Гражданский кодекс часть 1

при участии в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, муниципального казенного учреждения «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля (ИНН <***>, ОГРН<***>)

о признании недействительным приказа, об обязании принять решение о предоставлении в собственность земельного участка,

установил:

общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «ГарантСтрой» (далее – заявитель, ООО СЗ «ГарантСтрой») обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с заявлением о признании недействительным приказа председателя Комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (далее – ответчик, Комитет) от 23.08.2021 № 3109 «Об отказе в предоставлении в собственность земельного участка по Суздальскому шоссе, 62 во Фрунзенском районе», о возложении обязанности на Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля принять решение о предоставлении в собственность земельного участка по Суздальскому шоссе, 62 во Фрунзенском районе ООО СЗ «ГарантСтрой».

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено МКУ «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля (далее - Агентство).

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 14.08.2022 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО СЗ «ГарантСтрой» обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение суда и удовлетворить требования заявителя в полном объеме.

По мнению заявителя, суд первой инстанции не обосновал, почему выводы экспертов не могут свидетельствовать об обоснованности требований ООО СЗ «ГарантСтрой». Заявитель указывает, что суд также не обосновал, каким образом разворотная площадка может быть сохранена в случае предоставления вновь образованного земельного участка третьим лицам; не учел, что выдел частей испрашиваемого земельного участка повлечет за собой вклинивание, вкрапливание в существующий земельный участок. Кроме того, ООО СЗ «ГарантСтрой» ссылается на отсутствие доступа с земель общего пользования к участкам, вновь образуемым из земельного участка с кадастровым номером 76:23:062303:34.

Более подробно доводы заявителя изложены в апелляционной жалобе.

Отзывы на апелляционную жалобу не поступили.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал занятую по делу правовую позицию.

Ответчик, третье лицо явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) дело рассматривается в отсутствие представителей указанных лиц.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции,18.07.2018 проведен аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с разрешенным использованием - многоэтажные наземные гаражи-стоянки для хранения легкового автотранспорта вместимостью не более 300 машиномест, расположенного по адресу: Суздальское шоссе, 62 во Фрунзенском районе города Ярославля. В соответствии с протоколом от 18.07.2018 № 41 победителем аукциона признан ООО СЗ «ГарантСтрой».

18.07.2018 между Агентством (Арендодатель) и ООО СЗ «ГарантСтрой» (Арендатор) заключен договор №19а/2018, в соответствии с пунктом 1.1. которого Арендодатель предоставляет за плату, а Арендатор принимает в аренду и использует 2 168 кв.м земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 76:23:062303:34, расположенного по адресу: Суздальское ш., д. 62, во Фрунзенском районе города Ярославля; разрешенное использование: многоэтажные наземные гаражи-стоянки для хранения легкового автотранспорта вместимостью не более 300 машиномест; участок предоставлен на период строительства.

29.08.2018 земельный участок передан Арендатору по подписанному сторонами акту приема-передачи земельного участка.

Договор зарегистрирован в установленном порядке.

ООО СЗ «ГарантСтрой» выдано разрешение на строительство от 17.08.2020 №76-301000-149-2020 сроком действия до 18.04.2021, в соответствии с которым на земельном участке с кадастровым номером 76:23:062303:34, разрешено строительство гаража-стоянки для хранения легкового автотранспорта с инженерными коммуникациями площадью 112,4 кв.м (количество этажей - 2, количество машиномест - 3).

На основании разрешения о вводе объекта в эксплуатацию от 25.09.2020 №76 -301000-150-2020 ответчику разрешен ввод в эксплуатацию построенного объекта (гараж-стоянка для хранения легкового автотранспорта и инженерными коммуникациями - площадью 111,7 кв.м, 2 этажа) в границах земельного участка с кадастровым номером 76:23:062303:34.

04.11.2020 в ЕГРН зарегистрировано право собственности заявителя на здание, нежилое, гараж-стоянка, 2 этажа.

Заявитель обратился в КУМИ мэрии г. Ярославля с заявлением о приобретении земельного участка с кадастровым номером 76:23:062303:34 в собственность без торгов за плату.

Приказом председателя КУМИ мэрии г. Ярославля от 23.08.2021 № 3109 в предоставлении в собственность земельного участка было отказано на основании пункта 19 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) с указанием в качестве оснований отказа следующих обстоятельств: предоставление земельного участка на заявленном виде прав не допускается, площадь испрашиваемого земельного участка несоразмерна площади расположенного на нем объекта, предоставление земельного участка площадью большей, чем это обусловлено объективными потребностями, исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, не представляется возможным.

Считая указанный приказ ответчика об отказе в предоставлении в собственность за плату спорного земельного участка незаконным, Общество обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с рассматриваемыми в рамках настоящего дела требованиями.

Суд первой инстанции в удовлетворении заявленных требований отказал.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и заслушав представителя ООО СЗ «ГарантСтрой», суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.

В силу части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, органов, осуществляющих публичные полномочия, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагает на них какие-либо обязанности, создает иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности, что также отражено в пункте 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

Отсутствие предусмотренной статьей 198 АПК РФ совокупности условий, необходимой для оспаривания ненормативного правового акта, действия, решения, влечет в силу части 3 статьи 201 АПК РФ отказ в удовлетворении заявленных требований.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ предусмотрено, что если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Пунктом 1 статьи 39.17 ЗК РФ установлены требования к заявлению о предоставлении в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Пунктом 5 статьи 39.17 ЗК РФ предусмотрено, что в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий:

1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ;

2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю;

3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

Согласно пункту 19 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при наличии, в том числе, такого основания как предоставление земельного участка на заявленном виде прав не допускается.

В пункте 18 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.11.2017, указано, что при разрешении споров о выкупе земельных участков необходимо проверить, отвечает ли земельный участок, испрашиваемый обществом в целях выкупа, требованиям к земельному участку, необходимому для эксплуатации объекта недвижимости, принадлежащего обществу, в том числе в отношении площади такого участка (ст. 39.20 ЗК РФ). В том случае, если будет установлено, что испрашиваемый участок всем требованиям не отвечает, необходимо установить, возможно ли образование земельного участка в иных границах и иной площади с соблюдением требований к образуемым или измененным земельным участкам, установленных градостроительным и земельным законодательством, в отношении которого обществом может быть реализовано его право на приобретение земельного участка в собственность.

В Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 23.04.2020 № 935-О указано, что определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения, при том, что размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны.

Из материалов настоящего дела следует, что, обращаясь в Комитет с заявлением о приобретении в собственность земельного участка с кадастровым номером 76:23:062303:304 площадью 2 168 кв.м, заявитель указал, что целью использования земельного участка является эксплуатация гаража-стоянки для хранения легкового автотранспорта с инженерными коммуникациями.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10 выражена правовая позиция, согласно которой собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом в собственность, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

При этом бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его выкупить (определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 № 64-КГ16-2).

Как видно из материалов дела, заявитель оспаривает приказ Комитета от 23.08.2021, указывая, что необходимыми условиями для выкупа земельного участка без проведения торгов на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3, статьи 39.20 ЗК РФ являются: нахождение на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности заявителю; соответствие объекта недвижимости целям использования земельною участка и их площадей; отнесение находящегося на участке объекта к объектам недвижимости.

В целях установления площади земельного участка, необходимой для эксплуатации расположенного на нем объекта недвижимости, ООО СЗ «ГарантСтрой» заявило ходатайство о проведении судебной экспертизы.

Определением Арбитражного суда Ярославской области от 01.12.2021 по ходатайству заявителя назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «Кадастр-Сервис».

Перед экспертами поставлены следующие вопросы: 1) Является площадь земельного участка с кадастровым номером 76:23:062303:34 необходимой и достаточной для эксплуатации здания гаража - стоянки для хранения легкового автотранспорта с инженерными коммуникациями (площадь здания 111,7 кв.м, кадастровый номер: 76:23:062303:420). 2) При отрицательном ответе на первый вопрос определить: возможен ли раздел земельного участка с кадастровым номером 76:23:062303:34 с образованием двух самостоятельных земельных участков. 3)Определить площадь земельного участка, соответствующую (соразмерную) местоположению и площади здания гаража с инженерными коммуникациями с кадастровым номером 76:23:062303:420 и Правилам землепользования и застройки города Ярославля, утвержденных Решением муниципалитета г. Ярославля от 17.09.2009 № 201.

По результатам проведенной судебной экспертизы эксперт пришел выводу о том, что площадь земельного участка с кадастровым номером 76:23:062303:34 является необходимой и достаточной для эксплуатации здания гаража - стоянки для хранения легкового автотранспорта с инженерными коммуникациями (площадь здания 111,7 кв.м, кадастровый номер: 76:23:062303:420).

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу о законности оспариваемого приказа от 23.08.2021 №3109, поскольку договор аренды земельного участка от 18.07.2018 №19а/2018 предусматривал использование 2 168 кв.м земельного участка в целях строительства многоэтажных наземные гаражей-стоянок для хранения легкового автотранспорта вместимостью не более 300 машиномест, в то время как фактически заявителем построен гараж-стоянка на 3 машиноместа. Земельный участок площадью 2 168 кв.м не является необходимым для эксплуатации здания гаража-стоянки общей площадью 111,7 кв.м на 3 машиноместа. Апелляционный суд признает указанный вывод правильным.

Доводы заявителя жалобы в части несогласия с выводами суда, сделанными по результатам оценки проведенной экспертизы, подлежат отклонению, так как экспертное заключение является доказательством, не имеющим заранее установленной силы (часть 2 статьи 64, часть 5 статьи 71, часть 3 статьи 86 АПК РФ, пункт 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе»), оно исследовано и оценено судом по правилам статьи 71 АПК РФ в совокупности с другими имеющимися в деле доказательствами.

В апелляционной жалобе ООО СЗ «ГарантСтрой» настаивает на необходимости разворотной площадки, поскольку исключение названного элемента из организации земельного участка объекта «Гараж-стоянка для хранения легкового транспорта с инженерными коммуникациями» создает непосредственную угрозу для безопасной эксплуатации объекта.

В пункте 8.13 Свода правил 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям» установлено, что тупиковые проезды (подъезды) должны заканчиваться площадками для разворота пожарной техники размером не менее чем 15 х 15 метров. Максимальная протяженность тупикового проезда не должна превышать 150 метров.

В материалах дела имеются полученные ООО СЗ «ГарантСтрой» заключение ГАУ ЯО «Яргосстройэкспертиза» от 10.08.2020 № 02-16/177/1, план тушения пожара на гараж-стоянку для хранения легкового автотранспорт (т.1 л.д.59-90). Согласно названному Плану въезд на территорию гаража предусмотрен с Суздальского шоссе по тупиковому проезду из бетонных плит, в конце проезда оборудована асфальтированная площадка для разворота пожарной техники размеров 15х15 метров (225 кв.м).

Однако экспертом при установлении площади земельного участка, необходимой для эксплуатации объекта принята во внимание разворотная площадка для пожарной техники (асфальтированная) площадью 471 кв.м (т.1 л.д.180, лист 5 экспертного заключения № 28/02/2022).

Кроме того в экспертном заключении сделан вывод о том, что обособление частей земельного участка с кадастровым номером 76:23:062303:420 приведет к вклиниванию, вкрапливанию.

В силу пункта 6 статьи 11.9 ЗК РФ образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные указанным Кодексом, другими федеральными законами.

Однако суд не может подменять уполномоченные органы местного самоуправления в принятии решения по вопросам, находящимся в их компетенции. В представленных суду первой инстанции возражениях на заключение судебной экспертизы Комитет со ссылкой на положения Приказа МЧС России от 24.04.2013 № 288 оспаривает вывод эксперта об отсутствии доступа на образуемые земельные участки.

В экспертном заключении № 28/02/2022 изложен вывод о том, что доступ (проезд) на земельный участок с кадастровым номером 76:23:062303:420 с земель общего пользования осуществляется и возможен с учетом имеющейся охранной зоны на ул. Кривова исключительно с Суздальского шоссе. При этом обоснование указанного вывода экспертное заключение не содержит.

Иные доводы Общества тождественны доводам, которые являлись предметом рассмотрения в суде первой инстанций, им дана надлежащая правовая оценка, оснований для непринятия которой у суда апелляционной инстанции не имеется.

Повторно оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, апелляционный суд приходит к выводу о том, что Общество не подтвердило, что для целей эксплуатации здания гаража-стоянки площадью 112,4 кв.м необходима вся площадь спорного земельного участка.

При изложенных выше обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к обоснованному и правильному выводу об отсутствии предусмотренных частью 2 статьи 201 АПК РФ оснований для удовлетворения заявленных по делу требований и признания оспариваемого приказа Комитета от 23.08.2021 № 3109 недействительным.

Арбитражным судом апелляционной инстанции исследованы все доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе ООО СЗ «ГарантСтрой», однако, они не опровергают выводов, содержащихся в обжалуемом решении суда первой инстанции по настоящему делу, и не могут служить основанием для его отмены или изменения.

С учетом изложенного, решение Арбитражного суда Ярославской области от 14.08.2022 по делу № А82-14551/2021 следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу ООО СЗ «ГарантСтрой» - без удовлетворения.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины относятся на заявителя жалобы.

Поскольку при подаче апелляционной жалобы заявитель по платежному поручению от 02.08.2022 № 582 за рассмотрение апелляционной жалобы уплатило государственную пошлину в размере 3 000 рублей, Обществу надлежит вернуть излишне уплаченную государственную пошлину в сумме 1 500 рублей.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 14.08.2022 по делу № А82-14551/2021 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «ГарантСтрой» – без удовлетворения.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «ГарантСтрой» (ИНН <***>, ОГРН <***>) из федерального бюджета государственную пошлину в размере 1 500 (одна тысяча пятьсот) рублей, излишне уплаченную по платежному поручению от 02.08.2022 №582.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Ярославской области.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Председательствующий

Е.В. Минаева

Судьи

ФИО3

ФИО1