Гражданский кодекс часть 1

Резолютивная часть постановления объявлена марта 2022 года
Постановление изготовлено в полном объеме марта 2022 года

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Сириной В.В.

судей Зиновьевой Т.А.

Щанкина А.В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобудепартамента имущественных отношений администрации города Новый Уренгой
на постановление от 19.10.2021 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Рожков Д.Г., Солодкевич Ю.М., Тетерина Н.В.) по делу
№ А81-10349/2020 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа по иску общества с ограниченной ответственностью «Ямалтранс» (629306, Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Новый Уренгой,
ул. Геологоразведчиков, д. 8, кв. 12, ОГРН 1088904001592, ИНН 8904056178) к департаменту имущественных отношений администрации города Новый Уренгой (629305, Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Новый Уренгой,
пр-кт Ленинградский, д. 5Б, ОГРН 1028900625302, ИНН 8904013329)
об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью «Ямалтранс»
(далее – ООО «Ямалтранс», общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с исковым заявлением к департаменту имущественных отношений администрации г. Новый Уренгой
(далее – департамент, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи от 17.06.2020, установлении выкупной цены земельного участка с кадастровым номером 89:11:030102:100 в размере 116 000 руб.

Истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) уточнил исковые требования, просил урегулировать разногласия сторон, возникшие при заключении договора купли-продажи от 17.06.2020, установить выкупную цену земельного участка с кадастровым номером 89:11:030102:100 в размере
580 000 руб. Уточненные исковые требования приняты судом первой инстанции к рассмотрению.

Решением от 07.06.2021 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа (судья Антонова Е.В.) в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением от 19.10.2021 Восьмого арбитражного апелляционного суда решение от 07.06.2021 суда первой инстанции отменено, принят новый судебный акт. Суд апелляционной инстанции урегулировал разногласия
при заключении договора купли продажи от 17.06.2020 между департаментом и обществом, установив цену земельного участка
с кадастровым номером 89:11:030102:100, площадью 3 981 кв. м, в размере 580 000 (пятьсот восемьдесят тысяч) руб., взыскал с департамента в пользу общества 9 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе.

Департамент обратился с кассационной жалобой, в которой просит отменить постановление от 19.10.2021 суда апелляционной инстанции, принять новый судебный акт путем урегулирования разногласий
и установления цены земельного участка в размере 2 702 024,13 руб.

В обоснование жалобы департамент ссылается на то, что истец волю на приобретение земельного участка в досудебном порядке по цене 580 000 руб. не проявлял, о чем свидетельствует преддоговорная переписка сторон; в суд было подано исковое заявление об установлении выкупной цены земельного участка в размере 116 000 руб., с учетом применения льготы, предусмотренной постановлением правительства ЯНАО от 13.04.2015
№ 317-П, однако истец не представил доказательств осуществления вида деятельности, на который распространяется данная льгота; являются ошибочными выводы суда апелляционной инстанции о наличии у истца единой воли и интереса в заключении договора купли-продажи спорного земельного участка по цене 580 000 руб., а также вывод о том, что принятые истцом действия (его обращения к ответчику после отказа от 27.12.2019) направлены на заключение договора по указанной цене; в период
с 17.12.2019 по 10.06.2020 истец, по сути, утратил интерес к приобретению
в собственность земельного участка, а проявление действительной воли истца к приобретению земельного участка было выражено в заявлении
от 11.06.2020, в связи с чем выкупная цена земельного участка должна составлять 2 702 024,13 руб., определяемая в размере кадастровой стоимости на дату поступления заявления от 11.06.2020.

Отзыв на кассационную жалобу в установленном процессуальным законодательством порядке не представлен.

Департамент обратился с ходатайством о рассмотрении кассационной жалобы без участия представителя, которое удовлетворено судом кассационной инстанции.

Изучив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287, 288 АПК РФ правильность применения судом апелляционной инстанции норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемого судебного акта, а также соответствие выводов в указанном акте установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

Судом установлено, что 17.12.2019 истец обратился
к департаменту с заявлением № 301-12/10909 о приобретении
в собственность земельного участка с кадастровым номером 89:11:030102:100.

Указанное заявление подано на основании того, что на участке находится принадлежащее истцу здание склада пиломатериалов, ранее
участок был предоставлен обществу в аренду по договору от 27.05.2010
№ НУ-5973.

На дату вышеуказанного обращения местоположение земельного участка установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Ямало-Ненецкий автономный округ,
г. Новый Уренгой, Восточная промзона; вид разрешенного использования: земельные участки, предназначенные для размещения производственных
и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок.

При этом по состоянию на 17.12.2019 внесенная в ЕГРН кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 89:11:030102:100 составляла 580 000 руб.

Письмом от 27.12.2019 № 301-12/12745-03 истец на основании пункта 24 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) отказал ответчику в предоставлении испрашиваемого земельного участка
в связи с тем, что границы земельного участка с кадастровым номером 89:11:0301026:100 подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации». Также истцу было предложено обратиться с заявлением о приведении вида разрешенного использования земельного участка в соответствие с приказом Минэкономразвития России
от 01.09.2014 № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» (далее – Приказ № 540).

Как указал истец, несмотря на то, что заявленные департаментом препятствия противоречили действующему законодательству, а также факту предшествующего предоставления земельного участка в аренду,
тем не менее, общество посчитало нецелесообразным вступление в конфликт
с департаментом, в связи с чем в целях устранения выявленных замечаний обратилось к кадастровому инженеру; общество осуществило уточнение координат поворотных точек, после чего повторно обратилось
к департаменту с заявлением от 10.06.2020 о предоставлении в собственность земельного участка.

В ответ на повторное обращение истца (заявление от 10.06.2020) департамент направил обществу письмо от 18.06.2020 № 301-12/4324-03
с приложением проекта договора купли-продажи земельного участка
от 17.06.2020 № 41-20.

При этом, поскольку на дату обращения истца с заявлением
от 10.06.2020 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 89:11:0301026:100 изменилась с 01.01.2020 (на основании приказа Департамента имущественных отношении ЯНАО от 01.11.2019 № З-О)
и составила 2 702 024,13 руб., данная стоимость была указана департаментом в качестве выкупной цены в проекте договора купли-продажи земельного участка от 17.06.2020.

Не согласившись с размером выкупной цены, установленной департаментом, общество обратилось с новым письмом, в котором заявило
о том, что обладает правом приобретения земельного участка на основании прежней кадастровой стоимости, действовавшей на дату подачи первоначального заявления.

Письмом от 08.10.2020 департамент отклонил указанные доводы истца, указав, что выкупная цена должна определяться исходя из кадастровой стоимости, действующей на дату заключения договора.

Указанные разногласия сторон, возникшие при заключении договора купли-продажи земельного участка, послужили основанием для обращения общества в арбитражный суд с исковым заявлением по настоящему делу.

Суд первой инстанции оценил основания для отказа в предоставлении земельного участка, изложенные в письме от 27.12.2019, и пришел к выводу
о том, что имела место необходимость проведения кадастровых работ (средняя квадратичная погрешность определения координат характерных точек границ спорного земельного участка составляла 0,3 процента, что превышало допустимую погрешность в 0,1 процента, установленную приказом Минэкономразвития от 01.03.2016 № 90), следовательно, решение об отказе в предоставлении спорного земельного участка от 27.12.2019 являлось законным и обоснованным. Кроме того, при рассмотрении вопроса о выкупе земельного участка ответчиком было установлено несоответствие вида разрешенного использования земельного участка, что требовало приведения его в соответствие с требованиями Приказа № 540.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции счел требование истца необоснованным и пришел к выводу, что стоимость земельного участка подлежит определению на момент обращения с заявлением от 10.06.2020.

В суде апелляционной инстанции истец представил пояснения о том, что препятствия в выкупе земельного участка, указанные департаментом
в письме от 27.12.2019, противоречили действующему законодательству,
а также факту предшествующего предоставления земельного участка
в аренду, тем не менее, общество, пытаясь урегулировать возникшие разногласия мирным путем, во исполнение отраженных в ответе
от 27.12.2019 замечаний последовательно осуществило следующие мероприятия:

1. По истечении периода нерабочих праздничных дней в январе
2020 года обратилось к кадастровому инженеру с целью проведения работ
по проверке точности определения координат поворотных точек границ участка, по результатам которых было установлено, что требования
к погрешности соблюдены, но не внесены в ЕГРН;

2. На основании полученных от кадастрового инженера документов обществом составлено и 27.02.2020 направлено ответчику заявление
о согласовании границ;

В ответ на это заявление ответчик письмом от 06.03.2020 направил истцу акт согласования границ и межевой план, на основании которых сведения
о средней квадратической погрешности внесены в ЕГРН;

3. Общество 14.05.2021 направило ответчику заявление об установлении соответствия ранее установленного вида разрешенного использования
с видом разрешенного использования «Склады».

Какой-либо ответ на указанное заявление от ответчика истцу
не поступил, однако, поскольку сведения о виде разрешенного использования были внесены в ЕГРН, общество посчитало, что все замечания устранены, в связи с чем 10.06.2020 повторно обратилось
к департаменту с заявлением о приобретении в собственность земельного участка с кадастровым номером 89:11:030102:100.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии у истца единой воли и интереса в заключении договора купли-продажи спорного земельного участка, изложенных в заявлениях от 17.12.2019 и от 11.06.2021, что прямо следует из содержания указанных заявлений, а также предпринятых истцом действий, направленных на заключение договора,
в связи с чем выкупная цена земельного участка подлежит установлению исходя из его кадастровой стоимости по состоянию на 17.12.2019.

Оснований для отмены обжалованного судебного акта судебной коллегией не установлено.

В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора,
по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии
с решением суда.

В соответствии со статьей 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

С 01.03.2015 предоставление земельного участка в собственность
за плату собственнику расположенного на нем объекта недвижимости
без проведения торгов осуществляется в порядке, предусмотренном подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3, пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ предусмотрено исключительное право
на приобретение земельных участков в собственность или в аренду гражданами, юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Как следует из подпункта 2 пункта 2 статьи 39.4 ЗК РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося
в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

На территории Ямало-Ненецкого автономного округа действует постановление Правительства Ямало-Ненецкого автономного округа
от 13.04.2015 № 317-П «Об утверждении Порядка определения цены продажи земельных участков, находящихся в собственности Ямало-Ненецкого автономного округа, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, без проведения торгов»
(далее – Порядок № 317-П).

В соответствии с пунктом 2 Порядка № 317-П цена продажи земельных участков определяется как 100% кадастровой стоимости земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 3, 4 настоящего Порядка.

Статьей 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ
«Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что, по общему правилу, сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости.

Следовательно, цена находящегося в государственной собственности земельного участка, выкупаемого собственником расположенных на таком участке строений, определяется исходя из кадастровой стоимости этого участка на момент обращения собственника расположенных на нем строений в уполномоченный орган с соответствующим заявлением (пункт 6 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5 (2017), утвержденного Президиумом Верховного суда Российской Федерации 27.12.2017).

В рассматриваемом случае из материалов дела следует, что 17.12.2019 истец обратился к департаменту с заявлением № 301-12/10909
о приобретении в собственность земельного участка с кадастровым номером 89:11:030102:100.

Между тем, письмом от 27.12.2019 № 301-12/12745-03 истец отказал ответчику в предоставлении испрашиваемого земельного участка в связи
с тем, что границы земельного участка с кадастровым номером 89:11:0301026:100 подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации». Также истцу было предложено обратиться с заявлением о приведении вида разрешенного использования земельного участка в соответствие с приказом Минэкономразвития России
от 01.09.2014 № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» (далее – Классификатор).

Согласно пояснениям истца, данным суду апелляционной инстанции, несмотря на то, что заявленные департаментом препятствия противоречили действующему законодательству, а также факту предшествующего предоставления земельного участка в аренду, тем не менее, общество, пытаясь урегулировать возникшие разногласия мирным путем,
во исполнение отраженных в ответе от 27.12.2019 замечаний последовательно осуществило следующие мероприятия:

1. По истечении периода нерабочих праздничных дней в январе
2020 года обратилось к кадастровому инженеру за проведением необходимых работ по проверке точности определения координат поворотных точек границ участка, по результатам которых было установлено, что требования к погрешности соблюдены, но не внесены
в ЕГРН;

3. 14.05.2021 общество направило ответчику заявление об установлении соответствия ранее установленного вида разрешенного использования
с видом разрешенного использования «Склады».

В ответ на повторное обращение истца департамент направил обществу письмо от 18.06.2020 № 301-12/4324-03 с приложением проекта договора купли-продажи земельного участка от 17.06.2020 № 41-20, что свидетельствует об устранении истцом всех замечаний, изложенных ответчиком в письме от 27.12.2019.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 20 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2018), утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.12.2018
(далее – Обзор судебной практики № 4), если лицо в целях приобретения земельного участка в собственность неоднократно подавало заявки о его выкупе, то при определении цены выкупаемого имущества необходимо исходить из наличия по ним единой воли и интереса в заключении договора купли-продажи, поведения лица в достижении по ним результата.

Судом апелляционной инстанции установлено, что причиной совершения обществом действий, перечисленных в письме департамента
от 27.12.2019, являлось желание общества урегулировать разногласия сторон наиболее оперативным способом (путем устранения заявленных департаментом препятствий), а не путем обжалования необоснованного отказа в судебном порядке.

Таким образом, получив отказ от 27.12.2019, общество не утратило интерес в приобретении спорного земельного участка.

При этом, как следует из содержания пункта 20 Обзора судебной практики № 4, правовое значение имеют как поведение заявителя после получения отказа, так и то, следует ли считать завершившимися правоотношения сторон по первому заявлению.

Судебная коллегия исходит из того, что в письме от 27.12.2019, содержащем основания для отказа, какие-либо ссылки на законы и иные нормативно-правовые акты, предусматривающие основания для отказа
в выкупе земельного участка, не изложены. Ссылка на общую норму пункта 24 статьи 39.16 ЗК РФ без указания на недостатки документов о кадастровом учете и без обоснования того, на основании каких законодательных положений общество должно уточнить границы земельного участка,
не позволяет утверждать о законности отказа. Кроме того, отказ
от 27.12.2019, согласно которому обществу необходимо привести вид разрешенного использования в соответствие с Классификатором,
не содержит ссылки на основание для отказа в предоставлении земельного участка по пункту 14 статьи 39.16 ЗК РФ. Общество данный отказ
не оспорило, но продолжило совершать действия по реализации своего намерения на приобретение земельного участка по первому поданному заявлению. Бездействие со стороны общества после получения первого ответа на заявление о выкупе земельного участка отсутствует.

При таких обстоятельствах, учитывая правовую позицию, изложенную Верховным Судом Российской Федерации в пункте 20 Обзора судебной практики № 4, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу, что совершенные после 27.12.2019 действия истца, включая повторное обращение с заявлением, не должны влечь для него неблагоприятные последствия в виде установления выкупной стоимости земельного участка исходя из кадастровой стоимости, определенной
по состоянию на 10.06.2020.

Соответственно, поскольку цена земельного участка, выкупаемого собственником расположенных на таком участке строений, определяется исходя из кадастровой стоимости этого участка на момент обращения собственника расположенных на нем строений в уполномоченный орган
с соответствующим заявлением, а заявления истца от 17.12.2019
и от 11.06.2021 представляют собой «единые» заявки о его выкупе, объединенные единой волей и интересом в заключении договора, постольку в рассматриваемом случае выкупная цена земельного участка правильно определена как подлежащая установлению исходя из кадастровой стоимости по состоянию на 17.12.2019.

Поскольку оснований, предусмотренных статьей 288 АПК РФ,
для отмены обжалуемого судебного акта в кассационном порядке не имеется, жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

постановление от 19.10.2021 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А81-10349/2020 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий В.В. Сирина

Судьи Т.А. Зиновьева

А.В. Щанкина