Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер АП-8970/2016 ) Департамента имущественных отношений Администрации города Новый Уренгой на решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 31 мая 2016 года по делу № А81-5601/2015 (судья Корнелюк Е.С.), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью «Сударушка» (ИНН 8904064203, ОГРН 1108904001359) к Департаменту имущественных отношений Администрации города Новый Уренгой (ИНН 8904013329, ОГРН 1028900625302) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи от 10.06.2015 №36,

при участии в судебном заседании:

от Департамента имущественных отношений Администрации города Новый Уренгой представителя ФИО1 по доверенности № 46 от 11.08.2016 сроком действия до 01.01.2017;

от общества с ограниченной ответственностью «Сударушка» генерального директора ФИО2,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Сударушка» (далее – ООО «Сударушка», истец) обратилось в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с иском к Департаменту имущественных отношений города Новый Уренгой (далее – Департамент, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального недвижимого имущества с рассрочкой платежа от 10.06.2015 № 36.

До принятия судебного акта, рассмотрение дела которым заканчивается по существу, истец в порядке части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) заявил об уточнении исковых требований, просилсуд урегулировать разногласия и изложить неурегулированные сторонами при заключении договора купли-продажи муниципального недвижимого имущества №36 от 10.06.2015 с рассрочкой платежа условия договора в редакции истца по уточненным исковым требованиям:

- пункт 2.1 договора изложить в редакции: «Рыночная стоимость имущества составляет 46 912 000 рублей, без НДС»,

- дополнить раздел 2 договора пунктами 2.1.1 и 2.1.2 следующего содержания: «2.1.1. Стоимость неотделимых улучшений на сумму 12 169 000 рублей, произведенных арендатором, засчитываются в счет оплаты по настоящему договору купли-продажи муниципального недвижимого имущества с рассрочкой платежа.

2.1.2. С учетом стоимости неотъемлемых улучшений, стоимость объекта недвижимости составляет 34 743 000 рублей.

На вышеуказанную цену начисляется сумма процентов, исходя из ставки, равной одной третьей ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества, и составляет 2,75%»,

- приложение №2 к договору (график платежей) изложить с учетом определенной в ходе рассмотрения судебного спора цены выкупаемого имущества».

Решением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 24 января 2016 года по делу № А81-2747/2015 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, Департамент обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение арбитражного суда изменить, установив рыночную стоимость выкупаемого имущества по результатам повторной судебной экспертизы.

В обоснование апелляционной жалобы указывает, что экспертное заключение от 02.04.2016 № 12,СЭ-2016 о рыночной стоимости объекта недвижимости содержит многочисленные расхождения и ошибки, влияющие на цену выкупаемого имущества. Полагает, что при наличии заявленных ответчиком замечаний к отчету, которые не были устранены, имелись основания для проведения повторной экспертизы, однако, судом первой инстанции было необоснованно отказано в ее проведении.

Департаментом в суде апелляционной инстанции повторно заявлено ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы, в удовлетворении которого судом апелляционной инстанции отказано по изложенным ниже основаниям.

Истец в письменном отзыве на апелляционную жалобу просит оставить обжалуемое решение без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В заседании суда представитель Департамента поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Считает решение суда первой инстанции незаконным и необоснованным, просил его отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Представитель ООО «Сударушка» высказался согласно отзыву на апелляционную жалобу, просил оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Как указано в обоснование иска, 10 декабря 2010 года между Департаментом (арендодатель) и ООО «Сударушка» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения №122-10, расположенного по адресу: 629300, Ямало-Ненецкий автономный округ, <...> КПСС, д. 4В, общей площадью 698,8 кв.м. для предоставления бытовых (парикмахерских) услуг.

Согласно положениям пункта 2.1 договор аренды действует с 10.12.2010 по 09.12.2015.

ООО «Сударушка» в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» и на основании уведомления Департамента от 09.04.2014 №301-12/3649-02 обратилось к ответчику с заявлением о заключении договор купли-продажи (письмо от 01.07.2014 №161).

Ответчик направил ООО «Сударушка» проект договор купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа от 10.06.2015 №36, по условиям которого нежилое помещение, общей площадью 698,8 кв.м., этаж 1, 2, 3, 4, 5, расположенное по адресу: ЯНАО, <...> КПСС, д. 4В, передается Обществу в собственность за плату.

Пунктом 2.1. договора предусмотрено, что рыночная стоимость имущества установлена в соответствии с отчетом №99/15 об оценке рыночной стоимости ООО «Региональный экспертный центр» от 06.04.2015 и составляет 58 588 000 руб. без НДС.

Однако, по мнению ООО «Сударушка», Департаментом имущественных отношений при подготовке проекта договора не было исполнено требование ч. 6 ст. 5 Федерального закона №159-ФЗ, предусматривающей обязанность включения стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества. Также истец не согласился с установленной рыночной стоимостью выкупаемого имущества.

В целях определения реальной рыночной стоимости приобретаемого имущества, Общество самостоятельно обратилось в ООО «Экспертно-оценочная палата» с просьбой подготовить отчет об определении рыночной стоимости приобретаемого объекта.

Так, по результатам проведенной экспертизы было установлено, что рыночная стоимость нежилых помещений, расположенных по адресу: ЯНАО, <...> КПСС, д. 4В, составляет 45 350 000 рублей, что примерно на 22% меньше, чем цена, указанная в оспариваемом договоре.

ООО «Сударушка» направило в адрес ответчика протокол разногласий, редакция которого предусматривает изменение цены объекта, а также включение в нее стоимость неотъемлемых улучшений, произведенных в период с 2011 по 2015 годы (письмо от 10.06.2015 №195).

Так, согласно протоколу разногласий к договору от 10.06.2015 истец предложил п. 2.1. договора изложить в следующей редакции:

«п. 2.1. Рыночная стоимость имущества составляет 45 350 000 руб., без НДС».

Поскольку в договоре отсутствовали условия о включении в цену стоимость неотделимых улучшений, общество предложило дополнить раздел 2 договора пунктами 2.1.1 и 2.1.2 следующего содержания:

«п. 2.1.1. Стоимость неотделимых улучшений на сумму 12 710 000 руб., произведенных арендатором, засчитываются в счет оплаты по настоящему договору купли-продажи муниципального недвижимого имущества с рассрочкой платежа.

п. 2.1.2. С учетом стоимости неотъемлемых улучшений, стоимость объекта недвижимости составляет 32 640 000 руб.

Письмом от 10.07.2015 №301-12/5865-02 Департамент имущественных отношений отказался от согласования разногласий на предложенных ООО «Сударушка» условиях.

В целях урегулирования возникших разногласий ООО «Сударушка» повторно обратилась в ООО «Экспертно-оценочная палата» для установления цены и определения рыночной стоимости неотделимых улучшений.

Так, согласно отчету №311 от 25.08.2015 об оценке рыночной стоимости неотделимых улучшений здания дома быта «Сударушка», арендатором были произведены неотделимые улучшения арендуемого объекта на общую сумму 11 904 674,25 рублей.

Стороны не смогли урегулировать возникшие разногласия во внесудебном порядке, в связи с чем, истец обратился в суд с настоящим иском.

Поддерживая выводы суда первой инстанции, удовлетворившего заявленные требования, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского Кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Разногласия сторон при заключении договора купли-продажи муниципального недвижимого имущества возникли при определении выкупной цены.

Согласно статье 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующим в момент их заключения.

В соответствии со статьей 446 ГК РФ условия договора в случае спора определятся в соответствии с решением суда.

При разрешении спора суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющихдобычуипереработкуполезныхископаемых(кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

В связи с возникшими между сторонами разногласиями относительно рыночной стоимости выкупаемого имущества суд первой инстанции процессуально обоснованно назначена по делу судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Агентство оценки и консалтинга» в составе эксперта ФИО3.

На разрешение эксперта были поставлены следующие вопросы:

1. какова рыночная стоимость объекта недвижимости: части здания дома быта «Сударушка», общей площадью 698,8 кв.м., расположенного по адресу: ЯНАО, <...> КПСС, д. 4В, по состоянию на 01.07.2014,

2. какова рыночная стоимость капитальных вложений в часть здания дома быта «Сударушка», общей площадью 698,8 кв.м., расположенного по адресу: ЯНАО, <...> КПСС, д. 4В, по состоянию на 01.07.2014.

Согласно поступившему в суд экспертному заключению от 02.04.2016 рыночная стоимость объекта недвижимости: части здания дома быта «Сударушка», общей площадью 698,8 кв.м., расположенного по адресу: ЯНАО, <...> КПСС, д. 4В, по состоянию на 01.07.2014, составила 46 912 000 руб., а рыночная стоимость капитальных вложений в часть здания дома быта «Сударушка», общей площадью 698,8 кв.м., расположенного по адресу: ЯНАО, <...> КПСС, д. 4В, по состоянию на 01.07.2014, составила 12 169 000 руб..

Таким образом, при рассмотрении дела была определена по состоянию на день обращения истца с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества 01.07.2014 рыночная стоимость имущества: части здания дома быта «Сударушка», общей площадью 698,8 кв.м., расположенного по адресу: ЯНАО, <...> КПСС, д. 4В и неотделимых улучшений, приватизация которого производится на основании Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ.

Ответчик, возражая против заявленных требований, указал, что не согласовывал с истцом проведение капитального ремонта, следовательно, отсутствуют основания для зачета стоимости неотделимых улучшений в счет приобретаемого имущества, при этом обосновывая указанное заявление со ссылкой на письма от 30.04.2013 и 05.06.2014.

Однако, напротив, из указанных ответов следует, что Департамент имущественных отношений не согласовывал переоборудование и перепланировку арендуемого объекта, но не проведение ремонтных работ, согласованных ранее письмом от 10.02.2011 №895-02 (т.1 л.д. 24-25).

Таким образом, утверждение об отсутствии оснований для зачета стоимости неотделимых улучшений является необоснованным.

Доводы ответчика о том, что экспертное заключение от 02.04.2016 № 12,СЭ-2016 о рыночной стоимости объекта недвижимости содержит многочисленные расхождения и ошибки, влияющие на цену выкупаемого имущества, судом апелляционной инстанции отклоняются.

Суд первой инстанции, оценив заключение, не установил наличие сомнений в обоснованности заключения или наличие противоречий в выводах эксперта по доводам, изложенным ответчиком в дополнениях от 24.05.2016 №301-12/5251-04 по следующим основаниям:

1. Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)» утвержден приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года №611 и на дату определения рыночной стоимости объекта недвижимости (01.07.2014) не действовал, следовательно,утверждениеответчикао необходимостиего применения необоснованно.

2. Активный рынок - это рынок опережающего спроса и отстающего предложения. Как следует из сведений, размещенных на сайте агентства недвижимости «Этажи», активность на рынке недвижимости города Новый Уренгой в 2014 году являлась достаточно высокой. Рост цен в отдельных сегментах подтверждает отставание предложения. Рынок активный, https://n-urengov.etagi.com/mv/analytics/. Следовательно, значение прибыли предпринимателя определено верно.

3. Рыночная стоимость величины арендной платы была рассчитана на основании рыночных данных о типичных арендных ставках. Корректировка на площадь выполнена экспертом в сравнительном подходе (стр. 34 заключения). Таким образом, утверждение о не проведении сравнений в оценке является необоснованным.

4. В качестве доходности безрисковых вложений используют доходность государственных ценных бумаг с аналогичным исследуемому объекту горизонтом инвестирования. Как видно из таблицы 3.4. заключения эксперта прогноз срока службы здания составляет 123 года, поэтому эксперт использовал долгосрочную ставку.

5. Поправки на риски представляют собой надбавки, учитывающие те или иные традиционные риски, связанные с инвестициями в недвижимость. Количество обязательных к учету рисков в экономической литературе строго не определено и изменяется в зависимости от типа недвижимости, назначения, состояния и прочее Конечно, можно их сократить и до 10, но можно и увеличить. При этом важно отметить, что право определения, какие из них учитывать, а какие нет, при определении стоимости всегда остается за экспертом.

6. Также из заключения экспертизы следует, что экспертом в заключение были включены операционные расходы, включающие в себя: расходы, связанные с повседневной эксплуатацией объекта недвижимости; расходы, величина которых не зависит от уровня загрузки объекта (налог на имущество, земельный налог); охрана, заработная плата персонала; расходы капитального характера - крупные единовременные затраты, связанные с эксплуатацией объекта недвижимости (в основном, капитальный ремонт или замена короткоживущих элементов здания). При этом коммунальные платежи, вопреки доводам ответчика, при расчете стоимости объекта эксперт не учитывал.

7. В строке «Общая площадь» в столбцах 1 и 3 таблицы 4.2. экспертом допущены опечатки. Площадь аналогов составляет не 1500 (аналог 1), а 2128 кв.м. и не 200 (аналог 3), а 437 кв.м. Тем не менее, расчет стоимости 1 кв. м. площади выполнен верно: Аналог 1: 180 000 000/2128 = 84586,46616541353, Аналог 3:50 000 000/437= 114416,47597254.

Как верно указал суд первой инстанции, допущенные опечатки на стоимость не повлияли. Информация в расчетных таблицах является достоверной и влияние на размер определенной стоимости не оказывает.

8. Исходя из требований объективности, всесторонности и полноты исследования, ст. 4 ФЗ-73 «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ» эксперт вправе установить корректировку в размере 10% исходя из собственного опыта, профессиональной деятельности в области оценки и знания основных
тенденций Новоуренгойского рынка недвижимости.

Все необходимые ссылки на источники информации, дающие возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, приведены в соответствующих разделах заключения эксперта.

Оценив названное заключение на предмет его соответствия требованиям статей 83, 86 АПК РФ, Закона об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки, обязательных для применения субъектами оценочной деятельности, судпризнал его надлежащим доказательством, а определенную им рыночную стоимость - достоверной.

Таким образом, выкупная цена имущества должна быть установлена в сумме 34 743 000 рублей (46 912 000 рублей – 12 169 000 рублей) в соответствии с экспертным заключением от 02.04.2016.

Отказывая в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что повторная экспертиза назначается в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам (часть 2 статьи 87 АПК РФ).

Вместе с тем, противоречий в выводах эксперта суд не усмотрел, а возражения ответчика, считающего, что определенная экспертом рыночная стоимость объектов недвижимости значительно ниже реальной рыночной стоимости, надлежащим образом не подтверждены.

Апелляционная жалоба не содержит доводов, которые не были бы учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, им дана надлежащая оценка при принятии обжалуемого решения, связи с чем, они не могут являться основанием его отмены.

Оснований для удовлетворения ходатайства о проведении повторной экспертизы судом апелляционной инстанции не усматривается, поскольку необоснованность отказа в удовлетворении такого ходатайства судом первой инстанции в силу изложенного не установлена.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 31 мая 2016 года по делу № А81-5601/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Л.И. Еникеева

Судьи

А.В. Веревкин

Т.А. Зиновьева