Гражданский кодекс часть 1

администрация Яльчикского муниципального округа Чувашской Республики (далее – Администрация) обратилась в Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью «Люмен» (далее – Общество) о взыскании 182 061 рубля 66 копеек задолженности, возникшей с 01.02.2021 по 11.11.2021 по договору аренды земельного участка от 11.11.2019 № 130/19, и 114 044 рублей 38 копеек пеней, начисленных за период с 16.02.2021 по 03.10.2022.

Заявленное требование основано на статьях 309, 310, 450, 452, 614 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивировано ненадлежащим исполнением ответчиком обязательства по внесению арендной платы.

Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии решением от 22.12.2022, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2023, удовлетворил иск частично, взыскал с Общества 166 933 рубля 33 копейки долга за периоды с 01.02.2021 по 11.11.2022, 46 517 рублей 08 копеек неустойки, начисленной за период с 16.02.2021 по 31.03.2022 и с 12.04.2022 по 03.10.2022, 2000 рублей расходов по уплате государственной пошлины. Суд пришел к выводу о наличии у Общества задолженности по арендной плате, поскольку оно не возвратило имущество по истечении срока аренды. Отклонив довод ответчика о прекращении с истцом арендных правоотношений с 16.06.2021, суды указали, что договор аренды земельного участка от 11.11.2019 № 130/19 (далее – договор) расторгнут с 11.11.2022.

Определением Первого арбитражного апелляционного суда от 07.04.2023 произведена замена истца – с администрации Яльчикского района Чувашской Республики – на администрацию Яльчикского муниципального округа Чувашской Республики.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ООО «Люмен» обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просило их отменить и отказать истцу в удовлетворении иска.

Оспаривая законность принятых судебных актов, Общество указывает на неполное выяснение судами обстоятельств дела. Общество направило Администрации заявление от 03.06.2021 № 7 о расторжении договора аренды, в ответ на которое истец письмом от 16.06.2021 № 01-01-16/1200 уведомил ответчика о расторжении договора с 16.06.2021. Заявитель настаивает на том, что арендуемый земельный участок фактически им не использовался ввиду его непригодности (отсутствие водоснабжения, теплоснабжения, канализации, недостаточная мощность по электрическим сетям). ООО «Люмен» считает, что действия истца являются злоупотреблением правом в силу статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку истец умышленно содействовал увеличению размера ответственности и не принял разумных мер для ее уменьшения, а также затягивал сроки приема арендованного земельного участка, чем получил необоснованную выгоду.

В судебном заседании 16.08.2023 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 23.08.2023.

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Законность решения Арбитражного суда Чувашской Республики – Чувашии и постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном статьями 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применительно к доводам, приведенным в кассационной жалобе.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между Администрацией (арендодателем) и ООО «Люмен» (арендатором) заключен договор, по условиям которого арендодатель на основании постановления администрации Яльчикского района от 11.11.2019 № 688 «О признании аукциона несостоявшимся» предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 4000 квадратных метров, с кадастровым номером 21:180701:204, категория – «земли населенных пунктов», разрешенное использование – «обслуживание автотранспорта», и расположенный по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Чувашская Республика, Яльчикский район, Яльчикское сельское поселение, <...> (пункт 1.1 договора).

Договор заключен на срок с 11.11.2019 по 10.11.2026 (пункт 2.1 договора).

В соответствии с пунктом 4.1 договора размер годовой арендной платы за аренду земельного участка в течение срока, указанного в пункте 2.1 договора, составляет 93 900 рублей. Первое внесение арендной платы за период пользования участком арендатор производит в течение 15 дней после вступления в силу договора.

Согласно пункту 4.3 договора исполнением обязательств по внесению соответствующей платы является поступление денежных средств на расчетный счет, указанный арендодателем.

Земельный участок передан по акту приема-передачи земельного участка от 11.11.2019.

Ответчик ненадлежащим образом исполнял обязанность по внесению арендных платежей, что и явилось основанием для обращения Администрации в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пунктов 1, 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу статей 450 (пункта 1) и 452 (пункта 1) Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Согласно пункту 3.4.5 договора арендатор обязан письменно сообщить арендодателю не позднее чем за 60 календарных дней о предстоящем освобождении земельного участка как в связи с окончанием срока действия договора, так и при его досрочном освобождении, рассчитаться по всем предусмотренным договором платежам и сдать участок арендодателю по акту в удовлетворительном состоянии.

На основании статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 8 постановления от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» разъяснил, что в случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. Порядок исполнения этого обязательства определяется положениями общей части обязательственного права, включая правила главы 22 Гражданского кодекса Российской Федерации, и специальными нормами об отдельных видах договоров, например, статьями 622, 655, 664 Гражданского кодекса Российской Федерации, либо договором, в том числе, если договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия.

При этом в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им своих обязательств (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 655 Гражданского кодекса Российской Федерации возврат арендованного недвижимого имущества, земельного участка производится по акту.

При этом акт приема-передачи имущества арендодателю не является единственным допустимым доказательством прекращения арендатором пользования арендуемой вещью. Отсутствие такого акта при условии прекращения пользования арендатором не может служить основанием для продолжения действия договора (пункт 31 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020).

В пункте 37 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» также разъяснено, что арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.

При удовлетворении заявленного требования суды исходили из того, что суду не представлены доказательства возврата Обществом земельного участка.

Между тем Общество в отзыве на иск и в апелляционной жалобе ссылалось на письмо Администрации от 16.06.2021 № 01-01-16/1200, направленное в ответ на письмо Общества от 03.06.2021 № 7 о расторжении договора аренды и освобождении от исполнения обязанности по внесению арендной платы в связи с отсутствием необходимости использования земельного участка из-за его непригодности.

В названном письме Администрация сообщила контрагенту, что расторгает с 16.06.2021 по взаимному соглашению с ООО «Люмен» договор аренды земельного участка от 11.11.2019 № 130/19 в отношении земельного участка площадью 4000 квадратных метров, с кадастровым номером 21:180701:204, категория – «земли населенных пунктов», разрешенное использование – «обслуживание автотранспорта», и расположенного по адресу: Чувашская Республика, Яльчикский район, Яльчикское сельское поселение, <...>. Задолженность по договору на 16.06.2021 составляет 106 941 рубль 67 копеек, сумма пеней – 19 387 рублей 73 копейки. Соглашение о расторжении договора, акт приема-передачи земельного участка и счет на оплату направлены по почте дополнительно.

Доводу ответчика об уклонении арендодателя от принятия земельного участка по окончании срока аренды надлежащая правовая оценка со стороны судов не дана, вопрос о совершении/несовершении уполномоченным органом действий, направленных на принятие земельного участка по окончании отношений аренды с учетом указанной переписки сторон, не исследовался, как и вопрос об использовании ООО «Люмен» арендованного земельного участка после 16.06.2021.

На основании изложенного окружной суд счел преждевременным вывод судов о наличии оснований для взыскания с ответчика спорной суммы, а потому полагает решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции подлежащими отмене согласно частям 1, 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а дело в силу пункта 3 части 1 статьи 287 названного кодекса – направлению в Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суду первой инстанции надлежит учесть вышеизложенное и принять законное и обоснованное решение.

Вопрос о распределении расходов по уплате государственной пошлины с кассационной жалобы суд округа не рассматривал, поскольку на основании пункта 3 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается арбитражным судом, вновь рассматривающим дело.

Руководствуясь статьями 287 (пункт 3 части 1), 288 (части 1 и 2) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Чувашской Республики – Чувашии от 22.12.2022 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2023 по делу
№ А79-9290/2022 отменить.

Направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Е.Г. Кислицын

Судьи

М.Н. Каманова

В.Ю. Павлов