Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу истца – муниципального казенного учреждения «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 24.08.2021,

принятое судьей Марусиным В.А., и

на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 18.11.2021,

принятое судьями Немчаниновой М.В., Великоредчаниным О.Б., Черных Л.И.,

по делу № А82-20920/2020

по иску муниципального казенного учреждения «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля

(ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

к акционерному обществу «Ремонтно-эксплуатационный участок № 11»

(ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

о расторжении договора аренды земельного участка,

третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора, –

департамент строительства Ярославской области, департамент охраны объектов культурного наследия Ярославской области, департамент градостроительства мэрии города Ярославля, комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля, государственное автономное учреждение Ярославской области «Государственная экспертиза в строительстве», общество с ограниченной ответственностью «Центр»,

и у с т а н о в и л :

муниципальное казенное учреждение «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля (далее – Агентство) обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с иском к акционерному обществу «Ремонтно-эксплуатационный участок № 11» (далее – АО «РЭУ № 11») о расторжении договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 20.08.2015 № 18720/2-и.

Исковое требование основано на статьях 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьях 42, 45 и 46 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивировано тем, что арендатор использует земельный участок с нарушением вида разрешенного использования.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены департамент строительства Ярославской области, департамент охраны объектов культурного наследия Ярославской области, департамент градостроительства мэрии города Ярославля, комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (далее – Комитет Мэрии), государственное автономное учреждение Ярославской области «Государственная экспертиза в строительстве» (далее – ГАУ ЯО «Яргосстройэкспертзиа») и общество с ограниченной ответственностью «Центр» (далее – ООО «Центр»).

Арбитражный суд Ярославской области решением от 24.08.2021, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 18.11.2021, отказал в удовлетворении иска. Суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что цель предоставления земельного участка «для содержания здания в стадии разрушения» не нарушена; новое здание возведено в порядке регенерации историко-культурной среды в рамках проекта с учетом требований действовавших нормативных актов.

Агентство не согласилось с принятыми судебными актами и обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просило их отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении иска. По мнению заявителя, суды не учли, что на спорном земельном участке по информации из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) расположено два объекта – нежилое здание в стадии разрушения и объект незавершенного строительства (апартамент-отель), что свидетельствует об осуществлении арендатором строительства нового объекта, а не о реконструкции разрушенного здания. Кассатор полагал, что данная постройка является самовольной, ее возведение является существенным нарушением договора аренды в части вида разрешенного использования земельного участка. Подробно доводы заявителя изложены в кассационной жалобе.

АО «РЭУ № 11» и ГАУ ЯО «Яргосстройэкспертиза» в отзывах на кассационную жалобу не согласились с доводами заявителя, просили оставить обжалованные судебные акты без изменения, кассационную жалобу Агентства – без удовлетворения.

Иные участвующие в деле лица отзывы на жалобу в суд округа не представили.

В судебном заседании представитель АО «РЭУ № 11» попросил оставить судебные акты без изменения, а кассационную жалобу – без удовлетворения.

Агентство, третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание окружного суда представителей не направили, в связи с чем, на основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области и постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применительно к изложенным в кассационной жалобе доводам.

Как следует из материалов дела, и установили суды первой и апелляционной инстанций, Комитет (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) 28.03.2006 заключили договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 18720-и, согласно которому объект аренды – земельный участок площадью 416 квадратных метров с кадастровым номером 76:23:030705:5 предоставлен для содержания здания в стадии разрушения.

Здание, находящееся на спорном участке, 06.05.2006 поставлено на кадастровый учет с кадастровым номером 76:23:030705:942; 24.07.2007 право собственности на него зарегистрировано за жилищным строительным кооперативом «Центр» (далее – ЖСК «Центр»). В этой связи Управление земельных ресурсов Мэрии в лице Агентства (арендодатель) и ЖСК «Центр» (арендодатель) 25.02.2008 заключили договор №18720/1-и аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, предметом которого также являлся земельный участок с кадастровым номером 76:23:030705:5, предоставленный для тех же целей. Дополнительным соглашением от 10.12.2013 № 2 права и обязанности арендатора по этому договору переданы ООО «Центр».

В 2011 году ЖСК «Центр» получило задание и разрешение на проведение работ по сохранению объекта археологического наследия «Культурный слой <...> вв.» на участке предполагаемого размещения объекта капитального строительства. В 2012 году на данной территории общество Фирма «Архей+» провело археологические раскопки на общей площади 154 квадратных метров, которые были приняты Департаментом 03.08.2012 в соответствии с приказом директора Департамента культуры Ярославской области от 23.07.2012 № 323.

Общество с ограниченной ответственностью «Регион Эксперт Проект» в 2014 году подготовило проектную документацию на строительство объекта – «Апартамент-отель на 10 апартаментов с встроенными автопарковками в цокольном этаже с инженерными коммуникациями (реконструкция)». Согласно разделу 1 «Пояснительная записка» в составе проектной документации предполагалась реконструкция нежилого здания. Руинированное строение, на месте которого проектируется объект, ранее относилось к дому призрения ближнего и именовалось как богадельня. В списках объектов культурного наследия не значится. При реконструкции данного строения используется часть фундаментов руинированного здания с их предварительной реконструкцией – усилением. Согласно разделу 12 проектной документации «Мероприятия по осуществлению сохранности объектов культурного наследия» реконструкция здания производится в порядке регенерации историко-культурной среды. Проектная документация получила положительное заключение ГАУ ЯО «Яргосстройэкспертиза».

Проектная документация по строительству на спорном земельном участке согласована Департаментом культуры Ярославской области (письмо от 26.12.2014 № ИХ.22-5479/14), получила положительное заключение экспертизы от 07.08.2014. В акте экспертизы № 76-1-4-Н123-14 указано, что проектная документация выполнена в соответствии с архитектурными объемно-планировочными решениями эскизного проекта, получившего положительное согласование Федеральной службы по надзору за соблюдением законодательства в области охраны культурного наследия, а также Комиссии Российской Федерации по делам ЮНЕСКО от 07.05.2009 №05-4-854 и от 29.07.2010 № 28 соответственно.

Департамент архитектуры и развития территорий Мэрии для ООО «Центр» 31.12.2014 выдал разрешение на реконструкцию здания в целях строительства апартамент-отеля сроком действия до 01.01.2017.

Агентство (арендодатель) и ООО «Центр» (арендатор) 20.08.2015 заключили договор аренды № 18720/2-и в отношении того же земельного участка. Согласно данному договору, земельный участок предоставлен арендатору для содержания здания в стадии разрушения. В пункте 4.3 договора установлены основания для его досрочного расторжения по требованию арендодателя, в том числе, при использовании земельного участка не в соответствии с его целевым назначением. Договор заключен на срок по 30.07.2064.

На кадастровый учет 09.12.2016 был поставлен объект незавершенного строительства «Апартамент-отель на 10 апартаментов с встроенными парковками на цокольном этаже» со степенью готовности 10% (кадастровый номер 76:23:030705:945). Данный объект незавершенного строительства на основании договора купли-продажи перешел в собственность АО «РЭУ № 11», переход права собственности зарегистрирован в ЕГРН 22.12.2017.

Дополнительным соглашением от 26.12.2017 № 1 к договору аренды земельного участка произведена замена арендатора.

Департамент строительства Ярославской области 09.02.2018 выдал АО «РЭУ № 11» разрешение на строительство апартамент-отеля сроком действия до 01.12.2019, который продлен до 10.08.2020.

Агентство 02.10.2019 составило акт № 1066 осмотра земельного участка с кадастровым номером 76:23:030705:5, в котором зафиксирован факт возведения 4-этажного здания. Посчитав возведение объекта нарушением разрешенного вида использования земельного участка, Агентство выдало АО «РЭУ № 11» предписание от 26.10.2020 № 9048 с требованием устранить в срок до 01.12.2020 нарушение пункта 1.1 договора аренды или подписать соглашение о расторжении договора аренды. Данное предписание не было исполнено.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Агентства в арбитражный суд с настоящим иском.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы и отзывов на нее и заслушав представителя ответчика, Арбитражный суд Волго-Вятского округа не нашел правовых оснований для отмены обжалованных судебных актов с учетом следующего.

В статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

На основании статей 606 и 615 (пункта 1) Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным кодексом, другими законами или договором (пункт 1). По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных данным кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2).

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием для расторжения договора является существенное нарушение договора другой стороной. Нарушение может быть названо существенным в законе или договоре. При этом на истца возлагается обязанность доказать, что контрагент совершил это нарушение и в чем заключается существенность такого нарушения.

В соответствии со статьей 619 (пунктом 1) Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с этими основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 кодекса, в том числе при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно, в числе прочего, при использовании земельного участка не по целевому назначению (статьи 45 (пункт 2) и 46 (пункты 1 и 2) Земельного кодекса Российской Федерации).

На основании статьи 34 (пункта 35) Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в случае, если земельный участок предназначен для реконструкции зданий, использование такого участка для эксплуатации указанных зданий может осуществляться без внесения изменений в документы на участок.

Судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в дело доказательства в совокупности и во взаимосвязи, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что исковые требования Агентства не подлежит удовлетворению.

Обе судебные инстанции верно исходили из того, что арендатор на спорном земельном участке осуществил работы по реконструкции здания, находящегося в стадии разрушения, в жилое здание апартамент-отеля. Работы произведены на основании проектной документации, заключения строительной экспертизы, а также разрешений на строительство (реконструкцию). Цель предоставления спорного земельного участка «для содержания объекта недвижимости» предполагает, среди прочего, и возможность осуществить реконструкцию данного здания в пределах, установленных требованиями действующего законодательства. Обратное означало бы необоснованное ограничение прав собственника объекта недвижимого имущества, а также противоречило бы самой экономической цели содержания объекта в стадии разрушения, которая заключается в его восстановлении тем или иным способом.

Суды учли также результаты судебной экспертизы, согласно которым объект незавершенного строительства с кадастровым номером 76:23:030705:945 возведен в порядке регенерации историко-культурной среды в рамках проекта с учетом требований нормативных актов, действовавших в период строительства.

Суды установили, что Общество обращалось в муниципальный орган с заявлением о приведении вида разрешенного использования земельного участка в соответствии с классификатором, однако неоднократно получало отказ по причине отсутствия такого вида «содержание здания в стадии разрушения» в действующих Правилах землепользования и застройки города Ярославля. В соответствии с действующими Правилами землепользования и застройки город Ярославля, утвержденными решением от 17.09.2009 № 201 муниципалитета города Ярославля, земельный участок, на котором выполнена реконструкция, располагается в территориальной зоне Ц1 (статья 42), где в числе основных видов разрешенного использования указано гостиничное обслуживание (код 4.7). Таким образом, размещение спорного здания апартамент-отеля на арендованном земельном участке не противоречит указанным Правилам.

С учетом изложенного, суды пришли к верному выводу о том, что наличие существенного нарушения договора аренды как основания для его расторжения истцом не доказано.

Суд округа отклонил ссылку заявителя на то, что на спорном земельном участке расположено два объекта, поскольку было установлено, что нежилое здание в стадии разрушения реконструировано в спорный объект незавершенного строительства (апартамент-отель). Указание на самовольность постройки противоречит имеющимся в деле доказательствам, поскольку работы по реконструкции произведены на основании проектной документации и разрешений на строительство (реконструкцию). С самостоятельным иском о признании постройки самовольной Агентство не обращалось.

Таким образом, суды правомерно отказали в удовлетворении иска.

Материалы дела исследованы судами полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права. Оснований для отмены обжалованных судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судами не допущено.

Вопрос о распределении расходов по уплате государственной пошлины за подачу кассационной жалобы судом округа не рассматривался, поскольку на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Агентство освобождено от ее уплаты.

Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 24.08.2021 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 18.11.2021 по делу № А82-20920/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу муниципального казенного учреждения «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

О.Н. Голубева

Судьи

С.В. Бабаев

Е.Г. Кислицын