Гражданский кодекс часть 1

общество с ограниченной ответственностью «Волшебница» (далее – ООО «Волшебница») обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Русское поле» (далее – ООО «Русское поле») о признании недействительным изменения договора аренды от 05.02.1998 № 5366-Г в части установления новой цены договора

Исковые требования основаны на статье 617 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) и мотивированы тем, что ответчик в одностороннем порядке изменил условия договора о расчете арендной платы.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 424, пунктами 1 статей 450 и 452, пунктом 3 статьи 614 и пунктом 1 статьи 617 Кодекса, Арбитражный суд Ярославской области решением от 05.02.2010, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 14.04.2010, удовлетворил исковые требования и признал недействительным изменение арендной платы по договору аренды от 05.02.1998 № 5366-Г, заключенному между ООО «Русское поле» и ООО «Волшебница», осуществленное уведомлением от 04.12.2008. Обе судебные инстанции исходили из того, что требование истца о повышении размера арендной платы не соответствует закону и условиям действующего договора.

Не согласившись с данными судебными актами, ООО «Русское поле» обратилось в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление в связи с неправильным применением норм материального права.

По мнению заявителя жалобы, при расчете размера арендой платы ООО «Русское поле» за основу была принята базовая ставка, величина которой определена на основании постановления мэра города Ярославля от 05.12.2008 № 3442. Вопреки статье 431 Кодекса суд неправомерно указал, что для регулирования вопроса о размере арендной платы достаточно руководствоваться пунктом 3.2 договора аренды, и не принял во внимание необходимость сопоставления данных условий с другими и смыслом договора в целом, в частности, с пунктом 3.1 договора. Указанный пункт (в новой редакции) устанавливает размер арендной платы в твердой денежной сумме, без учета постановления мэра города Ярославля. Заявитель не согласен с утверждением суда о нарушении сроков изменения размера арендной платы, предусмотренных статьей 614 Кодекса.

ООО «Волшебница» отзывом на жалобу отклонило доводы заявителя и просило оставить ее без удовлетворения.

Истец, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, не направил представителя в судебное заседание. В соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена в его отсутствие.

Законность решения и постановления апелляционного суда по данному делу проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и заслушав полномочных представителей ответчика, суд кассационной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемых судебных актов в силу следующего.

Как видно из документов и установил суд, Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (далее - арендодатель, Комитет) и товарищество с ограниченной ответственностью «Волшебница», впоследствии – ООО «Волшебница» (арендатор) заключили договор аренды недвижимого имущества от 05.02.1998 № 5366-А, согласно которому (в редакции дополнительного протокола от 22.11.2000 № 4) арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное пользование недвижимое имущество – часть здания, состоящую из нежилого помещения первого этажа № 1-13, 46, общей площадью 207,9 квадратного метра, расположенное по адресу: город Ярославль, Дзержинский район, улица Громова, дом 56, корпус 2, для использования под парикмахерскую (пункт 1.1. договора).

В соответствии с пунктом 3.1 названного договора арендная плата начисляется в соответствии с постановлением мэра города Ярославля и согласно расчету. Порядок проведения расчета прописан в приложении № 1 к договору.

В пункте 3.2 договора оговорена возможность пересмотра арендной платы арендодателем в одностороннем порядке в соответствии с постановлением мэра города Ярославля. Арендодатель письменно уведомляет арендатора об изменении арендной платы. Направляемое арендодателем уведомление об изменении арендной платы является неотъемлемой частью договора (пункт 3.3).

Дополнительным соглашением от 30.04.2004 № 9 к договору аренды срок его действия установлен контрагентами с 01.02.1998 по 31.12.2020.

Недвижимое имущество передано арендатору по акту приема-передачи от 22.11.2000.

Договор аренды 05.02.1998 № 5366-А зарегистрирован в установленном законом порядке (свидетельство серии 76 № 23 188649).

В соответствии с постановлениями мэра города Ярославля от 05.12.2008 № 3442 и от 14.05.2009 № 1291 базовая ставка годовой арендной платы за переданные в аренду помещения, являющиеся муниципальной собственностью, с 01.02.2009 установлена в размере 3313 рублей за один квадратный метр (без учета НДС), с 01.05.2009 – 2957 рублей за один квадратный метр (без учета НДС).

Впоследствии ООО «Русское поле» приобрело у Комитета в собственность названные помещения по договору купли-продажи от 28.01.2008, в пункте 1.3 которого указано, что проданные помещения обременены договором аренды с ООО «Волшебница» сроком до 31.12.2020. На основании названного договора купли-продажи зарегистрирован переход права собственности к ответчику на данную недвижимость с обременением «аренда» (свидетельство о регистрации права от 25.03.2008 серии 76 АА № 670692).

Подписав дополнительное соглашение от 25.03.2008 № 15, ООО «Русское поле» и ООО «Волшебница» внесли изменения в договор аренды в части, касающейся наименования и реквизитов арендодателя. Кроме того, стороны изложили пункт 3.1 договора в следующей редакции: «За аренду недвижимого имущества, указанного в пункте 1.1 настоящего договора, с 25.03.2008 начисляется арендная плата в сумме 17 500 рублей в месяц (НДС не облагается)».

ООО «Русское поле» уведомлением от 04.12.2008 известило ООО «Волшебница» о повышении арендной платы за аренду указанного объекта недвижимости с 01.02.2009 до 35 000 рублей в месяц. В пункте 3 уведомления указано, что оно является неотъемлемой частью договора аренды от 05.02.1998 № 5366-Г и вступает в действие с 01.02.2009.

ООО «Волшебница» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском, посчитав, что условие договора о размере арендной платы не может быть изменено в одностороннем порядке.

Согласно статье 421 Кодекса граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

По правилам статьи 450 Кодекса изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

При этом в силу пункта 1 статьи 617 Кодекса и разъяснений Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данных в информационном письме от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для внесения изменений в договор аренды, в том числе в судебном порядке.

Согласно части 2 статьи 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Протолковав буквальное содержание и значение содержащихся в договоре аренды от 05.02.1998 № 5366-А слов и выражений, по правилам статьи 431 Кодекса, суд правомерно указал, что в пункте 3.2 договора предусмотрена возможность арендодателя в одностороннем порядке пересмотреть размер арендной платы только в соответствии с постановлениями мэра города Ярославля.

В связи со сменой собственника объекта аренды внесены изменения в пункт 3.1 договора, согласно им размер арендной платы установлен в твердой денежной сумме и составляет 17 500 рублей в месяц. Таким образом, стороны согласовали установленный размер арендной платы в твердой сумме, без учета базовой ставки, установленной органом местного самоуправления. При этом соответствующие изменения в пункт 3.2 договора внесены не были, тем самым, данный пункт, как он прописан в договоре, фактически не может быть применен.

Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено договором (пункт 3 статьи 614 Кодекса).

Доказательства изменения арендной платы по соглашению сторон в материалах дела отсутствуют, а право арендодателя изменять арендную плату в одностороннем порядке по своему усмотрению договором не предусмотрено.

При таких обстоятельствах арбитражный суд правомерно удовлетворил исковые требования.

Нарушения либо неправильного применения норм процессуального права, в том числе предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении дела не установлено.

Расходы по уплате государственной пошлины, согласно статьям 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подлежат отнесению на заявителя.

Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 05.02.2010 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 14.04.2010 по делу № А82-16672/2009 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Русское поле» – без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.Ю. Павлов

Судьи

Е.Г. Кислицын

Д.В. Чернышов