Гражданский кодекс часть 1

Резолютивная часть постановления объявлена марта 2020 года
Постановление изготовлено в полном объеме марта 2020 года

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Зиновьевой Т.А.,

судей Севастьяновой М.А.,

ФИО1 -

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 14.10.2019 (судья
ФИО3) и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 13.01.2020 (судьи Грязникова А.С., Краецкая Е.Б., Рожков Д.Г.)
по делу № А81-7148/2019 по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) к Департаменту по управлению муниципальным имуществом города Губкинского (629830, ЯНАО, г. Губкинский, мкр. 2,
д. 45, ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка в аренду и понуждении заключить договор аренды земельного участка.

Суд установил:

индивидуальный предприниматель Михайлов Павел Иванович (далее –
ИП Михайлов П.И., предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к Департаменту по управлению муниципальным имуществом города Губкинского (далее – департамент, ответчик) о признании незаконным отказа, изложенного в письме от 17.04.2019 № 40-1-13/799,
в предоставлении предпринимателю земельного участка в аренду,
о понуждении заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 89:14:020103:19.

Решением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа
от 14.10.2019, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 13.01.2020, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ИП ФИО2 обратился в суд с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт
об удовлетворении требований предпринимателя.

В обоснование жалобы заявитель указывает, что департамент после истечения срока действия договора аренды не обращался к истцу
с требованием об изъятии спорного земельного участка или в суд
с требованием об изъятии объекта незавершенного строительства; ни один
из правопредшественников не реализовал право на однократное продление договора аренды земельного участка с кадастровым номером 89:14:020103:19 для завершения строительства объекта незавершенного строительства;
при заключении договора купли-продажи спорного объекта
к предпринимателю перешли не только права на объект недвижимости,
но и права на земельный участок, занятый такой недвижимостью, аналогичные правам предыдущего собственника объекта незавершенного строительства; предприниматель имеет право на реализацию возможности однократного продления договора аренды земельного участка
для завершения строительства без проведения торгов, поскольку являлся арендатором земельного участка на основании договора, заключенного 28.07.2015, и ему принадлежит на праве собственности объект незавершенного строительства, расположенный на испрашиваемом участке.

Департамент в порядке статьи 279 АПК РФ не представил отзыв
на кассационную жалобу.

Суд округа удовлетворил заявленные департаментом
и предпринимателем ходатайства о рассмотрении кассационной жалобы
без участия их представителей.

Учитывая надлежащее извещение сторон о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба, согласно части 3 статьи
284 АПК РФ, рассмотрена в их отсутствие.

Изучив доводы кассационной жалобы, материалы дела, проверив
в порядке, предусмотренном статьей 286 АПК РФ, законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Как установлено судами и следует из материалов дела, на основании постановления администрации города Губкинский от 18.06.2014 № 1513 ФИО4 по договору аренды земельного участка
от 15.07.2014 № 338/14 предоставлен в аренду земельный участок
с кадастровым номером 89:14:020103:19 с целевым назначением: строительство объекта «трансформаторная подстанция КТПН-250», сроком действия по 17.05.2015.

27.11.2014 по договору купли-продажи ИП ФИО2 приобрел
у ФИО4 объект незавершенного строительства: трансформаторную подстанцию КТПН-250, расположенную на земельном участке,
с кадастровым номером 89:14:020103:19.

Между департаментом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 28.07.2015 № 265/15
из земель населенных пунктов с кадастровым номером 89:14:020103:19, общей площадью 45 кв.м, расположенного по адресу: ЯНАО, г. Губкинский, промышленная зона, панель 5. Договор аренды земельного участка зарегистрирован 21.08.2015 № 265/2015.

В соответствии с пунктом 1.2 договора № 265/2015 целевое назначение – строительство объекта: «Трансформаторная подстанция КТПН-250».

Согласно пункту 2.1 договора № 265/2015 срок аренды земельного участка установлен с 14.07.2015 по 13.07.2018.

12.11.2018 ИП ФИО2 обратился в департамент с заявлением
о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 89:14:020103:19, на котором расположен объект незавершенного строительства: КТПН250 (трансформаторная подстанция), в аренду
на основании пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), на срок три года для завершения строительства
и ввода объекта в эксплуатацию.

Письмом от 05.12.2018 департамент указал предпринимателю
на то, что в заявлении не указано основание предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов из числа предусмотренных пунктом 2 статьи 39.3, статьи 39.5, пункта 2 статьи 39.6 или пункта 2 статьи
39.10 ЗК РФ.

02.04.2019 предприниматель вновь обратился в департамент
с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду на три года, указав в качестве цели предоставления земельного участка в аренду
на завершение строительства и ввод объекта в эксплуатацию.

Письмом от 17.04.2019 № 40-1-13/799 департамент отказал предпринимателю в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 89:14:020103:19 в аренду без проведения торгов, указав,
что испрашиваемый участок уже был предоставлен заявителю
для завершения строительства по договору от 28.07.2015 № 265/15.

Полагая, что отказ департамента является незаконным
и необоснованным, ИП ФИО2 обратился в арбитражный суд
с настоящим заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды руководствовались статьей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьями 35, 39.1, 39.6, 46 ЗК РФ, положениями Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ), исходили из отсутствия оснований для предоставления ИП ФИО2
в аренду спорного земельного участка без проведения торгов.

Выводы судов соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам, представленным доказательствам и примененным нормам права.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ, части 4 статьи 200, частям 2,
3 статьи 201 АПК РФ, пункту 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для признания судом решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц незаконными, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. Отсутствие, а также недоказанность хотя бы одного
из названных условий служит основанием для оставления заявления
без удовлетворения.

В силу пункта 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно
с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый
для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке,
не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается
без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях,
что и продавец недвижимости (пункт 3 статьи 552 ГК РФ).

Порядок предоставления земельных участков, находящихся
в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 ЗК РФ, переходными положениями, установленными Законом № 137-ФЗ.

По общему правилу пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, заключается на торгах.

Случаи заключения договора аренды такого земельного участка
без торгов предусмотрены пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

На основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности
и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося
в государственной или муниципальной собственности; собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте
1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект,
в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи
с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся
для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (пункт 5 статьи 39.6 ЗК РФ).

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства на заключение (однократную пролонгацию) договора аренды для завершения строительства такого объекта без торгов. Вводя льготный (без торгов) порядок получения в аренду публичного земельного участка для собственников не завершенных строительством объектов, законодатель адресует его добросовестным лицам, не использовавшим прежде право
на продление договора и не имевшего правопредшественников, такое право реализовавших.

Данное положение согласуется с пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, в котором установлено, что в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся
в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок
в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 – 39.17
ЗК РФ.

Судами установлено и следует из материалов дела, что изначально земельный участок с кадастровым номером 89:14:020103:19
был предоставлен в аренду по договору от 15.07.2014 № 338/14 с целевым назначением: строительство объекта «трансформаторная подстанция
КТПН-250», сроком действия с 18.06.2014 по 17.05.2015.

На основании договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от27.11.2014 ИП ФИО2 приобрел права арендатора спорного земельного участка, и впоследствии 28.07.2015 заключил новый договор аренды земельного участка с кадастровым номером 89:14:020103:19 без проведения торгов, целевое назначение которого – строительство объекта: «Трансформаторная подстанция КТПН-250».При этом договор аренды от 28.07.2015 содержит указание на его заключение в соответствии
с пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, то есть для завершения строительства (сроком на 3 года).

При изложенных обстоятельствах, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном статьей
71 АПК РФ, в том числе договоры аренды земельного участка с кадастровым номером 89:14:020103:19 от 15.07.2014 № 338/14 и от 28.07.2015 № 265/15, договор купли-продажи от 27.11.2014, уведомление об отказе в заключении нового договора аренды земельного участка без проведения торгов
от 17.04.2019 № 40-1-13/799, суды пришли к правильному выводу, что право на однократное заключение или продление договора аренды сроком на три года для завершения строительства указанных объектов в льготном порядке без проведения торгов предпринимателем ранее было реализовано в полном объеме.

Отклоняя доводы заявителя о том, что ни ФИО4,
ни ИП ФИО2 не реализовали право на однократное продление договора аренды спорного земельного участка для завершения строительства объекта незавершенного строительства, суд кассационной инстанции отмечает следующее.

В силу части 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Поскольку на момент заключения договора аренды от 28.07.2015 № 265/15 на земельном участке находился объект незавершенного строительства, а участок был предоставлен предпринимателю без проведения торгов, единственным основанием для подобного предоставления являлась возможность однократного получения земельного участка для завершения строительства на основании пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ. Иных оснований для заключения указанного договора без проведения торгов судами не установлено. Следовательно, ИП ФИО2, заключив новый договор аренды земельного участка от 28.07.2015, реализовал свое право
на однократное продление договора аренды земельного участка на льготных условиях.

Кроме того, суды первой и апелляционной инстанций верно указали,
что спорный земельный участок находился в пользовании предпринимателя
на протяжении длительного периода с 26.12.2014, с указанной даты
у заявителя имелась возможность освоить данный участок
и завершить строительство объекта в предусмотренные договором сроки, при этом доказательств, свидетельствующих о невозможности завершить строительство объекта по не зависящим от предпринимателя причинам,
в материалы дела не представлено.

Тот факт, что уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование
об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов, на что ссылается податель жалобы, исходя из буквального толкования подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, не имеет правового значения в случае,
когда собственник незавершеного строительством объекта уже воспользовался своим правом на однократное предоставление земельного участка без проведения торгов для завершения строительства объекта.

Ссылка предпринимателя на иную судебную практику не может быть принята во внимание, поскольку при рассмотрении спора суды учитывают конкретные обстоятельства каждого дела и доказательства, представленные сторонами, на основании исследования и оценки которых и принимается судебный акт.

В целом доводы кассационной жалобы, аналогичные доводам апелляционной жалобы, являлись предметом рассмотрения судов первой
и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка, основания для ее непринятия у суда кассационной инстанции отсутствуют. Указанные доводы направлены на переоценку установленных судами фактических обстоятельств дела и принятых доказательств, что недопустимо в силу требований, предусмотренных статьей 286 АПК РФ.

Нарушений при рассмотрении дела судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, которые
в соответствии со статьей 288 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению судебного акта, не установлено.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции
и постановление апелляционного суда отмене не подлежат. Основания
для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа
от 14.10.2019 и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 13.01.2020 по делу № А81-7148/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Т.А. ФИО5

Судьи М.А. Севастьянова

В.В. Сирина