Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу истца – муниципального казенного учреждения «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля»

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 25.08.2021,

принятое судьей Чистяковой О.Н., и

на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 26.11.2021,

принятое судьями Немчаниновой М.В., Волковой С.С., Черных Л.И.,

по делу № А82-12138/2019

по иску муниципального казенного учреждения «Агентство по аренде земельных участков

города Ярославля» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО1

(ИНН: <***>, ОГРНИП: <***>)

об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов,

третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора, –

акционерное общество «Ярославль водоканал», акционерное общество «Газпром газораспределение Ярославль»,

и у с т а н о в и л :

муниципальное казенное учреждение «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля (далее – Агентство) обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – Предприниматель) об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 76:23:040401:886, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 76:23:040401:43, путем его продажи с публичных торгов.

Исковое требование основано на пункте 21 статьи 3 Федерального закона от25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие земельного кодекса Российской Федерации», статье 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивировано тем, что до прекращения договора аренды, заключенного в целях завершения строительства объекта, данный объект не был достроен.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены акционерное общество «Ярославльводоканал» (далее – АО «Ярводоканал») и акционерное общество «Газпром газораспределение Ярославль» (далее – АО «Газпром газораспределение Ярославль»).

Арбитражный суд Ярославской области решением от 24.12.2019 отказал в удовлетворении иска. Суд первой инстанции исходил из того, что к рассматриваемым отношениям не подлежит применению статья 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации; избран ненадлежащий способ защиты права, т.к. строительство объекта на момент рассмотрения спора было завершено.

Второй арбитражный апелляционный суд постановлением от 15.06.2020 отменил решение суда первой инстанции и удовлетворил иск.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа постановлением от 18.11.2020 отменил судебные акты двух инстанций и направил дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ярославской области. Суд округа согласился с правомерностью применения в настоящем споре статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации апелляционным судом. В то же время суд указал, что предусмотренные этой статьей основания для отказа в удовлетворении иска, на которые ссылался ответчик, не были проверены судами двух инстанций и не получили надлежащей правовой оценки.

Арбитражный суд Ярославской области решением от 25.08.2021, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 26.11.2021, отказал в удовлетворении иска. Суды двух инстанций пришли к выводу о том, что спорный объект не мог быть завершен строительством и введен в эксплуатацию в связи с действиями (бездействием) третьих лиц; в действиях Предпринимателя не усматривается злоупотребления правом; цель предоставления участка достигнута в виде завершения строительства объекта.

Агентство не согласилось с принятыми судебными решением и постановлением и обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просило их отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении иска. По мнению заявителя, суды не учли, что спорный объект недвижимости не является готовым к эксплуатации, поскольку разрешение на ввод данного объекта в эксплуатацию не выдавалось; сам ответчик подтверждал, что объект не достроен; Предприниматель не совершал действий, направленных на получение такого разрешения. Подробно доводы заявителя изложены в кассационной жалобе.

Агентство просило рассмотреть кассационную жалобу в отсутствие его представителя; суд округа счел возможным удовлетворить данное ходатайство.

Иные участвующие в деле лица отзывы на кассационную жалобу в суд округа не представили, будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, представителей в судебное заседание не направили, в связи с чем на основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области и постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применительно к изложенным в кассационной жалобе доводам.

Как следует из материалов дела, и установили суды первой и апелляционной инстанций, на основании распоряжения Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 12.10.2012 № 1323-р и договора от 15.10.2012 № 695-яс ФИО2 предоставлен в аренду земельный участок 76:23:040401:43 в целях строительства салона красоты и фитнес-клуба с инженерными коммуникациями. Срок договора – с 12.10.2012 по 11.10.2015. Договор зарегистрирован в ЕГРН 21.12.2012.

Также ФИО2 07.04.2014 выдано разрешение на строительство № RU76301000-136-2014. В ЕГРН 14.07.2015 зарегистрировано право собственности ФИО2 на объект незавершенного строительства (площадь застройки 376,3 квадратного метра) со степенью готовности 16 процентов, по адресу: <...> у дома № 8. Для завершения строительства здания с ФИО2 21.10.2015 заключен договор аренды земельного участка № 695/1-яс на срок с 12.10.2015 по 11.10.2018, для завершения строительства.

В соответствии с договором купли-продажи от 06.12.2016 Предприниматель приобрел у ФИО2 в собственность объект незавершенного строительства. Право собственности Предпринимателя зарегистрировано в ЕГРН 14.12.2016.

На основании дополнительного соглашения от 20.01.2017№ 1 к договору аренды от21.10.2015 № 695/1-яс права и обязанности арендатора возложены на Предпринимателя.

В связи с истечением срока действия договор аренды земельного участка от 21.10.2015 № 695/1-яс прекратил свое действие, о чем Агентство направило уведомлениеПредпринимателю от 03.07.2018 № 5844.

Поскольку объект не был введен в эксплуатацию, Агентство обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Изучив материалы дела и оценив доводы жалобы, Арбитражный суд Волго-Вятского округа не нашел правовых оснований для отмены обжалованных судебных актов с учетом следующего.

Согласно статье 235 (пункту 1 и подпункту 3.1 пункта 2) Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

В силу статьи 239.1 (пунктов 1 – 3 и 6) Гражданского кодекса Российской Федерации, по общему правилу, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на земельном участке, могут быть изъяты у его собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект.

Правила этой статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

С учетом этого, нарушение срока строительства объекта, которое обусловлено действиями уполномоченных органов либо лиц, осуществляющих эксплуатацию инженерных сетей, является самостоятельным и вместе с тем единственным основанием для отказа в удовлетворении требования о принудительном изъятии объекта незавершенного строительства.

Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

Данный правовой подход изложен в определении Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2020 № 304-ЭС20-19559.

Судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в дело доказательства в совокупности и во взаимосвязи, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что иск Агентства не подлежит удовлетворению.

Суды установили, что строительство здания салона красоты и фитнес-клуба фактически завершено в 2018 году, проведены работы по подключению к системам водо-, газо-, энергоснабжения. Препятствием к вводу объекта в эксплуатацию является отсутствие действующего договора аренды в отношении земельного участка.

При этом договоры на подключение к сетям водо-, электро-, газоснабжения были заключены Предпринимателем заблаговременно, до окончания срока действия договора аренды земельного участка: к сетям электроснабжения – в 2008 году, к сетям водоснабжения – 18.05.2018, к сетям газоснабжения – 10.05.2018. Однако, мероприятия по подключению к сетям АО «Ярводоканал» и АО «Газпром газораспределение Ярославль» произвели после окончания действия договора аренды земельного участка.

ПАО «ТНС энерго Ярославль» 21.02.2019 уведомило Предпринимателя о том, что в связи с истечением срока действия разрешения на строительство и аренды земельного участка договор энергоснабжения расторгается. В соответствии с актом от 01.03.2019 объект отключен от электроснабжения.

Оснований для иной оценки данных обстоятельств у окружного суда не имеется, поскольку переоценка фактических обстоятельств и исследованных судами доказательств не входит в компетенцию суда кассационной инстанции (статьи 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Таким образом, суды первой и апелляционной пришли к выводу о наличии основания, предусмотренного в пункте 3 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, для отказа в удовлетворении иска. При этом какого-либо злоупотребления со стороны Предпринимателя из материалов дела суды не усмотрели.

Довод заявителя о неправомерности вывода судов о завершении строительства объекта, со ссылкой на статью 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, правомерно отклонен апелляционным судом. Из пункта 3 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не следует, что отказ в удовлетворении требования по изъятию у собственника объекта по решению суда путем продажи с публичных торгов не обусловлен наличием у ответчика разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Более того, из этой статьи прямо следует, что она распространяется только на объекты незавершенного строительства, в силу чего получение такого разрешения прямо бы исключало право на подачу подобного иска. Одним из совокупности обязательных оснований для получения подобного разрешения является представление акта о подключении (технологическом присоединении) построенного, реконструированного объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (в случае, если такое подключение (технологическое присоединение) этого объекта предусмотрено проектной документацией) (пункт 6 части 3 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации). В настоящем же деле суды установили, что именно затягивание процесса подключения послужило причиной незавершения строительства в срок.

Таким образом, суды правомерно отказали в удовлетворении иска.

Материалы дела исследованы судами полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права. Оснований для отмены обжалованных судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судами не допущено.

Вопрос о распределении расходов по уплате государственной пошлины за подачу кассационной жалобы судом округа не рассматривался, поскольку на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Агентство освобождено от ее уплаты.

Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 25.08.2021 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 26.11.2021 по делу № А82-12138/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу муниципального казенного учреждения «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля» – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

О.Н. Голубева

Судьи

С.В. Бабаев

М.Н. Каманова