Гражданский кодекс часть 1

акционерное общество «Ремонтно-эксплуатационный участок № 13» (далее – заявитель, АО «РЭУ № 13», Общество) обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с заявлением к Мэрии города Ярославля (далее – Мэрия),Комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (далее – КУМИ мэрии г. Ярославля, Комитет) о признании недействительным оформленного письмом от 21.08.2018 № 01-12/3925 отказа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Решением суда от 10.02.2019 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, АО «РЭУ № 13» обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

В апелляционной жалобе Общество приводит доводы о нарушении арбитражным судом норм материального и процессуального права. Поясняет, что в 2011 году заявитель был признан победителем аукциона на право заключения договора аренды недвижимого имущества по адресу: <...>, лит. А, Б, с ним был заключен договор аренды от 18.03.2011. На момент заключения названного договора отсутствовала государственная регистрация муниципальной собственности на передаваемое в аренду имущество, при этом для такой регистрации имелись объективные препятствия, созданные по вине арендодателя: здание лит. А было реконструировано без получения соответствующего разрешения, здание лит. Б являлось самовольной постройкой, арендатор не располагал необходимыми для государственной регистрации документами, в предоставлении таких документов Комитетом отказано. В декабре 2017 года по истечении срока действия договора от 18.03.2011 на основании части 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон № 135-ФЗ) между Обществом и Комитетом заключен договор № 12060-3 аренды недвижимого имущества по указанному выше адресу, 21.02.2018 произведена его государственная регистрация. В последующем Общество направило в адрес КУМИ мэрии г. Ярославля заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, в ответ на которое получило оспариваемый отказ по мотиву того, что договор аренды от 18.03.2011 не заключен. Между тем арендуемое имущество с 18.03.2011 и по настоящее время, непрерывно находится у заявителя во владении и пользовании, задолженность по арендной плате отсутствует, в связи с этим у Общества имеются все основания для приобретения и реализации преимущественного права. Более подробно доводы заявителя изложены в апелляционной жалобе.

Комитет в отзыве считает доводы апелляционной жалобы несостоятельными.

Ответчики, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили. Комитет просит рассмотреть жалобу в отсутствие представителя. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) дело рассматривается в отсутствие представителей указанных лиц.

В порядке статьи 153.1 АПК РФ дело рассмотрено в судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Ярославской области.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Общества настаивал на удовлетворении требований жалобы.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 18.03.2011 между АО «РЭУ № 13» (арендатор) и КУМИ мэрии г. Ярославля (арендодатель) был подписан договор № 11523-З аренды недвижимого имущества (л.д.11-15).

По условиям данного договора арендатор принял во временное владение и пользование недвижимое имущество (здания литеры А, Б) общей площадью 411,10 кв. м по адресу: <...>, для размещения организаций, осуществляющих управление и (или) обслуживание жилищного фонда, расположенного на территории г. Ярославля (пункт 1.1).

В пункте 2.2.21 договора от 18.03.2011 определено, что арендатор в течение трех месяцев с момента подписания договора за счет собственных средств на основании доверенности, выданной арендодателем, обязан изготовить технический паспорт объекта аренды и произвести государственную регистрацию муниципальной собственности на объект аренды, а также договора аренды.

Срок договора установлен в пункте 7.1 договора с 01.02.2011 по 30.06.2015.

Сторонами договора был подписан акт приема-передачи имущества. Государственная регистрация договора аренды от 18.03.2011 № 11523-З не проводилась.

19.12.2017 между Обществом (арендатор) и Комитетом (арендодатель) был подписан договор аренды № 12060-З недвижимого имущества, по условиям которого арендатору было передано во временное пользование недвижимое имущество общей площадью 413,1 кв. м по адресу: <...>, для размещения организации, осуществляющей управление и (или) обслуживание жилищного фонда, расположенного на территории г. Ярославля (л.д.16-24).

В пункте 2 названного договора установлено, что договор заключен в соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ в связи с истечением срока действия договора аренды от 01.02.2010 № 11523-З, при заключении договора на новый срок акт приема-передачи не составляется.

Согласно пункту 7.1 договора от 19.12.2017 договор действует с момента подписания по 30.06.2020 и применяется к правоотношениям, возникшим с 01.07.2015.

21.02.2018 произведена государственная регистрация названного договора аренды.

29.03.2018 АО «РЭУ № 13» обратилось в КУМИ мэрии г.Ярославля с заявлением о приобретении арендуемого по договору от 19.12.2017 № 12060-З недвижимого имущества в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ) (л.д.25).

Письмом от 21.08.2014 № 01-12/3925 Комитет отказал заявителю в приобретении арендуемого имущества, указав на отсутствие государственной регистрации договора аренды от 18.03.2011 № 11523-З, ничтожность договора аренды от 19.12.2017 № 12060-З как заключенного с нарушением статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ.

Полагая, что указанное решение Комитета не соответствует закону и нарушает права и законные интересы заявителя, АО «РЭУ № 13» обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с рассматриваемым в рамках настоящего дела заявлением.

Суд первой инстанции, установив, что на момент обращения Общества с заявлением о выкупе арендуемого недвижимого имущества не были соблюдены установленные статьей 3 Закона № 159-ФЗ условия для возникновения преимущественного права на приобретение арендуемых помещений, в удовлетворении заявленных требований отказал.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва, заслушав представителя заявителя, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из следующего.

В силу части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности, что также отражено в пункте 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

Отсутствие предусмотренной статьей 198 АПК РФ совокупности условий, необходимой для оспаривания ненормативного правового акта, действия, решения, влечет в силу части 3 статьи 201 АПК РФ отказ в удовлетворении заявленных требований.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, регулируются Законом № 159-ФЗ.

В статье 3 названного Закона № 159-ФЗ установлена совокупность условий, при которых субъектом малого и среднего предпринимательства может быть реализовано преимущественное право на приобретение арендуемого имущества. Одним из таких условий является условие о необходимости нахождения арендуемого имущества по состоянию на 1 июля 2015 года во временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Закона (пункт 1).

В силу пункта 2 статьи 609 и пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Такой договор аренды может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества только в том случае, если он был зарегистрирован в установленном законом порядке, либо имеется вступившее в законную силу решение суда о регистрации сделки (пункт 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134).

В пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» даны следующие разъяснения.

В силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.

Таким образом, как таковое отсутствие государственной регистрации сделки не влияет на правовую квалификацию заключенности договора только в отношениях между сторонами этого договора, однако имеет непосредственное правовое значение для связанных с таким договором публично-правовых отношений.

Судом первой инстанции установлено и сторонами не оспаривается, что договор аренды недвижимого имущества от 18.03.2011 № 11523-З подписан между АО «РЭУ № 13» (арендатор) и Комитетом (арендодатель) на срок более одного года (с 01.02.2011 по 30.06.2015), при этом названный договор не прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке, соответственно, является незаключенным.

В Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 05.07.2001 № 154-О указано, что государственная регистрация договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок не менее года, обязательна, ее отсутствие само по себе не лишает заявителя права на судебную защиту. Заинтересованное лицо может представлять доказательства, свидетельствующие о невозможности произвести государственную регистрацию договора, а также о том, какие действия были им совершены для этих целей, или доказательства, свидетельствующие о недобросовестном поведении собственника.

Как видно из материалов дела, Общество приняло на себя обязанность в течение трех месяцев с момента подписания договора от 18.03.2011 за счет собственных средств на основании доверенности, выданной арендодателем, изготовить технический паспорт объекта аренды и произвести государственную регистрацию муниципальной собственности на объект аренды, а также договора аренды (пункт 2.2.21).

Давая пояснения относительно невыполнения названной обязанности, АО «РЭУ № 13» в апелляционной жалобе поясняет, что провести государственную регистрацию права муниципальной собственности объекта аренды и непосредственно договора аренды не представлялось возможным, поскольку здание лит. А по указанному выше адресу было реконструировано без получения соответствующего разрешения, здание лит. Б являлось самовольной постройкой. Арендатор не располагал документами, необходимыми для государственной регистрации, в их предоставлении Комитетом было отказано.

В обоснование названных пояснений Общество ссылается на письмо 28.05.2014 в адрес Комитета, письмо Комитета от 17.06.2014 № 2635, при этом названные письма в материалах дела отсутствуют, заявителем не представлены. Возможность оценки содержания перечисленных писем с точки зрения достаточности совершенных арендатором действий для надлежащего выполнения добровольно взятой по договору от 18.03.2011 на себя обязанности отсутствует. При таких обстоятельствах довод о том, что Общество не имело возможности зарегистрировать ни право муниципальной собственности, ни договор аренды в данном случае является необоснованным, не подтвержденным.

Объективно подтвержденных доказательств того, что ответчик каким-либо образом препятствовал заявителю в исполнении его обязанности по государственной регистрации, уклонялся от совершения необходимых для государственной регистрации действий (выдаче доверенности, передаче документов), в материалах дела не имеется. Как указывает Общество в апелляционной жалобе, объект аренды в конечном итоге был зарегистрирован.

Необходимо отметить, что Общество как профессиональный участник гражданского оборота, принимая решение об участии в торгах на право заключения договора аренды в отношении недвижимого имущества, не прошедшего государственную регистрацию, не могло осознавать все возможные правовые последствия, связанные с отсутствием государственной регистрации права собственности.

Применительно к договору аренды недвижимого имущества от 19.12.2017 №12060-З суд первой инстанции также обоснованно учел правовую позицию, изложенную в абзаце 5 пункта 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды». По смыслу указанных разъяснений, названный договор аренды не мог быть заключен сторонами в порядке пункта 9 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ, что также свидетельствует об отсутствии оснований для приобретения и реализации Обществом преимущественного права выкупа арендуемого объекта недвижимости.

При изложенных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о правомерности принятия Комитетом оспариваемого решения от 21.08.2018 № 01-12/3925 и правильно отказал в удовлетворении заявленного Обществом требования.

Судом апелляционной инстанции проверены все доводы подателя жалобы, однако они не опровергают выводов суда и не свидетельствуют о правомерности позиции заявителя, в этой связи отклоняются как документально не подтвержденные и не влияющие на правильность принятого судебного акта. Нормы материального и процессуального права применены судом правильно.

С учетом изложенного решение Арбитражного суда Ярославской области от 10.02.2019 по делу № А82-22897/2018 следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу Общества – без удовлетворения.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 270 АПК РФ и являющихся безусловными основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В силу статьи 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 1500 рублей относятся на ее заявителя. Излишне уплаченная государственная пошлина на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации подлежит возврату из федерального бюджета ее плательщику.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 10.02.2019 по делу №А82-22897/2018 оставить без изменения, а апелляционную жалобу акционерного общества «Ремонтно-эксплуатационный участок № 13» – без удовлетворения.

Возвратить акционерному обществу «Ремонтно-эксплуатационный участок №13» (ОГРН <***>, ИНН <***>) из федерального бюджета государственную пошлину в размере 1500 (одной тысячи пятисот) рублей 00 копеек, излишне уплаченную по платежному поручению от 09.04.2019 № 288.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Ярославской области.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Председательствующий

Г.Г. Ившина

Судьи

ФИО3

ФИО1