Гражданский кодекс часть 1

при протоколировании судебного заседания с использованием средств аудиозаписи,рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Гарант Билдинг» на решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 19.12.2016 (судья Чорноба В.В.) и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2017 (судьи Аристова Е.В., Веревкин А.В., Еникеева Л.И.) по делу № А81-4474/2016 по иску общества с ограниченной ответственностью «Гарант Билдинг» (450076, Республика Башкортостан, город Уфа, улица Пушкина, дом 45/2, офис 16, ИНН 0274165170, ОГРН 1120280015570) к администрации муниципального образования Надымский район (629757, Ямало-Ненецкий автономный округ, город Надым, улица Зверева, дом 8, ИНН 8903008622, ОГРН 1028900578750), администрации муниципального образования поселок Пангоды (629757, Ямало-Ненецкий автономный округ, поселок городского типа Пангоды, улица Газодобытчиков, дом 1, ИНН 8903004297, ОГРН 1068903006677) о взыскании убытков.

В заседании приняли участие:

представитель администрации муниципального образования поселок Пангоды – Максименко Е.Н., по доверенности от 01.02.2017 № 4,

представитель общества с ограниченной ответственностью «Гарант Билдинг» – Сайфуллин Р.И., по доверенности от 16.01.2017.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью «Гарант Билдинг» (далее – ООО «Гарант Билдинг», истец) обратилось в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с исковым заявлением к администрации муниципального образования Надымский район и к администрации муниципального образования поселок Пангоды о взыскании 53 482 420 руб. 76 коп. убытков, причиненных ненадлежащим исполнением организатором торгов обязательств в части предоставления полной информации по предоставляемым в аренду земельным участкам.

Решением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 19.12.2016, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2017, в удовлетворении исковых требований отказано, а также отказано в удовлетворении ходатайства об истребовании документов и пояснений от акционерного общества «НИИПГрадостроительства» (далее – АО «НИИПГрадостроительства»), с истца в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 200 000 руб.

В кассационной жалобе ООО «Гарант Билдинг» просит обжалуемые судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение.

По мнению подателя жалобы, именно на организатора торгов (арендодателя) возлагается обязанность по раскрытию в извещении о проведении торгов информации об ограничениях в использовании земельных участках, а на участника торгов встречная обязанность по повторной проверке предоставленной информации не возлагается.

Информация об ограничении параметров разрешенного использования земельных участков в соответствии с градостроительными планами земельных участков, в том числе установление зоны допустимого размещения объектов капитального строительства внутри границ земельного участка, установление ограничений размера возводимого объекта капитального строительства, о невозможности соблюдения условия о количестве квартир ввиду необходимости соблюдения требований санитарно-эпидемиологической безопасности стала, по утверждению подателя жалобы, известна ему только после заключения договоров аренды земельных участков, что является основанием для возмещения убытков.

В подтверждение невозможности строительства 60-квартирного жилого дома с соблюдением санитарно-эпидемиологических требований податель жалобы указывает на письмо ООО «Проектное управление ШтриХ» от 02.07.2016.

Отказав в удовлетворении ходатайства об истребовании документов и пояснений от акционерного общества «НИИПГрадостроительства», суды, по мнению подателя жалобы, воспрепятствовали истцу в сборе доказательств в подтверждение довода о невозможности строительства 60-квартирного дома, необоснованно отклонив при этом доводы истца со ссылкой на письмо ООО «Проектное управление ШтриХ» от 02.07.2016.

По мнению подателя жалобы, возложение на истца бремени проведения государственной экспертизы 60-квартирного жилого дома противоречит принципу разумности, поскольку означает необходимость изготовления проектной документации с заведомым нарушением санитарно-эпидемиологических требований в части инсоляции и солнцезащиты. Причем неправильно изготовленная проектная документация также подлежала бы оплате, что привело
бы к необоснованному увеличению размера убытков.

В отзывах на кассационную жалобу администрация муниципального образования Надымский район и администрация муниципального образования поселок Пангоды просят оставить обжалуемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании представители сторон остались на позициях кассационной жалобы и отзыва соответственно.

Выслушав пояснения представителей сторон, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, отзывов на нее, проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Как установлено судами и следует из материалов дела, на основании протокола открытого аукциона от 13.05.2013 № 1-ЗУ по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства, администрацией муниципального образования Надымский район (арендодатель) и ООО «Гарант Билдинг» заключены договоры аренды земельных участков от 13.06.2013 №№ 2013-66А, 2013-67А, 2013-68А, 2013-69А, 2013-70А.

В силу пунктов 1.1 вышеуказанных договоров, актов приема-передачи истцу в аренду переданы земельные участки с кадастровыми номерами: 89:04:000000:1661 (общей площадью 4 730 кв. м., под строительство 60-квартирного жилого дома), 89:04:020106:282 (общей площадью 2 845 кв.м., под строительство многоквартирного жилого дома), 89:04:020106:283 (общей площадью 3 141 кв. м., под строительство многоквартирного жилого дома), 89:04:020106:284 (общей площадью 559 кв. м., под строительство 60-квартирного жилого дома), 89:04:020106:285 (общей площадью 4 525 кв. метров, под строительство 60-квартирного жилого дома). Срок аренды установлен в пунктах 2.1 указанных договоров – на три года с 27.05.2013 по 26.05.2016.

В соответствии с пунктами 3.2 договоров аренды земельных участков от 13.06.2013 № 2013-66А, 2013-67А, 2013-68А, 2013-69А, 2013-70А размер годовой арендной платы составляет: по договору № 2013-66А – 356 832 руб. 69 коп. в год, по договору № 2013-67А – 232 319 руб. 40 коп. в год, по договору № 2013-68А – 258 449 руб. 40 коп. в год, по договору № 2013-69А – 305 891 руб. 37 коп. в год, по договору № 2013-70А – 372 325 руб. 80 коп. в год.

02.08.2013 администрацией муниципального образования поселок Пангоды на основании заявлений ООО «Гарант Билдинг» от 12.07.2013 № 102, 103, 104, 105, 106 выданы градостроительные планы земельных участков, предоставленных в аренду.

Как указывает истец, градостроительными планами были установлены дополнительные ограничения параметров разрешенного строительства объектов капитального строительства на этих участках:

- внутри границ земельных участков установлена зона допустимого размещения объекта капитального строительства, в связи с чем арендатор ограничен в возможности свободного выбора места размещения многоквартирного дома на участке;

- градостроительными планами земельных участков с кадастровыми номерами 89:04:000000:1661, 89:04:020106:284 и 89:04:020106:285 предусмотрены ограничения размера возводимого объекта капитального строительства: максимальная длина – 76 метров, минимальная длина – 16 метров.

Вышеуказанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в администрацию муниципального образования поселок Пангоды с заявлениями об отмене вышеуказанных ограничений.

В целях подготовки проектной документации ООО «Гарант Билдинг» заключило с проектной организацией – обществом с ограниченной ответственностью «Проектное управление ШтрихМ» (далее – ООО «Проектное управление ШтрихМ»), договор подряда на выполнение проектных работ от 15.07.2013 № 228, в соответствии с которым подготовлен эскизный проект размещения многоквартирного жилого дома с максимальным количеством квартир – 49.

Как полагает истец, увеличение общего количества квартир до 60
не представлялось возможным ввиду ограничения зоны планируемого размещения объекта капитального строительства по градостроительному плану; ограничения максимальной этажности пятью этажами; а также из-за необходимости соблюдения требований продолжительности инсоляции, предусмотренных пунктом 14.21 СП 42.13330.2011 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» и СанПиН 2.2.1/2.1.1.1076-01 «Гигиенические требования к инсоляции и солнцезащите помещений жилых и общественных зданий и территорий». То есть, уменьшение количества двух- и трехкомнатных квартир с одновременным увеличением количества однокомнатных квартир привело бы к нарушению условий психо-физиологического комфорта и бактерицидного эффекта, обеспечиваемых возможностью попадания в помещения прямых солнечных лучей.

Впоследствии ООО «Гарант Билдинг» неоднократно обращалось
в администрацию муниципального образования поселок Пангоды
с заявлениями о согласовании возможности отклонения от параметров разрешенного строительства (письма от 02.08.2013 № 119, от 18.03.2014
№ 20, от 22.08.2014 № 52, 53, 54, 55, 56, от 19.02.2015 № 2, от 10.12.2015
№ 56), однако получило отказ в согласовании (отказы от 24.09.2014 № 4446, от 12.03.2015 № 1198, от 31.12.2015 № 6347).

10.10.2014 администрацией предоставлены новые градостроительные планы на земельные участки, в которых место размещения объекта капитального строительства не было ограничено. При этом требование к размерам возводимого объекта на трех земельных участках (кадастровые номера 89:04:000000:1661, 89:04:020106:284 и 89:04:020106:285) осталось неизменным.

Истец, полагая, что в результате выявления приведенных ограничений в использовании земельных участков обязанность по строительству 60-квартирных жилых домов, предусмотренных договорами аренды, арендатором не могла быть исполнена, в связи с чем ему были причинены убытки в общем размере 53 482 420 руб. 76 коп., в том числе составившие стоимость подготовительных работ на земельных участках (отсыпка земельных участков песком, монтаж заборного ограждения строительных площадок), проведенных согласно ордерам на производство земляных работ, выданных на основании обращения истца в администрацию муниципального образования поселок Пангоды от 08.07.2013 № 82.

Суды первой и апелляционной инстанций, отказывая в удовлетворении заявленных требований, исходили из недоказанности оснований для возмещения убытков, в том числе наличия вины ответчика в невозможности использования земельных участков с кадастровыми номерами 89:04:000000:1661, 89:04:020106:282, 89:04:020106:283, 89:04:020106:284, и из того, что размер убытков неправомерно определен истцом исходя из понесенных затрат на освоение всех предоставленных в аренду земельных участков.

Выводы судов соответствуют установленным по делу обстоятельствам и применимому к спорным правоотношениям законодательству.

В силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации
(далее – ГК РФ) возмещение убытков является одним из способов защиты гражданских прав.

Согласно пункту 1 статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков
в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

Причинно-следственная связь между действиями (бездействиями) ответчика и наступившими негативными для истца последствиями является обязательным условием применения деликтной ответственности.

Согласно пункту 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если
во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках
(пункт 1 статьи 612 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) в редакции, действующей на момент проведения торгов
и заключения договоров аренды, и на основании пункта 4 этой же статьи
о применении положений статьи 37 ЗК РФ к случаям аренды земельного участка, продавец земельного участка должен предоставить покупателю всю имеющуюся у него информацию, сообщить иные исчерпывающие сведения
о земельном участке.

Пунктом 3 статьи 37 ЗК РФ предусмотрено, что покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами.

Согласно подпункту 4 пункта 10 статьи 38.1 ЗК РФ в редакции, действовавшей на момент проведения аукциона, извещение или сообщение о проведении аукциона должно содержать наряду с прочим сведения о предмете аукциона, в том числе о местоположении, о площади, о границах, об обременениях земельного участка, об ограничениях его использования, о кадастровом номере, о разрешенном использовании земельного участка, о параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства, о технических условиях подключения (технологического присоединения) такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и об информации о плате за подключение (технологическое присоединение).

На основании подпункта 8 части 1 статьи 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории
и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий
и требованиями законодательства.

Согласно пункту 2 статьи 7 ЗК РФ, земли используются в соответствии
с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории
и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Под использованием земель по целевому назначению подразумевается осуществление землепользования в соответствии с правовым режимом, определенным Земельным кодексом Российской Федерации.

Установление в отношении существующих либо формируемых земельных участков той или иной категории земель, того или иного вида разрешенного использования в силу подпунктов 8, 10 пункта 1 статьи 1, статей 77 - 93 Земельного кодекса Российской Федерации определяет дальнейшую юридическую судьбу объектов недвижимого имущества, допустимые способы, порядок и условия использования земли. Тем самым, изменение категории либо вида разрешенного использования земельного участка неизбежно затрагивает права и охраняемые законом интересы землепользователя.

Руководствуясь приведенными нормами права, исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, в том числе содержание договоров аренды от 13.06.2013 № 2013-66А, 2013-67А, 2013-68А, 2013-69А, 2013-70А, Проект планировки, проект межевания
и градостроительные планы земельных участков, утвержденные постановлением администрации муниципального образования поселок Пангоды от 13.06.2013 № 278, извещения о торгах, установив, что
каких-либо замечаний и претензий при подписании документов по аукциону, договоров аренды земельных участков истцом не заявлено, что в извещении о торгах содержится информация о целевом назначении и разрешенном использовании каждого земельного участка, а также фактическом использовании последнего, в том числе для строительства 60-квартирного жилого дома (применительно к спорным земельным участкам), информация о возможности осмотра земельных участков, с указанием даты, времени
и порядка такого осмотра, и что истец, приняв участие в торгах, выразил волеизъявление на получение в аренду земельных участков, характеристики которых были указаны в извещении о проведении торгов, судебные инстанции пришли к обоснованному выводу об отсутствии оснований полагать, что истец на момент проведения торгов был введен в заблуждение относительно характеристик и площадей земельных участков.

Доказательства, подтверждающие сокрытие организатором аукциона от участников торгов каких-либо документов, либо о предоставлении им неверной информации, в том числе об имеющихся обременениях земельных участков и ограничениях их использования, равно как и доказательства невозможности строительства на земельном участке многоквартирного жилого дома, соответствующего параметрам разрешенного строительства, определенного в градостроительном плане, подготовленном в октябре 2014 года, в котором не установлена зона допустимого размещения объекта капитального строительства, в материалах дела отсутствуют.

При вынесении обжалуемых судебных актов судами также учтено, что с даты предоставления земельных участков в аренду, момента осведомленности истца, как он полагает, о невозможности строительства 60-квартирного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером 89:04:02 01 06:285, до получения отрицательного результата на обращения с целью внесения изменений в документацию по планировке территории, получения разрешения на строительство 49-квартирного жилого дома, истец не предпринимал мер по возврату земельного участка, в то время как наличие такой возможности следует из приведенных выше норм права и условий договора, регулирующих арендные правоотношения сторон.

При этом истцом не подтверждено надлежащими доказательствами, что строительство жилых домов на остальных земельных участках также
не представлялось возможным до получения ответа на обращения и разрешения на строительство по одному из домов.

Приступая к подготовительным работам на арендованных земельных участках до изготовления проекта строительства и получения разрешения
на строительство, истец действовал с недолжной степенью заботливости
и осмотрительности, полагающейся в подобной ситуации, вследствие чего несет установленный статьей 2 ГК РФ риск наступления неблагоприятных последствий от ведения предпринимательской деятельности.

Довод подателя жалобы о том, что информация об ограничении параметров разрешенного использования земельных участков в соответствии с градостроительными планами земельных участков стала известна ему только после заключения договоров аренды, опровергается материалами дела.

В соответствии с частью 1 статьи 64, статями 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

В силу с частью 1 статьи 65 АП КРФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Учитывая ограничения по предоставлению доказательств в суд апелляционной инстанции, установленные статьей 268 АПК РФ, установив, что при рассмотрении спора судом первой инстанции истец заявлял ходатайство об истребовании дополнительных доказательств в АО «НИИПГрадостроительства», в удовлетворении которого отказано в итоговом судебном акте, приняв во внимание отсутствие заявлений сторон о проведении судебной экспертизы, учитывая предмет доказывания по спору, исходя из доводов апелляционной жалобы и имеющихся в деле доказательств, в частности письма от 23.11.2016 № 300, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу, что заявленное истцом ходатайство об истребовании доказательств удовлетворению не подлежит.

Довод о том, что невозможность строительства 60-квартирного жилого дома с соблюдением санитарно-эпидемиологических требований однозначно подтверждается письмом ООО «Проектное управление ШтриХ» от 02.07.2016 получил оценку судами первой и апелляционной инстанции. Кроме того, указанный довод противоречит позиции истца, обратившегося с ходатайством об истребовании дополнительных доказательств.

В ситуации оспаривания ответчиком невозможности строительства
60-квартирного жилого дома, как верно отметили суды, не подтвержденного необходимыми расчетами мнения лишь одной из многочисленных проектных организаций о нарушений правил инсоляции при проектировании подобного жилого дома недостаточно, чтобы сделать однозначный вывод
о недостоверности градостроительной документации.

При этом расчет инсоляции, выполненный
ОАО «НИИПГрадостроительство», за истребованием которого истец обращался к судам первой и апелляционной инстанции, не является единственным и безусловным доказательством возможности либо невозможности строительства 60-квартирного жилого дома.

Вопрос о соблюдении санитарных норм и правил при проектировании многоквартирного жилого дома относится к области специальных знаний
и может быть разрешен путем проведения судебной экспертизы либо представления заключения государственной экспертизы проектной документации.

Таким образом, подлежит отклонению довод кассационной жалобы о том, что, отказав в удовлетворении ходатайства об истребовании документов и пояснений от акционерного общества «НИИПГрадостроительства», суды воспрепятствовали истцу в сборе доказательств в подтверждение довода о невозможности строительства 60-квартирного дома.

Довод подателя жалобы о возложении на него бремени проведения государственной экспертизы 60-квартирного жилого дома, что противоречит принципу разумности, поскольку означает необходимость изготовления проектной документации с заведомым нарушением санитарно-эпидемиологических требований в части инсоляции и солнцезащиты опровергается поведением самого истца, который согласился на изготовление и принял у проектной организации проект строительства 49-квартирного жилого дома, который изначально противоречил градостроительной документации города Пангоды
и неизбежно повлек отказ органов местного самоуправления в выдаче разрешения на строительство, не оспоренный ООО «Гарант Билдинг»
в судебном порядке.

При таких обстоятельствах суды пришли к правомерному выводу о том, что истцом не доказана объективная невозможность размещения
на арендованных земельных участках предусмотренных градостроительной документацией домов.

Таким образом, учитывая, что вина ответчика в невозможности использования земельных участков с кадастровыми номерами 89:04:000000:1661, 89:04:020106:282, 89:04:020106:283, 89:04:020106:284 в настоящем деле не установлена, у судов не имелось оснований для удовлетворения заявленных требований.

Доводы, приведенные в кассационной жалобе, не опровергают выводы судов, основанные на фактических обстоятельствах, направлены на их переоценку и не свидетельствуют о нарушении норм права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ могут быть основанием для отмены или изменения судебных актов. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 19.12.2016 и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2017 по делу № А81-4474/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Т.А. Зиновьева

Судьи Е.Ю. Демидова

М.А. Севастьянова