Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Шахова Артема Викторовича на решение от 19.11.2021 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа (судья Максимова О.В.) и постановление
от 03.03.2022 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Тетерина Н.В.,
Рожков Д.Г., Солодкевич Ю.М.) по делу № А81-4152/2021 по иску индивидуального предпринимателя Шахова Артема Викторовича (ОГРНИП 315890300002074,
ИНН 890306536398) к публичному акционерному обществу «Сбербанк России» (117312, город Москва, улица Вавилова, дом 19, ОГРН 1027700132195, ИНН 7707083893)
о взыскании убытков.

В судебном заседании принял участие представитель акционерного общества «Сбербанк России» - Белогузова Ю.В. по доверенности от 27.10.2021.

Суд установил:

индивидуальный предприниматель Шахов Артем Викторович (далее – предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с иском
к публичному акционерному обществу «Сбербанк России» (далее – банк, ответчик)
о взыскании 178 106,22 руб. убытков.

Решением от 19.11.2021 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа, оставленным без изменения постановлением от 03.03.2022 Восьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятыми судами первой и апелляционной инстанций судебными актами, предприниматель обратился в суд округа с кассационной жалобой,
в которой просит их отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В обоснование кассационной жалобы заявитель указывает, что судами не в полном объеме выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а выводы судов
не соответствуют фактическим обстоятельствам и имеющимся доказательствам;
не учтено, что несмотря на несоответствие внутренней конфигурации здания планировке, содержащейся в техническом паспорте, банк при заключении договора купли-продажи
от 20.06.2019 № 50002903436 (далее - договор) не проинформировал заявителя
о проведении реконструкции без получения разрешения на строительство и разрешения
на ввод объекта в эксплуатацию; доказательств передачи предпринимателю технической документации на здание, в том числе плана проектных работ по реконструкции объекта недвижимости для размещения дополнительного офиса № 8028/2019, о котором предприниматель узнал только после ознакомления с материалами дела, не представлено, акт приема-передачи объекта от 27.06.2019 (далее – акт приема-передачи объекта) указанное не подтверждает, на момент его подписания технический паспорт предпринимателю не передан, в связи с чем основания для предъявления претензий
отсутствовали; факт обращения истца в органы местного самоуправления
для узаконивания реконструкции объекта не влияет на разрешение вопроса о взыскании убытков; судами применены нормы материального права, не подлежащие применению – статьи 26, 29 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), поскольку
к приобретенному истцом объекту понятия переустройства и перепланировка
не применимы; в результате произведенной банком реконструкции (демонтаж стен, перегородок, дверных проемов, монтаж новой системы инженерно-технического обеспечения) изменилась площадь объекта (площадь первого этажа увеличилась
на 26,3 кв.м); необходимость несения взыскиваемых убытков обусловлена обязанностью заявителя как собственника внести изменения, касающиеся площади объекта, в кадастр недвижимости, для исполнения которой требуется подготовить соответствующую документацию и технический план; доказательств того, что произведенная банком реконструкция объекта не затронула конструктивных и других характеристик
его надежности и безопасности и не превысила предельные параметры разрешенного строительства, не представлено; регистрация права собственности заявителя на объект
не является безусловным доказательством отсутствия последствий осуществленной банком реконструкции, в том числе необходимости несения расходов, связанных
с подготовкой технического плана помещений.

В приобщенном судом округа к материалам дела в порядке статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) отзыве на кассационную жалобу банк возражает против ее доводов, просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения.

Учитывая надлежащее извещение предпринимателя о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассматривается в его отсутствие в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 АПК РФ.

Представитель банка в судебном заседании поддержал доводы отзыва
на кассационную жалобу.

Проверив в соответствии со статьями 284, 286 АПК РФ правильность применения судами норм материального и процессуального права, суд округа пришел к выводу
о наличии оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Судами установлено и из материалов дела следует, что между предпринимателем (покупатель) и банком (продавец) заключен договор, согласно пункту 1.1 которого продавец обязался передать в собственность покупателя, а покупатель - принять
и оплатить объекты недвижимости по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, город Надым, улица Зверева, дом 16а, в составе: здание КМ СМУ-2, назначение - нежилое, трехэтажное (подземных этажей - 1), общей площадью 1 602,5 кв. м, инвентарный
№ 001006073, литеры А, А1, кадастровый № 89:10:010307:0080:00010731/А,А1
(далее – объект № 1), здание блока подсобных помещений, назначение - нежилое, одноэтажное, общей площадью 244,7 кв. м, инвентарный № 0701217, литеры А, А1, кадастровый № 89:10:010307:0000:07011217/А,А1 (далее – объект № 2), в соответствии
с поэтажным планом и экспликацией, являющимися неотъемлемой частью договора (приложения № 1, 1.1, 1.2, 1.3, 1.4), а также земельный участок, категория – земли населенных пунктов, разрешенное использование – размещение административного здания КМ СМУ-2, площадью 2 071 кв. м. с кадастровым №: 89:10:010307:0080 (далее – земельный участок).

Согласно пункту 1.9 договора покупатель приобретает помещения в состоянии, указанном в акте осмотра.

Покупатель обязался: одновременно с подписанием актов приема-передачи объектов № 1, 2 и земельного участка (далее совместно - объекты) передать покупателю всю имеющуюся техническую документацию, относящуюся к ним, и документы, необходимые
для заключения коммунальных и эксплуатационных договоров (пункт 3.1.2 договора); перед подписанием актов о приеме-передаче осмотреть объекты и проверить их состояние (пункт 3.2.2 договора); покупатель после государственной регистрации права
на недвижимость не вправе возлагать на покупателя коммунальные, эксплуатационные, административно-хозяйственные и иные расходы по объектам на основании имеющихся
у продавца договоров (пункт 3.2.7 договора).

Акт приема-передачи объектов подписан сторонами 27.06.2019 без замечаний
к их планировке. Факт осмотра объектов перед покупкой предпринимателем
не оспаривался.

Право собственности на объекты зарегистрировано предпринимателем 09.07.2019, что подтверждено записью в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) за № 89:10:010208:516- 89/052/2019-5.

После предоставления банком технического паспорта на объект № 1
(июль 2019 года) предпринимателем выявлено несоответствие его фактической внутренней планировки, зафиксированной в техническом паспорте, в связи
с чем последний направил в адрес банка претензию от 20.03.2020, в которой потребовал
в срок до 15.04.2020 привести техническую документацию на объект № 1 в соответствие
с его фактической конфигурацией (планировкой). Требование предпринимателя оставлено без удовлетворения.

С целью получения информации о стоимости проектных работ и услуг
по подготовке технического плана на объект № 1 предпринимателем направлены запросы в специализированные организации.

Полагая, что приведение технической документации в соответствие с фактической планировкой здания повлечет несение предпринимателем убытков, последний обратился
к банку с претензией о взыскании 178 106,22 руб., неисполнение требований которой послужило основанием для обращения в арбитражный суд с иском.

Рассмотрев спор, суд первой инстанции руководствовался статьями 15, 549, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ), разъяснениями, изложенными в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление № 25), условиями договора и, установив факт исполнения банком принятых на себя обязательств
(в том числе передачи технической документации) и принятие предпринимателем объектов по акту приема-передачи без замечаний, пришел к выводу об отсутствии причинно-следственной связи между действиями ответчика и возникшими у истца убытками, в связи с чем отказал в удовлетворении иска.

Апелляционная коллегия, дополнительно руководствуясь статьями 12, 131, 393, 456, 475, 556, 557 ГК РФ, статьей 1 ГрК РФ, статьями 1, 21, 29 Федерального закона
от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ), разъяснениями, изложенными в пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности
за нарушение обязательств», проанализировав и сопоставив технический паспорт и план проектных работ по реконструкции объекта недвижимости для размещения дополнительного офиса № 8028/029, учтя, что конструктивные элементы и несущие конструкции объекта № 1 не демонтированы, проведенные банком работы являются
не реконструкцией, а перепланировкой, сочла необоснованными доводы истца
о необходимости получения разрешения на строительство и проектной документации
по спорному объекту и, соответственно, недоказанной необходимость несения соответствующих расходов, в связи с чем с выводами суда первой инстанции согласилась, оставив решение без изменения.

С учетом установленных фактических обстоятельств спора сложившиеся
между сторонами отношения по договору подпадают под правовое регулирование параграфа 7 главы 30 ГК РФ (продажа недвижимости).

Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать
в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу пункта 1 статьи 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие
ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту
или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 ГК РФ).

В соответствии со статьей 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Оценив представленные в материалы судебного дела доказательства, установив факт передачи банком покупателю указанной в договоре недвижимости, а также технической документации на нее по акту приема-передачи, регистрацию перехода права собственности на объекты за предпринимателем, приняв во внимание отсутствие возражений со стороны последнего относительно планировки объекта № 1 в момент
его осмотра и принятия, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу
о надлежащем исполнении банком условий договора, отсутствии совокупности обстоятельств для взыскания убытков и отказали в иске.

Между тем, судами не учтено следующее.

Пунктом 2 статьи 456 ГК РФ предусмотрено, что, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, продавец обязан одновременно с передачей вещи передать покупателю ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы (технический паспорт, сертификат качества, инструкцию по эксплуатации и т.п.), предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором.

ЕГРН представляет собой свод достоверных систематизированных сведений
в текстовой форме (семантические сведения) и графической форме (графические сведения) и состоит, в том числе из реестра объектов недвижимости (далее также - кадастр недвижимости) и реестра прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества (далее также - реестр прав на недвижимость) (часть 2 статьи 7 Закона
№ 218-ФЗ).

В кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости (часть 1 статьи 8 Закона № 218-ФЗ). К основным сведениям об объекте недвижимости относятся, в том числе, сведения о площади, если объектом недвижимости является земельный участок, здание, помещение или машино-место (пункт 9 части 4 статьи 8 Закона № 218).

Согласно статье 1 ГрК РФ под реконструкцией понимается изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

Частью 21 статьи 40 Закона № 218-ФЗ установлено, что в случае осуществления реконструкции объекта капитального строительства, государственный кадастровый учет
в связи с изменением основных характеристик объекта недвижимости осуществляется
по заявлению собственника объекта недвижимости (если для реконструкции объекта капитального строительства в соответствии с федеральными законами не требуется разрешение на строительство) и на основании документов, указанных в части 10 настоящей статьи.

Сведения, содержащиеся в ЕГРН, являются общедоступными, если иное
не установлено законом, подлежат постоянному хранению, их уничтожение и изъятие
не допускаются. В случае изменения сведений, содержащихся в ЕГРН, ранее внесенные сведения сохраняются (части 5, 6 статьи 7 Закона № 218-ФЗ).

Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено
в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (пункт 2 статьи 556 ГК РФ).

Применительно к правилам пункта 1 статьи 475 ГК РФ, если недостатки товара
не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Следует учитывать, что в состав реального ущерба как элемента убытков согласно пункту 2 статьи 15 ГК РФ и разъяснениям, изложенным в пункте 13 Постановления № 25, входит возмещение не только уже понесенных расходов, но и расходов, которые будут понесены в будущем.

Таким образом, передачу объекта недвижимости с ненадлежащим образом оформленными документами кадастрового учета на него (содержащими недостоверные сведения о фактических параметрах объекта), нельзя признать надлежащим исполнением обязательств со стороны продавца, а подписание акта приема-передачи объектов
без замечаний не лишает покупателя права на взыскание расходов, которые будут понесены в будущем в целях приведения документации в соответствие с действующим законодательством.

На основании изложенного вынесенные по делу судебные акты приняты
при неправильном применении норм материального и процессуального права.

С учетом положений статей 286 - 288 АПК РФ суд кассационной инстанции вправе принять новое судебное постановление, то есть разрешить спор или вопрос по существу только в том случае, если нижестоящим судом допущена ошибка в применении
и (или) толковании правовых норм. В случае же, если нижестоящими судами
не были установлены обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, суд кассационной инстанции обязан направить дело на новое рассмотрение
в нижестоящий суд - суд первой или апелляционной инстанции, к полномочиям которых отнесено установление указанных обстоятельств на основании представленных сторонами спора в порядке статей 9, 65, 66 АПК РФ доказательств и с соблюдением принципов состязательности, равноправия сторон и непосредственности судебного разбирательства.

Будущие расходы требующей их стороны должны быть необходимыми
и подтверждаться соответствующими расчетами, сметами и калькуляциями (пункт 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 07.04.2021).

Указанные обстоятельства судами не устанавливались.

Поскольку допущенные судами нарушения норм материального и процессуального права, повлекли неполное исследование всех значимых для дела обстоятельств, которые, исходя предмета и оснований иска, входят в предмет доказывания (статьи 6, 8, 9, 168, 170 АПК РФ), и не могут быть устранены судом кассационной инстанции, дело подлежит направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа.

Не предрешая вопрос о достоверности того или иного доказательства,
а также о том, каким образом должен быть разрешен материально-правовой спор, суд округа указывает на необходимость суду первой инстанции (часть 2 статьи 287,
пункт 15 части 2, часть 2.1 статьи 289 АПК РФ) при новом рассмотрении дела учесть изложенное в настоящем постановлении, правильно распределить между сторонами бремя доказывания, принять меры для полного и всестороннего исследования доказательств, установить значимые для дела обстоятельства, в том числе установить: обстоятельства проведенной реконструкции спорного объекта № 1, необходимость получения разрешения на строительство, а также совершения иных действий, необходимых для внесения изменений в кадастр недвижимости; причинно-следственную связь между заявленными
к взысканию расходами и необходимыми юридически-значимыми действиями
для внесения изменений в учетные документы на спорный объект; размер таких расходов.
В зависимости от установленных обстоятельств разрешить спор при правильном применении норм материального и процессуального права, а также распределить судебные расходы, в том числе по кассационной жалобе.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

постановил:

решение от 19.11.2021 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа
и постановление от 03.03.2022 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу
№ А81-4152/2021 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия,
в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Л.А. Крюкова

Судьи Л.В. Туленкова

А.В. Хлебников