Гражданский кодекс часть 1

Резолютивная часть постановления объявлена февраля 2021 года
Постановление изготовлено в полном объеме февраля 2021 года

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Щанкиной А.В.,

судей Демидовой Е.Ю.,

ФИО1,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу гаражно-строительного кооператива «Ямал» на постановление от 06.11.2020 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи: Сидоренко О.А., Воронов Т.А., Краецкая Е.Б.) по делу № А81-2913/2020 по иску Управления муниципального имущества Администрации города Муравленко (629603, Ямало-Ненецкий автономный округ, <...> Октября, д. 30, корп. А, ИНН <***>, ОГРН <***>) к гаражно-строительному кооперативу «Ямал» (629601, Ямало-Ненецкий автономный округ,
<...>, гаражный комплекс № 24, ИНН <***>, ОГРН <***>) об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов.

Суд установил:

Управление муниципального имущества Администрации города Муравленко (далее - Управление, Администрация, истец) обратилось в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с исковым заявлением к гаражно-строительному кооперативу «Ямал» (далее - ГСК «Ямал», кооператив, ответчик) об изъятии объекта незавершенного строительства, степень готовности - 80%, кадастровый номер 89:13:010215:130, расположенный по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, город Муравленко, промышленная зона, панель 15, путем продажи с публичных торгов.

Решением от 25.07.2020 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа (судья Соколов С.В.) в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением от 06.11.2020 Восьмого арбитражного апелляционного суда решение отменено, принят новый судебный акт, исковые требования Управления удовлетворены: у кооператива изъят объект незавершенного строительства площадью 5 656 кв. м, кадастровый номер: 89:13:010215:130, расположенный на земельном участке площадью 1,3 га, кадастровый номер: 89:13:010215:15 путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства»; с кооператива в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 9 000 руб.

Не согласившись с принятым постановлением, кооператив обратился с кассационной жалобой, в которой просит постановление отменить, решение оставить в силе.

В обоснование кассационной жалобы приведены следующие доводы: Земельным кодексом Российской Федерации в редакции до 01.03.2015, а также в соответствии с пунктом 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», пунктом 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» не был установлен запрет на возможность возобновления на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договоров аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенных без проведения торгов до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов, независимо от цели предоставления земельного участка; редакция Земельного кодекса Российской Федерации, действующая с 01.03.2015, также прямо не исключает такую возможность; поскольку арендатор после 01.03.2015 продолжил пользоваться земельным участком в отсутствие возражений арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок; доводы кооператива о фактическом строительстве объекта на спорном земельном участке не оспорены и подтверждаются материалами дела; судом апелляционной инстанции сделан необоснованный вывод о том, что право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов кооперативом реализовано, строительство объекта не закончено, договор заключен 01.10.2015 и на момент обращения с настоящим иском срок его действия истек, в связи с чем применению подлежит статья 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации; судом первой инстанции сделан верный вывод о том, что договор аренды от 01.10.2015 не может рассматриваться как доказательство реализации права на однократное продление договора, поскольку он заключен не в связи с истечением срока действия договора от 17.07.2014.

В отзыве на кассационную жалобу Управление указало на правомерность применения положений статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации к договорам, заключенным после 01.03.2015, приводит доводы о том, что вопрос предоставления земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее 01.03.2015, урегулирован пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, договор от 01.10.2015 заключен для завершения строительства объекта, при этом право на однократное заключение договора без проведения торгов кооперативом реализовано, строительство объекта не закончено, на момент обращения Управления в суд с иском срок действия договора истек, к правоотношениям сторон подлежат применению положения статья 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусмотренные пунктом 3 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации основания для отказа в удовлетворении требования Управления кооперативом не заявлены и не подтверждены.

Проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) законность обжалуемого судебного акта, кассационная инстанция не находит оснований для его отмены.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между Управлением и ГСК «Ямал» заключен договор аренды земельного участка от 18.09.2013 № 110-13 площадью 1,3000 га, с кадастровым номером 89:13:010215:15, местоположение: ЯНАО, г. Муравленко, Украинских строителей, 49, под строительство индивидуальных гаражей (89:13:010215:130), сроком по 14.07.2014.

Далее между Управлением и ГСК «Ямал» заключен договор аренды земельного участка от 17.07.2014 № 65-14 площадью 1,3000 га, с кадастровым номером 89:13:010215:15, местоположение: ЯНАО, г. Муравленко, Украинских строителей, 49, под строительство индивидуальных гаражей (89:13:010215:130) сроком по 12.07.2015.

В последующем между Управлением и ГСК «Ямал» заключен договор аренды земельного участка от 01.10.2015 № 97-15 площадью 1,3000 га, с кадастровым номером 89:13:010215:15, местоположение: ЯНАО, г. Муравленко, промышленная зона, панель 15, под строительство индивидуальных гаражей (89:13:010215:130) сроком действия по 12.07.2018.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости степень готовности объекта незавершенного строительства, в целях строительства которого заключался договор аренды земельного участка от 01.10.2015 № 97-15, составляет 80%.

Полагая, что объект незавершенного строительства подлежит изъятию путем продажи с публичных торгов на основании статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, Управление обратилось в арбитражный суд с настоящим иском к кооперативу об изъятии объекта незавершенного строительства, степень готовности - 80%, кадастровый номер 89:13:010215:130, расположенный по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, город Муравленко, промышленная зона, панель 15, путем продажи с публичных торгов.

Руководствуясь статьями 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пунктами 1, 3, 4 статьи 39.6, подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6, пунктом 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 137-ФЗ), пунктом 14 статьи 1, пунктом 33 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 171-ФЗ), учитывая, что ранее спорный земельный участок не предоставлялся ответчику для целей завершения строительства, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что договор аренды № 97-15 от 01.10.2015 не может рассматриваться в качестве доказательства реализации ответчиком права на однократное продление договора аренды для завершения строительства объекта на срок не более трех лет, поскольку такой договор был заключен не в связи с истечением срока действия договора аренды № 65-14 от 17.07.2014, уполномоченный орган обратился в суд по истечении более чем полутора лет со дня истечения срока действия договора, в связи с чем признал не подлежащими применению положения статьи 239.1 ГК РФ и отказал в удовлетворении исковых требований.

Суд апелляционной инстанции, руководствуясь статьями 154, 425, 434, 235, 239.1 ГК РФ, пунктами 2, 3, 4 статьи 39.6, пунктом 15 статьи 39.8 ЗК РФ, пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, частью 14 статьи 1 Закона № 171-ФЗ, пунктом 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», определением Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 № 305-ЭС17-2608, установив, что стороны заключили договор от 01.10.2015 без проведения торгов и на момент заключения данного договора аренды на земельном участке находился объект незавершенного строительства, а единственным основанием для подобного предоставления является возможность однократного получения земельного участка для завершения строительства на основании пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, пришел к выводу о том, что даже в условиях сложившихся длящихся правоотношений сторон при заключении договора от 01.10.2015 их отношения регулируются новым договором аренды, который в силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ должен соответствовать обязательным для сторон правилам, в том числе положениям Закона № 137-ФЗ. Установив, что выводы суда первой инстанции сделаны при неправильном применении норм материального права, апелляционный суд решение суда первой инстанции отменил, принял новый судебный акт об удовлетворении требований Управления об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в порядке, утвержденном постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299.

Кассационная инстанция поддерживает выводы суда апелляционной инстанции, при этом исходит из следующего.

Законом № 171-ФЗ в ГК РФ введена статья 239.1.

В силу пункта 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Согласно статье 35 Закона № 171-ФЗ настоящий закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

Следовательно, положения статьи 239.1 ГК РФ распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен после 01.03.2015.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 ЗК РФ и переходными положениями, установленными Законом № 137-ФЗ.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ).

Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо вышеприведенных положений ЗК РФ, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, применяющемся к отношениям, возникшим до 01.03.2015.

Так, в силу пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Приведенными правовыми положениями ЗК РФ и Закона № 137-ФЗ установлены случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов (пункт 3 статьи 39.6 ЗК РФ), общие условия реализации права получения в аренду такого участка без проведения торгов (пункт 4 статьи 39.6 ЗК РФ), а также особенности заключения без торгов нового договора аренды земельного участка публичной собственности, если на нем расположены объекты незавершенного строительства (пункт 5 статьи 39.6 ЗК РФ, пункт 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ).

Таким образом, вопрос предоставления земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее 01.03.2015, урегулирован пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ и не предполагает иного порядка заключения договоров аренды земельных участков для строительства зданий и сооружений.

Исходя из того, что стороны заключили договор аренды от 01.10.2015 без проведения торгов, при этом на момент заключения данного договора аренды на земельном участке уже находился объект незавершенного строительства, судом апелляционной инстанции сделан правомерный вывод о том, что единственным основанием для подобного предоставления является возможность однократного получения земельного участка для завершения строительства на основании пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.

Указанный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 № 305-ЭС17-2608.

Иных оснований для заключения указанного договора без проведения торгов кассатором не приведено (статьи 9, 65 АПК РФ).

При таких обстоятельствах выводы суда апелляционной инстанции о том, что в право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для целей завершения строительства кооперативом уже реализовано, строительство объекта недвижимости не закончено, срок действия договора аренды на момент обращения Управления с иском истек, в связи с чем к правоотношениям сторон подлежат применению положения статьи 239.1 ГК РФ, являются законными и обоснованными.

Доводы кооператива о том, что договор от 01.10.2015 № 97-15 действует в настоящее время в порядке возобновления на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ, а также о том, что указанный договор заключен не в связи с истечением срока действия договора от 17.07.2014 № 5-14, судом округа отклоняются как основанные на неверном толковании норм материального права.

Учитывая, что в рассматриваемом случае незаконность действий публично-правовых образований и иных органов из представленных в материалы дела доказательств не следует, предусмотренное пунктом 3 статьи 239.1 ГК РФ основание для отказа в удовлетворении требования Управления об изъятии у кооператива объекта незавершенного строительства отсутствует.

Несогласие заявителя с выводами суда, основанными на оценке доказательств, равно как и иное толкование норм законодательства, подлежащих применению в настоящем деле, не свидетельствуют о наличии в принятом судебном акте существенных нарушений норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход судебного разбирательства, или допущенной судебной ошибке.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению обжалуемых судебных актов, судом округа не установлено.

При изложенных обстоятельствах суд кассационной инстанции не усматривает оснований для отмены обжалуемого постановления и удовлетворения кассационной жалобы.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы в связи с отсутствием оснований для ее удовлетворения относятся на заявителя (статья 110 АПК РФ).

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

постановление от 06.11.2020 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А81-2913/2020 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий А.В. Щанкина

Судьи Е.Ю. Демидова

В.В. Тихомиров