Гражданский кодекс часть 1

Управление муниципальным имуществом Ростовского муниципального района Ярославской области (далее – Управление) обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью мебельная компания «Прогресс плюс» (далее – ООО МК «Прогресс плюс», Общество) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 68 586 рублей 26 копеек и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 2 029 рублей 54 копеек и о расторжении договора аренды в одностороннем порядке.

Исковые требования основаны на статьях 309, 310, 395, 614 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункте 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивированы ненадлежащим исполнением Обществом условий договора аренды земельного участка.

Арбитражный суд Ярославской области решением от 28.06.2010, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции, частично удовлетворил исковые требования в части взыскания задолженности по арендной плате, пересчитав ее размер по ставкам, действовавшим в 2008 году. Требование о расторжении договора оставил без рассмотрения, а в остальной части исковых требований отказал. Сославшись на статью 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и условия договора аренды, суд посчитал, что Управление нарушило порядок пересмотра размера арендной платы в одностороннем порядке и неправомерно применило при расчете задолженности базовые ставки арендной платы 2009 года, в связи с чем уменьшил размер взыскиваемой суммы. Руководствуясь пунктами 1 и 2 статьи 450, пунктом 2 статьи 452, пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд посчитал, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора по одностороннему расторжению договора аренды, поэтому отсутствуют основания для расторжения договора аренды в судебном порядке.

Не согласившись с данными судебными актами, Управление обратилось в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление в связи с неправильным применением норм материального права.

Основные доводы заявителя сводятся к следующему. Суд первой инстанции необоснованно снизил размер взыскиваемой задолженности, применив в расчете арендной платы с 01.01.2009 по 31.07.2009 базовые ставки 2008 года, поскольку цена аренды земли относится к регулируемым ценам. Нарушение Обществом существенных условий договора (невнесение арендной платы более двух раз подряд) является достаточным основанием для расторжения договора аренды в судебном порядке

Общество, извещенное надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, не направило представителей в судебное заседание. В соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Ходатайством от 27.12.2010 Управление просило рассмотреть жалобу в отсутствие своего представителя.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области и постановления Второго арбитражного апелляционного суда по данному делу проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, окружной суд счел, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции в связи с неправильным применением норм материального права.

Как видно из документов и установил суд, Управление (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 10.10.2003 № 584/03, по которому арендатор принял в аренду земельный участок площадью 9458 квадратных метров, расположенный по адресу: Ярославская область, ФИО1, ФИО2 шоссе, 21, для производственных целей (содержание производственных объектов).

Стороны определили срок действия договора с 10.10.2003 по 31.05.2028. Договор зарегистрирован в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Ярославской области 11.03.2004
№ 76-01/13-4/2004-131.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 10.10.2003.

В пункте 3.1 договора стороны предусмотрели, что за аренду земельного участка в соответствии с постановлением главы администрации Ростовского муниципального округа расчет арендной платы выдается ежегодно.

Арендная плата пересматривается арендодателем в одностороннем порядке в соответствии с постановлением главы администрации Ростовского муниципального округа. Арендодатель письменно уведомляет арендатора об изменении арендной платы. Направляемое Арендодателем уведомление об изменении арендной платы является неотъемлемой частью настоящего договора. Ставки арендной платы считаются измененными с даты установленной постановлением главы администрации Ростовского муниципального округа (пункты 3.4 и 3.5 договора).

Постановлением главы Ростовского муниципального района от 11.12.2007 № 1982 «Об установлении базовых размеров и утверждении порядка расчета арендной платы по видам использования земель на 2008 год» установлены базовые ставки годовой арендной платы на территории Ростовского муниципального района на 2008 год.

Дума Ростовского муниципального района Ярославской области решением от 24.11.2008 № 110 «Об установлении базовых размеров и утверждении порядка расчета арендной платы по видам использования земель на 2009 год» установила базовые ставки годовой арендной платы на территории Ростовского муниципального района на 2009 год.

Невнесение Обществом арендных платежей с 01.12.2008 по 31.07.2009 послужило основанием для обращения Управления в арбитражный суд с иском.

Суды первой и апелляционной инстанций частично удовлетворили исковые требования в части взыскания арендных платежей, посчитав, что у истца отсутствуют основания для взыскания с ответчика задолженности, рассчитанной по ставкам, установленным на 2009 год, поскольку договором предусмотрен порядок извещения арендатора об изменении размера арендной платы – письменное уведомление, который не соблюден арендодателем, поэтому Управление при расчете арендной платы с 01.01.2009 по 31.07.2009 не вправе применять базовые ставки арендной платы на 2009 год, установленные решением Думы Ростовского муниципального района.

Окружной суд счел данные выводы судов первой и апелляционной инстанций неправомерными в силу следующего.

Суды ошибочно не приняли во внимание, что, согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, поэтому стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 21 Устава Ростовского муниципального района, утвержденного Думой Ростовского муниципального округа 19 июня 1996 года (в редакции решения Думы Ростовского муниципального района от 23.05.2008 № 19), Дума Ростовского муниципального района является уполномоченным органом по установлению ставок арендных платежей за пользование земельными участками.

Решение Думы Ростовского муниципального района от 24.11.2008 № 110 вступило в законную силу и не противоречит федеральному законодательству.

Таким образом, суды первой и апелляционной инстанций сделали ошибочный вывод о невозможности применения к правоотношениям сторон соответствующего правового акта, что является основанием к отмене состоявшихся решения и постановления в указанной части на основании пункта 3 части 1 статьи 287, части 1 и пункта 1 части 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела Арбитражному суду Ярославской области следует учесть изложенное и проверить правомерность расчета задолженности по арендной плате за использование земельного участка согласно указанному документу.

Вместе с тем суд округа счел правомерным и обоснованным решение суда первой инстанции об оставлении без рассмотрения требования Управления о расторжении договора аренды земельного участка от 10.10.2003 № 584/03.

Расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункты 1 и 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» предусмотрено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суды первой и апелляционной инстанций оценили имеющиеся в деле документы и посчитали, что Управлением не соблюдены требования о досудебном урегулировании спора по вопросу расторжения договора в одностороннем порядке, что является основанием для оставления требования о расторжении договора без рассмотрения.

На основании изложенного суд округа отклонил довод заявителя кассационной жалобы о том, что нарушение Обществом существенных условий договора является достаточным основанием для расторжения договора аренды в судебном порядке.

Нарушения либо неправильного применения норм процессуального права, в том числе предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении дела не установлено.

Вопрос о распределении расходов по государственной пошлине с кассационной жалобы не рассматривался, поскольку на основании пункта 3 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается арбитражным судом, вновь рассматривающим дело.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 28.06.2010 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 17.10.2010 по делу № А82-1152/2010 в части взыскания с общества с ограниченной ответственностью мебельная компания «Прогресс плюс» в пользу Управления муниципальным имуществом Ростовского муниципального района 52 071 рубля 33 копеек отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ярославской области.

В остальной части решение Арбитражного суда Ярославской области от 28.06.2010 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 17.10.2010 по делу
№ А82-1152/2010 оставить без изменения.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Е.Г. Кислицын

Судьи

С.В. Бабаев

Д.В. Чернышов