Гражданский кодекс часть 1

с участием в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, индивидуального предпринимателя Казниной Нины Александровны (ИНН: 332700066255, ОГРНИП: 304332713300017), Уполномоченного по защите прав предпринимателей в Ярославской области,

установил:

индивидуальный предприниматель Филимонова Виктория Олеговна (далее – истец по первоначальному иску, ИП Филимонова В.О., Предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Ярославской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Альтеза» (далее – ответчик по первоначальному иску, ООО «Альтеза», Общество) о взыскании 968 181 рубля 93 копеек задолженности по арендной плате по договору аренды от 01.04.2018 №АР2-397.

ООО «Альтеза» предъявило встречный иск, уточненный в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), об уменьшении размера постоянной составляющей арендной платы за апрель 2020 года до 61 975 рублей 65 копеек, за май 2020 года – до 61 975 рублей 65 копеек, за период с 01.06.2020 по 26.06.2020 – до 53 712 рублей 25 копеек.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлеченыиндивидуальный предприниматель Казнина Нина Александровна (далее – ИП Казнина Н.А.), Уполномоченный по защите прав предпринимателей в Ярославской области (далее – третьи лица).

Решением Арбитражного суда Ярославской области от26.04.2021 в удовлетворении исковых требований ИП Филимоновой В.О. отказано, встречные исковые требования ООО «Альтеза» удовлетворены, размер постоянной части арендной платы за апрель 2020 года определен в размере 61 975 рублей 65 копеек, за май 2020 года – в размере 61 975 рублей 65 копеек, за период с 01.06.2020 по 26.06.2020 – в размере 53 712 рублей 25 копеек.

Не согласившись с принятым судебным актом, ИП Филимонова В.О. обратилась во Второй арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.

В апелляционной жалобе истец по первоначальному иску отмечает, что на дату направления претензии и предъявления встречных исковых требований (в качестве таковых Предприниматель указывает на требования о внесении изменений в договор аренды) ответчик утратил статус арендатора недвижимого имущества, в связи с тем, что договор аренды нежилого помещения от 01.04.2018 №АР2-397 прекратил свое действие 09.08.2020. При этом положения Федерального закона от 01.04.2020 №98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее – Закон №98-ФЗ) не предусматривают возможности внесения каких-либо изменений в договор, который прекратил свое действие. Арендодатель обращает внимание на то, что с начала введения ограничительных мер, связанных с противодействием распространению новой коронавирусной инфекции, и до прекращения договора аренды от 01.04.2018 №АР2-397 в связи с односторонним отказом ИП Филимоновой В.О. от договора ООО «Альтеза» не направляло обращений с просьбой снижения арендной платы (обращения арендатора от 20.03.2020 и от 23.03.2020 не могут приниматься во внимание ввиду того, что на момент их направления не были введены ограничительные меры, не вступил в силу Закон №98-ФЗ, а обращение о снижении размера арендной платы, датированное 24.11.2020, поступило в адрес Предпринимателя после прекращения действия договора аренды от 01.04.2018 №АР2-397).

ИП Филимонова В.О. поясняет, что с учетом проведения зачета уплаченных сумм период, за который возникла задолженность, начинается с 30.05.2020, в связи с чем лишь частично включает в себя временной период, в течение которого был ограничен вход в торговый комплекс (с 30.05.2020 по 26.06.2020). Истец по первоначальному иску указывает, что в соответствии с финансовым анализом счета, представленным в материалы дела, за период с 01.04.2020 по 09.08.2020 Обществом был получен доход в размере более восьми миллионов рублей. По этой причине оснований для уменьшения размера арендной платы за спорный период не имеется. Иным арендаторам ИП Филимонова В.О. снижала размер арендной платы только по результатам анализа их финансового состояния, при этом имущественное положение ООО «Альтеза» позволяло в полной мере исполнить возложенные на него договором обязательства.

Кроме того, по мнению истца по первоначальному иску, ввиду того, что условия договора аренды от 01.04.2018 №АР2-397, указывающие на возможный характер использования арендуемого помещения, сформулированы достаточно обширно, ООО «Альтеза» могло предпринять достаточные меры для выхода из сложившейся ситуации в целях сохранения дохода. Основным видом деятельности Общества в спорный период являлся вид деятельности с кодом ОКВЭД 82.99 «Деятельность по предоставлению прочих вспомогательных услуг для бизнеса, не включенная в другие группировки», не включенный в Перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, в связи с чем права на уменьшение размера ежемесячной арендной платы у ООО «Альтеза» не имелось.

В обоснование заявленных в рамках настоящего дела доводов Предприниматель ссылается на судебную практику.

Подробно доводы ИП Филимоновой В.О. изложены в апелляционной жалобе.

Ответчик по первоначальному иску представил письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором отразил, что не усматривает правовых оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта, просит в удовлетворении жалобы отказать.

Третьи лица отзыв на апелляционную жалобу не представили.

Определение Второго арбитражного апелляционного суда о принятии апелляционной жалобы к производству вынесено01.06.2021 и размещено в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» 02.06.2021 в соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 122 АПК РФ. На основании указанной нормы участвующие в деле лица надлежащим образом уведомлены о рассмотрении апелляционной жалобы.

Судебное заседание, состоявшееся 07.07.2021 (с участием представителей сторон и третьего лица – ИП Казниной Н.А.), на основании статьи 158 АПК РФ было отложено до 13 часов 40 минут 25.08.2021.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции, состоявшемся 25.08.2021, представители сторон поддержали соответствующие правовые позиции по делу.

Третьи лица – ИП Казнина Н.А., Уполномоченный по защите прав предпринимателей в Ярославской области явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещен надлежащим образом. В соответствии со статьей 156 АПК РФ дело рассматривается в отсутствие представителей третьих лиц.

В силу статьи 153.1 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Ярославской области.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 01.04.2018 между ИП Казниной Н.А. (арендодатель) и ИП Филимоновой В.О. (арендатор) заключен договор аренды от 01.04.2018 №02/18 ФВО, согласно пункту 2.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное пользование за плату объекты недвижимости общей площадью 6 619 кв. м, состоящие из нежилых помещений, расположенных на втором этаже нежилого здания, расположенного по адресу: г. Ярославль, ул. Полушкина Роща, д. 9, стр. 14. Пунктами 2.2, 7.1.3 названного договора предусмотрена возможность сдачи переданных объектов недвижимости в субаренду.

01.04.2018 ИП Филимонова В.О. (арендодатель) и ООО «Альтеза» (арендатор) заключили договор аренды №АР2-397 (далее – договор №АР2-397),в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное пользование за плату нежилое помещение общей площадью 375,61 кв.м (А2-19д), расположенное на втором этаже нежилого здания по адресу: г. Ярославль, ул. Полушкина Роща, д. 9, стр. 14 (пункт 1.1 договора №АР2-397 в редакции дополнительного соглашения от 29.04.2019 к нему). Цель использования нежилого помещения – складирование товаров реализации, организация офиса, осуществление оптовой и розничной торговли, размещение выставочных образцов товара, а также для осуществления иной деятельности, разрешенной законодательством Российской Федерации (пункт 1.4 договора №АР2-397).

Срок аренды нежилого помещения составляет одиннадцать месяцев с момента подписания договора аренды. Если ни одна из сторон за тридцать дней до окончания срока аренды не заявит о его расторжении, договор считается пролонгированным на тот же срок, количество пролонгаций не ограничено (пункты 2.2 и 2.3 договора №АР2-397).

Договором №АР2-397 к правам арендодателя отнесено, в том числе, право на беспрепятственный вход в нежилое помещение, занимаемое арендатором по договору, с целью его периодического осмотра на предмет соблюдения условий его использования в соответствии с настоящим договором и действующим законодательством (подпункт «б» пункта 4.1 договора №АР2-397).

Подпунктами «л» и «ф» пункта 4.4 договора №АР2-397 к обязанностям арендатора отнесено использование нежилого помещения в целях ведения своей деятельности в течение установленного режима работы торгового комплекса «Тандем», исполнение распоряжений, приказов, предписаний арендодателя или администрации торгового комплекса «Тандем», касающихся порядка осуществления деятельности и иных вопросов исполнения настоящего договора.

Разделом 5 договора №АР2-397 установлены размер, сроки и порядок внесения арендной платы.

Постоянная часть арендной платы определена в размере 413 171 рубля, НДС не облагается. Арендатор осуществляет оплату постоянной части арендной платы путем банковского перевода на расчетный счет арендодателя или взноса наличными денежными средствами в кассу арендодателя 100% авансом не позднее двадцать пятого числа месяца, предшествующего расчетному (пункт 5.3 договора №АР2-397 в редакции дополнительного соглашения от 29.04.2019 к нему).

В соответствии с пунктом 5.4 договора №АР2-397 переменная часть арендной платы включает в себя плату за потребленную электроэнергию, обслуживание электросетей, обеспечение функционирования общих инженерных систем арендуемого нежилого помещения, плату за отопление, обслуживание теплосетей, плату за вентиляцию и кондиционирование, иные услуги, и взимается отдельно на основании счета, выставляемого арендодателем.

В качестве обеспечения исполнения обязательств по настоящему договору арендатор не позднее 30.04.2018 уплачивает обеспечительный платеж в размере 379 806 рублей 35 копеек (пункты 6.1 и 6.2 договора №АР2-397).

Пунктом 6.3 договора №АР2-397 предусмотрено, что по заявлению арендатора обеспечительный платеж может быть зачтен в качестве арендной платы за последний месяц аренды.

В пункте 7.3 договора №АР2-397 стороны согласовали, что арендодатель вправе в любое время отказаться от настоящего договора во внесудебном порядке, предупредив об этом арендатора за тридцать дней; в таком случае договор считается расторгнутым по истечении тридцати дней с момента направления уведомления арендатору.

Согласно пункту 10.1 договора №АР2-397 арендатор самостоятельно организовывает работу в арендуемом нежилом помещении без изменения профиля деятельности и работает согласно режиму работы торгового комплекса «Тандем».

Арендуемое имущество передано арендатору по акту приема-передачи от 01.04.2018.

Письмом от 20.03.2020 ООО «Альтеза» обратилось в адрес ИП Филимоновой В.О., в котором, ссылаясь на введение на территории Ярославской области режима повышенной готовности, просило изменить порядок расчета арендной платы по договору №АР2-397, начиная с 01 апреля 2020 года (том 1 л.д. 82). Получение названного письма Предприниматель не отрицает, о чем свидетельствуют, в том числе сведения, изложенные в апелляционной жалобе.

В письме от 23.03.2020 ООО «Альтеза», в числе прочих арендаторов недвижимого имущества, информировало директора холдинговой компании, одним из объектов которой является торговый комплекс, где расположено нежилое помещение, арендованное Обществом, о временной невозможности исполнять обязательства по договору аренды, предложило заключить дополнительное соглашение, предусматривающее снижение арендной платы с 01 апреля 2020 года (том 1 л.д. 79-81). В ответ письмом от 26.03.2020 №ОД-0001 арендаторам было сообщено о том, что в настоящий момент условий, необходимых для внесения изменений в заключенные договоры аренды, не имеется, а также дополнительно указано на то, что в случае принятия акта органа государственной власти об ограничении посещения торговых комплексов, в том числе о приостановлении деятельности торговых комплексов на территории Ярославской области в связи с угрозой распространения новой коронавирусной инфекции, арендная плата по договорам взиматься не будет ввиду приостановления фактического доступа в нежилое помещение (том 1 л.д. 69).

Письмом от 30.03.2020 ИП Филимонова В.О. со ссылкой на Указ Президента Российской Федерации от 25.03.2020 №206 и Указ Губернатора Ярославской области от 18.03.2020 №47 (в редакции Указа Губернатора Ярославской области от 26.03.2020 №63) сообщила арендатору о приостановлении с 29.03.2020 деятельности торгового комплекса в части мебельного направления (том 1 л.д. 84).

26.06.2020 арендатор уведомлен о том, что в соответствии с Постановлением Правительства Ярославской области от 15.05.2020 №418-п (в редакции Постановления Правительства Ярославской области от 26.06.2020 №549-п) с 27.06.2020 допускается работа организаций и индивидуальных предпринимателей, осуществляющих продажу непродовольственных товаров на территориях торговых центров и торговых комплексов, при обязательном выполнении установленных условий (том 1 л.д. 85). С указанной даты целевая деятельность ООО «Альтеза» в арендованном помещении возобновлена.

Уведомлением от 10.07.2020 №0129 ИП Филимонова В.О., сославшись на пункт 7.3 договора №АР2-397, известила ООО «Альтеза» об одностороннем отказе от данного договора с 09.08.2020. 09.08.2020 Предприниматель и Общество составили акт приема-передачи, в соответствии с которым арендатор сдал, а арендодатель принял нежилое помещение общей площадью 375,61 кв.м, расположенное в нежилом здании по адресу: г. Ярославль, ул. Полушкина Роща, д. 9, стр. 14.

По утверждению истца по первоначальному иску, в связи с неисполнением арендатором обязательства по своевременному и полному внесению арендной платы по договору №АР2-397 за период с 01.04.2020 по 09.08.2020 (том 1 л.д. 5), за Обществом образовалась задолженность в сумме 968 181 рубля 93 копеек. При расчете задолженности арендодателем учтено осуществление арендатором оплаты денежных средств в размере 439 711 рублей 97 копеек (платежное поручение от 16.07.2020 №486 приобщено к материалам настоящего дела), а также на основании заявления ООО «Альтеза» от 21.07.2020 №75 (том 1 л.д. 87) произведен зачет обеспечительного платежа в размере 379 806 рублей 35 копеек в счет оплаты арендной платы (том 1 л.д. 5, том 3 л.д. 13).

В связи с наличием непогашенной задолженности Предприниматель направил в адрес Общества претензию от 31.08.2020 №0173 (том 1 л.д. 16-17).

Неисполнение претензионных требований послужило основанием для обращения ИП Филимоновой В.О. в арбитражный суд с рассматриваемым в рамках настоящего дела первоначальным иском о взыскании 968 181 рубля 93 копеек задолженности по арендной плате по договору №АР2-397, исходя из расчета и пояснений, представленных арендодателем, включающей в себя только задолженность по постоянной части арендной платы.

24.11.2020 ООО «Альтеза» направило ИП Филимоновой В.О. письмо, в котором высказало просьбу о снижении размера постоянной части арендной платы за спорный период в связи с имевшей место невозможностью использования арендованного нежилого помещения по назначению (том 2 л.д. 54-56). В ответном письме от 16.12.2020 Предприниматель обратила внимание на необоснованность доводов Общества, содержащихся в письме от 24.11.2020 (том 2 л.д. 57).

В связи с недостижением соглашения об уменьшении постоянной части арендной платы за спорный период ООО «Альтеза» обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми в рамках настоящего дела встречными исковыми требованиями, уточненными в порядке статьи 49 АПК РФ, об уменьшении размера постоянной части арендной платы за апрель 2020 года до 61 975 рублей 65 копеек, за май 2020 года – до 61 975 рублей 65 копеек, за период с 01.06.2020 по 26.06.2020 – до 53 712 рублей 25 копеек (том 3 л.д. 80-81).

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований Предпринимателя, встречные исковые требования Общества удовлетворены в полном объеме, размер постоянной части арендной платы за апрель 2020 года определен в размере 61 975 рублей 65 копеек, за май 2020 года – в размере 61 975 рублей 65 копеек, за период с 01.06.2020 по 26.06.2020 – в размере 53 712 рублей 25 копеек.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и представленного отзыва на нее, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции исходя из нижеследующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Из статей 309-310 ГК РФ следует, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Из содержания абзаца третьего пункта 2 статьи 615 ГК РФ следует, что к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

В соответствии с требованиями части 1 статьи 64 и статей 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

Постановлением Правительства Ярославской области от 07.02.2020 №100-П в целях недопущения возникновения чрезвычайных ситуаций, угрозы жизни и здоровью населения в период реализации ограничительных мер по предупреждению распространения новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV) на территории Ярославской области с 07.02.2020 введен режим повышенной готовности.

На территории Ярославской области введены ограничительные мероприятия (карантин), действовавшие, в том числе в период с 01.04.2020 по 26.06.2020.

Так, Указом Губернатора Ярославской области от 18.03.2020 №47 «О мерах по предупреждению завоза на территорию Ярославской области новой коронавирусной инфекции и ее распространения» (в редакции Указа Губернатора Ярославской области от 26.03.2020 №63) постановлено временно приостановить на территории Ярославской области проведение досуговых, развлекательных и иных подобных мероприятий с очным присутствием граждан, а также оказание соответствующих услуг, в том числе в торгово-развлекательных центрах и в иных местах массового посещения граждан, посещение гражданами зданий, строений, сооружений (помещений в них), предназначенных преимущественно для проведения указанных мероприятий (оказания услуг), в том числе развлекательных и досуговых заведений, с 28.03.2020.

В соответствии с Указом Губернатора Ярославской области от 18.03.2020 №47 (в редакции Указов Губернатора Ярославской области от 31.03.2020 №70, от 01.04.2020 №76, от 03.04.2020 №80, от 30.04.2020 №106, от 08.05.2020 №109) на территории Ярославской области временно приостановлена работа объектов розничной торговли, за исключением специализированных объектов розничной торговли, в которых осуществляется заключение договоров на оказание услуг связи, организаций, обеспечивающих население продуктами питания и непродовольственными товарами первой необходимости, реализуемыми торговыми объектами в соответствии с их специализацией, указанными в перечне непродовольственных товаров первой необходимости, и организаций, осуществляющих продажу товаров дистанционным способом, по 11.05.2020 включительно.

Согласно Постановлению Правительства Ярославской области от 03.04.2020 №302-П «О работе организаций и индивидуальных предпринимателей в период с 12 по 15 мая» в указанный период разрешена деятельностьспециализированных объектов розничной торговли, в которых осуществляется заключение договоров на оказание услуг связи, организаций, обеспечивающих население продуктами питания и непродовольственными товарами первой необходимости, реализуемыми торговыми объектами в соответствии с их специализацией, указанными в перечне непродовольственных товаров первой необходимости, приведенном в приложении к Указу Губернатора Ярославской области от 18.03.2020 №47, и организаций, осуществляющих продажу товаров дистанционным способом.

В соответствии с Постановлением Правительства Ярославской области от 15.05.2020 №418-П (в редакции Постановления Правительства Ярославской области от 29.05.2020 №465-п) в период с 16 мая по 07 июня на территории Ярославской области разрешена деятельность объектов розничной торговли непродовольственными товарами только в части работы организаций и индивидуальных предпринимателей: 1. осуществляющих розничную торговлю информационным и коммуникационным оборудованием в специализированных магазинах, в которых осуществляется заключение договоров на оказание услуг связи, 2. обеспечивающих население непродовольственными товарами первой необходимости, реализуемыми торговыми объектами в соответствии с их специализацией, указанными в перечне непродовольственных товаров первой необходимости, 3. осуществляющих продажу товаров дистанционным способом (пункт 1.2 данного Постановления).

С 08.06.2020 вступило в силу Постановление Правительства Ярославской области от 05.06.2020 №487-П, с 16.06.2020 – Постановление Правительства Ярославской области от 15.06.2020 №516-П, которыми внесены изменения в Постановление Правительства Ярославской области от 15.05.2020 №418-П, в частности с 08 июня по 22 июня разрешено осуществление деятельности объектов розничной торговли непродовольственными товарами при обязательном выполнении обозначенных в данном Постановлении условий (наличие отдельного наружного входа в объект торговли; площадь торгового зала объекта торговли не более 400 кв.м; соблюдение предельного количества лиц, которые могут одновременно находиться в торговом зале объекта торговли, исходя из расчета 1 человек на 4 кв.м); Постановлением Правительства Ярославской области от 19.06.2020 №540-П внесены изменения в Постановление Правительства Ярославской области от 15.05.2020 №418-П, а именно: по 03 июля разрешено осуществление деятельности объектов розничной торговли непродовольственными товарами при обязательном выполнении определенных условий (наличие отдельного наружного входа в объект торговли; площадь торгового зала объекта торговли не более 800 кв.м; соблюдение предельного количества лиц, которые могут одновременно находиться в торговом зале объекта торговли, исходя из расчета 1 человек на 4 кв.м).

Согласно изменениям, внесенным в Постановление Правительства Ярославской области от 15.05.2020 №418-П Постановлением Правительства Ярославской области от 26.06.2020 №549-П (вступило в силу с 27.06.2020), указанные ранее условия (наличие отдельного наружного входа в объект торговли; площадь торгового зала объекта торговли не более 800 кв.м; соблюдение предельного количества лиц, которые могут одновременно находиться в торговом зале объекта торговли, исходя из расчета 1 человек на 4 кв.м) перестали распространяться на работу организаций и индивидуальных предпринимателей, осуществляющих продажу непродовольственных товаров на территориях торговых центров и торговых комплексов (при этом указано на необходимость выполнения таких условий, как запрет на работу фудкортов, кинотеатров и иных развлекательных локаций, а также соблюдение требований, установленных Методическими рекомендациями Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека Российской Федерации МР 3.1/2.2.01173/5-20, и пункта 1 Указа Губернатора Ярославской области от 18.03.2020 №47).

Кроме того, Указами Президента Российской Федерации от 25.03.2020 №206, от 02.04.2020 №239 и от 28.04.2020 №294, рабочие дни с 30 марта по 3 апреля, с 04 по 30 апреля, с 06 по 08 мая 2020 года были объявлены нерабочими днями в целях обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения в связи с распространением новой коронавирусной инфекции.

Статьей 19 Закона №98-ФЗ установлено специальное регулирование обязательств, возникших из договоров аренды недвижимого имущества, которые заключены до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 №68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

На основании части 2 статьи 19 Закона №98-ФЗ размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 №68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года.

В части 3 статьи 19 Закона №98-ФЗ предусмотрено, что арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 №68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы (правовая позиция, изложенная в ответе на вопрос 5 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) №2, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020, применительно к части 3 статьи 19 Закона №98-ФЗ).

В части 4 статьи 19 Закона №98-ФЗ установлено, что арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 №68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности.

Введение режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации урегулировано специальными нормами, в силу которых наступление названных обстоятельств является основанием для предоставления отсрочки уплаты арендной платы либо уменьшения ее размера.

Повторно исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ, представленные в материалы настоящего дела доказательства в совокупности и во взаимосвязи с учетом приведенных выше норм права, суд апелляционной инстанции признает неправомерной и необоснованной позицию Предпринимателя об отсутствии у Общества права на уменьшение арендных платежей за спорный период на основании следующего.

Судом первой инстанции установлено и стороны не оспаривали, что переданное в аренду недвижимое имущество использовалось ООО «Альтеза», относящимся к субъектам малого предпринимательства, в целях осуществления деятельности по розничной торговле мебелью. В спорный период (с 01.04.2020 по 26.06.2020) на территории Ярославской области действовали ограничения в отношении объектов розничной торговли – была приостановлена работа объектов розничной торговли, за исключением специализированных объектов розничной торговли, в которых осуществляется заключение договоров на оказание услуг связи, организаций, обеспечивающих население продуктами питания и непродовольственными товарами первой необходимости, реализуемыми торговыми объектами в соответствии с их специализацией, и организаций, осуществляющих продажу товаров дистанционным способом; с 27.06.2020 ограничения перестали распространяться на работу организаций и индивидуальных предпринимателей, осуществляющих продажу непродовольственных товаров на территориях торговых центров и торговых комплексов (при обязательном выполнении таких условий, как запрет на работу фудкортов, кинотеатров и иных развлекательных локаций, соблюдение требований, установленных Методическими рекомендациями Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека Российской Федерации МР 3.1/2.2.01173/5-20, и пункта 1 Указа Губернатора Ярославской области от 18.03.2020 №47).

Арендодатель уведомил арендатора о приостановлении с 29.03.2020 деятельности торгового комплекса в части мебельного направления, 26.06.2020 в адрес Общества направлено письмо, в котором администрация торгового комплекса известила арендатора о том, что с 27.06.2020 допускается работа организаций и индивидуальных предпринимателей, осуществляющих продажу непродовольственных товаров на территориях торговых центров и торговых комплексов, при обязательном выполнении установленных условий.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии предусмотренных Законом №98-ФЗ оснований для уменьшения размера арендной платы, уплачиваемой Обществом, за период с 01.04.2020 по 26.06.2020.

Доказательств того, что в заявленный истцом по первоначальному иску в рамках настоящего дела период арендатор продолжил использовать арендуемое помещение и осуществлять в нем целевую деятельность вопреки введенным ограничениям, в деле отсутствуют. В рассматриваемом деле суд обоснованно учел наличие права арендатора претендовать на уменьшение арендной платы за период с 01.04.2020 по 26.06.2020.

Довод Предпринимателя о том, что основным видом деятельности ООО «Альтеза» в спорный период являлся вид деятельности с кодом ОКВЭД 82.99 «Деятельность по предоставлению прочих вспомогательных услуг для бизнеса, не включенная в другие группировки», не включенный в Перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, в связи с чем права на уменьшение размера ежемесячной арендной платы у Общества не имелось, подлежит отклонению как основанный на неверном толковании норм права с учетом содержания статьи 19 Закона №98-ФЗ.

Так, согласно части 3 статьи 19 Закона №98-ФЗ основанием для уменьшения размера арендной платы является сама невозможность использования переданного в аренду имущества, связанная с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории соответствующего субъекта Российской Федерации. Невозможность использования арендованного имущества по изначально согласованному сторонами назначению, включающему в себя розничную торговлю, которая в спорный период применительно к мебельному направлению, реализуемому в переданном в аренду помещении, была приостановлена, является доказанной. Факты и доказательства, на которые ссылается истец по первоначальному иску, судом изучены и не опровергают с достоверностью и достаточностью итоговых выводов суда первой инстанции, отраженных в обжалуемом судебном акте.

К тому же, апелляционный суд считает возможным дополнительно учесть и то, что в нежилом помещении общей площадью 375,61 кв.м (А2-19д) арендатор фактически осуществлял вид деятельности, который включен в Перечень (розничная торговля непродовольственными товарами – торговля розничная мебелью в специализированных магазинах) (часть 4 статьи 19 Закона №98-ФЗ).

Как отмечает Предприниматель, поскольку условия договора №АР2-397, указывающие на возможный характер использования арендуемого помещения, сформулированы достаточно обширно, ООО «Альтеза» могло предпринять достаточные меры для выхода из сложившейся ситуации в целях сохранения дохода (организовать дистанционные продажи, продажу товаров первой необходимости и т.д.). Вместе с тем, вопросы организации предпринимательской деятельности относятся к компетенции лица, ее осуществляющего, и решаются им исходя из своих финансовых, организационных и иных возможностей. Отсутствие ограничительных мер в части продажи непродовольственных товаров первой необходимости и продажи товаров дистанционным способом не означает возникновения у арендатора, осуществляющего розничную торговлю мебелью в помещении торгового комплекса, обязанности перехода на иные виды деятельности, в отношении которых не установлены ограничения.

Принимая во внимание отсутствие нормативно установленных критериев и порядка снижения размера арендной платы, отсутствие каких-либо встречных предложений со стороны арендодателя по величине уменьшения размера арендной платы за заявленный Обществом период, а также учитывая осуществление ИП Филимоновой В.О. (арендодателем) уменьшения арендной платы иному арендатору помещений в названном торговом комплексе за апрель 2020 года на 85% от размера постоянной части арендной платы, май 2020 – на 85% от размера постоянной части арендной платы, июнь 2020 года – на 80% от размера постоянной части арендной платы (том 3 л.д. 62 обр. сторона), суд первой инстанции, исследовав и оценив на основании статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон в их совокупности и взаимосвязи, с учетом конкретных обстоятельств данного дела, связанных с приостановлением арендатором розничной торговли мебелью в арендуемых помещениях, пришел к выводу о необходимости уменьшения арендной платы, определив ее постоянную часть в следующем размере: за апрель 2020 года – в размере 61 975 рублей 65 копеек, за май 2020 года – в размере 61 975 рублей 65 копеек, за период с 01.06.2020 по 26.06.2020 – в размере 53 712 рублей 25 копеек.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что определение разумных пределов снижения арендной платы осуществляется с учетом правовой оценки фактических обстоятельств рассматриваемого дела. Оснований для изменения размера арендной платы, определенного судом первой инстанции и указанного в обжалуемом решении, апелляционный суд не усматривает. Произведенное судом уменьшение размера арендной платы отвечает признакам соразмерности, разумности, справедливости и надлежащим образом обеспечивает баланс экономических интересов сторон.

Отклоняя доводы Предпринимателя относительно возможности Общества вносить арендную плату по договору в полном объеме, суд принимает во внимание приостановление арендатором целевой деятельности в арендуемом помещении (в отсутствие доказательств обратного) и наличие права арендатора на уменьшение арендной платы. Оснований для отказа в защите принадлежащего арендатору права не установлено.

Относительно довода апелляционной жалобы о том, что в соответствии с финансовым анализом счета, представленным в материалы дела, за период с 01.04.2020 по 09.08.2020 ООО «Альтеза» был получен доход в размере более восьми миллионов рублей, суд апелляционной инстанции отмечает следующее.

Как усматривается из имеющегося в материалах дела анализа счета за девять месяцев 2020 года (том 3 л.д. 48-49), на который Предприниматель обращает внимание в апелляционной жалобе, обозначенный размер дохода получен Обществом за временной период, включающий в себя, в том числе период с 27.06.2020 по 09.08.2020, то есть когда деятельность арендатора в арендованном помещении была возобновлена (при этом за период с 27.06.2020 по 09.08.2020 получено более 75% от общей суммы дохода, на которую ссылается ИП Филимонова В.О.). Между тем арендатор не заявлял о снижении размера арендной платы за период с 27.06.2020 по 09.08.2020. Кроме того, самим арендодателем, за период с 27.06.2020 по 09.08.2020 размер постоянной части арендной платы исчислялся в полном объеме исходя из ставки в 413 171 рубля, когда на основании нормативного акта субъекта Российской Федерации его деятельность (продажа непродовольственных товаров на территориях торговых центров и торговых комплексов) при обязательном выполнении установленных условий возобновилась. Из соответствующего анализа счета, в сравнении всех представленных в нем месяцев 2020 года, видно, что за период действия ограничительных мер (с 01.04.2020 по 26.06.2020) доход ООО «Альтеза» был снижен; поступление на счет Общества определенных денежных сумм не может однозначным образом свидетельствовать об осуществлении арендатором в период ограничительных мер деятельности в спорном помещении и получении им в этой связи определенного дохода.

По расчету, произведенному судом апелляционной инстанции на основании материалов дела, за период, заявленный ИП Филимоновой В.О. к взысканию (с 01.04.2020 по 09.08.2020), с учетом уменьшения арендной платы, произведенного судом первой инстанции, суммы, уплаченные Обществом в период действия договора аренды и принятые Предпринимателем в качестве оплаты в счет исполнения денежных обязательств, покрывают его задолженность, в связи с чем суд первой инстанции правомерно отказал Предпринимателю в удовлетворении первоначального иска.

Каких-либо возражений относительно арифметических расчетов участвующими в деле лицами не приведено.

Рассмотрев довод Предпринимателя о том, что с учетом осуществления зачета уплаченных Обществом сумм период, за который возникла задолженность, начинается с 30.05.2020, в связи с чем лишь частично включает в себя временной период, в течение которого был ограничен вход в торговый комплекс (с 30.05.2020 по 26.06.2020), суд апелляционной инстанции находит его подлежащим отклонению, поскольку последующее осуществление зачета уплаченных арендатором сумм не влияет на период возникновения задолженности (сначала возникает задолженность – затем осуществляется ее погашение). Временной период, за который возникла задолженность по арендной плате, подпадает под действие Закона №98-ФЗ.

Как указывает заявитель апелляционной жалобы, внесение изменений в договор №АР2-397, который прекратил свое действие 09.08.2020 в связи с односторонним отказом арендодателя от договора, не представляется возможным (положения Закона №98-ФЗ не предусматривают возможность внесения каких-либо изменений в прекращенный договор). Между тем ИП Филимоновой В.О. не учтено следующее.

Положениями статьи 408 ГК РФ предусмотрено, что обязательство прекращается надлежащим исполнением. Прекращение договорных отношений вне зависимости от способа и порядка такого прекращения не влечет прекращения обязанности должника по оплате ранее полученного по договору. Несмотря на утверждение Предпринимателя об обратном, в настоящем случае речь не идет о внесении изменений в прекращенный договор, вопрос касается денежных обязательств, которые продолжают иметь место между сторонами (Предприниматель заявляет о наличии задолженности по арендной плате, Общество, в свою очередь, просит уменьшить размер сумм, которые заявлены к взысканию, с учетом специального правового регулирования, предоставляющего ему такую возможность). Поскольку кредитор вправе требовать оплаты по прекратившему свое действие договору, должник также вправе выдвигать свои возражения относительно размера задолженности (в том числе, за период, когда он не мог пользоваться арендованным помещением по изначально согласованному назначению в связи с принятием на территории субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации), заявлять встречные требования.

Вопреки возражениям заявителя апелляционной жалобы суд первой инстанции в целях разрешения спора, достижения правовой определенности в отношениях сторон, соблюдения баланса их интересов, устранения дальнейших споров относительно арендной платы, обоснованно рассмотрел вопрос об уменьшении размера арендной платы по существу. Из материалов дела следует, что ООО «Альтеза» неоднократно заявляло о своем намерении по уменьшению арендной платы, как до обращения в суд, так и в ходе судебного разбирательства. При этом из поведения сторон, их позиций в суде, в том числе из позиции самого Предпринимателя, согласно которой ИП Филимонова В.О. не намеревалась осуществлять снижение размера арендной платы, следует, что прийти к взаимному решению по вопросу уменьшения арендной платы и ее размера не представилось возможным. Позиция подателя жалобы применительно к имевшим место обращениям Общества является не соответствующей целям специального правового регулирования, действовавшего в спорный период и, в целом, не основана на Законе №98-ФЗ и официальных разъяснениях по применению законодательства и мер по противодействию распространению коронавирусной инфекции.

У Предпринимателя, как арендодателя, не имеется правовых оснований для ограничения права Общества на уменьшение размера арендной платы, предоставленного ему законом. Оснований полагать, что встречные требования Общества являются проявлением заведомо недобросовестного поведения, у суда по имеющимся материалам дела не имеется.

Ошибочная применительно к данному делу и заявленным в его рамках требованиям ссылка суда первой инстанции на ответ на вопрос 3 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) №2, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020, по вопросу отсрочки уплаты арендной платы, не повлияла на правильность принятого по существу спора судебного акта.

Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, свидетельствуют об обоснованном (объективном) снижении им размера арендной платы.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда первой инстанции, не исключают возможности применения к рассматриваемым правоотношениям положений статьи 19 Закона №98-ФЗ, в связи с чем не могут являться основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта. Нормы материального и процессуального права применены судом первой инстанции правильно.

Ссылка заявителя апелляционной жалобы на судебную практику по другим делам отклоняется, поскольку по каждому из них суды исходили из конкретных фактических обстоятельств, не тождественных обстоятельствам рассмотренного дела.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины относятся на заявителя апелляционной жалобы.

При таких обстоятельствах решение Арбитражного суда Ярославской области от 26.04.2021 по делу №А82-17946/2020 следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу ИП Филимоновой В.О. – без удовлетворения.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Ярославской области от26.04.2021 по делу №А82-17946/2020 оставить без изменения, а апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Филимоновой Виктории Олеговны – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Ярославской области.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Председательствующий

Судьи

П.И. Кононов

С.С. Волкова

Е.В. Минаева