекта недвижимости в нарушение перечисленных норм осуществлена без одновременной ипотеки по тому же договору земельного участка, на котором расположенный объект, не завершенный строительством.

Не согласившись с принятым судебным актом, Банк обратился в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить постановление Первого арбитражного апелляционного суда ввиду неправильного применения норм материального и процессуального права.

По мнению заявителя, даже в случае отсутствия у залогодателя права собственности на земельный участок, на котором находится передаваемый в залог объект, не завершенный строительством, договор залога является действительным и подлежит государственной регистрации. Банк указал, что аналогичная позиция изложена в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.02.2001 № 61 «Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства».

ООО «Кронверк» в отзыве на кассационную жалобу сослалось на правильность принятого по делу постановления.

В судебном заседании представитель третьего лица поддержал доводы кассационной жалобы, представитель ответчика отклонил аргументы заявителя и просил оставить жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании объявлялся перерыв до 10 часов 00 минут 20.09.2011 и до 10 часов 00 минут 23.09.2011 в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Истец и третье лицо, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, явку представителей в судебное заседание не обеспечили. В соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном статьями 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и заслушав представителей сторон, окружной суд счёл необходимым отменить обжалуемое постановление апелляционной инстанции и оставить в силе решение суда первой инстанции.

Из документов кассационного производства усматривается и суды первой и апелляционной инстанций установили, что 26.01.2010 Банк и Общество заключили договор залога № 37-027/3/КМБ.

Согласно пункту 1.1 приложения № 2 к договору залога № 37-027/3/КМБ от 26.01.2010 предметом залога является не завершенный строительством объект площадью 350,2 квадратного метра, инвентарный № 29480н, литеры А, А1, А2, a1, а2, кадастровый
№ 21-01/115/2008-171, расположенный по адресу: <...>, технический паспорт БТИ: инвентарный номер от 26.05.2008 29480н, свидетельство о государственной регистрации права от 16.07.2008 серии 21АА № 423285, вид и основание возникновения права: собственность, договор от 05.05.2005 № 106/2373-К аренды земельного участка, договор аренды от 12.05.2006 № 157/2859-К, разрешение на строительство от 05.07.2007 № RU1304000-128, договор от 23.05.2007 № 194/3332-К аренды земельного участка, договор аренды земельного участка от 30.05.2008; право аренды земельного участка, функционально обеспечивающего строение, общей площадью 1141 квадратный метр, кадастровый/условный номер 21:01:03 07 01:0409, расположенный по адресу: <...>, принадлежащий залогодателю на праве аренды в соответствии с договором от 30.05.2008 № 175/3816-К аренды земельного участка, заключенным между администрацией города Чебоксары и ООО «Кронверк», зарегистрированным в Едином государственном реестре прав 13.10.2008 за № 21-21-01/174/2008-274.

Распоряжением администрации города Чебоксары от 29.01.2009 № 268-р земельный участок площадью 1141 квадратный метр с кадастровым номером 21:01:030701:409, расположенного по адресу: <...>, передан Обществу в собственность, право аренды у ООО «Кронверк» прекращено.

Регистрационная служба решением от 09.03.2010 отказала в государственной регистрации договора залога № 37-027/3/КМБ в связи с поступлением заявления от ООО «Кронверк» о возврате пакета документов без проведения государственной регистрации.

Уклонение Общества от государственной регистрации договора послужило основанием для обращения Банка с настоящим иском в арбитражный суд.

Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила (пункт 2 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя. (пункт 1 статьи 19 пункт 1 статьи 20 Закона об ипотеке).

В силу статьи 165 (пункта 3) Гражданского кодекса Российской Федерации если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Суд второй инстанции отменил решение Арбитражного суда Чувашской Республики, так как пришёл к выводу о том, что договор залога не завершенного строительством объекта заключен при отсутствии ипотеки земельного участка, на котором расположен объект недвижимости.

Однако, принимая постановление, Первой арбитражный апелляционный суд не учёл следующее.

Обременение в виде ипотеки по сделке, заключенной 26.01.2010, наложено не только на объект незавершенного строительства, но и на право аренды земельного участка, функционально обеспечивающего объект, не завершенный строительством, общей площадью 1141 квадратный метр, кадастровый/условный номер 21:01:03 07 01:0409, расположенный по адресу: <...>. Право собственности на указанный участок ООО «Кронверк» впоследствии зарегистрировало в установленном законом порядке (свидетельство от 16.04.2010 серии 21 АД № 171346).

Такая регистрация не свидетельствует о снятии обременения в виде ипотеки с земельного участка.

При изложенных обстоятельствах, в данном конкретном случае выводы Первого арбитражного апелляционного суда не соответствуют имеющимся в деле доказательствам, что в силу части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены постановления суда апелляционной инстанции.

При таких обстоятельствах по делу Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа посчитал необходимым отменить постановление суда апелляционной инстанции и оставить без изменения решение Арбитражного суда Владимирской области по данному делу, что соответствует правилам пункта 5 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции и Первым арбитражным апелляционным судом не допущено.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина за рассмотрение кассационной жалобы в сумме 2000 рублей относится на ООО «Кронверк».

Руководствуясь статьями 287 (пунктом 5 части 1), 288 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа

П О С Т А Н О В И Л :

постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 06.05.2011 по делу
№ А79-7999/2010 отменить, решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 01.12.2010 по этому же делу оставить без изменения.

Поворот исполнения постановления Первого арбитражного апелляционного суда от 06.05.2011 по делу № А79-7999/2010 поручить Арбитражному суду Чувашской Республики.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Кронверк» 2000 рублей в пользу коммерческого банка «Юниаструм Банк» (общество с ограниченной ответственностью) государственной пошлины по кассационной жалобе.

Арбитражному суду Чувашской Республики выдать исполнительный лист.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

С.В. Бабаев

Судьи

Е.Г. Кислицын

В.Ю. Павлов