Гражданский кодекс часть 1

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Александровой О.Ю., судей Мальковой Д.Г., Устиновой Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Платовой А.С.,рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары на решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 08.10.2018 по делу № А79-9792/2017, принятое судьей Васильевым Е.В.,

по иску общества с ограниченной ответственностью «ВОЛГА-ОПТ», ОГРН <***>, ИНН <***>, 428011, Чувашская Республика, г. Чебоксары, ул. Восточная (пос. Восточный), д. 23, к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом Администрации города Чебоксары, ОГРН <***>, ИНН <***>, 428015, <...>, третьи лица - общество с ограниченной ответственностью «Департамент оценочной деятельности», Администрация города Чебоксары Чувашской Республики, об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи,

при участии представителей: от истца – директора общества с ограниченной ответственностью «ВОЛГА-ОПТ» ФИО1;

от заявителя – Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары – ФИО2 (по доверенности от 26.11.2018 № 039-29 сроком до 31.12.2018);

от третьих лиц, участвующих в деле - полномочные представители не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом,

установил.

Общество с ограниченной ответственностью «ВОЛГА-ОПТ» (далее – истец, ООО «ВОЛГА-ОПТ») обратилось в арбитражный суд с иском о понуждении Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары (далее – ответчик, Горкомимущество) заключить договор купли-продажи одноэтажного кирпичного здания (лит. А) общей площадью 281,9 кв.м, находящегося по адресу: г. Чебоксары, <...>, обремененного залоговым обязательством, на следующих условиях (с учетом уточнения исковых требований в редакции ходатайства от 06.03.2018 на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации):

- обязать Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом администрации города Чебоксары заключить с ООО «ВОЛГА-ОПТ» договор купли-продажи одноэтажного кирпичного здания (лит. А) общей площадью 281,9 кв.м., находящегося по адресу: г. Чебоксары, <...>, обремененного залоговым обязательством, изложив:

- пункт 1.3. в следующей редакции: - «1.3 Стоимость Объекта недвижимости составляет 6466260 (шесть миллионов четыреста шестьдесят шесть тысяч двести шестьдесят) рублей (без учета НДС).

Стоимость неотделимых улучшений Объекта недвижимости, произведенных с согласия Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары, данного в рамках договора аренды от 14.09.2012 №1843, составляет 3648545 (Три миллиона шестьсот сорок восемь тысяч пятьсот сорок пять) рублей 36 копеек.

Всего стоимость (продажная цена) Объекта недвижимости составляет 2817714 (Два миллиона восемьсот семнадцать тысяч семьсот четырнадцать) рублей 64 копейки.»;

- пункт 1.5 в следующей редакции: - «Покупатель обязуется заключить договор купли- продажи земельного участка с кадастровым номером 21:01:030208:24 площадью 2048 кв.м., местоположение: Чувашская Республика - Чувашия, п. Восточный, д. 23, занимаемого Объектом недвижимости, одновременно с заключением договора купли-продажи Объекта недвижимости.

Стоимость земельного участка составляет 4845568 (Четыре миллиона восемьсот сорок пять тысяч пятьсот шестьдесят восемь) рублей (без учета НДС).

Оплата по договору купли-продажи земельного участка производится в рассрочку в течение 60 (шестидесяти) месяцев со дня заключения такого договора равными ежемесячными платежами.»;

- пункт 2.1 в следующей редакции: - «Оплата стоимости (продажной цены) Объекта недвижимости, указанной в пункте 1.3 настоящего договора, производится Покупателем в рассрочку в течение 60 (шестидесяти) месяцев со дня подписания настоящего договора:

- в течение 59 месяцев по 47000 (Сорок семь тысяч) рублей;

- в течение 60-го месяца - 44714 (Сорок четыре тысячи семьсот четырнадцать) рубля 64 копейки путем внесения Покупателем на расчетный счет Продавца.

Покупатель вправе досрочно оплатить стоимость (продажную цену) Объекта недвижимости с уплатой процентов за пользование рассрочкой, начисленных на дату погашения.»;

Исключить из текста договора абзац 11 пункта 3.3., пункт 4.3., пункт 4.4.

Исковые требования обоснованы положениями статей 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы наличием у сторон разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Департамент оценочной деятельности», Администрация города Чебоксары Чувашской Республики.

Решением от 08.10.2018 Арбитражный суд Чувашской Республики обязал Горкомимущество заключить с ООО «ВОЛГА-ОПТ» договор купли-продажи объекта недвижимости, обремененного залоговым обязательством, на следующих условиях:

- пункт 1.3:

«Стоимость Объекта недвижимости составляет 6466260 (Шесть миллионов четыреста шестьдесят шесть тысяч двести шестьдесят) рублей (без учета НДС).

Стоимость неотделимых улучшений Объекта недвижимости, произведенных с согласия Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары, составляет 3648545 (Три миллиона шестьсот сорок восемь тысяч пятьсот сорок пять) рублей 36 копеек.

Всего стоимость (продажная цена) Объекта недвижимости составляет 2817714 (Два миллиона восемьсот семнадцать тысяч семьсот четырнадцать) рублей 64 копейки.";

- пункт 1.5:

«Покупатель обязуется заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 21:01:030208:24 площадью 2048 кв.м, местоположение: Чувашская Республика-Чувашия, г. Чебоксары, п. Восточный, д. 23, занимаемого Объектом недвижимости, одновременно с заключением договора купли-продажи Объекта недвижимости.

- пункт 2.1:

«Оплата стоимости (продажной цены) Объекта недвижимости, указанной в пункте 1.3 настоящего договора, производится Покупателем в рассрочку в течение 60 (шестидесяти) месяцев со дня подписания настоящего договора:

- в течение 59 месяцев по 47000 (Сорок семь тысяч) рублей;

Покупатель вправе досрочно оплатить стоимость (продажную цену) Объекта недвижимости с уплатой процентов за пользование рассрочкой, начисленных на дату погашения».

Последний абзац пункта 3.3, пункт 4.3, пункт 4.4 исключены из текста договора. Также суд взыскал с Горкомимущества в пользу ООО «ВОЛГА-ОПТ» 6000 руб. расходов на оплату государственной пошлины, 60 600 руб. расходов на оплату судебной экспертизы.

Не согласившись с принятым судебным актом, Горкомимущество обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить на основании положений статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и принять по делу новый судебный акт, в котором отказать в удовлетворении исковых требований ООО «ВОЛГА-ОПТ» в полном объеме.

Заявитель жалобы полагает, что суд первой инстанции необоснованно произвел зачет произведенных истцом неотделимых улучшений в выкупную стоимость нежилого здания. По мнению ответчика, истцом не представлено доказательств того, что им были произведены все необходимые действия, на которые указано в письмах от 27.09.2012 и 30.11.2012, отсутствуют доказательства получения согласия на проведение работ от Управления архитектуры и градостроительства, органов архстройнадзора, не представлены акты приемки и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Также заявитель указал, что положения пункта 1.5 договора купли-продажи о приобретении земельного участка в рассрочку, в редакции определенной судом, противоречат нормам действующего законодательства.

Более того, заявитель считает необоснованным исключение абзаца 11 пункта 3.3, пункта 4.3 и пункта 4.4 из условий договора купли-продажи. По мнению Комитета, исключение пункта 4.4 из условий договора приведет к возникновению неосновательного обогащения на стороне истца. Возврат денежных средств (в случае расторжения договора по вине ответчика) оплаченных по договору купли-продажи, приведет фактически к безвозмездному пользованию в период действия договора ООО «ВОЛГА-ОПТ» нежилым зданием, которое в настоящее время находится во владении истца на основании договора аренды № 1843 от 14.09.2012. Пункты 2.10 и 2.11 соответствуют требованиям Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2008 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель истца в судебном заседании и отзыве на апелляционную жалобу возразил против доводов заявителя, указал на законность и обоснованность принятого по делу решения, просил оставить его без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает жалобу в отсутствие третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся в деле материалам.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом апелляционной инстанции в судебном заседании 26.11.2018 объявлялся перерыв до 03.12.2018.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав доводы апелляционной жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены судебного акта.

Как усматривается из материалов дела, На основании заключенного между Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом (арендодатель) и ООО "ВОЛГА-ОПТ" (арендатор) договора аренды нежилого помещения (строения) муниципальной собственности
г. Чебоксары от 14.09.2012 № 1843 истцу передано в аренду одноэтажное кирпичное здание (лит. А) общей площадью 281,9 кв.м., находящееся по адресу: г.Чебоксары, <...>.

ООО "ВОЛГА-ОПТ" обратилось с заявлением в Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения (входящая дата регистрации заявления 10.05.2017).

В связи с этим Администрация г. Чебоксары приняла постановление от 29.06.2017 № 1587 «Об условиях приватизации объектов недвижимости», Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом направил истцу проект договора купли-продажи.

Согласно пунктам 1.3, 1.5, 2.1 проекта договора купли-продажи стоимость нежилого здания определена в размере 8008779 руб. без учета НДС, стоимость земельного участка с кадастровым номером 21:01:030208:28, занимаемого объектом недвижимости, составляет 7044567 руб. без учета НДС, на основании отчета ООО "Департамент оценочной деятельности" об определении рыночной стоимости земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества № 1868 от 07.06.2017.

Истец подписал проект договора купли-продажи с протоколом разногласий, при этом стоимость здания указал в размере 4562958 руб. без учета НДС, стоимость неотделимых улучшений в размере 4011370 руб. 25 коп. без учета НДС, стоимость земельного участка в размере 5558272 руб. без учета НДС, ссылаясь на выполненный по его заказу отчет ООО «Профит-плюс», указал на необходимость определения продажной цены здания за минусом стоимости произведенных с согласия ответчика неотделимых улучшений, необходимость установления условия об оплате за земельный участок в рассрочку, также предложил исключить из текста договора абзац 11 пункта 3.3., пункт 4.3., пункт 4.4.

Поскольку Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом не согласился с редакцией истца, ООО "ВОЛГА-ОПТ", ссылаясь на положения статей 445 и 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, обратилось в суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно пункту 4 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

Заключение договора купли-продажи в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является для ответчика обязательным.

В соответствии с частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

Абзацем 2 части 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при отклонении протокола разногласий (в случае не достижения сторонами согласия по условиям договора) либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон N 135-ФЗ).

В соответствии со статьями 12 и 13 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

При этом суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Ввиду разногласий истца и ответчика относительно выкупной цены арендованного здания и земельного участка суд по ходатайству общества назначил экспертизу на предмет определения соответствия отчета ответчика установленным требованиям и определения рыночной стоимости здания, неотделимых улучшений и земельного участка; проведение судебной экспертизы поручено эксперту ООО "Центр Региональных Экспертиз".

Согласно экспертному заключению № 2201/Э-18 отчет ООО "Департамент оценочной деятельности" № 1868 от 07.06.2017 не соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и Федеральным стандартам оценки; рыночная стоимость здания составляет 6466260 руб. без учета НДС; неотделимых улучшений - 3648545 руб. 36 коп. без учета НДС; земельного участка - 4845568 руб. без учета НДС (с учетом пояснений эксперта об исправлении описки).

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации экспертное заключение № 2201/Э-18 в совокупности с иными доказательствами по делу, суд признал данное заключение надлежащим доказательством и пришел к выводу о возможности применения значений стоимости, указанных в заключении эксперта.

Довод ответчика о неправомерном исключении из выкупной стоимости здания произведенных неотделимых улучшений обоснованно отклонен судом первой инстанции. Суд указал, что полученное Обществом в аренду по договору аренды здание находилось в неудовлетворительном состоянии, нуждалось в капитальном и косметическом ремонте, его использование по назначению не представлялось возможным. В подтверждение произведенных неотделимых улучшений представлены эскизный проект перепланировки нежилого здания, содержащий, в том числе, смету стоимости строительных работ и материалов, локальную смету на перепланировку, товарные и кассовые чеки, подтверждающие приобретение строительных материалов.

Согласие арендодателя на проведение работ подтверждено соответствующими письмами от 27.09.2012, 30.11.2012. Ответчиком содержание приведенных документов не опровергнуто.

Ссылка ответчика на неполное выполнение содержащихся в письмах предписаний не может быть принята во внимание судом апелляционной инстанции, поскольку это само по себе не опровергает факта выполнения работ и не является основанием для понуждения арендатора приобрести здание по цене без учета стоимости неотделимых улучшений.

Включая в договор условие о порядке оплаты за земельный участок в рассрочку, суд правомерно исходил из того, что в соответствии с закрепленным в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации принципом единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, исходя из положений статьи 273 ГК РФ, пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев, прямо указанных в данной норме.

Согласно пункту 7 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и статье 28 Федерального закона от 21.12.2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", приватизация здания без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте. Сделка по приобретению объекта недвижимости без земельного участка является ничтожной.

Поскольку предметом договора купли – продажи является одновременное отчуждение здания и земельного участка, положения Федерального закона N 159-ФЗ, предусмотренные частью 1 статьи 5 Закона о порядке оплаты (единовременно или в рассрочку) распространяются как на строение, так и на земельный участок, на котором данное здание находится.

Иное толкование заявителем жалобы правовых норм не свидетельствует о незаконности и необоснованности оспариваемого судебного акта.

Исключая последний абзац пункта 3.3, пункт 4.3, пункт 4.4 договора, суд правомерно исходил из того, что предусмотренное продавцом ограничение по предоставлению имущества в аренду, в безвозмездное пользование без его согласия не соответствует требованиям гражданского законодательства (статья 346 Гражданского кодекса РФ, статья 40 Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»); включение в текст договора пункта 4.3, характеризующего невыполнение покупателем пунктов 2.10, 2.11 договора (уплата арендной платы и пени до дня заключения договора купли-продажи) как существенное нарушение его условий без согласия одной из сторон не соответствует закону; удержание продавцом произведенных покупателем выкупных платежей в случае расторжения договора купли – продажи противоречит нормам статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора».

Правовых оснований для иных выводов у суда апелляционной инстанции не имеется.

Иное толкование заявителем положений законодательства, а также иная оценка обстоятельств спора не свидетельствуют о неправильном применении судом первой инстанции норм материального права.

Доводы и аргументы заявителя жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены судом первой инстанции при рассмотрении дела и могли бы повлиять на обоснованность и законность принятого судебного акта либо опровергнуть выводы суда, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 08.10.2018 по делу № А79-9792/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобуЧебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд
Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья

О.Ю. Александрова

Судьи

Д.Г. Малькова

Н.В. Устинова