Гражданский кодекс часть 1

Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (далее – Комитет) обратился в Арбитражный суд Ярославской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Аргус-Спектр Ярославль» (далее – Общество) об обязании ответчика освободить в течение трех месяцев с даты вступления решения суда в законную силу от объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 76:23:010101:14439, степенью готовности 80 процентов, площадью застройки 1457,3 квадратных метров, земельный участок с кадастровым номером 76:23:011401:449, площадью 5516 квадратных метров, расположенный по адресу город Ярославль, Дзержинский район, Ленинградский проспект, у дома 62, корпус 3, и возвратить в его том состоянии, в котором он был передан по акту приема передачи от 12.03.2007.

Иск основан на подпункте 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивирован тем, что Общество не воспользовалось правом на заключение договора аренды, предусмотренным статьей 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, не выполнило работы по завершению строительства или консервации объекта, решением Арбитражного суда Ярославской области от 05.10.2020 по делу № А82-3569/2020 в изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов Агентству отказано, в связи с чем единственным способом защиты права на публичный земельный участок является требование об его освобождении путем сноса объекта капитального строительства.

Арбитражный суд Ярославской области решением от 06.03.2023, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 05.07.2023, отказал в удовлетворении иска.

Суды исходили из того, что статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации не может быть применена к рассматриваемым отношениям и служить основанием для возложения на Общество обязанности по освобождению земельного участка независимо от того, расторгнут или прекращен договор.

Срок, в течение которого право на заключение договора аренды в порядке подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации может быть реализовано собственником объекта незавершенного строительства, действующим законодательством не установлен.

Комитет не согласился с принятыми судебными актами и обратился в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просил их отменить

Кассатор указывает, что Общество правом на заключение договора аренды в порядке подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации не воспользовалось, с соответствующим заявлением не обращалось. По мнению заявителя, ответчик, находясь в процедуре банкротства, попытался, но не стал (снял с торгов), реализовывать спорный объект незавершенного строительства, что свидетельствует об утрате Обществом экономического интереса в заключении договора аренды на новый срок для завершения строительства.

Отзывы на жалобу в суд округа не поступили

Участвующие в деле лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание окружного суда представителей не направили, в связи с чем на основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области и постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применительно к изложенным в кассационной жалобе доводам.

Как следует из материалов дела, на основании договора аренды от 12.03.2007 № 19267-о находящегося в государственной собственности земельного участка ООО «Вега-4» предоставлен в аренду земельный участок площадью 5516 квадратных метров с кадастровым номером 76:23:011401:449 для строительства трехэтажного торгового центра с инженерными коммуникациями.

Договор заключен на период с 19.01.2007 по 02.11.2009, по истечении которого срок действия договора был возобновлен на неопределенный срок.

Дополнительным соглашением № 2 от 31.10.2011 права и обязанности арендатора по договору переданы ФИО1, за которой 16.02.2011 было зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 76:23:010101:14439 со степенью готовности 12 процентов.

По договору купли-продажи от 24.04.2012 указанный объект незавершенного строительства приобретен на праве собственности Обществом.

В период с 04.10.2012 по 05.07.2014 действовало выданное ответчику разрешение на строительство здания торгового центра.

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости степень готовности объекта незавершенного строительства составляла 80 процентов.

Агентство 23.08.2016 уведомило Общество о прекращении договора аренды земельного участка от 12.06.2007 № 19627-о на основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации

В целях завершения строительства объекта незавершенного строительства истец 09.09.2019 и 30.04.2021 направил Обществу проект договора аренды. Ответчик договор не подписал.

Комитет, полагая, что договор аренды прекратил свое действие, а Общество не воспользовалось правом на заключение договора аренды, предусмотренным статьей 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование.

Согласно статье 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В соответствии с пунктом 21 Обзора судебной практики № 4 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.11.2017, когда на арендуемом земельном участке, находящемся в публичной собственности, расположен незавершенный строительством объект недвижимости, возведенный на законных основаниях и принадлежащий арендатору, статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации не может служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению этого земельного участка независимо от того, расторгнут или прекращен договор аренды.

Законность строительства спорного объекта подтверждена материалами дела и заявителем не оспаривалась, поэтому суды пришли к обоснованному выводу о невозможности применения статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации к сложившимся правоотношениям.

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей.

В соответствии со статьей 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленным таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 № 10661/10, принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества, в то время как возвращение участка предполагает его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что нарушает права и законные интересы арендатора.

Схожая правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 № 14381/10, согласно которой прекращение договора аренды, в том числе в связи с отказом от договора со стороны арендодателя, не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.

Пункт 21 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», основанный на балансе публичных и частных интересов, призванный обеспечить целевое использование земли, предусматривает гарантии для собственников объектов незавершенного строительства, связанные с возможностью использования ими земельных участков, относящихся к публичной собственности, в течение трех лет для завершения такого строительства (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 28.03.2017 № 622-О и от 29.09.2022 № 2406-О). Этой же цели служит и подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Действующим законодательством не установлен срок, в течение которого право, предусмотренное подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, может быть реализовано собственником объекта незавершенного строительства, в связи с чем суды правомерно отказали Комитету в удовлетворении требования об освобождении земельного участка от спорного объекта, возведенного на законных основаниях, в порядке, предусмотренном в статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Довод Комитета о том, что Общество утратило имущественный интерес к возобновлению договора аренды в силу подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации отклоняется судом округа, поскольку не подтверждается материалами дела.

При таких обстоятельствах суды обоснованно отказали в иске Комитета.

Несогласие заявителя с выводами судов, основанными на оценке доказательств, равно как и иное толкование норм законодательства, подлежащих применению в настоящем деле, не свидетельствует о наличии в принятых судебных актах существенных нарушений норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход судебного разбирательства, или судебной ошибки.

Нарушения норм процессуального права, предусмотренные в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом не допущены.

Вопрос о распределении расходов по уплате государственной пошлины за подачу кассационной жалобы судом округа не рассматривался, поскольку на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Комитет освобожден от ее уплаты.

Руководствуясь статьями 287 (пункт 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 06.03.2023 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 05.07.2023 по делу № А82-13728/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Е.Г. Кислицын

Судьи

В.Ю. Павлов

Е.Ю. Трубникова