Гражданский кодекс часть 1

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области,

общество с ограниченной ответственностью «24 градуса Рыбинск»,

общество с ограниченной ответственностью «Книга», ФИО3 и индивидуальный предприниматель ФИО4,

и у с т а н о в и л :

общество с ограниченной ответственностью «Мед Арт» (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – Предприниматель) об обязании передать Обществу объекты недвижимого имущества – нежилое помещение I, общей площадью 113,6 квадратного метра, кадастровый номер 76:20:080413:79, нежилое помещение II, общей площадью 68,6 квадратного метра, кадастровый номер 76:20:080413:80, расположенные на первом этаже многоквартирного дома по адресу: <...>/ФИО5, д. 85/4; жилое помещение 4, общей площадью 201,6 квадратного метра, кадастровый номер 76:20:080413:81, расположенное на втором этаже указанного многоквартирного дома и долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 76:20:080413:119, зарегистрировать переход права собственности к Обществу на спорные жилые и нежилые помещения, а также на долю в праве общей долевой собственности на земельный участок по договору.

Иск основан на части 1 статьи 165, статьях 309, 310 и 398, части 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, на разъяснениях, изложенных в пункте 61 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление № 10/22) и мотивирован обязанностью Предпринимателя, как продавца, исполнить обязательства по договору купли-продажи, в частности, передать истцу имущество, принять оплату и зарегистрировать переход к покупателю права собственности на спорное имущество.

Предприниматель в порядке статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обратился со встречным иском к Обществу о расторжении договора купли-продажи от 27.05.2020.

Встречный иск основан на статьях 1, 167, 401, 486 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 333.41 Налогового кодекса Российской Федерации, положениях Федерального закона от 29.12.2014 № 457-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», на разъяснениях, приведенных в пункте 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.12.2017, и мотивирован неисполнением покупателем обязанности по оплате приобретенного недвижимого имущества.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области (далее – Управление), общество с ограниченной ответственностью «24 градуса Рыбинск» (далее – ООО «24 градуса Рыбинск»), общество с ограниченной ответственностью «Книга» (далее – ООО «Книга»), ФИО3, индивидуальный предприниматель ФИО4 (далее – ИП ФИО4).

Арбитражный суд Ярославской области решением от 23.04.2021 (в редакции определения от 24.05.2021), оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 05.08.2021, удовлетворил заявленные Обществом требования и отказал в удовлетворении встречного иска.

Не согласившись с названными судебными актами, Предприниматель обратился в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой и дополнениями к ней, в которых попросил отменить принятые решение и постановление ввиду несоответствия выводов суда фактическим обстоятельствам дела и нарушения норм материального и процессуального права.

Оспаривая законность обжалованных судебных актов, кассатор указывает на нарушение судом второй инстанции части 5 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, так как при замене судьи в составе, рассматривающем апелляционную жалобу, рассмотрение апелляционной жалобы не было начато с самого начала. Предприниматель настаивает, что Общество не произвело оплату выкупной стоимости имущества в порядке, установленном договором, в связи с чем продавца нельзя обязать исполнить сделку; покупатель располагал информацией о достоверных реквизитах счета ответчика и имел возможность иным способ осуществить оплату; договор купли-продажи содержит неверные характеристики отчуждаемых объектов недвижимости; имущество по сделке отчуждено в отсутствие нотариального согласия супруги ответчика; иск должен рассматриваться в суде общей юрисдикции, так как ответчиком является гражданин, и второй этаж здания используется исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью; здание является объектом культурного наследия, спорный договор должен содержать охранное обязательство в качестве существенного условия сделки; судом не дана оценка доводам о заключении Предпринимателем договора мены с ООО «Книга» от 25.05.2020 и передачи последнему спорного имущества.

Подробно доводы заявителя изложены в кассационной жалобе и дополнениях к ней.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 12.11.2021 объявлен перерыв до 09 часов 00 минут 19.11.2021.

Определением от 19.11.2021 рассмотрение кассационной жалобы отложено на основании части 5 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации до 11 часов 30 минут 14 декабря 2021 года.

В судебных заседаниях ответчик поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе и дополнениях к ней, и попросил отменить обжалованные решение и постановление.

Представитель истца в судебных заседаниях и в отзыве на кассационную жалобу сослался на законность и обоснованность состоявшихся судебных актов и попросил отказать в удовлетворении кассационной жалобы.

Третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, не направили представителей в судебные заседания, поэтому в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность решения Арбитражный суд Ярославской области и постановления Второго арбитражного апелляционного суда, проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применительно к доводам жалобы.

Как усматривается из материалов дела и установили суды, ФИО1 (продавец) и Общество (покупатель) подписали договор купли-продажи от 27.05.2020 следующих объектов:

– нежилого помещения I, общей площадью 113,6 квадратного метра, расположенного на первом этаже многоквартирного дома по адресу: <...>/ФИО5, д. 85/4, кадастровый номер 76:20:080413:79;

– нежилого помещения II, общей площадью 68,6 квадратного метра расположенного на первом этаже многоквартирного дома по адресу: <...>/ФИО5, д. 85/4, кадастровый номер 76:20:080413:80;

– жилого помещения 4, общей площадью 201,6 квадратного метра, расположенного на втором этаже многоквартирного дома по адресу: <...>/ФИО5, д. 85/4, кадастровый номер 76:20:080413:81;

– доли в праве общей долевой собственности пропорционально размеру общей площади помещений на земельный участок по адресу: <...>/ФИО5, д. 85/4, кадастровый номер 76:20:080413:119.

Согласно пункту 2.1 договора стоимость объектов составляет 11 265 289 рублей.

На основании пункта 2.2 договора покупатель обязуется шестью платежами оплатить указанную стоимость объектов в течение шести месяцев равными долями с момента подписания сторонами договора путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца: первый платеж до 20.06.2020 в размере 1 877 548 рублей, второй платеж до 20.07.2020 в размере 1 877 548 рублей, третий платеж до 20.08.2020 в размере 1 877 548 рублей, четвертый платеж до 20.09.2020 в размере 1 877 548 рублей, пятый платеж до 20.10.2020 в размере 1 877 548 рублей, шестой платеж до 20.11.2020 в размере 1 877 549 рублей.

В соответствии с пунктом 2.4 договора обязательства покупателя по оплате объектов считаются выполненными с момента поступления денежных средств в полном объеме на расчетный счет продавца.

Продавец обязан передать покупателю в собственность помещения, являющиеся предметом договора в соответствии с передаточным актом в порядке и сроки, установленные договором без каких-либо изъятий (пункт 5.1.1 договора).

Передача объектов и земельного участка продавцом и принятие их покупателем осуществляется по передаточному акту, который является неотъемлемой частью договора, после второго платежа (пункт 3.1 договора).

Продавец обязан принять произведенную покупателем оплату (пункт 5.1.4 договора), а покупатель оплатить помещения и земельный участок в размере и порядке, установленном договором (пункт 5.2.1 договора).

Общество 22.06.2020 во исполнение договора перечислило Предпринимателю денежные средства в сумме 1 877 548 рублей (первый платеж) на расчетный счет последнего, что подтверждается платежным поручением от 22.06.2020 № 556 с назначением платежа «оплата по договору от 27.05.2020 за здание и земельный участок, находящийся по адресу: <...>/ФИО5, д. 85/4».

Денежные средства 23.06.2020 возвращены банком продавца на расчетный счет покупателя с указанием, что зачисление по указанным реквизитам невозможно.

Из ответа публичного акционерного общества «Сбербанк» от 17.08.2020 следует, что причиной неисполнения платежного поручения от 22.06.2020 № 556 послужило закрытие ответчиком счета 14.05.2019.

В претензии от 26.06.2020 № 3 покупатель сообщил ответчику о нарушении последним условий договора, указал на необходимость направления реквизитов счета для оплаты и принятия оплаты по договору.

В заявлении от 03.07.2020 в ответ на указанную претензию Предприниматель пояснил, что, по-видимому, Общество в одностороннем порядке без согласования с продавцом представило на государственную регистрацию проект договора, аналогичный с договором от 05.03.2020. При этом никаких договоров купли-продажи, кроме договора от 05.03.2020, ФИО1 на государственную регистрацию не сдавал, а, следовательно, не заключал. С учетом приведенных обстоятельств, Предприниматель просил Общество считать все варианты договора купли-продажи помещений и земельного участка по адресу: <...>/ФИО5, дом 85/4, не заключенными, не прошедшими регистрацию и расторгнутыми.

Уклонение продавца от исполнения спорного договора послужило основанием для обращения Общества в арбитражный суд с иском.

В свою очередь, ссылаясь на отсутствие оплаты по договору купли-продажи имущества, Предприниматель предъявил встречное заявление о расторжении сделки.

Удовлетворяя исковые требования Общества и отказывая в расторжении договора купли-продажи, судебные инстанции исходили из отсутствия конфликта воли и волеизъявления сторон и достижения ими согласия по вопросам, носящим существенный характер, что отражено в подписанном договоре, предметом которого являлось отчуждение недвижимого имущества по согласованной цене (11 265 289 рублей). При установлении уклонения ответчика от принятия оплаты, выразившегося в непредоставлении информации о достоверных реквизитах счета продавца, что лишило покупателя возможности перечислить денежные средств на действующий счет Предпринимателя в порядке, установленном договором, и нежелании ответчика исполнять свои обязательства по договору купли-продажи, суд пришли к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения заявленных истцом требований.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы и дополнений к ней, а также заслушав представителей истца и ответчика, явившихся в судебные заседания, окружной суд пришел к выводу, что принятые по делу судебные акты нельзя признать законными, обоснованными и мотивированными.

В пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление № 10/22) разъяснено, что в случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (седьмой абзац статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации) и о регистрации перехода права собственности.

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 Гражданского кодекса Российской Федерации. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

В случае же, если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

На основании статьи 398 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, – тот, кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

В возражениях на исковые требования и в обоснование встречного иска Предприниматель в судах первой и апелляционной инстанций указывал, что правообладателем недвижимого имущества, отчужденного по спорному договору купли-продажи, является ООО «Книга», которому объекты недвижимости переданы по договору мены от 25.05.2020 (том 1, листы дела 134, 135).

В соответствии со статьей 567 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам названной главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Если законом или договором мены не предусмотрено иное, право собственности на обмениваемые товары переходит к сторонам, выступающим по договору мены в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие товары обеими сторонами (статья 570 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными. Обоснованность судебного решения (постановления) означает, что суд полностью выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела, подтвердил установленные обстоятельства доказательствами и изложил в решении (постановлении) свои выводы в соответствии с обстоятельствами дела.

В пункте 3 Постановления № 10/22 определено, что в соответствии со статьей 133 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд должен определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела.

Принимая решение, суд в силу части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Согласно пункту 3 части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд указывает также в мотивировочной части решения мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле.

Суды первой и апелляционной инстанций при рассмотрении спора по существу и проверке законности и обоснованности обжалованного решения в нарушение части 4 статьи 170 и статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не проверили доводы ответчика об отчуждении спорного имущества, являющегося предметом договором купли-продажи, по договору мены и не дали представленному в делу документу должной правовой оценки.

Кроме того, в суде апелляционной инстанции Предприниматель заявил о ничтожности договора купли-продажи от 27.05.2020, мотивировав это тем, что в нарушение статьи 47.6 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» договор не содержит в качестве существенного условия обязательство покупателя по выполнению требований, предусмотренных соответствующим охранным обязательством.

Как разъяснено в пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств», при подготовке к судебному разбирательству дела арбитражный суд определяет круг обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, к которым относятся обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.

Апелляционный суд в нарушение статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не дал соответствующей оценки доводам ответчика о ничтожности сделки, указав на отсутствие доказательств признания спорного договора недействительным в судебном порядке.

Между тем, суд апелляционной инстанции не учел, что в соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации ничтожная сделка недействительна независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о ничтожности сделки не требует предъявления самостоятельного иска, а может быть рассмотрено судом в рамках иска, основанного на оспариваемой сделке.

На основании изложенного окружной суд пришел к выводу, что оспоренные судебные акты судов первой и апелляционной инстанций приняты с нарушением статей 133, 168, пункта 2 части 4 статьи 170, статьи 268, пункта 12 части 2 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при неполно выясненных фактических обстоятельствах спора.

По мнению окружного суда, допущенные процессуальные нарушения могли привести к принятию неправильного судебного акта, в связи с чем в соответствии с частями 1 – 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение Арбитражного суда Ярославской области от 23.04.2021 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 05.08.2021 подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В силу разъяснений, содержащихся в абзацах 6, 7 пункта 33 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции», выявление судом кассационной инстанции несоответствия содержащихся в судебных актах выводов суда первой или апелляционной инстанции об обстоятельствах дела доказательствам, на которых основаны такие выводы, несогласие с мотивами, по которым суды отвергли те или иные доказательства (пункт 2 части 4 статьи 170, пункт 12 части 2 статьи 271 Кодекса), являются основаниями для отмены или изменения решения суда первой инстанции и (или) постановления суда апелляционной инстанции полностью или в части.

В этом случае дело направляется на новое рассмотрение на основании пункта 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, так как суд кассационной инстанции не вправе самостоятельно устранять нарушения, связанные с применением норм процессуального законодательства об исследовании и оценке доказательств по делу.

При новом рассмотрении Арбитражному суду Ярославской области следует учесть изложенное и установить все значимые для настоящего спора обстоятельства, в частности, дать правовую оценку правоотношениям сторон по договору мены от 25.05.2020 и установить факт его исполнения контрагентами; проверить доводы Предпринимателя о действительности спорного договора купли-продажи и возможности его исполнения на согласованных сторонами условиях; по результатам объективного и всестороннего исследования собранных по делу доказательств вынести законный и обоснованный судебный акт в соответствии с требованиями материального и процессуального права.

Вопрос о распределении расходов по уплате государственной пошлины с кассационной жалобы суд округа не рассматривал, поскольку на основании пункта 3 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается арбитражным судом, вновь рассматривающим дело.

В связи с окончанием кассационного производства определение Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 21.09.2021 № 000794 о приостановлении исполнения решения Арбитражного суда Ярославской области от 23.04.2021 и постановления Второго арбитражного апелляционного суда от 05.08.2021 по настоящему делу подлежит отмене в соответствии с частью 4 статьи 283 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частями 1, 2 и 3 статьи 288 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 23.04.2021 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 05.08.2021 по делу № А82-11894/2020 отменить.

Направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ярославской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

М.Н. Каманова

Судьи

О.Н. Голубева

Е.Г. Кислицын