Гражданский кодекс часть 1

общество с ограниченной ответственностью "Спортивный комплекс "Олимп" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Департаменту имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Рыбинск (далее - Департамент) об определении рыночной стоимости объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <...>, в размере 31 072 000 рублей (с учетом НДС) согласно заключению судебной экспертизы.

Исковое требование основано на пунктах 4, 5 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивировано тем, что рыночная стоимость объекта незавершенного строительства, выставленного на публичные торги, занижена более чем в пять раз.

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 10.12.2021, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 21.03.2022, исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с вынесенными судебными актами, Департамент обратился в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление и принять новый судебный акт, которым в удовлетворении иска отказать.

По мнению заявителя, Департаментом для проведения аукциона о продаже спорного объекта незавершенного строительства проведена оценка рыночной стоимости объекта. Согласно отчету эксперта ФИО2 рыночная стоимость объекта составляет 7 534 000 рублей; при указанной цене объекта желающих приобрести объект не было; в основу заключения эксперта ФИО3 положен документ - техническое обследование объекта в марте 2008 года без учета естественного разрушения; делая выводы о состоянии спорного объекта эксперт ФИО3 основывается на устаревших сведениях; Кроме того, ответчик указывает, что объект был приобретен истцом по цене 500 000 рублей; при отсутствии каких-либо затрат со стороны ООО СК "Олимп", отсутствия достраивания объекта незавершенного строительства с 1994-1995 годов, учитывая затратный метод и сроки окончания строительства объекта, эксперт ФИО2 верно применила цены и коэффициенты, утвержденные нормативными правовыми актами СССР.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Истец в отзыве на кассационную жалобу не согласился с доводами заявителя и просил оставить решение и постановление без изменения.

Суд округа удовлетворил ходатайство истца о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие его представителя.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области и постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном статьями 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и оценив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее и заслушав представителя ответчика, окружной суд не нашел оснований для отмены принятых судебных актов в силу следующего.

Как видно из документов и установил суд, с 17.09.2015 Общество является собственником здания оздоровительно-восстановительного спортивного комплекса, незавершенное строительством со степенью готовности 30 процентов, кадастровым номером: 76:20:060302:24, расположенным по адресу: <...> (далее - объект незавершенного строительства).

По иску Департамента в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 28.05.2020 по делу № А82-5121/2019 объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке площадью 4 960 квадратных метров с кадастровым номером 76:20:060302:20, изъят у собственника путем продажи с публичных торгов.

Департамент 28.09.2020 разместил на своем сайте извещение о проведении публичных торгов по продаже объекта незавершенного строительства.

Начальная цена предмета аукциона объявлена в размере 7 534 000 рублей на основании отчета об оценке от 04.08.2020 № 685/07-2020 на 03.08.2020, выполненного оценщиком ИП ФИО2

Не согласившись с рыночной стоимостью объекта незавершенного строительства, определенной ИП ФИО2, истец обратился в ООО "Яроценка" для подготовки отчета о рыночной стоимости указанного объекта по состоянию на 07.09.2020.

Согласно отчету ООО "Яроценка" от 12.10.2020 № 251/2020 рыночная стоимость объекта незавершенного строительства составляет 39 158 300 рублей (с учетом НДС).

Полагая, что Департамент при определении начальной продажной цены имущества занизил его стоимость в пять раз, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

На основании статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации (пункт 1).

Начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости (пункт 4).

С целью определения рыночной стоимости объекта незавершенного строительства по состоянию на 03.08.2020 суд первой инстанции назначил судебную экспертизу, проведение которой поручил эксперту ООО "Ярославский центр недвижимости" ФИО3

Согласно заключению эксперта от 31.08.2021 рыночная стоимость объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 76:20:060302:24 на 03.08.2020 составляет 31 072 000 рублей.

Довод ответчика о том, что заключение эксперта ФИО3 составлено на основании технического обследования объекта, проведенного в марте 2008 года, то есть на основании устаревших данных, обоснованно не принят судом апелляционной инстанции во внимание. Из заключения следует, что эксперт ФИО3 на момент экспертизы проводил осмотр объекта и исследовал техническую документацию на объект.

Исследовав и оценив отчеты рыночной стоимости объекта, подготовленные ИП ФИО2 и ФИО3, суд апелляционной инстанции установил, что оба оценщика при определении рыночной стоимости объекта использовали затратный подход и привели в своих отчетах одинаковые формулы определения расчетной рыночной стоимости объекта.

Между тем, оценщиком ИП ФИО2 при расчете были использованы цены, коэффициенты, утвержденные нормативными актами СССР.

Экспертом ФИО3 расчет стоимости произведен с применением сборника Ко-Инвест "Укрупненные показатели стоимости строительства "Общественные здания" 2016 года, использованы показатели, рекомендованные Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации в 2016, 2020 годах.

Учитывая, что затратный подход предполагает, в том числе, расчет затрат на строительство нового здания, являющегося аналогом оцениваемого объекта, суд апелляционной инстанции верно счел применение в расчете показателей, утвержденных нормативными актами СССР, необоснованным.

Рассмотрев все показатели, формулу расчета рыночной стоимости в отчете эксперта ФИО3, суд апелляционной инстанции не нашел несоответствий, недостоверности данных и пришел к выводу об обоснованности вывода эксперта в данном заключении.

Вопреки доводам заявителя, при расчете рыночной стоимости объекта экспертом ФИО3 была рассчитана и учтена величина износа объекта.

С учетом изложенного суды верно установили начальную цену продажи объекта незавершенного строительства в размере его рыночной стоимости - 31 072 000 рублей.

Материалы дела исследованы судами обеих инстанций полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.

Переоценка доказательств и установленных судами нижестоящих инстанций фактических обстоятельств дела в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Оснований для отмены обжалованных судебных актов по приведенным в кассационных жалобах доводам не имеется.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судами не допущено.

Вопрос о взыскании государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы не рассматривался, так как на основании пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Департамент освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 10.12.2021 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 21.03.2022 по делу № А82-17567/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу Департамента имущественных и земельных отношений Администрации городского округа город Рыбинск - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

С.В. Бабаев

Судьи

О.Н. Голубева

М.Н. Каманова