Гражданский кодекс часть 1

общество с ограниченной ответственностью «СА Риэлти & Девелопмент» (далее – Компания) обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Элис+» (далее – Общество) о взыскании 44 820 рублей 55 копеек задолженности по арендной плате и 68 063 рублей 12 копеек неустойки, начисленной с 31.08.2015 по 06.12.2017.

Арбитражный суд Ярославской области решением от 24.05.2018, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 30.08.2018, частично удовлетворил исковые требования, взыскал с ответчика в пользу истца 44 820 рублей 55 копеек долга и 26 500 рублей неустойки, снизив ее размер на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации; отказал в удовлетворении остальной части иска.

Не согласившись с вынесенными судебными актами, Общество обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой попросило отменить обжалованные решение и постановление ввиду несоответствия выводов суда фактическим обстоятельствам дела и нарушения норм материального права.

По мнению заявителя, суды неправильно истолковали заключенный между сторонами договор аренды: спорный договор является предварительным, поскольку им установлен срок для заключения основного договора, предметом договора являются обязательства сторон по заключению в будущем договора аренды, в связи с чем обязанность по оплате пользования имуществом у ответчика не возникла. На момент заключения договора аренды у арендодателя отсутствовало зарегистрированное право собственности на арендованные помещения, предмет аренды как объект гражданского права не существовал, поэтому у истца отсутствуют правовые основания для взыскания денежных средств в требуемом размере. Перечисление истцу денежных средств в период действия предварительного договора свидетельствует о наличии у арендатора переплаты за спорный период. Кассатор считает неправомерным требование истца о взыскании договорной неустойки, поскольку спорный договор действовал до 30.09.2015, а потому с учетом пункта 2 статьи 314 Гражданского кодекса Российской Федерации расчет неустойки должен производиться на основании статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации. Арендодатель не направлял арендатору счетов с указанием ежемесячных начислений по договору, следовательно, начисление неустойки за спорный период неправомерно.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Истец, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, не направил представителя в судебное заседание,  поэтому в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена в его отсутствие.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области и постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы и заслушав представителя заявителя, явившегося в судебное заседание, окружной суд не нашел оснований для отмены принятых судебных актов в силу следующего.

Как усматривается из материалов дела и установили суды, Компания (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили краткосрочный договор аренды помещения от 18.09.2014 № 61-01К/14, в соответствии с пунктом 2.1 которого арендодатель обязался предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование нежилое помещение № 52, обозначенное в приложении № 1 к договору, в соответствии с экспликацией к поэтажному плану, фактической площадью 108,5 квадратного метра, на втором этаже Торгового центра.

В пункте 2.1.1 договора установлено, что арендодатель обязуется в течение 60 календарных дней с даты получения свидетельства о праве собственности на Торговый центр, но в любом случае не позднее 30.09.2015, подписать долгосрочный договор аренды на условиях, согласованных сторонами в приложении № 11 к договору.

В силу пункта 2.3 договора общий срок аренды помещения по краткосрочному договору аренды и долгосрочному договору аренды составляет пять лет с даты подписания акта приема-передачи помещения в аренду. Краткосрочный договор аренды автоматически утрачивает силу с момента вступления в силу долгосрочного договора аренды.

В соответствии с разделом 4 договора арендатор обязался выплачивать арендодателю арендную плату, состоящую из постоянной части арендной платы и переменной части арендной платы, а также оплачивать арендодателю стоимость эксплуатационных услуг и маркетинговый платеж.

Размер арендной платы и порядок расчетов стороны согласовали в разделе 4 договора.

На основании пункта 5.1 договора в редакции дополнительного соглашения от 20.08.2015 договор вступает в силу с даты подписания сторонами и действует до 30.09.2015.

Срок аренды по настоящему договору начинается с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещения в аренду и заканчивается в день окончания срока действия настоящего договора.

Права и обязанности сторон согласованы в разделах 6 и 7 договора.

В силу пункта 8.4 договора в случае нарушения арендатором сроков внесения любых платежей по договору, любых штрафов, пеней и неустоек, арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,2 процента от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Право собственности на помещение, назначение: нежилое, общая площадь 3932,3 квадратного метра, адрес (местонахождение объекта): <...> – 6, 11 – 57, 62, 63 и 112, зарегистрировано за истцом 17.10.2014.

Объект аренды передан ответчику 24.11.2014 на основании акта приема-передачи помещения в аренду.

В уведомлении от 25.02.2016 истец отказался от исполнения договора аренды с 16.02.2016, поскольку на дату составления уведомления сумма просроченной задолженности (с учетом вычета обеспечительного взноса) по договору, образовавшаяся с 01.04.2015 по 15.02.2016, составила 809 332 рубля 39 копеек. Отказ от договора основан на пункте 9.2.1 договора. Арендодатель потребовал освободить арендованное помещение и в срок до 01.03.2016 в добровольном порядке погасить имеющуюся задолженность по договору.

Задолженность в добровольном порядке в полном объеме погашена не была, поэтому 06.10.2017 истец направил ответчику претензию с требованием погасить оставшуюся задолженность.

Неуплата Обществом задолженности по арендной плате в добровольном порядке послужила основанием для обращения Компании в арбитражный суд с настоящим иском.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Таким образом, обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора по внесению арендных платежей является встречной по отношению к обязанности арендодателя предоставить имущество в пользование (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьями 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускаются.

Из пункта 2.1 договора следует, что арендодатель обязуется предоставить, а арендатор принять за плату во временное владение и пользование помещение.

Имущество, подлежащее передаче в наем, четко определено (пункт 2.1 и приложение № 1 к договору).

Обязанность по передаче во временное пользование арендованного имущества исполнена арендодателем 24.11.2014, что подтверждает подписание сторонами соответствующего акта.

Обязанность по внесению арендной платы и порядок ее внесения согласован сторонами в разделе 4 договора.

Довод заявителя о том, что краткосрочный договор аренды является предварительным с намерением сторон в будущем заключить основной договор аренды правомерно отклонен судом апелляционной инстанции, так как из толкования условий спорного договора по правилам, предусмотренным в статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, следует, что он содержит в себе элементы договоров, согласованных контрагентами в пункте 2.5 договора, а именно: договора аренды (пункты 2.1 и 2.4, раздел 4, пункт 5.1, разделы 6 и 7), предварительного договора аренды (пункты 2.1.1 и 2.2) и договора возмездного оказания услуг (пункты 4.3 и 4.4), что не противоречит пункту 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Позиция кассатора по толкованию условий заключенного им договора исключительно как предварительного противоречит содержанию договора и фактическим действиям сторон.

С учетом изложенного суды первой и апелляционной инстанций, оценив представленную в материалы дела доказательственную базу, установив факт пользования Обществом арендованным имуществом без внесения соответствующей платы, проверив расчет долга, пришли к правомерному выводу о наличии оснований для взыскания с арендатора (Общества) 44 820 рублей 55 копеек задолженности по арендной плате.

Доказательств переплаты в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Обществом в материалы дела не представлено. Наличие последней ответчик связывает с отсутствием у него обязанности по внесению арендных платежей, что противоречит условиям заключенного договора.

Согласно четвертому абзацу пункта 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного недвижимого имущества и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, не противоречит положениям статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации и не может быть признан недействительным по названному основанию.

Таким образом, отсутствие у арендодателя на момент заключения спорного договора зарегистрированного права собственности на предмет аренды не свидетельствует о недействительности спорного договора и не освобождает ответчика от внесения арендных платежей, поскольку на момент передачи имущества арендатору (24.11.20140 право собственности зарегистрировано за истцом (17.10.2014).

Ввиду отсутствия доказательств надлежащего исполнения ответчиком обязательств по внесению арендных платежей, обе судебные инстанции сочли правомерным заявленное истцом требование о взыскании неустойки и, проверив её размер, обоснованно взыскали с 26 500 рублей, применив статью 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд округа признал несостоятельными доводы кассатора о неправомерном начислении договорной неустойки.

Размер арендной платы по договору подлежит арифметическому исчислению, которое арендатор может произвести в самостоятельном порядке, срок внесения арендных платежей в виде даты платежа определен договором аренды (пункт 1.1).

Начисление неустойки после прекращения договора на задолженность по арендной плате, образовавшуюся до прекращения договорных отношений, соответствует разъяснениям, данным пунктах 66, 68 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств».

Материалы дела исследованы судами округа полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемых судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.

Несогласие заявителя с выводами судебных инстанций, иное токование кассатором норм законодательства, подлежащих применению в настоящем деле, не свидетельствуют о наличии в обжалованных судебных актах существенных нарушений норм материального права, повлиявших на исход судебного разбирательства или допущенной судебной ошибки.

Оснований для отмены состоявшихся судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судами первой и апелляционной инстанций не допущено.

В соответствии со статьей 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы за рассмотрение кассационной жалобы относятся на заявителя.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 24.05.2018 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 30.08.2018 по делу № А82-25328/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Элис+» – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

М.Н. Каманова

Судьи

О.Н. Голубева

В.Ю. Павлов