Гражданский кодекс часть 1

общество с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Брикс» (далее – ООО «Торговый дом «Брикс») обратилось в Арбитражный суд Чувашской Республики–Чувашии с исковым заявлением к акционерному обществу «Тандер» (далее – АО «Тандер») о взыскании 327 603 рублей 24 копеек долга за июль 2022 года, 15 069 рублей 75 копеек пеней за период с 16.07.2022 по 31.08.2022 и далее по день фактической оплаты долга.

Иск основан на статьях 309, 310, 329, 421, 424, 431, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивирован ненадлежащим исполнением АО «Тандер» обязательств по оплате постоянной части арендной платы.

Арбитражный суд Чувашской Республики-Чувашии решением от 18.01.2023 (с учетом определений от 19.01.2023, 21.04.2023), оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2023, удовлетворил исковые требования и взыскал 327 603 рубля 24 копейки долга за июль 2022 года, 58 968 рублей 58 копеек пеней за период с 16.07.2022 по 11.01.2023 и далее по день фактической оплаты долга в размере 0,1 процента от суммы задолженности за каждый день просрочки, 9853 рубля расходов по уплате государственной пошлины.

Суды пришли к выводу, чтоиз пункта 5.2.2 договора не следует, что согласованные в нем условия являются изменением размера арендной платы, для которого необходимо согласие сторон; этим пунктом определен порядок (способ) расчета платы, при котором арендодатель рассчитывает арендную плату, увеличивая ее на уровень инфляции, о чем уведомляет арендатора. Изменение размера арендной платы связано с изменением уровня инфляции, что предусмотрено пунктом 5.2.2 договора и нормами действующего законодательства. Из буквального толкования пункта 5.2.2 договора следует, что ежегодное увеличение (индексация) постоянной части арендной платы на основании уведомления арендодателя является соглашением сторон о ежегодном увеличении арендной платы в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

АО «Тандер» не согласилось с принятыми судебными актами и обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просило их отменить.

По мнению заявителя, увеличение истцом размера арендной платы нарушает волеизъявление сторон договора, изложенное в дополнительном соглашении от 30.09.2020, в котором предусмотрен запрет на изменение размера арендных платежей до 2026 года. Кассатор считает, что в отсутствие надлежащим образом оформленного дополнительного соглашения он не обязан вносить арендную плату в размере, указанном в уведомлении от 01.04.2022 № 38.

ООО «Торговый дом «Брикс» в отзыве на кассационную жалобу и его представитель в судебном заседании возразили относительно доводов заявителя, просили оставить жалобу без удовлетворения.

На основании статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрение кассационной жалобы отложено до 24.10.2023.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы жалобы.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв до 10 часов 15 минут 31.10.2023.

После перерыва в судебном заседании, участвующие в деле лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание окружного суда представителей не направили, в связи с чем на основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность решения Арбитражного суда Чувашской Республики-Чувашии и постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применительно к изложенным в кассационной жалобе доводам.

Как следует из материалов дела, между ООО «Агрохолдинг «Юрма» (арендодателем) и АО «Тандер» (арендатором) 28.07.2016 заключен договор аренды недвижимого имущества с оборудованием № ЧбФ/49277/16/080-1570, с изменениями, внесенными дополнительными соглашениями от 01.03.2018, 09.07.2019, 13.09.2019, 30.09.2020 (далее – Договор).

В соответствии с пунктом 1.1 Договора арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование (в аренду) недвижимое имущество:

– комнаты № 1–27 общей площадью 884,5 квадратного метра, расположенные на первом этаже нежилого помещения № 1 общей площадью 1161,8 квадратного метра, первый этаж и подвал, находящегося по адресу Чувашская Республика, город Чебоксары, Эгерский бульвар, дом 47 (далее – объект 1), торговая площадь объекта 1 – 550,15 квадратного метра;

– комнату № 6, расположенную в подвале (литера А1), и комнаты № 1–19, расположенные на первом этаже (литера А) нежилого помещения № 1, общей площадью 695,8 квадратного метра, находящегося по адресу Чувашская Республика, город Чебоксары, улица Декабристов, дом 14 общая площадь 1200,9 квадратного метра (этаж первый и подвал) (далее – объект 2), торговая площадь объекта 2 – 546 квадратных метров;

– комнаты № 1, 8, 12, 16–29 (литера А), № 30 (литера А2), № 32 (литера A3), № 33 (литера А1), расположенные на первом этаже помещения № 2 с тамбуром (литера А1) общей площадью 708,7 квадратного метра в двухэтажном кирпичном здании (литера А) с кирпичным подвалом (литера А1) с двумя одноэтажными кирпичными пристроями (литеры А2 и A3) и тамбуром (литера a1), общей площадью 2256,3 квадратного метра по адресу Чувашская Республика, Чувашия, город Чебоксары, улица Привокзальная, дом 3А (далее – объект 3);

– нежилое здание магазина «Гастроном», поз. 4А, УП микрорайон Юго-Западного района, этаж 1, общей площадью 341,6 квадратного метра, № 8108, литера А, находящееся по адресу Чувашская Республика, город Чебоксары, бульвар А. Миттова, дом 20А (далее – объект 4), торговая площадь объекта 4 – 251 квадратный метр;

– комнаты № 1, 2, 3 (литера А1) и № 4, 5, 8–19 (литера A3), общей площадью 807,5 квадратного метра, находящиеся в цокольном этаже помещения № 2, расположенного в цокольных этажах (литера А1, A3) и в одноэтажном кирпичном пристрое (литера А2) к жилому семнадцатиэтажному монолитному дому (литера А), общей площадью 1702,1 квадратного метра, первый этаж, цокольный по адресу Чувашская Республика, город Чебоксары, Московский проспект, дом 38, помещение № 2 (далее – объект 5), торговая площадь объекта 5 – 552 квадратных метров. Объекты 1–5 совместно именуются «объект».

Объект передан арендатору по акту приема-передачи недвижимого имущества от 28.07.2016.

Согласно пункту 5.1 Договора арендатор обязуется уплачивать арендодателю в течение установленного в договоре срока арендную плату, которая состоит из: постоянной части арендной платы; переменной части арендной платы до момента заключения арендатором прямых договоров на коммунальные услуги.

В соответствии с пунктом 5.2.1 Договора в редакции дополнительного соглашения от 13.09.2019 общая сумма постоянной части арендной платы за объект за период с 01.10.2019 по 31.12.2019 составляет 2 571 921 рубль 40 копеек, с учетом НДС 20 процентов, в месяц, в том числе: за объект № 1 – 791 654 рубля 40 копеек с учетом НДС 20 процентов в месяц; за объект № 2 – 514 400 рублей с учетом НДС 20 процентов, в месяц, в том числе: за помещения под магазин «Магнит» – 430 400 рублей с учетом НДС 20 процентов в месяц, за помещения под магазин «Магнит Косметик» – 84 000рублей с учетом НДС 20 процентов в месяц; за объект № 3 – 588 267 рублей, с учетом НДС 20 процентов в месяц в том числе: за помещения под магазин «Магнит» – 492 267 рублей с учетом НДС 20 процентов в месяц, за помещения под магазин «Магнит Косметик» – 96 000 рублей с учетом НДС 20 процентов в месяц; за объект № 4 –192 000 рублей с учетом НДС 20 процентов в месяц; за объект № 5 – 485 600 рублей с учетом НДС 20 процентов в месяц, в том числе: за помещения под магазин «Магнит» – 319 000 рублей с учетом НДС 20 процентов в месяц; за помещения под магазин «Магнит Косметик» – 166 600 рублей с учетом НДС 20 процентов в месяц.

Начиная с 01.01.2020 общая сумма постоянной части арендной платы составит 3 276 032 рублей 40 копеек с учетом НДС 20 процентов в месяц, в том числе: за объект
№ 1 – 791 654 рублей 40 копеек с учетом НДС 20 процентов в месяц, в том числе: за помещения под магазин «Магнит» – 671 654 рублей 40 копеек с учетом НДС 20 процентов в месяц, за помещения под магазин «Магнит Косметик» – 120 000 рублей с учетом НДС 20 процентов в месяц; за объект № 2 – 729 600 рублей с учетом НДС 20 процентов в месяц, в том числе: за помещения под магазин «Магнит» – 645 600 рублей с учетом НДС 20 процентов в месяц, за помещения под магазин «Магнит Косметик» – 84 000 рублей с учетом НДС 20 процентов в месяц; за объект № 3 – 834 378 рублей с учетом НДС 20 процентов в месяц, в том числе: за помещения под магазин «Магнит» – 738 378 рублей с учетом НДС 20 процентов в месяц, за помещения под магазин «Магнит Косметик» – 96 000 рублей с учетом НДС 20 процентов в месяц; за объект № 4 – 192 000 рублей с учетом НДС 20 процетов в месяц; за объект № 5 – 728 400 рублей с учетом НДС 20 процентов в месяц, в том числе: за помещения под магазин «Магнит» – 440 400 рублей с учетом НДС 20 процентов в месяц; за помещения под магазин «Магнит Косметик» – 288 000 рублей с учетом НДС 20 процентов в месяц.

Постоянная часть арендной платы включает плату за пользование энергопринимающими устройствами и теплопотребляющими установками.

Расчетным периодом является календарный месяц с первого по последнее число включительно.

Пунктом 5.2.2 Договора предусмотрено, что не ранее чем через 12 месяцев после подписания акта приема-передачи постоянная часть арендной платы может быть увеличена по соглашению сторон, но не чаще чем один раз в год (не чаще, чем через каждые 12 месяцев аренды), не более чем на индекс инфляции в процентах к соответствующему месяцу предыдущего года) в целом по Российской Федерации по данным органа, осуществляющего федеральное государственное статистическое наблюдение за уровнем и динамикой потребительских цен (http://www.gks.ru), но не более чем на 10 процентов.

Изменение размера постоянной части арендной платы в соответствии с настоящим пунктом производится на основании письменного уведомления арендодателя, направленного арендатору за 90 дней до изменения постоянной части арендной платы.

Указанное ежегодное увеличение (индексация) постоянной части арендной платы является соглашением сторон о ежегодном увеличении арендной платы в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. Арендодатель не вправе требовать иного увеличения арендной платы, не предусмотренного настоящим договором.

В силу пункта 5.2.3 Договора оплата постоянной части арендной платы производится ежемесячно путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя не позднее 15-го числа месяца, за который осуществляется платеж.

Из пункта 6.1 Договора следует, что срок аренды составляет 10 лет со дня подписания акта приема-передачи.

Любые соглашения сторон по изменению и (или) дополнению условий договора имеют силу только в том случае, если они оформлены в письменном виде, подписаны сторонами договора и скреплены печатями сторон. Соглашение об изменении и (или) дополнении договора вступает в силу с момента его государственной регистрации. Условия договора, измененные (дополненные) соглашением об изменении (дополнении) договора, применяются к отношениям сторон с даты подписания дополнительного соглашения (пункт 6.2 Договора).

ООО «Агрохолдинг «Юрма» и АО «Тандер» 30.09.2020 заключили дополнительное соглашение к Договору (том 1, листы дела 71–74), в соответствии с пунктом 3 которого стороны пришли к соглашению не производить изменение постоянной части арендной платы до 27.07.2026, которая установлена пунктом 5.2.1 Договора.

Согласно пункту 5.2.1 Договора в редакции дополнительного соглашения от 30.09.2020 общая сумма постоянной части арендной платы за объект составляет 3 276 032 рублей 40 копеек с учетом НДС 20 процентов в месяц, в том числе: за объект № 1 – 791 654 рубля 40 копеек с учетом НДС 20 процентов в месяц, в том числе: за помещения под магазин «Магнит» – 671 654 рубля 40 копеек с учетом НДС 20 процентов, в месяц, за помещения под магазин «Магнит Косметик» – 120 000 рублей с учетом НДС 20 процентов в месяц; за объект №2 – 729 600 рублей с учетом НДС 20 процентов в месяц, в том числе: за помещения под магазин «Магнит» – 645 600 рублей с учетом НДС 20 процентов в месяц, за помещения под магазин «Магнит Косметик» – 84 000 рублей с учетом НДС 20 процентов в месяц; за объект №3 – 834 378 рублей с учетом НДС 20 процентов в месяц, в том числе: за помещения под магазин «Магнит» – 738 378 рублей с учетом НДС 20 процентов в месяц, за помещения под магазин «Магнит Косметик» – 96 000 рублей с учетом НДС 20 процентов в месяц; за объект № 4 – 192 000 рублей с учетом НДС 20 процентов в месяц; за объект № 5 – 728 400 рублей с учетом НДС 20 процентов в месяц, в том числе: за помещения под магазин «Магнит» – 440 400 рублей с учетом НДС 20 процентов в месяц; за помещения под магазин «Магнит Косметик» – 288 000 рублей с учетом НДС 20 процентов в месяц.

При этом в пункт 5.2.2 Договора стороны не вносили изменения.

Дополнительное соглашение вступило в силу с момента его подписания (пункт 4 дополнительного соглашения от 30.09.2020).

ООО «Агрохолдинг «Юрма» (продавец) в лице конкурсного управляющего Башмакова П.В. и ООО «Торговый дом «Брикс» (покупатель) 28.12.2021 заключили договор купли-продажи имущества, часть которого находилась в аренде у ответчика.

Истец 01.04.2022 уведомил ответчика о том, что с 05.02.2022 ООО «Торговый дом «Брикс» является новым арендодателем по Договору и сообщил АО «Тандер» об увеличении постоянной части арендной платы в соответствии с пунктом 5.2.2 Договора с 01.07.2022 до 3 603 635 рублей 64 копеек в месяц, в том числе НДС, направив дополнительное соглашение от 01.07.2022.

АО «Тандер» в письме от 24.05.2022 № 2524-1 просило истца снизить арендную плату с 07.07.2022 по 30.11.2022 и предложило перейти на оплату аренды в виде процента от товарного оборота на торговом объекте.

Платежным поручением от 15.07.2022 № 730076 ответчик перечислил истцу постоянную часть арендной платы за июль 2022 года в сумме 3 276 032 рублей 40 копеек.

Истец 19.07.2022 повторно направил ответчику дополнительное соглашение к Договору, предусматривающее условие об увеличении постоянной части арендной платы с 01.07.2022.

В связи с тем, что ответчик продолжал вносить арендную плату исходя из размера 3 276 032 рубля 40 копеек, истец направил ответчику претензию от 19.08.2022 № 111 с просьбой оплатить задолженность по постоянной части арендной платы за июль 2022 года в размере 327 603 рублей 24 копеек, а также неустойку.

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по оплате постоянной части арендной платы послужило основанием для обращения ООО «Торговый дом «Брикс» в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, суды нижестоящих инстанций установили, что изменение размера арендной платы вызвано изменением уровня инфляции, как предусмотрено пунктом 5.2.2 Договора и нормами действующего законодательства. При этом при толковании Договора и дополнительного соглашения к нему от 30.09.2020 суды двух инстанций исходили из того, что сам по себе факт установления запрета на изменение размера арендных платежей до 2026 года, при условии сохранения в Договоре пункта 5.2.2 в изначальной редакции, не свидетельствует о невозможности индексации размера арендных платежей на уровень инфляции.

Между тем судами не учтено следующее.

В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В статье 452 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Из правила, содержащегося в статье 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, следует, что при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде.

Таким образом, из совокупности приведенных положений законодательства, очевидно усматривается, что дополнительное соглашение, изменяющее условия обязательства, является составной частью договора и должно толковаться по правилам предусмотренным в статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации в неразрывной связи с содержанием основного договора.

С учетом указанного приведенное судами двух инстанций толкование условий Договора и дополнительного соглашения к нему полностью лишает юридического смысла дополнительное соглашение, устанавливающее запрет на изменение размера арендных платежей до 27.07.2026.

Неправильное толкование содержания договора привело к преждевременному выводу о необходимости взыскания арендной платы в измененном размере.

При новом рассмотрении дела суду следует устранить отмеченные недостатки в толковании условий договора, определить действительное значение условий дополнительного соглашения путем его сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом и разрешить спор в соответствии с нормами действующего законодательства.

Вопрос о распределении расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационных жалоб не рассматривался, поскольку на основании части 3 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается арбитражным судом, вновь рассматривающим дело.

Руководствуясь статьями 287 (пункт 3 часть 1), 288 (пункт 3 часть 2) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Чувашской Республики-Чувашии от 18.01.2023 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2023по делу
№ А79-8326/2022 отменить.

Направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Чувашской Республики-Чувашии.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Е.Г. Кислицын

Судьи

О.Н. Голубева

В.Ю. Павлов