Гражданский кодекс часть 1

о признании незаключенными договора участия в долевом строительстве
от 25.01.2011 № 2/2011, подписанного между
обществом с ограниченной ответственностью
«Ярославская жилищно-сберегательная компания»
и обществом с ограниченной ответственностью «Этажи»

(ИНН: <***>, ОГРН: <***>),
договора уступки права требования
по договору участия в долевом строительстве от 25.01.2011 № 2/2011,
подписанного между обществом с ограниченной ответственностью «Этажи»
и ФИО4,

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве)
общества с ограниченной ответственностью
«Ярославская жилищно-сберегательная компания»

(ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

и у с т а н о в и л :

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Ярославская жилищно-сберегательная компания» (далее – ООО «ЯЖСК», Компания) конкурсный управляющий должника ФИО1 обратился в Арбитражный суд Ярославской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании незаключенными договора участия в долевом строительстве № 2/2011 от 25.01.2011, состоявшегося между должником и обществом с ограниченной ответственностью «Этажи» (далее – ООО «Этажи», Общество), а также договора уступки права требования по договору участия в долевом строительстве от 25.01.2011 № 2/2011, подписанного между ООО «Этажи» и ФИО4.

Определением от 18.11.2014 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, временного управляющего ООО «Этажи» ФИО5.

Определением от 29.11.2014 суд отказал в удовлетворении заявления конкурсному управляющему ФИО1, поскольку заключенный сторонами договор с определенной ясностью позволяет определить его предмет.

Второй арбитражный апелляционный суд постановлением от 29.01.2015 оставил без изменения определение от 29.11.201, подтвердив его законность и обоснованность.

Не согласившись с принятыми судебными актами, конкурсный управляющий ООО «ЯЖСК» ФИО1 обратился в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить определение суда от 29.11.2014 и постановление от 29.01.2015 и направить дело на новое рассмотрение.

В кассационной жалобе заявитель ссылается на неправильное применение судами норм материального права, а также на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела; указывает, что между сторонами договора участия в долевом строительстве от 25.01.2011 № 2/2011 сложились отношения, регулируемые Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участии в долевом строительстве), в то время как суд первой инстанции необоснованно применил к правоотношениям сторон положения Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальный вложений». По мнению конкурсного управляющего ФИО1, договор участия в долевом строительстве является незаключенным ввиду несогласования сторонами предмета договора: отсутствует определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщика. Дом находится в буферной зоне объекта всемирного наследия ЮНЕСКО и не может иметь более трех этажей, в то время как спорное офисное помещение находится на четвертом этаже здания. С учетом данных обстоятельств заявитель жалобы настаивает на признании незаключенными как договора участия в долевом строительстве от
25.01 2011 № 2/2011, так и состоявшегося договора уступки права между ООО «Этажи» и ФИО4

Законность определения Арбитражного суда Ярославской области от 29.11.2014 и постановления Второго арбитражного апелляционного суда от 29.01.2015 проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Проверив обоснованность доводов кассационной жалобы и отзыва на нее, суд округа не нашел правовых оснований для отмены обжалованных судебных актов.

Как следует из материалов дела, 24.01.2011 общее собрание участников Компании приняло решение о заключении договора участия в долевом строительстве с ООО «Этажи» на офисное помещение, расположенное на четвертом этаже в доме № 9 по строительному адресу: город Ярославль, Кировский район, квартал, ограниченный улицами Республиканской, Советской, Флотской и проспектом Октября, общей проектной (строительной) площадью 88,62 квадратного метра, по цене 55 000 рублей за один квадратный метр проектной площади помещений.

ООО «ЯЖСК» (застройщик) и ООО «Этажи» (инвестор) 25.01.2011 заключили договор № 2/2011 участия в долевом строительстве, по условиям которого застройщик осуществляет инвестиционный проект – строительство дома № 9 (офисных помещений), расположенного по строительному адресу: город Ярославль, Кировский район, квартал, ограниченный улицами Республиканской, Советской, Флотской и проспектом Октября, на основании разрешения на строительство от 02.08.2010 № 76301000-019-2010, выданного Департаментом строительства Ярославской области, согласно договору от 06.05.2010
№ 22354-о аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, кадастровый номер участка 76:23:03 03 03:20 (пункт 1.1 договора).

В соответствии с пунктами 1.2, 1.3 договора застройщик после окончания строительства передает инвестору офисное помещение общей проектной площадью 83,05 квадратного метра ( включая санузел общей проектной площадью 5,57 квадратного метра), расположенное на четвертом этаже, а всего 88,62 квадратного метра. Потребительские качества помещений определяются в приложении № 1 к договору, являющемся его неотъемлемой частью.

В договоре стороны также согласовали момент начала строительства, ориентировочный ввод объекта в эксплуатацию, величину инвестиций и обязательства застройщика передать инвестору офисное помещение.

В пункте 8.3 договора предусмотрено право инвестора уступить (передать) свои права по договору третьему лицу.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 09.02.2011. Доказательств оспаривания записи о регистрации договора в Едином государственный реестра прав на недвижимое имущество в материалах дела не содержится.

Договор заключен в соответствии с Законом об участии в долевом строительстве, что отражено в дополнительном соглашении от 25.11.2011

ООО «Этажи» и ФИО4 29.07.2011 заключили договор уступки права требования по договору участия в долевом строительстве от 25.01.2011 № 2/2011 на офисное помещение, расположенное по адресу: город Ярославль, Кировский район, квартал, ограниченный улицами Республиканской, Советской, Флотской и проспектом Октября, строение 9, четвертый этаж (общая площадь 88,63 квадратного метра), по цене 487 4100 рублей. Договор уступки также зарегистрирован в установленном законом порядке.

Арбитражный суд Ярославской области решением от 21.10.2013 признал ООО «ЯЖСК» несостоятельным (банкротом), открыл в отношении его имущества конкурсное производство, утвердил на должность конкурсного управляющего ФИО1

Посчитав, что договор участия в долевом строительстве от 25.01.2011 № 2/2011 является незаключенным из-за несогласования сторонами предмета договора, конкурсный управляющий обратился в суд с настоящим заявлением. При этом он сослался на имеющиеся противоречия между предметом договора и проектной документацией на строящийся объект, а именно: по условиям договора передаче подлежит помещение, расположенное на 4 этаже здания, а разрешение выдано на строительство 3-этажного дома.

В соответствии с пунктом 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам, в том числе о признании сделки в отношении недвижимого имущества недействительной или незаключенной, о применении последствий недействительности сделки в отношении недвижимого имущества.

В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

На основании части 1 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (часть 3 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве).

В части 4 данной статьи Закона об участии в долевом строительстве перечислены обязательные условия, которые должен содержать договор участия в долевом строительстве, при этом одним из существенных условий договора является определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Суды первой и апелляционной инстанций установили, что в договоре от 25.01.2011 № 2/2011указано подлежащее передаче инвестору по окончании строительства помещение, его местонахождение, размер площади, данные о целом объекте. Сведения соответствуют техническому паспорту и позволяют полностью индивидуализировать объект. При подписании договора к нему была приложена копия листа проекта «Экспликация плана 4 этажа». В техническом паспорте (незавершенное строительство, лит. А) офисного здания, строение № 9 по адресу: <...> Республиканская, Флотская также зафиксировано, что строящееся здание имеет четыре этажа.

Обращение сторон за регистрацией договора также свидетельствует об отсутствии у участников договора каких-либо сомнений и заблуждений относительно предмета сделки.

При разрешении спора суды приняли во внимание правовую позицию, которая отражена в пункте 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» и согласно которой при наличии спора о заключенности договора суд должен оценивать обстоятельства дела в пользу сохранения, а не аннулирования обязательств.

Суды отказали в удовлетворении заявленных конкурсным управляющим требований, поскольку пришли к верному выводу о том, что все существенные условия договора от 25.01.2011 № 2/2011 согласованы и анализ условий договора позволяет индивидуализировать его объект, в связи с чем не имеется оснований считать данный договор незаключенным.

Нахождение дома в буферной зоне объекта всемирного наследия ЮНЕСКО не может свидетельствовать о незаключенности договора.

Применение судом первой инстанции к правоотношениям сторон положений Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальный вложений» не привело к принятию незаконного решения.

Доводы кассационной жалобы изучены судом кассационной инстанции и подлежат отклонению, как не соответствующие установленным судами обеих инстанций обстоятельствам; фактически дублируют доводы апелляционной жалобы и по существу направлены на переоценку доказательств и фактических обстоятельств дела, установленных судами нижестоящих инстанций.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом округа не установлено.

Кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1), 289 и 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Ярославской области от 29.11.2014 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2015 по делу № А82-2522/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Ярославская жилищно-сберегательная компания» ФИО1 – без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.А. Ногтева

Судьи

О.Н. Жеглова

В.П. Прыткова