Гражданский кодекс часть 1

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, –муниципальное унитарное предприятие «Центральный рынок» города Ярославля,

о признании незаконными требований о досрочном расторжении договора субаренды и решения о повышении размера субарендной платы,

о взыскании стоимости неотделимых улучшений и излишне уплаченной арендной платы

и у с т а н о в и л :

общество с ограниченной ответственностью «Вектор» обратилось в Арбитражный суд Ярославской области к открытому акционерному обществу «Ярославльтелесеть» с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании незаконными требований об увеличении арендной платы с 10.07.2014 до 1870 рублей за один квадратный метр в месяц и о взыскании 1 886 846 рублей 20 копеек стоимости неотделимых улучшений по договору субаренды недвижимого имущества от 28.02.2013 и 293 854 рублей излишне уплаченной арендной платы с 01.03.2013 по 24.12.2013.

Исковые требования основаны на нормах статей 451, 614, 616, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что ответчик необоснованно увеличил размер арендной платы, не произвел зачет стоимости неотделимых улучшений в счет арендной платы и начислял арендную плату в период, предшествующий государственной регистрации договора.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное унитарное предприятие «Центральный рынок» города Ярославля.

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 10.03.2015, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 24.06.2015, в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятыми судебными актами, истец обратился в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление в связи с несоответствием выводов судов фактическим обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального права.

По мнению заявителя, суд первой инстанции не рассмотрел ходатайство истца о соединении в одно производство настоящего дела и дела № А82-13628/2014 по иску о взыскании с него задолженности по арендной плате и расторжении договора субаренды; суд необоснованно отказал во взыскании стоимости неотделимых улучшений; начисление арендной платы до даты государственной регистрации договора (24.12.2013) является незаконным; трехкратное увеличение арендной платы с 10.07.2014 (до 1870 рублей за один квадратный метр в месяц) является экономически необоснованным.

Представитель заявителя в судебном заседании поддержал заявленные требования.

Ответчик не обеспечил явку представителя в судебное заседание, представил отзыв на жалобу, в котором попросил оставить судебные акты без изменения.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области и постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив представленные доказательства и оценив доводы кассационной жалобы, окружной суд не нашел оснований для отмены обжалованных судебных актов в силу следующего.

Как видно из материалов дела и установили суды, 28.02.2013 ответчик (арендатор) и истец (субарендатор) с согласия третьего лица (арендодателя) заключили договор субаренды недвижимого имущества, согласно разделу 1 которого арендатор сдает, а субарендатор принимает во временное пользование недвижимое имущество – благоустроенные нежилые помещения № 52 – 56, 59 – 63, 71, 72, 190 общей площадью 140,6 квадратного метра, расположенные по адресу: город Ярославль, улица Свободы, дом 46, литера А, первый этаж для их использования под торговлю, офис либо для оказания услуг общественного питания по усмотрению субарендатора.

В разделе 3 договора стороны согласовали арендную плату и порядок расчетов по договору.

В соответствии с пунктом 3.1 договора арендная плата определяется из расчета 550 рублей за один квадратный метр в месяц. В силу пункта 3.3 арендная плата может быть пересмотрена арендатором в одностороннем порядке, арендатор письменно уведомляет субарендатора об изменении арендной платы.

Срок действия договора аренды установлен с 01.03.2013 по 24.02.2018 (пункт 6.1 договора).

Помещения переданы по акту приема-передачи от 01.03.2013.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 24.12.2013.

Стороны 01.03.2013 подписали дополнительное соглашение, согласно которому пункт 3.3 договора изложен в новой редакции: «арендная плата может быть пересмотрена арендатором в одностороннем порядке в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, либо по результатам оценки платы за пользование помещением, проведенной в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим положения об оценочной деятельности, или в связи с увеличением индекса инфляции..., но не чаще одного раза в год. Размер арендной платы не может быть изменен в сторону уменьшения»; договор дополнен разделом 7 «Особые условия», а именно: субарендатор производит выполнение работ по капитальному ремонту на основании разработанной проектно-технической документации в сроки с 01.03.2013 по 31.05.2013 за счет собственных средств и сил или силами привлеченных организаций; на период проведения капитального ремонта арендатором плата по договору не взимается и устанавливается в виде возложения затрат на улучшение арендованного имущества, а по завершении работ уплачивается в порядке, согласованном в договоре. Если сумма затрат проведения капитального ремонта окажется больше суммы платы за субаренду, то, согласно разделу 3 договора, разница не подлежит возмещению субарендатору (пункты 7.1 – 7.2 договора).

В дополнительном соглашении от 31.05.2013 стороны согласовали сроки проведения субарендатором капитального ремонта (с 01.03.2013 по 31.08.2013).

Истец выполнил работы по капитальному ремонту помещений, о чем свидетельствует акт выполненных работ от 25.08.2013.

Ответчик 23.04.2014 направил в адрес истца уведомление о повышении размера арендной платы с 01.06.2014 до 1600 рублей за один квадратный метр в месяц.

Сославшись на отчет об определении рыночной стоимости аренды спорных помещений, ответчик 25.06.2014 направил в адрес истца уведомление о повышении размера арендной платы с 10.07.2014 до 1870 рублей за один квадратный метр в месяц.

Истец не согласился с повышением размера арендной платы и указал на то, что с учетом выполненных им работ по капитальному ремонту арендуемых помещений более чем трехкратное увеличение арендной платы является нарушением договора и нарушает его права (письмо от 18.07.2014).

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с иском (с учетом уточнения) о признании незаконными решения о повышении размера арендной платы, о взыскании 1 886 846 рублей 20 копеек стоимости неотделимых улучшений и 293 854 рублей арендной платы за период с момента передачи имущества до даты государственной регистрации договора аренды.

В силу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Исполнение арендатором обязательств по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из разъяснений пункта 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» следует, что по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора по отношению к арендодателю – во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы с момента передачи ему в аренду имущества вне зависимости от момента государственной регистрации договора, подлежащего государственной регистрации.

При таких обстоятельствах ссылка заявителя на то, что начисление арендной платы по договору с 01.03.2013 (даты подписания акта приема-передачи помещения) по 24.12.2013 (дату государственной регистрации договора) является незаконным, не может быть принята во внимание.

Согласно пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В пункте 3.3 договора (в редакции дополнительного соглашения от 01.03.2013) стороны предусмотрели, что субарендодатель имеет право в одностороннем порядке пересмотреть арендную плату в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по результатам проведенной оценки платы за пользование помещением или в связи с увеличением индекса инфляции, но не чаще одного раза в год.

В рассматриваемом споре уведомление от 25.06.2014 об одностороннем повышении арендной платы до 1870 рублей за один квадратный метр в месяц на основании отчета от 09.06.2014 № 1-02/06/14-2 об определении рыночной стоимости арендной платы не противоречит условиям договора, поскольку предыдущее повышение арендной платы (до 1600 рублей за один квадратный метр в месяц), оформленное уведомлением от 23.04.2014, фактически не состоялось. Ответчик не выставлял истцу счета на оплату, исходя из размера арендной платы 1600 рублей за 1 квадратный метр в месяц.

Аргумент заявителя о том, что более чем трехкратное увеличение арендной платы является незаконным и экономически необоснованным, является голословным и не подтвержденным документально.

В пункте 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено: если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Заявив о чрезмерном повышении размера арендной платы, истец должен был представить доказательства того, что одностороннее увеличение арендной платы непропорционально изменению средних рыночных ставок.

В обоснование увеличения размера арендной платы арендодатель представил отчет об определении рыночной стоимости арендной платы.

Истец не представил каких-либо доказательств непропорционального повышения размера арендной платы и не оспаривал отчет об определении рыночной стоимости арендной платы.

В соответствии с пунктом 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Положение абзаца 4 пункта 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации предполагает возможность зачета в счет арендной платы стоимости произведенного арендатором капитального ремонта.

В пунктах 7.1 – 7.3 договора (в редакции дополнительных соглашений) стороны предусмотрели, что на период проведения капитального ремонта арендатором плата по договору не взимается и устанавливается в виде возложения затрат на улучшение арендованного имущества, а по завершении работ уплачивается в порядке, согласованном в договоре. Если сумма затрат на проведение капитального ремонта окажется больше суммы платы за субаренду, то, согласно пункту 3.1 договора, за период проведения капитального ремонта, разница не подлежит возмещению субарендатору.

Таким образом, стороны согласовали, что расходы на проведение капитального ремонта не подлежат возмещению, но в период проведения ремонта арендная плата по договору не взимается.

За период проведения работ по капитальному ремонту (с 01.03.2013 по 31.08.2013) ответчик не начислял истцу арендную плату.

Истец не представил каких-либо доказательств того, что проведенные им работы являются именно неотделимыми улучшениями арендованного имущества, поэтому суды обоснованно пришли к выводу о том, что спорные работы являются работами по капитальному ремонту.

При таких обстоятельствах требование о возмещении стоимости неотделимых улучшений по договору субаренды не подлежит удовлетворению.

Ссылка заявителя на то, что суд первой инстанции необоснованно не рассмотрел ходатайство об объединении настоящего дела с делом № А82-13628/2014, подлежит отклонению.

Согласно части 2 статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суду первой инстанции предоставлено право объединить несколько однородных дел, в которых участвуют одни и те же лица, в одно производство для их совместного рассмотрения.

Вопрос об объединении дел в одно производство может быть решен по усмотрению и является правом, а не обязанностью арбитражного суда, который при его решении должен руководствоваться принципом целесообразности для выполнения задач арбитражного судопроизводства, перечисленных в статье 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определение арбитражного суда об отказе в удовлетворении ходатайства об объединении дел в одно производство может быть обжаловано лицом, подавшим соответствующее ходатайство, в срок, не превышающий десяти дней со дня вынесения определения в арбитражный суд апелляционной инстанции (часть 7 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Истец в установленном порядке (и срок) не обжаловал отказ в удовлетворении ходатайства об объединении дел в одно производство.

В рамках рассмотрения апелляционной жалобы суд второй инстанции рассмотрел этот довод заявителя и пришел к выводу о том, что в конкретном случае суд первой инстанции установил отсутствие оснований для объединения дел в одно производство, а нарушение порядка рассмотрения заявленного истцом ходатайства об объединении дел, не повлекло принятие неправильного решения по существу.

В порядке кассационного производства определение об отказе в удовлетворении ходатайства об объединении дел в одно производство не обжалуется.

Из смысла нормы, регулирующей это процессуальное действие, следует, что объединение дел возможно до принятия решения по ним.

В настоящее время оба дела рассмотрены по существу, поэтому объединение дел в одно производство в любом случае невозможно.

В силу статей 168 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации полномочиями по оценке и переоценке фактических обстоятельств дела и представленных сторонами доказательств наделены суды первой и апелляционной инстанций.

Компетенция суда кассационной инстанции определена статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которым суд кассационной инстанции проверяет правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов о применении норм права установленным обстоятельствам и доказательствам, имеющимся в деле.

Несогласие заявителя с установленными по делу обстоятельствами и с оценкой судом доказательств не является основанием для отмены принятого судебного акта в суде кассационной инстанции.

Доводы заявителя кассационной жалобы были предметом рассмотрения в суде апелляционной инстанции, в связи с чем они сводятся к переоценке исследованных по делу доказательств.

Материалы дела исследованы судом округа полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права. Оснований для отмены обжалуемых судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой и апелляционной инстанций не допущено.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по кассационной жалобе относятся на заявителя.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 10.03.2015 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 24.06.2015 по делу № А82-13446/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Вектор» – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Б.А. Баландин

Судьи

С.В. Бабаев

М.Н. Каманова