Гражданский кодекс часть 1

при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, индивидуального предпринимателя ФИО5 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>),

о взыскании

и по встречному иску индивидуального предпринимателя ФИО4

к индивидуальному предпринимателю ФИО3

о внесении изменений в договор аренды нежилого помещения,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее – истец, ИП ФИО3) обратилась в Арбитражный суд Ярославской области с исковым заявлением о взыскании с индивидуального предпринимателя ФИО4 (далее – ответчик, ИП ФИО4) с учетом уточнения, принятого в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), задолженности за период с 06.06.2020 по 13.08.2020 в сумме 491 831 руб. 79 коп.

Исковое заявление принято к производству.

ИП ФИО4 обратилась к ИП ФИО3 со встречным иском, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, об определении размера постоянной составляющей арендной платы по договору аренды нежилого помещения от 01.04.2020 № АР2-490 за период с 01 апреля по 26 июня 2020 года включительно в следующих размерах:

- за апрель 2020 года - 15% от суммы постоянной составляющей арендной платы, то есть 33 000 руб.;

- за май 2020 года - 15% от суммы постоянной составляющей арендной платы, то есть 33 000 руб.;

- за период с 01 по 26 июня 2020 года - 20% от суммы постоянной составляющей арендной платы, то есть 38 133 руб. 33 коп.

Встречный иск принят к производству для совместного рассмотрения с первоначальным иском.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечена индивидуальный предприниматель ФИО5 (далее – ИП ФИО5).

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 14.09.2021 в удовлетворении первоначального иска отказано, встречный иск удовлетворен.

Не согласившись с принятым решением, ИП ФИО3 обратилась во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

В апелляционной жалобе указано, что на дату предъявления требований об изменении условий договора аренды договор аренды нежилого помещения от 01.04.2020 № АР2-490 прекратил действие, а положениями Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ не предусмотрена возможность внесения изменений в прекращенный договор. Заключив спорный договор, ответчик сознательно пошла на экономические риски, связанные с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19). В период с начала действия ограничительных мер до расторжения договора аренды от ответчика не поступало обращений об изменении условий договора аренды. Ответчик имела возможность использовать арендованное помещение в соответствии с функциональным назначением, согласованным сторонами в договоре аренды, а именно: складирование товаров.

Ответчик, третье лицо отзывы на апелляционную жалобу не представили.

Определение Второго арбитражного апелляционного суда о принятии апелляционной жалобы к производству вынесено 21.10.2021 и размещено в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» 22.10.2021 в соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 122 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ). На основании указанной нормы участвующие в деле лица надлежащим образом уведомлены о рассмотрении апелляционной жалобы.

Участвующие в деле лица явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили. В соответствии со статьей 156 АПК РФ дело рассматривается в отсутствие неявившихся лиц.

Законностьрешения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, 01.04.2020 ИП ФИО3 (арендодатель) и ИП ФИО4 (далее – арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения № АР2-490, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить за плату арендатору, а арендатор обязуется принять во временное пользование часть нежилого помещения (далее – нежилое помещение) общей площадью 200 кв. м (А2-10, А2-11, А2-12, А2-13), расположенного на 2 этаже нежилого здания (Корпус «А»), <...> (пункт 1.1 договора).

Цель использования нежилого помещения: складирование товаров реализации, организация офиса, осуществление оптовой и розничной торговли, размещение выставочных образцов товара, а также для осуществления иной деятельности, разрешенной законодательством РФ (пункт 1.5 договора).

Имущество передано по акту приема-передачи.

Разделом 5 договора стороны согласовали порядок расчетов, в соответствии с которым арендная плата вносится ежемесячно и складывается из двух частей: постоянной и переменной составляющей.

Постоянная составляющая арендной платы включает в себя ежемесячную плату за пользование арендованным нежилым помещением, уборку мест общего пользования, канализацию.

Размер постоянной составляющей арендной платы составляет 220 000 (двести двадцать тысяч рублей ноль копеек) рублей в месяц, НДС не облагается.

Арендатор осуществляет оплату постоянной составляющей арендной платы путем банковского перевода на расчетный счет арендодателя 100% авансом не позднее 25 числа месяца, предшествующего месяцу, в котором услуга аренды будет оказана, начиная с первого месяца аренды.

Переменная составляющая арендной платы включает в себя плату за потребленную электроэнергию (кроме общего освещения здания), обслуживание электросетей, обеспечение функционирования общих инженерных систем арендуемого нежилого помещения, плату за отопление, обслуживание теплосетей, плату за вентиляцию и кондиционирование, иные услуги. Указанные суммы рассчитываются ежемесячно арендодателем при наличии приборов учета - по их показаниям, либо пропорционально занимаемой арендатором площади в здании.

30.07.2020 стороны подписали соглашение о расторжении договора аренды от 01.04.2020 № АР2-490 с 13.08.2020 (л. д. 32).

На основании письма от 30.03.2020 № 119 приостановлена деятельность торгового комплекса с 29.03.2020 до особого распоряжения (т. 1, л. д. 80).

На основании письма от 26.06.2020 с 27.06.2020 возобновлена деятельность торгового центра (т. 1, л. д. 61).

Ответчик направил истцу претензию о возврате переплаченной арендной платы в связи с необоснованным начислением арендной платы за период с 01.04.2020 по 26.06.2020 (т. 1, л. д. 151).

В ответ на претензию ответчика истец направил письмо от 31.08.2020 № 0172 о необходимости погашения задолженности по договору (т. 1, л. д. 152).

Поскольку ответчик не в полном объеме внес арендную плату по договору, истец обратился в суд с рассматриваемым иском.

Ответчик обратился к истцу с просьбой, изложенной в письме от 24.11.2020, об уменьшении размера арендной платы в связи с невозможностью использования арендованного помещения за период с 01.04.2020 по 26.06.2020 (т. 1, л. д. 153).

В письме от 16.12.2020 арендодатель отказал в снижении размера арендной платы (т. 1, л. д. 155).

Полагая, что имеются основания для снижения размера арендной платы за период с 01.04.2020 по 26.06.2020, ответчик обратился в суд с рассматриваемым встречным иском.

Суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения первоначальных исковых требований и о наличии оснований для удовлетворения встречных исковых требований.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.

Из положений статьи 71 АПК РФ следует, что арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (часть 1). Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (часть 2). Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами (часть 4).

Частью 1 статьи 65 АПК РФ установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

01.04.2020 вступил в силу Федеральный закон от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее – Закон № 98-ФЗ).

Частью 2 статьи 19 Закона № 98-ФЗ установлено, что размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года.

В силу части 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

На основании абзаца 1 части 4 статьи 19 Закона № 98-ФЗ арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности.

Из указанных выше положений и разъяснений следует, что арендатор недвижимого имущества, осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, признанных в наибольшей степени пострадавших в условиях распространения новой коронавирусной инфекции и утративший возможность использовать арендованное имущество по назначению, вправе требовать уменьшения размера арендной платы. Арендодатель, отказавший в уменьшении арендной платы в отсутствие на то обоснований, может быть понужден судом к уменьшению размера арендной платы.

Как следует из материалов дела, по договору от 01.04.2020 № АР2-490 ответчику передана часть нежилого помещения общей площадью 200 кв. м (А2-10, А2-11, А2-12, А2-13), расположенного на 2 этаже нежилого здания (Корпус «А»), <...>, для складирования товаров реализации, организации офиса, осуществления оптовой и розничной торговли, размещения выставочных образцов товара.

Согласно выписке из ЕГРИП основным видом деятельности ИП ФИО4 является торговля розничная мебелью, осветительными приборами и прочими бытовыми изделиями в специализированных магазинах (код ОКВЭД – 47.59) (т. 1, л. д. 34).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 434 утвержден перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, в который включен вид деятельности с кодом ОКВЭД – 47.5 – торговля розничная прочими бытовыми изделиями в специализированных магазинах.

В период с 01.04.2020 по 26.06.2020 на территории Ярославской области действовали ограничительные мероприятия (карантин) в связи с распространением на территории региона новой коронавирусной инфекции (COVID-19).

Ответчик обратился к истцу с требованием об уменьшении размера арендной платы за период с 01.04.2020 по 26.06.2020.

Истец отказал ответчику в снижении размера арендной платы.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии предусмотренных Законом № 98-ФЗ оснований для уменьшения размера арендной платы по договору от 01.04.2020 № АР2-490 за период с 01.04.2020 по 26.06.2020.

Довод истца об отсутствии оснований для снижения размера арендной платы в связи с тем, что на дату предъявления требований об изменении условий договор аренды от 01.04.2020 № АР2-490 прекратил действие, в период с начала действия ограничительных мер до расторжения договора аренды от ответчика не поступало обращений об изменении условий договора аренды, подлежит отклонению.

Согласно статье 408 ГК РФ обязательство прекращается надлежащим исполнением. Прекращение договорных отношений вне зависимости от способа и порядка такого прекращения не влечет прекращения обязанности должника по оплате ранее полученного по договору.

В настоящем случае речь не идет о внесении изменений в прекращенный договор, вопрос касается денежных обязательств, которые продолжают иметь место между сторонами (истец заявляет о наличии задолженности по арендной плате, ответчик, в свою очередь, просит уменьшить размер сумм, которые заявлены к взысканию, с учетом специального правового регулирования, предоставляющего ему такую возможность).

Поскольку кредитор вправе требовать оплаты по прекратившему свое действие договору, должник также вправе выдвигать свои возражения относительно размера задолженности (в том числе, за период, когда он не мог пользоваться арендованным помещением по изначально согласованному назначению в связи с принятием на территории субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации), заявлять встречные требования.

Кроме того, в период действия договора от 01.04.2020 № АР2-490 ответчик направлял истцу претензию о возврате переплаченной арендной платы в связи с необоснованным начислением арендной платы за период приостановления деятельности торгового центра.

Довод истца о том, что ответчик имела возможность использовать арендованное помещение в соответствии с функциональным назначением, согласованным сторонами в договоре аренды, а именно: складирование товаров, не свидетельствует о неправомерности уменьшения размера арендной платы по договору от 01.04.2020 № АР2-490.

Возможность складирования товаров в период с 01.04.2020 по 26.06.2020 при невозможности использования помещения по иному предусмотренному в договоре назначению не является достаточным основанием для начисления ИП ФИО4 арендной платы в размере, установленном в пункте 5.2 договора.

Апелляционный суд также отмечает, что отсутствие ограничительных мер в части продажи непродовольственных товаров первой необходимости и продажи товаров дистанционным способом не означает возникновения у арендатора, осуществляющего розничную торговлю мебелью в помещении торгового комплекса, обязанности перехода на иные виды деятельности, в отношении которых не установлены ограничения.

Определение разумных пределов снижения арендной платы осуществляется с учетом правовой оценки фактических обстоятельств рассматриваемого дела.

Принимая во внимание отсутствие нормативно установленных критериев и порядка снижения размера арендной платы, отсутствие каких-либо встречных предложений со стороны истца по величине уменьшения размера арендной платы за заявленный ответчиком период, а также учитывая предоставление арендодателем скидки по арендной плате за период апрель, май, июнь 2020 года другим арендаторам в размере 85%, 85%, 80% соответственно, суд первой инстанции, исследовав и оценив на основании статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон в их совокупности и взаимосвязи, с учетом конкретных обстоятельств данного дела, пришел к выводу о необходимости уменьшения арендной платы, определив ее постоянную часть в следующем размере: за апрель и май 2020 года - 33 000 руб. в месяц, за период с 01.06.2020 по 26.06.2020 - 38 133 руб. 33 коп.

Оснований для изменения размера арендной платы, определенного судом первой инстанции и указанного в обжалуемом решении, апелляционный суд не усматривает. Произведенное судом уменьшение размера арендной платы отвечает признакам соразмерности, разумности, справедливости и надлежащим образом обеспечивает баланс экономических интересов сторон.

С учетом уменьшения размера арендной платы за период с 01.04.2020 по 26.06.2020 за период действия договора от 01.04.2020 № АР2-490 арендатору подлежала начислению арендная плата в размере 447 206 руб. 82 коп., при этом ответчиком было оплачено 480 426 руб. 27 коп.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении первоначального иска.

Апелляционным судом исследованы все доводы апелляционной жалобы, однако они не опровергают выводов суда первой инстанции и не могут рассматриваться в качестве основания для отмены или изменения принятого им судебного акта.

При таких обстоятельствах решение Арбитражного суда Ярославской области от 14.09.2021 по делу № А82-17992/2020 следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу истца – без удовлетворения.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 270 АПК РФ и являющихся безусловными основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 14.09.2021 по делу № А82-17992/2020 оставить без изменения, а апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО3 – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Ярославской области.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Председательствующий

С.С. Волкова

Судьи

ФИО6

ФИО1