Гражданский кодекс часть 1

по иску муниципального казенного учреждения «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославль

(ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Купол»

(ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

и у с т а н о в и л :

муниципальное казенное учреждение «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославль (далее – Агентство) обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с иском, уточненным в порядке, предусмотренном в статье 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью «Купол» (далее – Общество) о взыскании:

-387 403 рублей 65 копеек задолженности по арендной плате по договору аренды от 24.12.2015 № 115а/2015находящегося в государственной собственности земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории в целях жилищного строительства, за период с 11.11.2020 по 23.12.2020,

-1 803 990 рублей 14 копеек задолженности (доначисление) по названному договору за период с 18.04.2020 по 10.11.2020;

-1 353 744 рублей 63 копеек пеней по названному договору за период с 12.11.2019 по 02.06.2021.

Исковые требования основаны на статьях 309, 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьях 42 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что ответчик ненадлежащим образом исполнял свои обязательства по спорному договору аренды.

Арбитражный суд Ярославской области решением от 16.08.2021, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 06.12.2021, удовлетворил иск в полном объеме.

Общество не согласилось с принятыми судебными актами и обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просило их отменить и отказать в удовлетворении иска. По мнению заявителя, суды двух инстанций не учли, что договор от 24.12.2015 № 115а/2015 является смешанным договором, его исполнение требовало значительных финансовых вложений. Кассатор полагал, что правовая природа заключенного договора заключается в исполнении обязательств по комплексному освоению территории, а не обязательств, обычно возникающих из договора аренды и это исключает возможность применения Порядка определения размера арендной платы, утвержденным постановлением Правительства Ярославской области от 24.12.2008 № 710-П, в редакции, внесенной постановлением от 03.04.2020 № 303-П; договор не содержит механизм пересмотра арендной платы в сторону увеличения; неустойка подлежала уменьшению в силу ее несоразмерности. Подробно доводы заявителя изложены в кассационной жалобе.

Агентство в своем отзыве на кассационную жалобу не согласилось с доводами заявителя, просило оставить обжалованные судебные акты в силе, кассационную жалобу Общества – без удовлетворения. Агентство просило рассмотреть кассационную жалобу в отсутствие его представителя; суд округа счел возможным удовлетворить данное ходатайство.

На основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлен перерыв до 25.04.2022.

В порядке, предусмотренном в статье 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья Павлов В.Ю. заменен на судью Каманову М.Н.

Участвующие в деле лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание окружного суда представителей не направили, в связи с чем на основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области и постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применительно к изложенным в кассационной жалобе доводам.

Как следует из материалов дела, и установили суды первой и апелляционной инстанций, согласно протоколу о результатах аукциона на право заключения договора аренды земельного участка от 11.11.2015 № 2182 аукцион признан несостоявшимся, единственным участников являлось Общество. Начальная цена предмета аукциона (размер первого арендного платежа) – 6 304 000 рублей, которая и была предложена Обществом.

Департамент архитектуры и земельных отношений мэрии города Ярославля (арендодатель) и Общество (арендатор) 27.12.2015 по итогам данного аукциона заключили договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории в целях жилищного строительства № 115а/2015.

Согласно данному договору арендодатель предоставляет за плату, а арендатор принимает в аренду и использует земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 76:23:021703:29, площадью 13 910 квадратных метров (пункт 1.1).

Участок предоставляется лицу, заключившему данный договор, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства. Комплексное освоение включает: разработку документации по планировке территории в границах участка; обустройство территории в границах участка и за его границами посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры в соответствии с техническими условиями на подключение, а также объектов по обустройству территорий общего пользования в границах участка, безвозмездная передача объектов в муниципальную собственность; строительство на участке объектов жилищного строительства и других объектов недвижимого имущества в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков; проведение кадастровых работ в соответствии с проектом межевания (пункт 1.2). Срок договора – 5 лет, до полного исполнения сторонами обязательств, возложенных на них договором (пункты 2.1, 2.2).

Арендатор обязан своевременно и без получения счета, в соответствии с протоколом аукциона, производить платежи за пользование земельным участком (пункт 4.2.11).

Пользование земельным участком является платным. За аренду земельного участка, указанного в пункте 1.1 договора, в соответствии с протоколом аукциона начисляются ежегодные арендные платежи в сумме 6 304 000 рублей. Арендатор перечисляет арендодателю арендный платеж до окончания срока аренды ежегодно в указанном размере не позднее даты проведения аукциона (пункты 5.1, 5.2).

В случае неуплаты арендных платежей в установленный договором срок арендатору начисляются пени в размере 0,3 процента от суммы недоимки за каждый день просрочки платежа (пункт 6.1).

Стороны 24.12.2015 подписали протокол разногласий к договору аренды № 115а/2015, по которому изложили раздел 5 договора в новой редакции. Согласно данному соглашению за аренду земельного участка в соответствии с протоколом аукциона начисляются ежегодные арендные платежи в размере, определяемом в порядке, установленном в целях определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Расчет величины годовой арендной платы осуществляется по формуле: Ави = УПКСЗви × Ауви × S (где Ави – величина годовой арендной платы по виду разрешенного использования (руб.); Ауви - ставка арендной платы за землю (%); S – площадь земельного участка (кв. м); УПКСЗви – удельный показатель кадастровой стоимости земли города в границах кадастрового квартала с учетом функционального использования (руб./кв. м), определяемый в соответствии с постановлением Правительства Ярославской области, утверждающим результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ярославской области). Арендная плата в соответствии с этим расчетом составила 25 597 рублей 11 копеек в год (пункт 5.1). Сроки внесения арендной платы: до окончания срока аренды ежегодно в сумме, указанной в пункте 5.1 договора, не позднее даты проведения аукциона (пункт 5.3).

В предписании от 16.12.2020 Агентство потребовало погасить образовавшуюся задолженность, в связи с неполным внесением арендной платы. Данное требование не было исполнено.

Арбитражный суд Ярославской области решением от 13.04.2021, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 01.10.2021 и постановлением Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 15.02.2022 (дело № А82-17384/2020) удовлетворил иск Общества и продлил срок действия договора аренды земельного участка от 24.12.2015 №115а/2015 до 24.12.2023.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Агентства в арбитражный суд с настоящим иском.

Изучив материалы дела и оценив доводы жалобы и отзыва на нее, Арбитражный суд Волго-Вятского округа принял настоящее постановления с учетом следующего.

Согласно статьям 606 и 614 (пункту 1) Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В силу статей 39.1 (подпункта 3 пункта 1) и 39.3 (пункта 1) Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются, в том числе, на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду. По общему правилу, продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов.

На основании статьи 39.12 (пунктов 14 и 15) Земельного кодекса Российской Федерации, в случае, если по окончании срока подачи заявок на участие в аукционе подана только одна заявка на участие в аукционе или не подано ни одной заявки на участие в аукционе, аукцион признается несостоявшимся. Если единственная заявка на участие в аукционе и заявитель, подавший указанную заявку, соответствуют всем требованиям и указанным в извещении о проведении аукциона условиям аукциона, уполномоченный орган в течение десяти дней со дня рассмотрения указанной заявки обязан направить заявителю три экземпляра подписанного проекта договора аренды земельного участка.

При этом размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа по договору аренды земельного участка определяется в размере, равном начальной цене предмета аукциона.

Результаты аукциона оформляются протоколом, который составляет организатор аукциона. Протокол о результатах аукциона составляется в двух экземплярах, один из которых передается победителю аукциона, а второй остается у организатора аукциона. В протоколе указываются: 1) сведения о месте, дате и времени проведения аукциона; 2) предмет аукциона, в том числе сведения о местоположении и площади земельного участка; 3) сведения об участниках аукциона, о начальной цене предмета аукциона, последнем и предпоследнем предложениях о цене предмета аукциона; 4) наименование и место нахождения (для юридического лица), фамилия, имя и (при наличии) отчество, место жительства (для гражданина) победителя аукциона и иного участника аукциона, который сделал предпоследнее предложение о цене предмета аукциона; 5) сведения о последнем предложении о цене предмета аукциона (цена приобретаемого в собственность земельного участка, размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа).

Согласно статье 39.7 (пунктам 1 – 3) Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

В случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона. В случае заключения договора аренды земельного участка с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе на право заключения договора аренды, размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за такой земельный участок определяется в размере начальной цены предмета аукциона.

Если иное не установлено данным кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, в отношенииземельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2021), утвержденном его Президиумом 07.04.2021, сформулирована правовая позиция о том, что правовым последствием признания торгов несостоявшимися при условии соответствия заявки, поданной единственным допущенным к участию лицом, требованиям документации, является заключение с таким участником договора по результатам торгов.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в своем постановлении от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснил следующее.

По смыслу пункта 4 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов. Так, в тех случаях, когда по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется.

Согласно пункту 2 статьи 614 кодекса размер арендной платы в договоре аренды может быть установлен, в частности, в виде платежей, вносимых периодически или единовременно, а также может предусматриваться сочетание различных способов определения арендной платы. В связи с этим допускается установление арендной платы таким образом, когда государственное регулирование относится лишь к одному или нескольким элементам предусмотренного в договоре порядка определения размера арендной платы, при этом другие элементы платы определяются по результатам торгов, если это не противоречит порядку проведения торгов, установленному в соответствии с федеральным законом. Так, не является регулируемой та часть арендной платы, которая в соответствии с условиями торгов на право заключения договора аренды подлежит внесению дополнительно к периодическим платежам и размер которой определяется по результатам этих торгов. При этом размер другой части арендной платы, которая согласно договору аренды, заключенному по результатам таких торгов, подлежит внесению периодически, может определяться по правилам о регулируемой арендной плате (пункт 18).

При этом, в силу статьи 39.11 (подпункта 10 пункта 21) Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент проведения аукциона – Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ), извещение о проведении аукциона должно содержать сведения, в т.ч. о размере ежегодной арендной платы при предоставлении земельного участка юридическому лицу в аренду для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства, за исключением первого арендного платежа, размер которого определяется по результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства.

При этом размер ежегодной арендной платы, если предметом аукциона является размер первого арендного платежа, определяется в порядке, установленном для определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

По смыслу приведенной выше нормы, с учетом разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в случае, если предметом аукциона на право заключения договора аренды земельного участка является размер первого арендного платежа, то размер ежегодной арендной платы за последующие периоды внесения является регулируемым. Так, из подпункта 10 пункта 21 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что ежегодный размер арендной платы, за исключением первого арендного платежа, равен плате за земельные участки, которые предоставляются без проведения торгов, т.е. определенной на основании пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации. В настоящем случае это означает, что ежегодный размер арендной платы, кроме первого года, размер платы за которую определен по результатам аукциона (6 304 000 рублей), устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Таким образом, вывод судов обеих инстанции о регулируемости арендной платы по спорному договору является правильным.

Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Ярославской области, предоставленные в аренду без торгов, установлен постановлением Правительства Ярославской области от 24.12.2008 № 710-п (далее – Порядок).

На момент заключения спорного договора аренды данное постановление действовало в редакции постановления от 07.07.2015 № 734-п. В силу пункта 2.2 Порядка в этой редакции, размер годовой арендной платы за использование земельного участка рассчитывается по формуле: Ави = УПКСЗви × S × К, где:

Ави - величина годовой арендной платы по виду использования (руб.);

УПКСЗви - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка в границах кадастрового квартала с учетом разрешенного использования (руб./кв. м), определяемый в соответствии с постановлениями Правительства области об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель;

S – площадь земельного участка (кв. м);

К – коэффициент функционального использования, определяемый на основании вида экономической деятельности арендатора и социальной значимости для развития муниципального района (городского округа) (%).

Постановлением Правительства Ярославской области от 03.04.2020 № 303-п (вступил в силу 18.04.2020) Порядок изложен в новой редакции.

Согласно пункту 2.15 Порядка в новой редакции, размер годовой арендной платы (А) рассчитывается по формуле: А = КС × Ст × КИ, где:

КС – кадастровая стоимость земельного участка (рублей);

Ст – ставка арендной платы за земельный участок, установленная с учетом вида разрешенного использования земельного участка (процентов);

КИ – коэффициент инфляции.

Коэффициент инфляции (КИ) определяется как произведение (П) ежегодных уровней инфляции начиная с года, следующего за годом, в котором начали применяться утвержденные результаты определения кадастровой стоимости земельных участков соответствующей категории, расположенных на территории Ярославской области, и рассчитывается по формуле:

где УИ – уровень инфляции (декабрь к декабрю), ежегодно устанавливаемый в статье 1 федерального закона о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период (процентов).

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Феерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее – регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям (пункт 16).

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. Дополнительного изменения договора аренды не требуется (пункт 19).

С учетом приведенных разъяснений с 18.04.2020 арендная плата по спорному договору аренды подлежала уплате в соответствии с новым правовым регулированием (Порядком в новой редакции).

Таким образом, соответствующие аргументы Общества основаны на неверном толковании норм материального права. Ссылка на смешанную правовую природу договора, отличную от договора аренды, судом округа не принимается, поскольку спорный договор однозначно является договором аренды, его заключение регулируется Земельным кодексом Российской Федерации, а размер платы – статьей 39.7 кодекса и результатами аукциона.

Суды проверили расчет задолженности и пеней и признали его верным. Каких-либо аргументов об арифметической ошибочности данных расчетов в кассационной жалобе не приведено.

Таким образом, суды правомерно удовлетворили иск.

Материалы дела исследованы судами полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права. Оснований для отмены обжалованных судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судами не допущено.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы подлежат отнесению на заявителя.

Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 16.08.2021 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 06.12.2021 по делу № А82-4279/2021 оставить без изменения, кассационную жалобуобщества с ограниченной ответственностью «Купол» – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

О.Н. Голубева

Судьи

М.Н. Каманова

Е.Г. Кислицын