Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Таланова Александра Владимировича на решение от 11.10.2021 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа (судья Чалбышева И.В.) и постановление от 30.12.2021 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи: Краецкая Е.Б., Воронов Т.А., Сидоренко О.А.) по делу № А81-3245/2021 по иску индивидуального предпринимателя Таланова Александра Владимировича (ИНН 890201620853, ОГРНИП 319890100011236) к Администрации города Лабытнанги (629400, Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Лабытнанги, площадь В.Нака, 1, ИНН 8902002956, ОГРН 1028900555375) о признании права собственности.

Суд установил:

индивидуальный предприниматель Таланов Александр Владимирович (далее - истец, ИП Таланов А.В., предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с исковым заявлением к Администрации города Лабытнанги (далее - ответчик, Администрация) о признании права собственности на самовольную постройку: нежилое двухэтажное административное здание, площадью 1 452 кв. м, расположенное по адресу ЯНАО, г. Лабытнанги, ул. Обская, дом 67.

Решением от 11.10.2021 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа, оставленным без изменения постановлением от 30.12.2021 Восьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятыми судебными актами, предприниматель обратился с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

В обоснование кассационной жалобы приведены следующие доводы: ответчиком в отзыве на исковое заявление подтверждено предоставление земельного участка для размещения спорного здания, не имеет значения обстоятельство наличия либо отсутствия данного спорного здания на этом земельном участке; из системного толкования положений статей 40, 41 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, которому по договору аренды предоставлен земельный участок для размещения (строительства); судами необоснованно не принято внимание, что актом осмотра административного здания от 31.08.2021 подтверждено, что спорное здание является капитальным строением, оставлено без оценки экспертное заключение № 3232 от 17.02.2021, подтверждающее, что нежилое двухэтажное административное здание, расположенное на земельном участке площадью 2 963 кв. м, с кадастровым номером 89:09:010110:6, по адресу ЯНАО, г. Лабытнанги, ул. Обская, 67, построено с соблюдением строительных, градостроительных и иных норм и правил, законных интересов и прав иных лиц не нарушает, находится в исправном состоянии, пригодно для эксплуатации, опасности для окружающих не имеет.

В отзыве на кассационную жалобу Администрация указала следующее: при рассмотрении спора истец не оспаривал подлинность договора купли-продажи от 31.03.2003 № 227; спорный объект не создавался как объект недвижимого имущества, признать его самовольной постройкой на основании статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации незаконно; исковые требования направлены на признание движимой вещи недвижимостью.

Администрация заявила ходатайство о рассмотрение кассационной жалобы в отсутствие ее представителя.

Учитывая надлежащее извещение лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного заседания, кассационная жалоба рассматривается в отсутствие представителей в порядке части 3 статьи 284 АПК РФ.

Проверив судебные акты в пределах доводов кассационной жалобы в соответствии со статьями 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, на основании договора купли-продажи здания от 31.03.2003 № 227 общество с ограниченной ответственностью «Офис-Центр» (далее - ООО «Офис-Центр») приобрело у общества с ограниченной ответственностью «Севтрансмеханизация» (далее - ООО «Севтрансмеханизация») административное здание, расположенное на земельном участке, площадью 3 098 кв. м, по адресу: ЯНАО, г. Лабытнанги, ул. Обская, д. 67. Согласно пунктам 1.1, 1.2 указанного договора объект представляет собой сборно-разборное 2-этажное здание, на основе конструктивной системы «Модуль», которое состоит из двух сборно-разборных зданий общежития, в связи с чем, относится к разряду временных зданий и сооружений и не является недвижимым имуществом. Из пункта 1.3. договора следует, что данный объект приобретен ранее продавцом на основании договора купли-продажи от 22.08.2000.

По договору аренды земельного участка от 09.12.2013 № ЯНО-Л-02-7828 Администрация передала земельный участок с кадастровым номером 89:09:010110:6 общей площадью 2 963 кв. м по адресу ЯНАО, г. Лабытнанги, ул. Обская, д. 67, ООО «Офис-Центр» для использования в целях размещения административного здания. Пунктом 5.1. указанного договора аренды предусмотрено, что арендатор имеет право передать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу, при условии получения письменного согласия арендодателя.

На основании договора купли-продажи здания от 30.11.2020 № 1, заключенного между предпринимателем (покупатель) и ООО «Офис-Центр» (продавец) продавец продал, а покупатель купил нежилое двухэтажное административное здание, расположенное по адресу: ЯНАО, г. Лабытнанги, улица Обская, д. 67, общей площадью 1 452 кв. м.

В связи с приобретением указанного объекта между ООО «Офис-Центр» (сторона-1) и ИП Талановым А.В. (сторона-2) заключено соглашение о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 09.12.2013 № ЯНО-Л-02-7828, согласно которому сторона-2 приняла все права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка, расположенного по адресу: ЯНАО, г. Лабытнанги, ул. Обская, д. 67. Категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование - размещение административного здания, кадастровый номер 89:09:010110:6, площадь участка - 2 963 кв. м.

Ссылаясь на то, что приобретенное здание построено без соответствующего разрешения, в выдаче разрешения на ввод указанного объекта в эксплуатацию письмом Администрации города Лабытнанги от 20.02.2021 № 101-05-02/1381 отказано, вместе с тем возведение объекта осуществлено с соблюдением строительных, градостроительных и иных норм и правил и ее сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, что следует из экспертного заключения общества с ограниченной ответственностью «Бюро независимых экспертиз» от 17.02.2021 № 3232 (далее - Заключение № 3232), истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском о признании права собственности на самовольную постройку: нежилое двухэтажное административное здание, площадью 1 452 кв. м, расположенное по адресу ЯНАО, г. Лабытнанги, ул. Обская, дом 67.

Руководствуясь статьями 1, 4, 10, 12, 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьями 2, 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), постановлением Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление № 10/22), установив, что изначально приобретенный истцом объект купли-продажи не являлся капитальным строением и не обладал признаками недвижимого имущества, при этом истцом работы по реконструкции либо иному изменению объекта после его приобретения не производились, доказательства предоставления земельного участка на праве аренды в целях осуществления строительства не предоставлены, по договору аренды участок предоставлялся для размещения временного объекта, суды пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований предпринимателя.

Кассационная инстанция, проверив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, считает выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствующими фактическим обстоятельствам дела и подлежащим применению нормам материального и процессуального права.

На основании статьи 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права. Предметом иска о признании права является констатация факта принадлежности субъекту вещного права на имущество, а основанием иска являются обстоятельства, подтверждающие наличие у истца такого права. На истца возлагается обязанность по доказыванию юридических оснований возникновения права собственности.

Правовые вопросы приобретения права собственности на новую вещь регулируются нормами, содержащимися в главе 14 ГК РФ.

Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом (пункт 1 статьи 218 ГК РФ).

В качестве правового основания исковых требований предприниматель сослался на положения статьи 222 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Таким образом, для признания постройки самовольной достаточно наличия хотя бы одного из указанных признаков.

На основании пункта 2 статьи 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Согласно пункту 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Из приведенной нормы следует, что для признания права собственности необходимо, чтобы названные условия были соблюдены одновременно. Отсутствие хотя бы одного положения исключает возможность удовлетворения требования заинтересованного лица.

В пункте 26 Постановления № 10/22 разъяснено, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

В случае если лицо не предпринимало никаких мер к получению разрешения на строительство как до начала строительства (реконструкции) спорного объекта, так и во время проведения работ, удовлетворение иска о признании права собственности на данное самовольное строение не соответствует положениям статьи 222 ГК РФ и статьи 51 ГрК РФ.

Аналогичные выводы содержатся и в пункте 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации».

Таким образом, легализация самовольной постройки в судебном порядке носит исключительный характер и может применяться лишь в том случае, когда заинтересованным лицом предприняты все необходимые меры для введения соответствующей постройки в гражданский оборот в рамках существующих административных процедур. Поэтому иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры.

Разъяснения о том, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель, даны и в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014.

Согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 ГК РФ).

Судами установлено, что изначально спорный объект не являлся капитальным строением и не обладал признаками недвижимого имущества, он был приобретен ООО «Офис-Центр» в собственность как сборно-разборное 2-этажное здание, на основе конструктивной системы «Модуль», которое состоит из двух сборно-разборных зданий общежития, в связи с чем на момент продажи относился к разряду временных зданий и сооружений и не являлся недвижимым имуществом.

Также судами установлено, что истец по настоящему делу – предприниматель, приобретая право на объект на основании договора от 30.11.2020, работы по реконструкции либо иному изменению объекта после его приобретения не производил.

Вместе с тем, из представленного истцом Заключения № 3232 следует, что административное здание по ул. Обская 67 в г. Лабытнанги имеет функциональную самостоятельность и индивидуальную конструктивную обособленность объектов капитального строительства; не относится к нестационарным временным сооружениям типа киоск и павильон, не относятся к мобильным многооборачиваемым быстровозводимым зданиям, а является стационарным долговременным объектом капитального строительства.

Учитывая изложенное, суды, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ все предоставленные в дело доказательства в их совокупности и взаимной связи, пришли к обоснованным выводам о том, что истцом заявлено требование о признании права собственности на объект, который был изначально приобретен в качестве движимого имущества, при этом реконструкция объекта истцом не производилась, права и сделки в отношении объекта никогда не были зарегистрированы, при том, что на момент совершения сделки действовал Закон о регистрации, обязывающий осуществлять государственную регистрацию права в Едином государственном реестре недвижимости.

При таких обстоятельствах судами правомерно указано на невозможность признания права собственности на спорный объект в силу разъяснений, изложенных в пунктах 58, 59 Постановления № 10/22, определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 06.07.2020 № 305-ЭС20-2700, поскольку указанный объект на момент продажи лицу, заявившему о признании права, признаками недвижимости не обладал.

Иного из материалов настоящего дела не следует и истцом не доказано (статьи 9, 41, 65 АПК РФ).

Поскольку из условий договора аренды следует, что земельный участок предоставлен первоначальному правообладателю ООО «Офис-Центр» в 2013 году для использования в целях размещения административного здания, а не в целях осуществления строительства, доказательств согласия Администрации на передачу права и обязанностей по договору аренды ИП Таланову А.В. материалы дела не содержат (пункт 5.1 договора аренды), стороной соглашения от 03.12.2020 Администрация не являлась, суды обоснованно указали на нарушение пункта 5.1 договора аренды и отсутствие у истца прав в отношении земельного участка.

Таким образом, суды пришли к обоснованным выводам о том, что у истца отсутствуют законные основания, подтверждающие наличие права на возведение на спорном участке объектов недвижимого имущества.

Иного из материалов дела не следует и кассатором не доказано (статьи 9, 65 АПК РФ).

Учитывая, что совокупность обстоятельств, свидетельствующих о наличии прав на спорный объект как на объект недвижимого имущества, а также подтверждающих право на возведение объектов недвижимого имущества материалами дела не подтверждены, суд пришли к обоснованному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований.

Отклоняя доводы кассационной жалобы, суд округа считает необходимым отметить, что они фактически сводятся к повторению утверждений, исследованных и правомерно отклоненных арбитражным судом апелляционной инстанции, не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта, поскольку не свидетельствуют о нарушении судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, а лишь указывают на несогласие с оценкой суда апелляционной инстанции доказательств.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом апелляционной инстанции на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, с учетом всех доводов и возражений сторон, а окончательные выводы суда апелляционной инстанции соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные статьей 288 АПК РФ основания для отмены либо изменения обжалуемого судебного акта на основании доводов, изложенных в кассационной жалобе.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ основанием для отмены судебных актов в любом случае, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного постановление апелляционного суда отмене не подлежит. Основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 АПК РФ и в связи с оставлением кассационной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 11.10.2021 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа
и постановление от 30.12.2021 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу
№ А81-3245/2021 оставить без изменения, а кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий А.В. Щанкина

Судьи М.А. Севастьянова

В.В. Тихомиров