Гражданский кодекс часть 1

общество с ограниченной ответственностью «НИТА» (далее – Общество) обратилось с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Ярославской области к Департаменту имущественных и земельных отношений Администрации городского округа город Рыбинск (далее – Департамент) об обязании ответчика произвести зачет неотделимых улучшений в счет оплаты по договору купли-продажи недвижимости от 16.10.2014 № 348/а в сумме 567 223 рублей.

Исковое требование основано на статье 623 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивировано наличием правовых оснований для производства ответчиком указанного зачета.

Арбитражный суд Ярославской области решением от 10.02.2016, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 25.05.2016, отказал в удовлетворении иска.

Руководствуясь статьей 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, частью 6 статьи 5 Федерального закона Российской Федерации от 22.07.2008 № 159 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159), с учетом разъяснений, данных в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2012 № 9785/12, суд не усмотрел правовых оснований для обязания ответчика произвести зачет неотделимых улучшений в счет оплаты по договору купли-продажи недвижимости от 16.10.2014 № 348/а в сумме 567 223 рублей.

Не согласившись с принятыми судебными актами, Общество обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции в связи с несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального права.

Заявитель полагает, что суд пришел к ошибочному выводу об отсутствии оснований для обязания ответчика провести зачет неотделимых улучшений в счет оплаты по договору купли-продажи от 16.10.2014 № 348/а; указывает, что факт, размер и характер понесенных истцом расходов, составляющих стоимость неотделимых улучшений, документально подтверждены.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы кассационной жалобы.

При надлежащем извещении участвующих в деле лиц о времени и месте судебного разбирательства ответчик не обеспечил явку представителя в кассационную инстанцию.

В соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд округа проверяет правильность применения судом первой и апелляционной инстанции норм права, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, и возражений относительно жалобы.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области от 10.02.2016 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 25.05.2016 проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы и заслушав представителя истца, окружной суд не усмотрел оснований для отмены обжалованных судебных актов в силу следующего.

Как видно из документов и установил суд, стороны заключили договор купли-продажи недвижимости от 16.10.2014.

В пункте 4 указанного договора определена покупная цена, которая составила 622 000 рублей, что соответствует рыночной стоимости.

В договоре отсутствуют условия, предусматривающие зачет неотделимых улучшений.

Сторонами к договору заключено дополнительное соглашение от 18.12.2014.

Истец 06.03.2015 получил свидетельство о регистрации права собственности.

Впоследствии в апреле 2015 года истец направил ответчику письмо о зачете неотделимых улучшений на сумму 512 223 рубля. Ответчик 05.05.2015 отказал в зачете стоимости неотделимых улучшений.

Истцом в адрес ответчика в июне 2015 года направлено дополнительное соглашение об изменении стоимости выкупаемого имущества. Дополнительное соглашение ответчик не подписал.

Указанное обстоятельство явилось причиной для обращения Общества в суд с настоящим иском.

Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 1 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункт 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу данной нормы права затраты, связанные с неотделимыми улучшениями, подлежат возмещению лицу, их осуществившему при условии, если работы проведены и затраты понесены с согласия законного владельца имущества.

Стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Принимая во внимание, что арендатор в течение длительного времени пользовался отремонтированным им арендованным имуществом, и учитывая, что применение части 6 статьи 5 Закона № 159 не должно приводить к неосновательному обогащению ни одной из сторон, при установлении выкупной цены арендуемого имущества рыночная стоимость этого имущества, включающая в себя стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, должна быть уменьшена именно на стоимость этих улучшений, определяемую на ту же дату, что и стоимость имущества, с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения и т.д.

Кроме того, для реализации предусмотренного в части 6 статьи 5 Закона № 159 права арендатора, выкупившего имущество, необходимо определить, какой объем произведенных обществом работ и понесенных им затрат привел к созданию действительно неотделимых улучшений спорного помещения (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2012 № 9785/12).

В предмет доказывания по спору о возмещении стоимости неотделимых улучшений входят также обстоятельства, подтверждающие наличие согласия владельца имущества на производство его улучшений.

В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Общество не представило доказательств, подтверждающих факт создания в результате выполнения работ неотделимых улучшений.

Суд оценил представленные в дело доказательства, в том числе представленный истцом отчет оценщика, в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пришел к правильному выводу об отсутствии правовых оснований для обязания ответчика произвести зачет неотделимых улучшений в счет оплаты по договору купли-продажи недвижимости от 16.10.2014 № 348/а в сумме 567 223 рублей.

Доводы заявителя направлены на переоценку имеющейся доказательственной базы, что в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда округа.

Оснований для отмены обжалованных судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 АПК РФ, судами первой и апелляционной инстанций не допущено.

В соответствии со статьями 110 и 112 АПК РФ расходы по кассационной жалобе относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

П О С Т А Н О В И Л :

решение Арбитражного суда Ярославской области от 10.02.2016 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 25.05.2016 по делу № А82-14021/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «НИТА» – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Д.В. Чернышов

Судьи

С.В. Бабаев

М.Н. Каманова