Гражданский кодекс часть 1

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ярославской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к акционерному обществу «Ярославские энергетические системы» (далее – Общество) о взыскании 230 122 рублей 72 копеек задолженности в счет возмещения расходов, понесенных Предпринимателем в связи с содержанием и обслуживанием с 06.02.2019 по 01.05.2020 расположенного по адресу: <...>, здания гостиницы квартирного типа (далее – Гостиница), в котором находятся принадлежащие Обществу апартаменты № 1 – 9, 12, 15, 17 – 21, 23 – 28, 30 и 35 общей площадью 1501,3 квадратного метра, а также в связи с оплатой пользования земельным участком, на котором расположена Гостиница.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Красноперекопский рынок» (далее – Рынок), ФИО2 и ФИО3.

Арбитражный суд Ярославской области решением от 03.02.2022, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 27.06.2022, удовлетворил заявленное требование в полном объеме.

Не согласившись с названными судебными актами, Общество обратилосьвАрбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой попросилоотменитьвынесенные решение и постановление ввиду несоответствия выводов суда фактическим обстоятельствам дела и нарушения норм материального и процессуального права.

Оспаривая законность принятых судебных актов, податель жалобы настаивает на наличие недостатков объекта долевого строительства и непринятие его Обществом по передаточному акту, в связи с чем у застройщика не имелось правовых оснований для составления одностороннего передаточного акта, а потому обязание участника долевого строительства нести расходы на содержание и обслуживание имущества неправомерно.

В отзыве на кассационную жалобу представитель истца сослался на законность и обоснованность состоявшихся решения и постановления и попросил отказать в удовлетворении жалобы.

Окружной суд удовлетворил ходатайство Предпринимателя о проведении судебного разбирательства по рассмотрению кассационной жалобы без участия его представителя.

Ответчик и третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, не направили представителей в судебное заседание, поэтому в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность решения Арбитражный суд Ярославской области и постановления Второго арбитражного апелляционного суда, проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применительно к доводам жалобы.

Изучив материалы дела и оценив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, окружной суд не нашел оснований для отмены принятых судебных актов в силу следующего.

Как усматривается из материалов дела и установили суды, Рынок (застройщик) и Общество (участник) заключили договор участия в долевом строительстве от 04.04.2017 № 011000004/2017, в соответствии с пунктом 1.2 которого застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) объект недвижимости и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать участнику долевого строительства находящийся в объекте недвижимости объект долевого строительства, указанный в пункте 1.3 договора, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную настоящим договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости.

На основании пункта 1.3 договора объектом долевого строительства являются нежилые помещения (апартаменты) № 1 – 9, 12, 15, 17 – 21, 23 – 28, 30 и 35, общей площадью 1501,3 квадратного метр, находящиеся на объекте недвижимости по адресу: <...>. Описание объекта долевого строительства приведено в Приложении № 1.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получен застройщиком 30.07.2018 № 76-301000-147-2018.

Объект поставлен на кадастровый учет.

Общество 31.10.2018 получило сообщение застройщика о завершении строительства Гостиницы с предложением принять апартаменты.

Письмом от 01.11.2019 № 5811 участник долевого строительства уведомил застройщика о готовности начать приемку объекта долевого строительства.

По результатам приемки апартаментов Общество 15.11.2018 составило и вручило застройщику ведомость комиссионной проверки качества работ, из которой следовало, что результаты работ имеют недостатки.

Общество 05.12.2018 получило письмо застройщика от 04.12.2018 № 40 с актами приема-передачи апартаментов и находящегося в них оборудования, а также с ведомостью комиссионной проверки качества работ, содержащей информацию об устранении части недостатков, возражения застройщика относительно необходимости устранения некоторых указанных участником долевого строительства недостатков, а также ссылки на то, что исправление определенных дефектов возможно после указания конкретных апартаментов (поскольку соответствующие дефекты имеются не во всех апартаментах) и при наступлении положительных температур.

Претензией от 25.01.2019 Рынок предложил Обществу исполнить предусмотренные договором обязанности и принять объект долевого строительства, что участник долевого строительства не сделал.

Застройщиком 06.02.2019 был составлен односторонний акт о передаче объекта, состоящего из 24 апартаментов общей площадью 1501,3 квадратного метра.

В пункте 6 одностороннего акта указано, что с даты его подписания на участника возложена обязанность по несению затрат на содержание, техническое и коммунальное обслуживание объекта долевого строительства, земельного участка, а также помещений общего пользования здания гостиницы квартирного типа.

Рынок и Предпринимателем заключили договор от 01.07.2018 управления многоквартирным домом (гостиницей квартирного типа (апарт-отель), в соответствии с условиями которого содержание, техническое и коммунальное обслуживание объекта долевого строительства, земельного участка, а также мест общего пользования здания гостиницы квартирного типа, осуществляется управляющей организацией за свой счет.

Общество, как собственнику помещений, направлялись квитанции на содержание, техническое и коммунальное обслуживание объекта долевого строительства, земельного участка, а также мест общего пользования здания гостиницы квартирного типа.

Во избежание отключения гостиницы от коммунальных ресурсов и услуг управляющей организацией услуги оплачены полностью.

Со стороны ресурсоснабжающих и обслуживающих организаций, органов местного самоуправления претензий по фактам задолженности за указанный период не имеется.

Платежные квитанции составлены из расчета затрат на содержание и техническое обслуживание, приходящиеся на конкретную площадь каждого апартамента, исходя из стоимости, определенной на один квадратный метр площади всех апартаментов в гостинице, и тарифов ресурсоснабжающих организаций на коммунальные услуги.

Однако, Общество расходов по содержанию, техническому и коммунального обслуживания объекта долевого строительства, мест общего пользования и земельного участка не осуществляло.

Предприниматель 14.05.2020 направил Обществу претензию на оплату с приложением 24 квитанций, предложив ответчику добровольно погасить образовавшуюся задолженность в сумме 1 819569 рублей 26 копеек.

Согласно Отчету об отслеживании отправления с почтовым идентификатором ED164095975RU данная претензия вручена адресату 15.05.2020.

Неисполнение требований по оплате фактически понесенных расходов на содержание общего имущества послужило основанием для обращения Предпринимателя в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу пункта 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (часть 1 статьи 7 Закона № 214-ФЗ).

В соответствии с договором долевого участия в строительстве, заключенного между сторонами, застройщик обязался построить гостиницу и после получения разрешения на ввод ее в эксплуатацию передать апартаменты Обществу, а последнее обязалось уплатить обусловленную договором цену и принять апартаменты.

Из материалов дела следует и не оспаривается ответчиком, что гостиница введена в эксплуатацию 30.07.2018.

Сообщение застройщика о завершении строительства гостиницы с предложением принять апартаменты получено Обществом 31.10.2018.

По результатам приемки объекта 15.11.2018 Общество составило и вручило Рынку ведомость комиссионной проверки качества работ с указанием о наличии недостатков в результатах работ.

Согласно части 2 статьи 7 Закона № 214-ФЗ, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 статьи 7 Закона обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора или возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Согласно пункту 4.5 договора в случае выявления в ходе приемки несоответствий объекта долевого строительства требованиям технических регламентов, проектной документации, градостроительных регламентов, иным обязательным требованиям и условиям договора стороны составляют акт о выявленных несоответствиях и сроках их устранения застройщиком. Если срок устранения недостатков, выявленных при первичной приемке в акте о выявленных недостатках не установлен, то он составляет 7 календарных дней с даты оформления акта о выявленных недостатках.

По результатам устранения выявленных недостатков участник долевого строительства обязан повторно осмотреть объект долевого строительства в течение 5 календарных дней по истечении срока, установленного для устранения. При отсутствии претензий к объекту долевого строительства участник долевого строительства в ходе осмотра объекта долевого строительства подписывает акт об отсутствии претензий к объекту долевого строительства.

По результатам приемки объекта долевого строительства стороны подписывают передаточный акт, дата которого соответствует дате подписания акта об отсутствии претензий к объекту долевого строительства. Составление застройщиком передаточного акта в одностороннем порядке в любом случае не допускается.

Рынок 05.12.2018 направил в адрес Общества письмо с актами приема-передачи, ведомостью комиссионной проверки качества работ, содержащую информацию об устранении части недостатков, возражения застройщика относительно необходимости устранения некоторых указанных ответчиком недостатков, а также ссылки на возможность исправления определенных дефектов после указания конкретных апартаментов и при наступлении положительных температур.

Вместе с тем, достоверных доказательств осуществления Обществом повторного осмотра объекта строительства после получения названного письма в порядке предусмотренном пунктом 4.5 договора и сообщению застройщику о наличии оснований для отказа в принятии объекта долевого строительства, ответчик в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил.

Кроме того, в соответствии с частью 3 статьи 7 Закона в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 Закона.

Однако, ссылаясь на недостатки апартаментов и неустранение этих недостатков застройщиком, Общество, несмотря на предложение Рынком расторгнуть договор, до настоящего времени (более 3,5 лет) не отказалось от исполнения сделки, что создает недопустимую неопределенность в отношениях сторон договора, а также не позволяет определить юридическую судьбу Апартаментов и установить право собственности на них.

В силу части 6 статьи 8 Закона № 214-ФЗ, если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 статьи 8 Закона срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 статьи 8 Закона) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 статьи 8 Закона). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 статьи 8 Закона либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

Претензией от 25.01.2019 Рынок предложил Обществу исполнить предусмотренные договором обязанности и принять объект долевого строительства, однако ответчик данные действие не совершил, в связи с чем застройщик составил односторонний акт от 06.02.2019.

После составления названного акта Общество каких-либо писем, требований или иных документов об отказе в приемке, либо об устранении недостатков Рынку не направляло.

Учитывая приведенные обстоятельства, а также оценив действия сторон договора судебные инстанции сочли составление застройщиком одностороннего передаточного акта правомерным, в связи с чем объект долевого участия в строительстве считается принятым Обществом.

Поскольку участник долевого строительства фактически стал владельцем построенного объекта недвижимости на основании подписанного передаточного акта, с этого момента у него возникла обязанность по содержанию имущества и оплате коммунальных услуг в силу статей 210, 249 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Данная обязанность возникает в силу закона и не обусловлена наличием договорных отношений собственника нежилого помещения с управляющей компанией или товариществом собственников жилья.

Неиспользование собственниками, нанимателями или иными лицами помещений, принадлежащих им на законном основании, не освобождает их от внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

При таких обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения заявленного Предпринимателем требования и взыскания с Общества расходов, понесенных истцом в связи с содержание и обслуживанием принадлежащего ответчику имущества.

Расчет размера фактически понесенных расходов, а также размера расходов, приходящихся на долю ответчика, ответчиком не оспорены, контррасчет не представлен.

Оснований для иных выводов у окружного суда с учетом приведенных в кассационной жалобе доводов не имеется, поскольку аргументы заявителя не опровергают выводы судов, основанные на установленных по делу обстоятельствах, исследованных доказательствах и нормах права и не свидетельствует о наличии в принятых решении и постановлении нарушений норм материального или процессуального права, повлиявших на исход судебного разбирательства или приведших к допущению судебной ошибки.

Несогласие подателя жалобы с результатами оценки судами имеющихся в материалах дела доказательств и выводами, сделанными на их основе, достаточным основанием для отмены состоявшихся по делу судебных актов являться не может, поскольку такая позиция кассатора по сути направлена на переоценку имеющихся в деле доказательств и установленных судами фактических обстоятельств, что в силу положений статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в суде кассационной инстанции недопустимо.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судами первой и апелляционной инстанций не допущено.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за рассмотрение кассационной жалобы относятся на заявителя.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 03.02.2022 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 27.06.2022 по делу № А82-1865/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу акционерного общества «Ярославские Энергетические Системы» – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

С.В. Бабаев

Судьи

О.Н. Голубева

В.Ю. Павлов